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1、商业地产定位选址功略,主讲人：奇胜优韬商业顾问机构董事总经理 朱奇手机：18017427760 18682396575E-mail：,前言,亚洲购物中心协会统计数据显示，截止2011年底中国购物中心已有2542家，预计未来4年将新增1300多家，比2001年增长893%。欧洲人均购物中心面积2.2平米；香港人均购物中心面积1.4平米；中国大陆一线城市人均购物中心面积在0.10.6平方米之间。关键词：商业地产-城市发展-基础 商业规划-商业地产-环节 业态定位-商业规划-核心,业态定位功能定位品类定位客群定位客层定位商圈定位模式定位形象定位策略定位,商业地产定位分析,招商先行,商业选址5A法则,
2、影响商圈大小的因素,零售业发展历程,中国商业地产发展历程,1998年底，中国房地产市场第一次住房制度改革，房地产商品化开始；2000年伊始，住宅开发热潮开始成规模化兴起；住宅地产的乐趣杠杆开发（有趣的利润模式）；权利与义务的关系所谓住宅配套商业（早期公）；商业地产的乐趣近似成本、翻倍收益（一铺养三代、与住宅的不同作用）；,全球零售业发展趋势,不要误解梵高抽象主义？不就是乱画吗？我也会,毕加索，来来来。今天是大年三十了。,这是梵高敢“乱画”的基础,不要误解毕加索“野兽派”？不就是乱画吗？我也会,拍卖价8250万美元,这是毕加索敢“乱画”的基础,毕加索对商业地产的贡献,扬名立世的前提掌握规律，能先
3、把简单的事情做好，才是发扬个性、创作精品的基础。商业地产多数问题出在哪儿?多数人无视行业规律，并在根本没有、也不打算了解规律的基础上随意发挥。,表面上好的商业场所不一定带来好的收益煎饼摊,五星级酒店门口,中学学校门口,表面上有效客户群聚集的商业场所不一定带来好的收益路易威登,为什么顶级住宅社区招不来顶级商业？,商业地产是卖水龙头，而不是卖水库，别把命赌在规划上,商业综合体定位的症结,中国的商业综合体大多属于城市规划失败的产物规委。规划指标是由谁制定的？,别靠听，靠干对规划的四种态度,一、无视或盲信规划；二、分析并利用规划；三、推导并预测规划；四、创造规划,商圈概念研究,商圈的概念：商店以其所在
4、地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围即以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。,商圈分析的效用,商圈分析是百货商店合理选址的基础工作；商圈分析是百货商店制定竞争经营策略的基础本前提；商圈分析是百货商店制定市场开拓战略的重要条件；商圈分析是百货商店减少资金占用的重要手段。,消费饱和指数分析,IRSCRERFIRS商业圈的零售饱和指数 C商业圈内的潜在顾客数目RE商圈内消
5、费者人均零售支出RF商圈内商店的营业面积假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为：IRS10000025144000￥1736 这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。,商业业种分析,目标消费者特征分析,商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份。居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和商人为主。高中以上文化水平的居民应占大部份。人均商品性消费支出应在每月300元以上。人均月收入应在1000元以上。购物出行方式
6、以步行和骑自行车、助动车为主。购物频率在每周2-3次左右。对价格不是太敏感，但，仍视为选择商店的重要因素。不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物。,零售业态分析,零售购物型,购物中心,专卖店,超市,便利店,专业店,仓储店,百货商店,业态对比分析,业态对比,购物中心选址分析,选址要素：区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析用地经济状况：进行可获得性分析用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况,购物中心业
7、态组合分析,功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。,百货商店代表品牌,新世界,天虹百货,百货商店选址要求,上海九海百盛购物中心,沈阳新世界广场,新世界,上海太平洋百货,百货商店案例对比,专业集成店代表品牌,专业集成店选址要求,一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。,2、物业基本要求,1、商圈基本要求,
8、选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求,营业面积根据主营商品特点而定；设有一定规模的停车场,家居商场选址要求,电器类专业集成店,仓储式大型超市,仓储式大型超市选址要求,仓储式大型超市选址分析,仓储式大型超市选址分析,便利店选址要求,餐饮休闲娱乐业态分析,餐饮休闲娱乐型,麦当劳,中体倍力,大地数字影院,必胜客,面点王,星巴克,肯德基,85C,餐饮类品牌选址要求,餐饮类品牌选址要求,餐饮娱乐类品牌选址要求,必胜客选址要求,星巴克选址要求,星巴克选址,1,2,3,4,商业要求,建筑要求,其他要求,合作方式,省
9、内一类城市市区 市内核心的商圈 商圈内展示面好，核心位置,面积150平方米，首层层高4米以上,给排水/排油/排污/烟道供配电负荷：100千瓦有招牌位及广告悬挂点,租期10-15年,影院选址要求,KTV选址要求,项目定位差异化策略,项目经营成本平衡策略,主力店出入口20%的面积用于对外出租；这20%的面积提供了80%的净利润；2万平米，4000平米外租。租金2元，外租8元；渠道的价值：成本充分平衡白租。,某项目商业部分主力店与非主力店的布局及比例关系,主力店与非主力店比例关系原则上不应高于4：6；,销售动线和售价的关系渠道价值的具体体现,销售动线和售价的关系渠道价值的具体体现,商业综合体开发及营销流程,追姑娘有规律,销售动线和售价的关系渠道价值的具体体现,兵以诈立，以利动，以分和为变者也。,谢谢,Thank You!,
