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1、五种情形引发的前期盈利后期亏损！（一）预计毛利率高于实际毛利率。（二）完工年度以后取得发票（税务稽查）（三）土地增值税清算年度缺乏收入配比（四）车位、车位、车位！（文章）（五）“公共配套后建”引发的不配比问题,“企业所得税”和“土地增值税”计算方法异同的比较！,国家税务总局2010年第29号公告,国税发【2009】31号文件第34条PK 2012年15号公告第6条,国税发【2009】31号文件第33条土地增值税“春秋战国乱悠悠”,国税发【2009】31号文件第32条预提配套设施成本,天津市M房地产公司：1、2013年未完工收入1亿元；2、预计计税毛利率为25%；3、2013年期间费用 540万
2、4、税金及附加合计为760万5、应纳税所得额：1200万6、缴纳税款：300万元,天津市M房地产公司：1、2014年完工收入1亿元；2、计税成本9000万元；3、毛利转回2500万；4、2014年期间费用；460万5、应纳税所得额：-1960万,1、项目合计收入：1亿元2、项目合计成本：9000万元3、期间费用合计：1000万元4、税金及附加：760万元5、应纳税所得额：-760万元6、2003年：1200万元；2014年：-1960万元，合计：-760万,坚决要求退税！,做梦吧！,1300,申请审查回复书申请人：被申请人：天津市地方税务局申请审查内容：审查废止津地税企所【2010】1号文件申
3、请人认为：1.津地税企所【2010】1号文件没有征求纳税人意见，不符合税收规范性文件制定管理办法（试行）（国税发2005201号）第16条的规定，程序违法；2津地税企所【2010】1号文件讲计税毛利率定为25%，严重脱离天津市房地产经济发展的水平。,天津市地税局,天津市政府法制办,房地产公司,被申请人答复：1.为合理确定我市房地产开发企业的计税毛利率，市地税局与市国税局做了深入调研，选择了100户企业进行平均利润率测算，又选取了10户企业，就计税毛利率问题进行了实地调研测算并征求了意见，将计税毛利率定为25%。2.国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发【2009】31号）规定
4、，非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，计税毛利率不得低于15%。因此，我市计税毛利率定为25%符合国家税务总局的规定。另外，对销售未完工的房产，企业将预售收入按照25%的计税毛利率，减除5.65%的营业税及附加、2-5%的土地增值税和期间费用（经测算全国费用率为8%，我市为9%）等后，计入当期应纳税所得额（实际利润率最高约9.35%），待完工后再进行调整。最终企业缴纳的企业所得税占预售收入的比例仅2.34%。应当说，我市确定25%的计税毛利率并不高。,天津市地税局,天津市政府法制办,房地产公司,经审查：1.市地税局与市国税局选择了100户企业
5、进行平均利润率测算，又选取了10户企业就计税毛利率问题进行了实地调研测算并征求了意见。2.津地税企所【2010】1号文件符合房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发【2009】31号）关于直辖市非经济适用房开发项目计税毛利不得低于15%的规定。而且，再减除营业税金及附加、土地增值税和期间费用后，企业缴纳的企业所得税占预售收入的比例仅为2.34%。本机关认为：津地税企所【2010】1号文件制定程序合法、内容合法、不予废止。2013年11月15日天津市政府法制办公室,天津市地税局,天津市政府法制办,房地产公司,2013年10月，税务机关对M公司进行检查：M房地产公司2012年完工，由于完工年度
6、未取得发票4000万元部分已经全部计入销售成本。但是，在稽查期间，M公司客服困难，将4000万元的发票全部取得。税务认为：根据31号文件34条规定，由于发票是2013年取得的，只能在2013年扣除。因此，企业应当补缴2012年度所得税款1000万元，允许2013年将4000万元发票计入成本。企业认为：哇，我2013年没有收入啊，难道2012年补缴税款，2013年增加4000万元亏损？我是项目公司，以后也么有收入了！税务说：的确有点儿不合理，可税法就这么规定的，这叫做“法不容情”，我“爱莫能助”！,对税务机关检查问题的回复意见尊敬的XX税务局：第一，感谢贵局的检查，使我公司提高了纳税遵从度第二，
7、完全同意贵局的检查结果第三，根据31号文件第34条规定，2012年未取得发票，同意补税；2013年取得发票后，按“规定”计入计税成本。这里的规定是指“权责发生制的规定”第四，按照以上理解，2012年补税，2013年追溯退税，不再缴纳税款；第五，国家税务总局2012年15号公告第6条规定了追溯调整的基本规则。第六，“他山之石，可以攻玉”，河北国税的冀国税函【2013】161号文件明确规定可以追溯调整。第七，我公司愿意缴纳1年时间的滞纳金。第八，如贵局一意孤行，我公司将启动听证、复议、诉讼三项法律救济措施。,第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成
8、本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。（国税发【2009】31号）,第九条企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。（企业所得税法实施条例第九条）,六、关于以前年度发生应扣未扣支出的税务处理问题根据中华人民共和国税收征收管理法的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不
9、得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。摘自国家税务总局2012年第15号公告,二十二、房地产开发经营企业在竣工结算以后年度取得成本发票应如何处理？根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第三十四条规定，“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但
10、未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。”及关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告（国家税务总局公告2012年第15号）第六条第一款规定，“对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。”因此，对于房地产开发企业在竣工结算以后年度取得成本发票的应进行追溯调整。摘自冀国税函【2013】161号文件,讲道理！,（一）2008年：未完工收入3亿元；应纳税所得额200万元；（二）2009年：完工收入2亿元；应纳税所得额400
11、0万元；进行了所得税完工产品申报；当年预提土地增值税600万元。（三）2010年：土地增值税清算，补缴土地增值税600万元。当年应纳税所得额-700万元。（四）2011年1月1日注销第一步：清算申报，清算所得为200万元；第二步：清算所得弥补亏损后亏损500万元。500万元的亏损将再也难以弥补！,2008年分配土地增值税费用=3亿元（3+2）600万=60%600万=360万2008年应纳税所得额200万元，退税50万元，剩余160万元结转亏损。,2009年分配土地增值税费用=2亿元（3+2）600万=40%600万=240万240万+上年结转的160万=400万元退企业所得税100万元；,2
12、010年：清算所得200万-以前年度亏损=100万元；应纳所得税额=25万元。,2010年注销时：应退税款=50+100-25=125（万元）,企业所得税税,第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建
13、造开发产品进行处理。第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。,第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。,土地增值税,南京星汉城市花园,北京太月园小区,PK,江苏地税认为：人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的证明材料，应当包括房地产企业在当地主要媒体上的移交公告。,2003年12月11日，南京市鼓楼区人民法院一审
14、判决了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车位归属权一案：星汉城市花园小区地下车位判归全体业主共有，开发商无权出售，开发商对小区地下车位的销售属于“重复销售”；被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。法院的判决理由概括起来主要有两个：第一，小区车位作为公建配套设施，其建造费用已经包含在全体业主的购房款中（开发商不能提供成本未计入房价的证据），不可以二次出卖，根据“谁投资、谁受益”的原则，小区车位所有权当属全体业主；第二，从土地使用权的角度看，业主办理产权证时，产权证书上载明了业主的
15、分摊土地面积，因此车位所依附的土地使用权（包括地表、地上和地下）归业主所有，故车位所有权也应当属于业主。,第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,社区会所,园林绿化,两次分摊的方法！,车位,土地增值税车位处理大观园！,
