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1、沈阳国际贸易中心2010年营销推广方向,整体营销推广策略,定位：准确定位突出卖点营销：精确制导圈层营销推广：拔高形象提升价值,坚持“高端项目形象”的定位坚持挖掘“沈阳国际贸易中心”的品牌价值坚持挖掘“沈阳国际贸易中心”的生活和文化价值,总体原则：,总体策略：,项目定位,沈阳国际贸易中心.世界城,国际：强调项目国际配套、生活方式 世界城：突出项目大气磅礴气势生活与世界同步,1、形象定位,立足于沈阳最高端的公寓、写字楼行列；项目拥有目前沈阳高端项目绝无仅有的生态水资源；开发商具备打造高端公寓、写字楼的实力；综合以上特质，通过项目准确的定位，后期产品的精雕细琢，现场氛围的营造，以及营销推广的包装，项
2、目具备成为沈阳高端公寓、写字楼引领者的机会。,沈阳高端奢侈品公寓引领者,项目档次定位,项目初期以沈阳区域为主，包括沈阳市区周边县、市客户的城市塔尖人群；后期通过项目影响力的塑造，“由内往外”逐步辐射省内二级城市乃至西南地区；主要面向以上地区的私企业主、国家企事业单位高管等。,以沈阳为主的省内高端客群,项目客群定位,营销及推广的渠道选择、客户资源拓展方面重点面向沈阳市场；通过省内二级城市巡展等方式，辐射辽宁重点二级城市（如鞍山、本溪、抚顺等）；待项目形象及影响力提高后，吸引少量省外客户及海外客户。,项目核心卖点提炼,沈阳未来核心商圈,接壤多个城市未来文化交流地,生态环境，水资源,未来服务品质的极
3、致,产品品质、地标建筑,未呈现影响力较弱,浙商品牌,影响力较强：核心卖点,推广诉求点,销售周期预估,销售目标：销售额4亿、回款结算3.5亿总体销售速度：2010年3-12月公寓销售70%，写字楼销售达到60%，商业销售50%,主要结点：2月底项目硬件包装完成并对外开放 3月-7月份消化公寓部分 7月-12月份消化写字楼部分 10月推出商业部分,销售周期,推售原则：研究竞争项目前期推货节奏，进行后期推货时间、产品类型进行预估，寻找市场空白。整体采用少量多批推售原则，制造稀缺性；进行优劣势房源梳理，根据工程节点，项目价值呈现度不同，进行优劣搭配销售；2010年7月以前先推公寓房源，7月后通过工程节
4、点，促进写字楼推售。,本项目推售原则,2010年总体推货策略,价格策略,整体定价采取“分批推售，逐步提升售价”的策略；通过产品景观线、面积区间、产品形态等多种因素加权平均，进行定价预估；通过面积与单价结合，拉开产品总价区间；,总体定价策略,价格定位,调价原则：价格调整依据市场反映、客户倾向、销售进度等因素，配合工程时间节点、营销策略等进展情况调整。价格调整以产品类型为基础，按照各产品阶段性销售比例进行微调，每次价格调整幅度不宜过大，增加价格调整频率。,调价策略,营销策略,整体营销策略,活动营销提高形象，渠道营销找准客户体验营销回归销售力，品牌联动持续升温,基于市场、客户以及项目产品的特点，结合
5、过往营销推广经验，我司认为本项目营销的总体策略是：,全程营销策略,体验营销,现场体验,现场展示,待现场改造完成，景观氛围营造完善，针对性的细节营销，营造品质生活，让客户深层体验项目的优势，体验营销的重点是在于突出尊崇的身份感。,体验营销,高端专属会所,高端服务体验,发展商及国贸品牌,会所、咖啡厅功能体验,销售中心体验,水上游乐体验,销售中心体验,通过视觉、听觉、感觉等让客户体验不同于其它的生活、服务及项目品质,着眼于细节，在酒店物业服务基础上将程度提升到极致的同时，再从国际化入手。要有门童负责为客户开门并增加外籍门童（至少每次活动或大批客户到访时出现）,高端服务体验,水吧的整体风格应体现咖啡厅
6、的感觉，时尚休闲为主题。暗示未来的精致生活。,会所、咖啡厅功能体验,水上游乐体验,形式：酒会,邀请对象：意向客户银行VIP其它渠道客户开发商相关领导业界知名人士主流媒体,国贸浑南轮渡游,顶级会所功能尊崇体验,将会所配套功能（如恒温游泳池、商务会议室、SPA、瑜伽室等）进行试营业，让客户免费体验尊贵感觉，考虑将会所作为品牌会馆，提供给名牌企业作为永久性会所，吸引高度客户。,项目品牌,项目价值,企业价值,浙商系列品牌介绍,在项目现场售楼部设立一个项目品牌介绍，做为项目的形象展示，重点展示浙商产品的标准，同时展示浙商集团的较有影响力的项目。,全程营销策略,活动营销详见：“第三部分：阶段性推广策略”,
7、主要以圈层活动为主，针对性的将项目信息传达给目标客群，同时活动与销售配合，回归销售力活动建议如下：辽宁首届少儿钢琴大赛国贸.体验飞翔浑南中小企业孵化器国贸杯高尔夫大赛国贸少儿高尔夫夏令营老客户答谢酒会等,活动营销,渠道营销,全程营销策略,主策略：主动出击，开辟圈层渠道营销战线,建立完全畅顺的客户渠道，充分整合客户资源，扩大客户群体，有效的进行圈层营销。,渠道营销,渠道拓展高端场所设展,针对高端客户出入场所，进行有针对性高质量客户挖掘：手段：设置咨询点（不能设置咨询点的地方，以灯箱、展架等方式进 行项目信息传达）商场：卓展、西武、新世界1店等星级酒店：高登、喜来登、凯宾斯基等其它渠道拓展：机场V
8、IP、高尔夫球场、高端酒店、茶楼、4S店VIP等,渠道拓展高端协会、商家联盟,手段：联谊会、小型产品推荐会等对象：沈阳市场各高端协会（如台商协会、马术协会、高尔夫俱乐部、高档汽车俱乐部、摄影俱乐部部等）等。,建立高端圈层，进行“诱导式”营销建议启动高端协会VIP卡积分计划，网罗高端消费人群，使其成为国贸商会的会员，进行圈层营销。具体操作可通过高端杂志附高端协会VIP卡，在售楼处设置高端协会VIP卡客服中心，客户可通过卡激活，参与活动积分，享受购房优惠等，进行功能性联动，,渠道拓展高端协会VIP卡积分计划,渠道营销,全程营销策略,事件一：国贸杯辽宁省首届少儿钢琴大赛时间：2010年3月-7月销售
9、阶段目的：通过国贸杯辽宁省首届少儿钢琴大赛作为噱头，加强公众知名度和公信力。事件二：国贸中小企业孵化器论坛时间：2010年7月-12月目的：与浑南政府合作建立企业孵化器，由公众选举，支持中型企业创业。吸引沈阳有办公需求的企业，提高项目写字楼知名度，达到树立沈阳高端写字楼形象的目的，并吸引高端投资和办公人群。事件三：国内首例全通透玻璃飘窗体验飞翔时间：2010年7月-12月目的：树立地标建筑，吸引公众目光。达到来沈阳一定要体验一次“国贸飞翔”的目的。以此让国贸成为浑南地标，甚至沈阳地标。,借势其他阶段的公众事件营销,媒体策略,主策略：大众传播塑造形象 小众传播精确制导,通过大众媒体建立足够的知名
10、度，建立潜在目标客户对本项目的心理认可，竖立项目形象；但找准高质量的目标客群，进行针对性的信息传送，才是项目成功销售的关键。,大众传播,报媒：辽沈晚报、沈阳晚报户外广告：投放在五里河区域、高速公路、机场、成熟别墅区等地段其他：短信,高端杂志：楼市杂志、航机杂志、奢侈品杂志、经济类杂志等项目资料定点：选取机场、高端俱乐部、汽车4S店、银行、协会、商会活动、五星级酒店、高端商场等为投放对象。,小众渠道,总体推广目标,快速成就国贸品牌 成为沈阳顶级公寓、写字楼代表 提升项目销售速度,价值体系,推广思路,1、认知：认识国贸品牌2、认同：认同国贸产品3、认可：认可国贸价值,最终实现销售,各阶段性工程配合
11、,推广分期,第二阶段2010年3月5月（公寓强销期）,第二阶段：2010.3-5推广主题：奢侈生活广告诉求：项目品牌国际级项目奢华生活品质活动：客户拓展辽宁省首届少儿钢琴赛 客户拓展国贸杯业余高尔夫球赛媒介物料：电视、电台、报纸、户外大牌、短信、场地看板、道旗、宣传印刷品,目的：营造国贸奢华生活方式，以少儿钢琴大赛为载体，增加老客户到访次数及新客户数量,形式：前期与知名学校联办，建议与浑南一小、育才、实验、二中等知名学校联合举办，邀请朗朗作特邀评委，后期获胜者可成为朗朗学生。,辽宁首届少儿钢琴大赛,公关活动（2010年35月）,邀请对象：业主、意向客户银行VIP客户主流媒体其它渠道客户,国贸杯
12、业余高尔夫球赛,邀请知名的高尔夫教练现场指导，让业主或到访客户可亲自体验高尔夫运动的乐趣。,公关活动（2010年5月）,营销配合,赠送欧洲八国游,针对高端客群年终旅游的习惯，建议此阶段以赠送欧洲八国游，促进此阶段销售.,第三阶段2009年5月7月（写字楼强销期）,第三阶段：2010.5-2010.8推广主题：水景写字楼，奢侈办公空间广告诉求：沈城唯一水景纯写字楼活动：客户维系国贸红酒文化节 客户拓展-维也纳之声音乐会 形象树立-以特有的建筑形式树立地标地位飞翔体验 形象树立浑南中小企业孵化器论坛启动新闻发布媒介物料：报纸、户外大牌、短信、场地看板、道旗、宣传印刷品,公关活动（2010年5月）,
13、国贸红酒文化节,目的：通过此次红酒文化节，以红酒为载体，使客户充分体验项目奢华生活方式，进行体验式营销。,邀请对象：意向客户客户朋友银行VIP客户主流媒体其它渠道客户,“维也纳之声音乐会”,目的：以国贸的名义，举办一场主题交响音乐会，邀请目标人群免费参加。同时，邀请国贸的老业主参加，既是 业主联谊，又是吸引目标人群的集中认识，宣传项目音乐主题。,建议邀请中国国家交响乐团与辽宁省交响乐团共同出演，通过活动宣传项目主题及项目理念，提高项目知名度、美誉度。,公关活动（2010年7月）,公关活动（2010年7月）,全通透玻璃飘窗-飞翔体验,树立地标建筑，吸引公众目光。达到来沈阳一定要体验一次“国贸飞翔
14、”的目的。以此让国贸成为浑南地标，甚至沈阳地标。,公关活动（2010年7月）,浑南中小企业孵化器启动,由政府牵头，项目出资。启动浑南中小贸易企业孵化器。借此大肆炒作项目写字楼部分，带动写字楼销售。,营销配合,赠送高尔夫会籍,此阶段购买国贸公寓以赠送高尔夫会籍，促进此阶段销售。,第三阶段2010年8月12月（商业销售期）,第三阶段：2010.9-2010.12推广主题：奢侈生活完美呈现活动：价值呈现国贸产品推荐会 客户维系业主答谢会（多次）客户拓展国贸.少年高尔夫夏令营 客户拓展 国贸浑南轮渡游媒介物料：报纸、户外大牌、短信、场地看板、道旗、宣传印刷品,国贸产品推荐会,目的：通过项目推荐会，邀请
15、项目的设计团队和社会各界人士参与项目品鉴，把项目的规划和高端定位最直接的传达到目标客户。,建议推荐会当日启用和项目气质较吻和的明星特邀佳宾，以名人效应吸引更多高端客户，提升项目推荐会档次。,公关活动（2010年8月）,公关活动（2010年8-12月）,“国贸.一生”暨项目客户答谢会,目的：通过对老客户的答谢会，使项目信息在以前客户中能够得到更好的释放，引起老客户的“圈层”效益和再次置业的欲望,形式：酒会,邀请人员：全体业主及朋友意向性较强客户主流媒体,形式：酒会,邀请对象：意向客户银行VIP其它渠道客户开发商相关领导业界知名人士主流媒体,国贸浑南轮渡游,公关活动（2010年8月）,营销配合,奢
16、华品质,完美生活,大力发展圈层营销。针对老带新给予大量优惠。（老客户送1万元购物卡，新客户送欧洲10日游）对已购面积达500平方以上的客户，可采取此模式。指标为一户两到三个名额。,“少年精英领袖”高尔夫夏令营,目的：针对项目业主或对外开放少年高尔夫夏令营，以孩子为纽带，增加客户对项目的关注度。邀请知名的高尔夫夏令营教练进行培训，统一管理。,公关活动（2009年9月）,营销配合,买写字楼送公寓,写字楼销售配合公寓，形成之间的联动，以购买整层写字楼带动公寓销售，将公寓部分的滞销小户型赠送，作为阶段性促销手段?,营销费用预算,考虑到项目本身因素和市场情况，建议本案整体费用按总销金额的2计，其中不包括销售奖金、样板房装修布置费用。项目2010年的总销金额预计为4亿元，项目的营销费用合计约800万元 投放原则:项目封盘期（2010.1-2010.2）：保温式投放、渠道拓展（为后期服务）塑造期（2010.3-2010.5）：集中式投放呈现期（2010.5-2010.7）：集中式投放强销期（2010.8-2010.12）：延续性投放,营销费用分摊,THANKS！,
