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1、北京丰台石榴庄商业项目,2014.1,第 1 页,市场发展跟踪,第 2 页,市场发展跟踪,第 3 页,宏观层面,微观层面,第 4 页,综合经济实力,北京市经济一直保持稳步发展的趋势，连续多年维持经济的快速增长。2007-2012年北京市生产总值稳定增长，2012年北京市生产总值达到17,801亿元；增长速率出现小型波动，整体平均速率保持在8%左右；北京市人均可支配收入，2012达到人民币36,469元；房地产市场已经进入商业快速发展时期；,资料来源：北京市2007-2012年度统计公报,第 5 页,产业结构及发展趋势,产业结构逐步优化，第三产业比重不断扩大，如下图所示，其比重由2007年的1.
2、1:27.5:71.4变化为2012年的0.8:22.7:76.5。可以看出，北京市近年来产业结构进一步优化，形成第三产业的国民经济主导地位，并逐步完善行业内结构调整，巩固金融业、批发零售业、信息传播、计算机服务和软件业、房地产行业的支柱地位。,资料来源：北京市2007-2011年度统计公报,第 6 页,社会消费品零售总额,社会经济水平及人民生活水平提高的同时刺激消费的增长，社会消费品零售总额从2007年到2012年维持10%以上增长率。2012年，全市社会消费品零售总额为7,702.8亿元，同比增长11.63%，表明商业快速发展并且呈良性态势。商业零售市场的全面开放以及城市经济实力的提高，持
3、续市场消费规模的提升，势必会加快地产市场对零售商业物业的需求。,资料来源：北京市2007-2012年度统计公报,第 7 页,宏观层面,微观层面,第 8 页,区域集中商业分布与供应现状,区域集中商业主要分布呈现两个特性：一是区域配套性，以方庄购物中心、贵友大厦等为代表；二是后期以首地大峡谷、阳光新业广场等项目为代表，除了依托区域的同时，向交通要塞型转移；区域尚未有大型集中型商业入场，因此便利的交通将为项目开发提供坚实基础。,第 9 页,项目经营内容特征,从区域商业项目整体看，超市、餐饮是主力业态，平均占比分别达到15.3%、24.9%。方庄贵友大厦作为区域老牌百货，明显偏向零售业态，以服装类、儿
4、童家居、数码家电和超市为主；首地大峡谷、阳光新业广场是购物中心形式，增加生活类业态比重，如超市、餐饮娱乐休闲业态，在一定程度上增强了消费者的目的性与参与性消费；银泰百货业态配比以零售、餐饮业态为主，规避临近两大商超的竞争，但失去了周边社区消费人群的一定支持，传统的百货形式面临更大的市场风险。,第 10 页,业态组合特征首地大峡谷,业态规划以生活类为主：超市，影院，儿童主题区，呈现较强的区域配套性；业态布局上将档次偏低、目的性较强的业态布置在商场顶层或地下，同时采用剪刀错落式挑空中庭，有效引导人流回转；引入零售品牌低端，错落中庭布局较为散乱，停车入口与辅路临近带来一定的不便，成为项目弊端。,第
5、11 页,业态组合特征阳光新业广场,项目临近环路，展示面较好，同时与周边城中村形象形成鲜明对比；在业态组合的设置上，兼顾区域基本消费的同时，利用大型底商停车场吸引周边家庭消费；项目周边人口密集，为商业人气提供保障，但整体业态品牌低端，以超市、餐饮、儿童为主，规划及购物环境较为杂乱。,第 12 页,业态组合特征银泰百货,定位与可及客群稍有脱节，高比例零售类业态不符合社区消费需求；项目引入品牌偏向中端，认知度较低，难以吸引更多消费者；项目入市时间较短，缺乏特色多元业态吸引市场，限制辐射范围，整体市场还有待培育。,第 13 页,集中百货类、购物中心商业,本区域内商业项目主要是百货商场，经营方式为联营
6、，采用流水扣点的方式。本区域内商业项目的租金并未出现大幅度的调整。,区域内集中式商业采用扣点方式的租金水平,注：以上租金按使用面积计算，包含物业管理费,第 14 页,集中百货类、购物中心商业,阳光新业广场总体档次较低，业态布局以超市、影院等主力店为主，零售业态缺乏，租金水平相对较低，达到2-18元/平方米/天；首地大峡谷相对运营时间较长，商业经营趋于稳定，整体租金水平达到2-25元/平方米/天。,区域内集中式商业租金范围列表,注：以上租金按使用面积计算。,第 15 页,区域商业整体氛围,第 16 页,市场发展跟踪,第 17 页,第 18 页,消费者最常去购物的地点是西单，选择西单购物最重要的原
7、因是交通方便。本项目区域交通便利，具有成为消费者选择消费地点的条件。,30.1%,第 19 页,消费者购物更偏好综合购物中心商业和大型超市。因此项目在业态设置上既保证项目的综合性，同时也满足区域内日常消费的需求。,第 20 页,购买日常用品及餐饮为消费者最常发生的消费活动。项目应以此两类业态作为基本业态，保证项目未来良好运营。,第 21 页,有就餐的地方和有休息区是消费者最期望购物场所设有的配套设施。本项目应具备并加大此两类配套比例，满足并吸引消费者。,第 22 页,84.7%的消费者表示会到本项目区域消费，主要原因是交通便利。不愿意到本项目消费的主要原因是距离太远。,第 23 页,91%的消
8、费者认为集购物、餐饮、娱乐为一体的常规综合购物中心较合适。,第 24 页,消费者认为本项目应该定义位为中档和中高档适合市场需求。,第 25 页,第 26 页,市场发展跟踪,第 27 页,第 28 页,高档百货对项目态度相对积极，考虑所需面积较大，承租能力低，不建议引入,第 29 页,超市业态对项目态度非常积极，考虑区域配套所需，建议引入,第 30 页,国际大众品牌较看好项目位置，有意向进入，但要综合评估。国际大众品牌符合项目未来定位，建议引入,第 31 页,影院及娱乐业态对于项目区域普遍看好，考虑符合项目未来客群及主题需求，建议引入,第 32 页,餐饮业态对项目区域认可，主要担心项目安排位置，
9、可以接受高楼层位置，作为未来项目的主力业态，建议大量引入,第 33 页,项目阶段性说明,市场发展跟踪,港银石榴庄项目,第 34 页,北京市整体商业市场处于活跃发展期，城南区域经济快速发展，开发前景向好；,体验式、主题化的文化个性商业是主流商业发展趋势，使项目有机会迅速占领商业发展前沿；,区域商业发展滞后，原有商业升级遇到瓶颈，给新建项目带来机会；,经营商户对项目区域前景普遍看好，超市、国际大众品牌均看好项目位置并有浓厚兴趣；,体现时尚、具有主题性，同时满足一站式消费诉求的综合商业，成为年轻客群及区域客群的主要消费需求；,项目自身体量及区位展示条件，自身的明星文化资源优势，有机会成为改变城市格局
10、的新型集中商业体。,市场需要全新形象，特色文化主题商业，项目有机会整合更多的文化品牌资源，创造出具有国际时尚气质的京城商业新标志,价值条件梳理,项目阶段性说明,第 35 页,项目阶段性说明,下阶段服务工作,市场发展跟踪,港银石榴庄项目,补充招商与运营工作,开业前期工作,招商准备期,协助甲方与设计院对接，从项目未来落地性出发，对产品的内部格局提出科学化的布局；协助甲方对产品的外立面、内外部交通动线提出建议；,推广配合,推广主题,城市新兴核心区，都市生活多元体 名品汇聚，名牌基地，无限商机，无限优势 层商家入住，热浪席卷，持续升温！,商机的缔造、财富的缔造把握时代发展机遇，抢占南城财富堡垒,综合体
11、主力店、次主力店购物中心意向商户收集,购物中心招商全面铺展,购物中心开业，步入商户调整开业后期宣传推广工作,工作内容,设立招商中心 制作各业态宣传物料及单体模型,第一阶段：产品跟踪服务,第二阶段：招商期,第四阶段：开业后期服务,第三阶段：开业前期商管服务,公关活动,现场包装,户外+报广+网络+短信+电视电台,户外+短信+网络+扫楼扫铺,城市商业高峰论坛树立南城商业标准,南城商业地标，开业活动,购物中心主力店签约仪式，同时进行购物中心招商说明会,购物中心宣传推广,下阶段服务工作,招商准备期,协助甲方建立运营管理团队；协助甲方审批入场商户装修方案协助甲方开业活动筹备,第 37 页,下阶段服务内容,
12、购物中心的布局设计是以商业定位为依据，从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的,阶段,第一部分商业模块概念发展,第二部分动线设计,购物中心模块布局,购物中心动线设计,阶段成果,物业条件假设,商业概念确定,业态特性分析,租户需求访谈,工作内容,1,2,3,4,购物中心的物业指标假设,商业业态多维度分析,业态面积占比、目标客群定位等,租户面积及楼层需求访谈、位置需求,5,人流动线的类型及其设计参数,人流动线设计,购物中心布局方法,6,中庭设计,7,物流、人流通道设计原则及输入参数,物流、消防设计,中庭的类型及其设计参数,38,8,配套设施、销售支持设计,第三部分销售支持设计,购物中心
13、落位,产品服务工作,通过物业条件假设、商业概念确定、业态特性分析以及租户需求访谈四个维度的分析，得到购物中心的初步落位图,购物中心初步落位图,购物中心初步落位图,物业条件假设,购物中心的物业指标假设（建筑物业类型、商业体量、层数、主入口）,业态特性分析,商业概 念,行业/子行业/业态面积占比主题模块落位目标客群定位,商业业态多维度分析租金水平与面积需求消费频率与消费类型,租户面积及楼层需求访谈租户位置需求,租户需求,39,第一部分 商业模块布局,通过租金水平、面积需求、消费频率以及消费类型四个维度的分析，得出了各业态的合理落位楼层图,业态特性分析,租金水平,面积需求,消费频率,消费类型,多维度
14、分析,低层区,中层区,高层区,1,2,3,4,服装服饰,服饰配件,化妆品,药妆店,Body shop,西式快餐,中式快餐,主题酒吧,音乐酒吧,便利店,食品专业店,3C数码,体育用品,儿童服装,体育用品,儿童家居及用品,儿童玩具,礼品,家庭耐用品品牌店,美食广场,健身瑜伽,影院,KTV,儿童早教,慢摇酒吧,SPA 足疗,家庭餐饮,商务餐饮,主题餐饮,美容美发,儿童摄影,西式餐吧,中式餐吧/茶餐厅,专业百货,剧院,儿童娱乐,课外教育,购物中心,40,第一部分 商业模块布局,相对购物行业，第一片区业态建议楼层以低层区为主，第二片区以中层区为主，第三片区业态以主力店为主、楼层可覆盖B1-4F,购物行业
15、各业态租户的面积需求及租金水平分布图,3000,100,301-500,501-1000,101-300,1001-3000,面积需求,租金水平,高,低,中,中低,中高,第一片区,第二片区,第三片区,41,第一部分 商业模块布局,相对餐饮、文化娱乐行业，面积需求小、租金水平高的业态建议布置在低层区、中层区，面积需求大租金水平较低的业态建议设置在高层区业态,餐饮、文化娱乐行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图,2500,400,1200-2500,400-1200,面积需求,租金水平,低,中,中低,中高,42,第一部分 商业模块布局,购物随机性高、频率高的业态建议设置在低层区，而购物目的性高、
16、消费频率低的业态建议设置在中层区或高层区,目的性,频率,低,中,中低,中高,高,随机性,43,第一部分 商业模块布局,消费频率较高、随机性大的中西式快餐可考虑设置在低层区，而目的性较强的业态建议设置在高层区，也可考虑设置中层区,频率,低,中,中低,中高,高,目的性,随机性,44,第一部分 商业模块布局,45,3000,100,301-500,501-1000,面积和楼层示意图,101-300,意向租户大多选择1F-2F的位置，并且大多选择300平米以下的铺位,样本量：101个,B1,3F,1F,2F,4F及以上,1001-3000,第一部分 商业模块布局,基于第一部分购物中心的初步布局方案，在
17、结合水平动线、垂直动线、中庭设计以及物流、消防通道设计的成果得出动线方案,购物中心的最终布局,第一阶段成果,研究内容,第二阶段成果,输入条件,输出成果,物流、消防动线设计,人流动线设计,物流通道的设置原则及其特点消防通道的类型设置的位置及其特点,水平人流动线的概念、类型及其设计参数垂直人流动线的内容、排列方式、特点、数量及其设置的位置中庭（节点）的类型及其特点,动线研究,46,第二部分 动线设计,47,动线分为人流动线与物流消防动线，主要围绕人流动线研究,动线研究内容,人流动线由平面人流动线、垂直人流动线和节点组成，是组织和联系各个承租户的纽带，使承租户创造出最大的商业价值,物流动线是在购物中
18、心内由货物出入口到各店铺之间的内部物流，取决于购物中心的货物出入口位置、卸货场地、货物通道、货梯规模及位置、中转库房的位置、业态的选择等消防动线：,动线分为人流动线与物流消防动线，主要围绕人流动线研究,人流动线,物流、消防动线,1,2,第二部分 动线设计,48,人流动线由水平人流动线、垂直人流动线和节点组成，是组织和联系各个承租户的纽带，使承租户创造出最大的商业价值,人流动线,构成,概念,作用,“由点生线，一个脚印一个点、一窜脚印一条线”，这条线就是动线，组织和联系各个承租户的纽带，使购物中心的空间系统构成一个完整而有序的整体,人流动线在经营中产生组织交通和组织商业的作用，很多位于不同区域、不
19、同楼层的店铺，要通过人流动线有机地将它们联系起来，共同创造最大的商业价值,水平人流动线、垂直人流动线以及两者的结合的节点，中庭、主力店可视做节点,第二部分 动线设计人流动线,49,根据面积控制原则、最长动线原则、易达性原则、能见度和曝光度原则、均衡性原则和中庭运用原则，指导购物中心人流动线的设计,商业化设计原则,通过分析购物中心人流动线的商业化属性，指导购物中心人流动线的设计,面积控制原则,1,最长动线原则,2,均衡性原则,5,易达性原则,3,能见度和曝光度原则,4,中庭运用原则,6,根据地区经济情况、购物中心所处的环境、经营性质、营业特点、规模档次、顾客层次等动线面积所占比例,优化人流运动，
20、最大限度地让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，达到最佳效果,使尽可能多的销售单元沿通道布置以获得更多的销售机会，避免死角产生,动线中规划小中庭的前凸或后凹形式，以提高局部商铺的能见度和曝光度，提升商业效益,将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，均衡主动线与次级动线人流量,设置中庭可以增加购物中心的通透感,延长视线的深度，最大化的增加顾客视线内的商铺数量,提高顾客商铺到达率,第二部分 动线设计人流动线,50,人流动线每隔20-25米应考虑设置兴趣点或休息处，动线宽度根据商铺的设置情况采用不同的设计数据,人流动线设计平面参数,平面参数,长度：-“外部模数理论”认为20
21、-25米是人们恰好能辨认对方脸部的合适距离，每隔20-25米，设置兴趣点或休息处-两个兴趣点之间的距离不超过200250米，宽度：-开放式柜台，主通道宽度优先选择双边三人走道宽2.4m，次通道选择单边双人走道宽1.6m-在两侧均有店铺的主动线宽度为8-10m左右；次通道动线为4-6m-主动线中间设置休息空间的宽度为13-15m；-步行街宽度需考虑每侧3m的净步空间，宽度为20m,第二部分 动线设计人流动线,室内垂直交通系统对购物中心内部人流的引导起到关键的作用，将直接对购物中心的经营产生影响,自动手扶梯提供一个购物者的连续动线且减轻购物中心内的拥挤情形，同时它连接不同水平标高的楼层，也能将位于
22、下层的购物者视线引导至较高的楼层。,垂直升降电梯占用面积少。顾客使用时也比较不会紧张。它的运转费用也比较便宜。它可运载大多数物品，小至婴儿车大至轮椅皆可运载。同时它也比自动手扶梯快，安装费用也较为便宜。,第二部分 动线设计人流动线,52,垂直动线交通工具主要分为自动扶梯、自动步道、电梯、楼梯4个形式,垂直动线交通工具选择,1,2,3,4,自动扶梯,自动步道,升降电梯,楼梯,垂直动线交通工具,第二部分 动线设计人流动线,53,自动扶梯成为购物中心交通组织中的重点环节，并逐渐成为使用最频繁的交通元素，具备速度快、占用面积小、浏览商场景观等优点,自动扶梯特点,自动扶梯特点,自动扶梯成为购物中心交通组
23、织中的重点环节，并逐渐成为使用最频繁的交通元素优点：-速度快、占用面积小，提供垂直方向上的连续动线且减轻购物中心内的拥挤情形，视线引导至较高的楼层，同时浏览商场的景观主要参数：-提升高度：一般在10米以内，特殊情况可到几十米。-倾斜角度：一般为30、35。-速度：一般为0.5米秒，有的梯型可达到0.65米秒、0.75米秒-梯级宽度：600毫米、800毫米，1000毫米。-理论输送能力：按照速度0.5米秒计算，不同梯级宽度的输送能力相应为4500人时、6750人时、9000人时,第二部分 动线设计人流动线,54,自动扶梯排列方式组织主要起各楼层垂直方向互通以及引导人流等作用，对购物中心营业环境的
24、营造起到一定影响,自动扶梯的排列方式,并联排列式,优点-每层楼层交通顾客流动可以连续，升降两个方向交通均分离清楚，外观豪华，较为醒目缺点-安装面积大，不易与环境重分融合适用范围-用于环境较封闭的购物中心,平行排列式,串联式排列,交叉排列式,分离排列式,优点-安装面积偏小缺点-每层楼层交通不连续适用范围-早期的商业地下空间,优点-有利于与环境结合，形成活跃的空间序列，安装面积小缺点-每层楼交通不连续,优点-顾客流动升降两方向均为连续，升降流动不发生混乱，安装面积小适用范围-用于采光中庭，使界面连续性强，以弱化地上层与地下层之间的差异，并形成较强的导向性,优点-与中庭节点共同构成导向性强适用范围-
25、多与连续中庭空间结合布置，适合于突出空间环境的购物中心,第二部分 动线设计人流动线,55,自动扶梯排列方式与休息空间、展示空间、中庭空间的结合为购物中心创造出各种活跃的空间环境,自动扶梯空间组合,平行排列与空间重叠,分离排列,平行排列与空间延伸,交叉排列与空间重叠,采用平行排列以及空间重叠的方式，构成序列感强的连续界面，易将人流引导至各个楼层，并且使动感与序列相结合，增加空间情趣,采用分离排列模式。狭长且具有引导性的中庭空间，与单向扶梯组合。分离排列式通常将上、下扶梯分离相隔较长距离，旨在丰富空间的同时，引导人流购物方向,采用平行排列与空间延伸叠加模式。空间出现较为复杂、生动的层次，多个休息平
26、台跌落，顾客可同时看到不同层面的营业空间，吸引客源,采用交叉排列与空间重叠，与中庭相结合，使购物人群可以感受到各楼层空间的元素，交叉排列打破了古板的平行排列模式，为空间注入活跃的因素,第二部分 动线设计人流动线,自动扶梯设计位置主要为入口、中庭、主动线挑空处、主动线节点处及与外墙结合,入口：能够快速将人流导到不同的楼层，提高高楼层或地下层的人流量；中庭：随着扶梯的上下行，增加室内空间的动感，同时也在空间内形成了一个层间运动的主要交通枢纽主动线挑空处：通过挑空部分能看到上楼或下楼的下一个动线连接主动线节点处：通过设置自动扶梯，使水平主动线在节点处在垂直方向上保持连续性外墙：与外墙结合构成独特景观
27、，不占用室内空间，还能形成广告效应,香港国际金融中心垂直交通设置非常合理，手扶电梯12对，约3040米就设置一组电梯，极大的方便了顾客,自动扶梯设计位置,第二部分 动线设计人流动线,57,通过商业建筑内人员流量分析，考虑乘客搭乘舒适度原则，与自动扶梯实际运输能力匹配，确定自动扶梯数量,商业建筑内人员流量的分析,理论运送能力 C=3600kv/0.4C-理论输送能力、K-系数、V-额定速度,自动扶梯的运输能力,Q=V*M*(3600s/h)*B,Q-通过主通道单位小时内的人数，按照通道在最拥挤程度下最大的客流来选择V-顾客行走的最大速度,一般取值0.5m/sM-每平方米人数，每人所占800mm半
28、径的圆面积，即2人/m2B-主通道宽度,梯级宽度,V,自动扶梯理论运送能力（人/h）,实际运送能力-600mm和1000mm规格的为理论值70%-800mm规格的为理论值的60%,自动扶梯数量,乘客搭乘舒适度原则,匹配,第二部分 动线设计人流动线,58,自动扶梯设计要点,自动扶梯的倾斜角度不应大于30，现有的自动扶梯角度一般在27-35之间，否则感觉太陡不安全,自动扶梯的速度一般在0.45-0.5米/秒，速度不宜太快，否则不利于顾客乘坐，尤其是中老年顾客，容易摔倒受伤,自动扶梯上下入口3米的范围之内，不应设置任何阻碍交通的物品，否则容易容易导致拥挤，发生事故,自动扶梯最好采用集中布置，如果是采
29、用多层的自动扶梯，其层高不同，基点也就不同，集中布置乘坐点，安装及使用均很方便,自动扶梯扶手外侧50cm处应设置一块三角形防护板，防止顾客、货物在交接处受到损伤,1,2,3,4,5,自动扶梯与地板间的缝隙上应设置防护网、垫块，防止物体滑落,6,第二部分 动线设计人流动线,59,升降电梯对于连接楼层及停车场是非常重要的工具，速度快，安装、运转费用便宜，但容易形成拥堵，还可用于中庭景观与载货作用,升降电梯特点,升降电梯特点,电梯对于连接楼层及停车场是非常重要的工具优点：-速度快，安装、运转费用比较便宜，可运载大多数物品，小至婴儿车大至轮椅皆可运载，可与中庭结合形成景观设施缺点：-容易形成拥塞，不能
30、同时承载较多的消费者和手推车，且容易出故障适用范围：在中庭内景观电梯、辅助空间作为运货电梯使用，各楼层垂直交通载客所需的载客量跟建筑物面积、用途相关。一般的客运升降机的载客量，由数百公斤至2,000多公斤不等，升降机速度一般为1.5米秒,第二部分 动线设计人流动线,60,升降电梯作为垂直交通工具适合设置在主动线附近的建筑角部或者拐点（节点）处，作为景观电梯则设置在中庭和外墙，形成独特建筑景观,建筑的角部：升降电梯设置位置要求各层上下贯通，此特点适合于设置在建筑角部，紧邻主动线或者中庭；中庭：与中庭设计结合，形成很有视觉冲击力的动态景观，作为观光电梯，成为中庭内的主要景观之一；外墙：与外墙结合构
31、成独特景观，通过跨越不断移动的视野，获得新奇的空间感受，还能形成广告效应；主动线拐角（节点）处：布置在主要人流的方向，把人流高效、快捷的向各个方向输送，通过垂直方向引导，保持动线连续性,电梯设计位置,手扶电梯,升降电梯,香港国际金融中心,上海正大广场,第二部分 动线设计人流动线,升降电梯数量根据层数、楼层营业厅面积、电梯速度、承载人数来确定,4000,8000,12000,16000,20000,24000,4,5,6,7,8,9,28000,一台,两台,三台,四台,建筑楼层数,楼层营业厅面积（m2）,假定：电梯速度90m/min电梯单次承载20人,61,第二部分 动线设计人流动线,62,楼梯
32、在商场内主要起消防疏散的作用，通常布置在建筑的角部或靠外墙处，在满足消防要求的前提下，尽量压缩步行楼梯的面积，可通过设计特色，做成美化街道的景观,楼梯特点,楼梯特点,楼梯在实际使用过程中，由于自动扶梯和电梯的存在，使用率非常低，主要起消防疏散的作用设计要求：以防火规范为依据，需要满足疏散距离、疏散宽度、直接对外出入口等要求，在满足消防要求的前提下，尽量压缩步行楼梯的面积通过楼梯设计特色，美化街道景观,活跃空间疏散楼梯通常布置在建筑的角部或靠外墙处，在适合开外铺的临街面或街角则不应布置楼梯，首层布置在外数第二跨，满足从楼梯到外门不大于15米的距离,第二部分 动线设计人流动线,63,自动步道具备可
33、承载手推车、婴儿车、购物车等，运输率较高，而且没有台阶等优点，但所占空间较大,自动步道特点,自动步道特点,优点：-承载手推车、婴儿车、购物车等，运输率较高，而且没有台阶，缺点：-需要比自动扶梯更大的空间以能达到合适的坡度适用范围：-大型超市内合适于购买日用品或食品较多的顾客，它能有效地承载婴儿车及手推车-距离较长的连廊建议使用,第二部分 动线设计人流动线,中庭可以提升购物中心档次，创造舒适购物环境，缩短购物中心空间距离，提升商铺价值，刺激冲动性购物,第二部分 动线设计人流动线,65,中庭是水平、垂直人流动线的关键点，展现购物中心空间和景观的设计特色和精华，承载文化、艺术、商业等功能的场所,中庭
34、功能,组织交通：中庭让购物中心组织水平人流动线和垂直人流动线的关键，以中庭为中心设计的交通组织是最直观、最有效率的购物中心人流动线组织方式,展示作用：将各个楼层的商业功能在一个立体空间内展示出来，通过舒展的视觉空间，营造剧场式的卖场效果，提高各个楼层的商业价值,承载多功能：中庭是承担多功能休闲行动的载体，提供了免费的精神消费，充当临时性促销活动、艺术展览、文艺演出等场所,第二部分 动线设计人流动线,66,中庭动线设计了解中庭功能，掌握中庭水平、垂直人流动线形态，遵循中庭人流动线设计原则,中庭动线设计内容,中庭动线设计,1,2,3,4,中庭功能：组织交通、展示作用、承载多功能,中庭水平人流动线按
35、形状可分为导向形、不规则形、聚心形，按照中庭位置，可分为中庭、边庭、门庭,围合中庭的建筑剖面构成了具体的中庭空间，中庭垂直人流动线分为四种剖面形态,中庭人流动线设计参数要求灵活运用高宽比，注意面积控制,第二部分 动线设计人流动线,67,围合中庭的建筑剖面构成了具体的中庭空间，中庭垂直人流动线分为四种剖面形态,中庭垂直人流动线,楼层自上而下没有变化,中庭空间上下贯通没有变化，是运用得较为普遍而常见的空间形态,楼层自上而下逐渐外伸,中庭空间的底层面积缩小，剖面形式恰与商业建筑的特性相吻合离天窗较远的楼层进深过大，在照明设计上要补足室内使用空间的采光,楼层自上而下逐渐后退,适合考虑如何隔避阳光直射的
36、气候地区可以较好地发挥作用倾斜上升的斜面引起视觉导向，而集中于空间顶部开敞的玻璃面，形成良好的空间意象在面临街道的单面开敞的中庭空间中，玻璃面形成从街道或外部空间到建筑的渐变过渡,中庭空间向上向下同时发展,充分利用地下空间使地下空间也能得到阳光的照射，这种形式常用于有限高的历史地段的商业建筑,第二部分 动线设计人流动线,68,中庭动线设计参数主要包括高宽比与面积控制,中庭动线设计参数,面积控制,中庭空间应根据地区经济情况、所处的环境、经营性质、营业特点、规模档次、顾客层次等在其中占合适的比例,高宽比,车流动线设计,用中庭空间侧界面的高度（H）和相对距离(W)的关系来衡量:W/H增大，空间就会产
37、生远离感，超过2时则显宽阔；W/H1就会产生接近感，逐渐变得狭窄W/H=0.5：中庭空间显压抑;W/H=1:均匀可见,但不清晰；W/H=2：立面形象和局部清晰可见W/H=3：使人感到空间宽敞，封闭感降低W/H=4：空间的容积性消失,第二部分 动线设计人流动线,69,购物中心可到达性是否良好，取决于是否有合理的动线设计，包括场地入口、停车场、人行通道，卖场主辅出入口、店内自动扶梯、电梯等设置（4）,货运服务设施需要屏蔽或设置在顾客的视线之外，不打扰购物者出售软商品的小商店可以通过后部走廊来实现可以通过规定非营业时间进行货物运输也可以独立划分出货运区域，并进行建筑屏蔽处理,购物中心货物运输设计原则
38、,第二部分 动线设计货流动线,70,消防动线设计要点,2,3,4,5,多层大型购物中心防火分区划分,营业部分疏散宽度确定,营业部分安全出口数量要求,营业部分安全疏散距离,合理设置应急照明与疏散指示标志,多层大型购物中心防火等级为一二级，防火分区最大建筑面积2500m2 当设置自动喷水灭火系统时，分区面积可增加1倍，当地下室部分分区面积最大为500m2,营业部分疏散宽度=每层营业部分疏散人数*不同楼层疏散净宽度指数，（1、2层取0.6，3层取0.75，4层及以上取1）每层营业部分疏散人数=每层营业面积*不同楼层换算系数（-1、1、2层取0.85，3层0.77，4层及以上0.6）,营业厅的每一防火
39、分区安全出口数目不应少于两个，相邻两个安全出口最近边缘相距不得小于5m，营业厅的出入门、安全门净宽度不应小于1.40m，并不应设置门槛,商铺内任何一点至最近疏散出口直线距离不宜超过20m，当商铺位于两个安全出口之间，商铺出口到最近安全出口的最大距离为40m,当商铺位于带型走道两端或尽端时，商铺出口到最近安全出口的最大距离为20m,应急照明的最低照度小应小于51lx，疏散指示标志的间距不应大于15m,1,第二部分 动线设计消防动线,在第三部分，在配套设施设计方面重点提出以下五个方面的设计建议,3.店铺外观建议,2.广场及景观设计建议,4.标识系统设计,5.销售支持区域设计,建筑设计建议,1.入口
40、及外观建议,第三部分 配套设施设计,72,广场能够为购物者提供极大的愉悦，通过各种形式的景观形式处理，购物者可以在广场休息放松、欣赏周边的环境以及观赏现场节目，商家可以进行促销活动，起到聚客作用,在一个封闭性的购物广场，入口应该具有显著的设计特色，否则购物者有可能直接前往核心租户如百货公司入口，从而降低他们光顾小租户的可能性综合用途开发的购物中心，需要吸引办公人员和游客等潜在的顾客到零售区来，因此，零售部分入口要更注重将其设计成令人兴奋的形式，是购物者能够意识到他们正在离开办公环境和旅馆大厅，正进入一个令人兴奋的零售区对于街区形式的购物中心，其成功取决于整个零售区而不是购物中心自身的设计，因此
41、应该融入到周边的商业街道中去，其入口不应该与其他相邻的入口有太大差别,购物中心入口设计原则,第三部分 配套设施设计入口设计,外观设计以简洁明快为主，在临前进路主干道的墙面和屋顶还需考虑大型广告牌的设置，同时，外墙灯光也是设计的核心要素,外墙设计应以简洁明快为主，入口处外墙应设计为通透的玻璃幕墙，白天可以增加室内外的通透感，夜晚室内的灯光可以使入口变得更为吸引人，同时增加部分核心租户的形象展示位时尚现代及新颖的外墙设计和户外设置大型广告牌，既可以增强购物中心的商业氛围，吸引客流，同时广告标牌收入也是购物中心重要收入之一,第三部分 配套设施设计外观设计,74,购物中心广场设计原则,容纳露天餐饮、社
42、区活动、特殊表演的大型广场，将增强造访者沉浸在有生气的城市氛围中,广场能够为购物者提供极大的愉悦，通过各种形式的景观形式处理，购物者可以在广场休息、放松和欣赏周边的环境，以及观赏现场节目同时，广场周围的店铺的全部立面形成购物中心的开放的“窗口“，创造强的视觉冲击、刺激冲动性购物通过精心安排广场租户来维持购物者的兴趣，吸引广场的人流完全封闭的广场往往能够带来销售额的增加封闭式广场的宽度一般为9-12米，经过庭院或其他特殊区域处理，可以增加到18米或更宽,第三部分 配套设施设计广场设计,75,创造性的景观设计能够产生让人难忘的环境，从而吸引顾客一再光顾，而不恰当的景观设计将会严重损害购物中心的形象
43、,总的景观项目开支控制在总建筑费用的3-5%以内是合理的购物中心开敞空间的景观设计应该是有品位和耐用的恰当地在购物中心内布置植物和季节性的花卉可以增强对顾客的吸引力，植物、水景以及雕塑能够将室内的步行空间转化为合适的社区活动的聚集场所停车场的景观设计一般是种植树木，景观元素应该不要干扰停车、影响停车区的维护和积雪的清除；植物应该耐寒和易于维护、适于当地的气候为了改善视觉效果和视觉距离，可以通过战略性的布置座椅区、植物、小亭和其他空间障碍，以及地面铺装、颜色和模式的变化照明在室内景观设计中扮演着重要角色,购物中心景观设计原则,第三部分 配套设施设计景观设计,店铺的外观风格设计应尽量统一，每个店铺
44、的标识在同一店面风格的基础上可以允许突出自己的品牌形象,整个购物中心的店铺外观设计应该是统一风格的，个别的租户允许在外观设计上融入自身的设计元素，但必须以不影响整体风格为前提每个租户的店铺设计、施工必须建立审批的制度,XX店名,柱子,店名/标志,橱窗,门/入口,店铺外观设计,第三部分 配套设施设计店铺外观,标准店铺的外观应该包括一个标准店铺的布局和所有设计因素(主要是外观),标准店铺设计的评估,标准店铺设计应该包括.根据购物中心的整体概念确定店铺的外观和设计、试衣间、内部布局包括储存和办公区域采用适宜的高品质装修材料装饰商店的墙壁。可使用多种材质以塑造高品质而多样化的设计，但过于冲突、对立的组
45、合应避免,标准店铺设计的因素,橱窗,试衣室,储存和办公用区域,入口,通 道,经营区域,经营区域,第三部分 配套设施设计店铺外观,在室外设置清晰，别致的导示系统，在项目各模块之间顺利实现客流循环共享，同时可借助标识牌形成广告效应,清晰的导示系统告诉顾客购买商品的具体位置,别致的导示系统也可称为一种广告渠道,标识系统设计,第三部分 配套设施设计标识系统,室内标识系统设计以简单、易识别为重点，主要包括方位指示牌、租户信息牌,简单的图案设计是标志系统设计的重要原则,立面展示标识系统，有利于纾解消费者的视觉疲惫感,第三部分 配套设施设计标识系统,销售支持区域是购物中心形象的具体体现，主要包括服务台、洗手
46、间、休息区、停车场、广告等要素,销售支持区域设计原则,1.服务台,在中庭及自动扶梯处，设设计风格现代、新颖的服务台，方消费者自取宣传资并提供各类问讯服务,3.停车场,动线流畅，用鲜明色彩分区，便于顾客记忆停车位方便顾客直接到达目的楼层,4.广告,户外广告牌室内中庭条幅广告LED广告自动扶梯广告商场橱窗广告,6.其他服务,设置专门残疾人通道，提供无障碍购物环境在咖啡、果汁吧提供免费无线上网服务设置吸烟区,2.洗手间、休息区,为残障人士提供专用卫生设施，在卫生间外设等候区，供等候的人士休息在每一楼层设置休息区域和固定座位设置一至两个空间较大的休息场所，提供给家庭式或三人以上购物人群,第三部分 配套
47、设施设计销售支持区域,成功的支持设计将有效提升购物中心的品味，给消费者留下深刻印象，为购物中心品牌形象创造附加值,1,2.显要位置设置服务台,3.别致的公共x休息区域,1,2,3,第三部分 配套设施设计销售支持区域,利用醒目的停车场标志、路面标示，加深购物者良好的直观印象，同时在停车场可以设置广告位,第三部分 配套设施设计销售支持区域,83,成功的购物中心依赖于充足的停车位，停车方便是任何购物中心停车布局都应遵循的标准,停车场设计的元素：停车面积、车道布局、进出通道、单个停车位的尺度和安排、从停车区到购物中心的步行活动、坡度、铺装、景观、灯光停车位指标是100平米可出租建筑面积的实际停车位数量
48、，欧美国家的标准为：可出租建筑面积为2300-37000平米的购物中心，每100平米可出租建筑面积设置4个停车位可出租建筑面积为37000-56000平米的购物中心，每100平米可出租建筑面积设置4.5个停车位可出租建筑面积超过56000平米的购物中心，每100平米可出租建筑面积设置5个停车位购物中心的停车场必须是简单、安全的；在以前没有来过或提前不知道停车场布局的情况下，购物者应该能够自信地驶过停车区从停车位到商店的最大步行距离应该在120米以内，最好限制在90-105米购物中心内车流的循环应该是连续的，最好是单程的和逆时针方向的对大型购物中心来说，停车区的环形交通需要在场地边缘和建筑群周围
49、各有一条环路，内环用作消防和紧急疏散通道，同时作为运送通道和顾客上下车的地方主要交通通道有两种类型：入口和出口通道、环道。主要通道可以允许双向行驶，次要通道是单向的，但是需要指示方向，通常是既有刷在地面上的箭头标志，又有竖立在路边的指示牌应该使用减速坡、禁入标志车障等设施阻止车辆侵入到有遮阳的人行道范围内,购物中心停车场设计原则,第三部分 配套设施设计销售支持区域,广告是租户宣传品牌、吸引客流、购物中心营造商业气氛的重要手段，同时能为经营者带来一定收益,中庭条幅广告,室外LED广告、外墙面广告,店铺橱窗广告,第三部分 配套设施设计销售支持区域,第 85 页,下阶段服务内容,推广策略,招商策略主
50、力店、品牌店先行,逐步推进招商机会。并根据规划的商业区域进行目标明确的主题招商，同时兼顾开发商规划的业态进行招商。,主力店铺商家,次主力店商家,品牌店,中小商户,主力店进驻，可以在市场上迅速提高知项目名度，为营销推广制造声势,品牌商户的进驻，会增强其他商户的信心，促进其决策，并提高租金预期,招商服务工作,购物中心营销推广策略,招商策略商户选择,与整体定位吻合,实现长期稳定的租金回报,各业态合理搭配,知名或连锁商户：一方面对消费的核心消费者形成强大的吸引力；另一方面，知名商户的形象也能使商场的形象更加深化。,个性鲜明的特色商户：商户个性鲜明形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了商场整体的经营
