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1、第三节 土地增值税,一、概述（一）概念,土地增值税,出售，不包括出租及出让,不包括公益性赠与、赠与直系亲属或有赡养义务人,土地使用权属国家，不包括集体土地,（二）特点征税面广以转让房地产的增值额为计税依据实行超率累进税率实行按次征收（三）作用国家财政收入的主要来源之一重要杠杆重要手段,销售新建房,二、征税范围,转让二手房,直接转让土地使用权,具体征税规定（哪些征；哪些不征；哪些免征）,接下表,小结（哪些征；哪些不征；哪些免征）：,1.属于土地增值税的征税范围的情况（应征）（1）出售国有土地使用权；（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的；（3）存量房地产买卖；（4）抵押期满以房地产抵债
2、（发生权属转让）；（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）；（6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资；（7）投资联营后将投入的房地产再转让的；（8）合作建房建成后转让的；（9）非公益性赠与、赠与给除直系亲属和赡养人以外的；（10）转让、抵押、置换,2.不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）（1）房地产继承（无收入）；（2）房地产有条件的赠与（无收入）；（3）房地产出租（权属未变）；（4）房地产抵押期内（权属未变）；（5）房地产重新评估增值（无权属转移）。,3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）个人互换自有居住用房地产；（2）合作建房建成后按比例分房自用；（3）与房地产商无关
3、的投资联营，将房地产转让到投资企业；（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中；（5）国家征用收回的房地产；（6）个人转让自有的房地产；（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）。,三、土地增值税税率,四、土地增值税的计算,（二）、土地增值税应纳税额的计算,1、基本公式：（1）增值额=收入-准予扣除的项目金额（2）增值率=增值额扣除项目金额x100%（3）应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除数,2、扣除项目的规定,转让新房扣除项目具体规定,转让旧房扣除项目具体规定,重置成本*成新率,关于新房税金计算的区别,例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元(设城建税率
4、7%，教育费附加征收率3%)。建此住宅支付的地价款100万元(其中含有关手续费0.8万元)，开发成本300万元贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。计算上述业务应缴纳的土地增值税。,【答案】(1)实现收入总额：1600万元(2)扣除项目金额:支付地价款：100万元；支付开发成本：300万元计提的三项费用：(100+300)10%=40(万元)扣除的税金：16005%(1+7%+3%)=88(万元)加计扣除费用：100+300)20%=80(万元)扣除费用的总额：100+300+40+88+80=608(万元)(3)确定增值额：1600-608=992(万元)(4)确定增值比率：992608163%所以适用第三档税率：50%，扣除系数：15%(5)计算应纳税额：99250%-60815%=404.8(万元),1.建造普通标准住宅，增值率未超过20%免税，未分别核算的不享受优惠。2.国家征用收回的房地产免税税 3.国家建设需要搬迁，自行转让的房地产免税,五、税收优惠,
