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1、本报告依据中国资产评估准则编制呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报告中瑞评报字2023第O(X)886号(共二册，第一册)中瑞世联资产评估集团有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup3A或二。二三年六月五日中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：1143020020202300953合同编号：2023-000415-1报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：中瑞评报字2023第OOO886号报告名称：呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南
2、厂区补偿项目评估结论：263,950,800.00元评估报告日：2023年06月05日评估机构名称：中瑞世联资产评估集团有限公司签名人员：董雨露（资产评估师）会员编号：41090022刘兴君（资产评估师）会员编号：11180036说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2023年07月03日目录声明1资产评估报告摘要2资产评估报告正文4一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人4二、评估目的5三、评估对象和评估范围5四、价值
3、类型7五、评估基准日7六、评估依据7七、评估方法10八、评估程序实施过程和情况17九、评估假设19十、评估结论20十一、特别事项说明21十二、评估报告使用限制说明24十三、评估报告日25十四、签名盖章26资产评估报告附件27声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同
4、中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。七、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人
5、和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。八、资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。九、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露。十、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项
6、说明及其对评估结论的影响。呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报告摘要中瑞评报字2023第Ooo886号呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心、内蒙古双奇药业股份有限公司：中瑞世联斐产评估集团有限公司接受贵公司的委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，履行适当的资产评估程序，采用成本法对呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区所涉及厂房、设备、停产停业损失和人员过渡安置费进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：评估目的：反映呼和浩特经济技术开发区土地收
7、购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区所涉及厂房、设备、停产停业损失和人员过渡安置费于评估基准日的市场价值，为呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区需要确定的补偿金额提供价值参考。评估对象：呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区所涉及厂房、设备、停产停业损失和人员过渡安置费。评估范围：呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区所涉及厂房、设备、停产停业损失和人员过渡安置费。评估基准日：2022年12月31日价值类型：市场价值评估方法：成
8、本法评估结论：本资产评估报告选用成本法评估结果作为评估结论。具体评估结论如下：呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区所涉及厂房、设备、停产停业损失和人员过渡安置费在评呼和浩特经济技术开发区土地收购假H火“J古双奇药业股份3笈公司如意总部2心匕今、气南厂区补偿项目.资产评估报告估基准日2022年12月31日的账面循25,103.访特元，评估值26,395.08万元，评(7yI%估增值1,291.92万元，增值落球%具V.a体评估结果详见下表:,八N魏IAt/.VZ2OJ征收补痿价慎汇金额单位：人民币万元裳编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率AB
9、C=B-AD=CAX1(X)%1房屋建筑类合计3,126.214,451.191,324.9842.381-1固定资产-房屋建筑物3,016.254,294.611,278.3642.381-2固定资产-构筑物及其他辅助设施109.96156.5846.6242.401-3固定资产-管道及沟槽-2设备类合计2,531.332,498.27-33.06-1.312-1固定资产-机器设备2,459.762,419.13-40.63-1.652-2固定资产-车辆14.7113.49-1.22-8.292-3固定资产-电子设备56.8665.658.7915.463停产停业损失13,089.2913,
10、089.29-4人员过渡安置费6,356.336,356.33-5征收补偿价值合计25,103.1626,395.081,291.925.15本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期自评估基准日起一年。资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明对评估结论的影响。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。RuiWorldUnion.AppraiMiIGroup呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报
11、告正文中瑞评报字2023第OoO886号呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心、内蒙古双奇药业股份有限公司：中瑞世联资产评估集团有限公司（以下简称为“中瑞世联”或我公司）接受贵公司的委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，履行适当的资产评估程序，采用成本法对呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区所涉及厂房、设备、停产停业损失和人员过渡安置费进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本次资产评估的委托人为呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心、内蒙古
12、双奇药业股份有限公司，产权持有单位为内蒙古双奇药业股份有限公司，无资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人。（一）委托人一概况1 .注册登记情况名称：呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心法定代表人：谷平统一社会信用代码：121501000578290393住所：沙尔沁阳光大街1号Al号楼二层（二）委托人二及产权持有单位概况1.注册登记情况名称：内蒙古双奇药业股份有限公司（以下简称为“内蒙古双奇药业”）统一社会信用代码：91150000114186739P类型：其他股份有限公司（非上市）住所：内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区腾飞路21号呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药
13、业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报里法定代表人：林伟光注册资本：6892.34万人民币成立日期：1999年Ol月29日营业期限：1999年01月29日至长期经营范围：许可经营项目：生产销售片剂、硬胶囊剂（阴道用）：散剂药品：般经营项目：生物制品、化学药、化学原料药、中蒙药、保健食品、医疗器械的研究、开发及技术转让、咨询；国内商业、物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）2 .委托人和产权持有单位之间的关系本次评估的委托人一为呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心，委托人二及产权持有单位为内蒙古双奇药业股份有限公司。呼和浩特经
14、济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙占双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区。（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人资产评估委托合同未约定其他资产评估报告使用人。本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。二、评估目的根据呼和浩特经济技术开发区管理委员会呼和浩特经济技术开发区管理委员会关于印发内蒙古双奇药业股份有限公司呼和浩特经济技术开发区如意总部基地南厂区征收补偿搬迁方案的通知（呼开管发（2023）22号），呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区。中瑞世联资产评估集团有限公司
15、接受呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心、内蒙古双奇药业股份有限公司的委托，对呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区所涉及厂房、设备、停产停业损失和人员过渡安置费于评估基准日的市场价值进行评估，为呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区需要确定的补偿金额提供价值参考。三、评估对象和评估范围（一）评估对象呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报告评估对象为呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂
16、区所涉及厂房、设备、停产停业损失和人员过渡安置费。（二）评估范围评估范围为呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区所涉及厂房、设备、停产停业损失和人员过渡安置费。上述评估范围内的资产权属及明细数据、人员及财务资料已经产权持有单位确认。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。（三）企业主要资产情况纳入评估范围内的主要实物资产为固定资产。资产集中呼和浩特市赛罕区腾飞路21号内蒙古双奇药业股份有限公司南厂区内。1 .房屋建（构）筑物企业现有房屋建筑物主要于2002年至2020年建成，并投入实际使用。其中：办公房屋建筑物为行政楼；生产
17、房屋建筑物主要为南厂房、动力车间、污水处理间、仓库等；辅助生产建筑物主要为实验动物房、气瓶库等；构筑物主要为厂区道路、围墙、绿化树木草坪、雨棚、车棚、路灯等。2 .机器设备设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备，其中：（1）机器设备纳入本次评估范围的机器设备类资产共计566项，主要为：高速压片机、真空冷冻干燥机、水冷螺杆式冷水机组、铝塑包装机、液体厌氧发酵系统、干法制粒机以及相关配套设备设施，上述设备部分报废拆除或报废，其余设备均可正常使用。（2）车辆本次委估车辆为福田冷藏车BJ5048XLC-F3一辆。该车年检合格，经现场勘查，车辆维护保养良好，可正常使用。（3）电子设备本次委估的电子设备为
18、电脑、空调、打印机和办公家具等，部分设备购置日期呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报告较早，主要分布在各科室、车间等生产经营场所，其中部分电子设备已报废说损毁无法使用，其余电子设备可正常使用。四、价值类型资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。经资产评估师与委托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，本次评估采用市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。除非特别说明，本
19、报告中的市场价值是指评估对象在中国（大陆）产权（资产）交易市场上所表现的市场价值。五、评估基准日本项目评估基准日是2022年12月31日。评估基准日是由委托人根据有利于经济行为实现的原则及产权持有单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。六、评估依据（一）经济行为依据呼和浩特经济技术开发区管理委员会呼和浩特经济技术开发区管理委员会关于印发内蒙古双奇药业股份有限公司呼和浩特经济技术开发区如意总部基地南厂区征收补偿搬迁方案的通知（呼开管发（2023）22号）。（二）法律法规依据1 .中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日，中华人民共和国主席令第46号，中华人民共和
20、国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；2 .中华人民共和国公司法（2018年10月26日，中华人民共和国主席令第15号，第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；3 .中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；4 .资产评估行业财政监督管理办法（财政部令第86号，财政部令第97号修订）；5 .中华人民共和国企业所得税法（2018年12月29日第十三届全国人民呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报告代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）：6 .中华人民
21、共和国企业所得税法实施条例（2008年国务院令第512号）；7 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（2011年财政部、国家税务总局令第65号）：8 .关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财政部、国家税务总局财税（2016）36号）；9 .中华人民共和国增值税暂行条例（2017年国务院令第691号）；10 .财政部税务总局关于调整增值税税率的通知（财税201832号）；H.关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）；12 .中华人民共和国车辆购置税法（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过）；13 .中华人民共和国证券
22、法（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修订）；14 .中华人民共和国城市房地产管理法（2019年8月26日修订）；15 .国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）（2011年1月19日国务院第141次常务会议通过）；16 .内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例；17 .其他与资产评估相关的法律、法规等。（三）评估准则依据1 .资产评估基本准则（财资（2017）43号）；2 .资产评估职业道德准则（中评协（2017）30号）；3 .资产评估执业准则一一资产评估程序（中评协（2018）36号）；4 .资产评估执业准则一一资产评估报告（中评协（2018
23、）35号）；5 .资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协（2017）33号）；6 .资产评估执业准则一资产评估档案（中评协（2018）37号）：7 .资产评估执业准则资产评估方法（中评协（2019）35号）；8 .资产评估机构业务质量控制指南（中评协（2017）46号）；9,资产评估价值类型指导意见（中评协（2017）47号）；10 .资产评估对象法律权属指导意见（中评协（2017）48号）；呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报告11 .资产评估准则术语2020（中评协（2020）31号）；12 .资产评估执业准则一一不动产
24、（中评协（2017）38号）；13 .资产评估执业准则一一机器设备（中评协（2017）39号）；14 .其他与资产评估相关的准则依据等。（四） 权属依据1 .房屋所有权证、房地产权证、不动产权证书；2 .设备购置合同、发票等；3 .机动车行驶证：4 .其他权属证明文件。（五） 取价依据1 .委托人提供的财务报表、审计报告；2 .委托人提供的产权持有单位可行性研究报告、工程预决算等资料：3 .产权持有单位提供的重要协议、合同、发票等财务、经营资料；4 .中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）；5 .评估人员现场调查收集的其他估价信息相关资料；6 .机电产品价格信息
25、查询系统；7 .机动车强制报废标准规定（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号）；8 .房地产估价规范（GB/T50291-2015）；9 .内蒙古自治区房屋建筑与装饰工程预算定额（DNM3-101-2017）；10 .内蒙古自治区通用安装工程预算定额（DNM3-102-2017）:11 .内蒙古自治区市政工程预算定额（DNM3-103VOI-O7-2017）；12 .内蒙古自治区建设工程费用定额（内建工2017611号）；13 .关于调整内蒙古自治区建设工程计价依据增值税税率的通知（内建标2019113号）；14 .呼和浩特市2022年12月份建设工程造价材料信息价；15 .
26、关于调整内蒙古自治区建设工程现行预算定额人工费的通知（内蒙古自治区住房和城乡建设厅）（内建标【2021】148号）；16 .内蒙古自治区人民政府关于规范全区城市市政公用设施建设配套费收费呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报告标准和加强征收管理工作的通知（内政发199912-）;17 .市场询价资料。(六)其他参考依据1 .委托人与我公司签订的资产评估委托合同：2 .产权持有单位提供的资产评估申报明细表：3 .中瑞世联资产评估集团有限公司数据资料；4 .产权持有单位提供的其他有关资料。七、评估方法(一)评估方法的选择依据资产评估
27、基本准则，确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。市场法适用的前提条件是：(1)评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易；(2)有关交易的必要信息可以获得。收益法适用的前提条件是：(1)评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量：(2)预期收益所对应的风险能够度量；(3)收益期限能够确定或者合理预期。成本法(资产基础法)适用的前提条件是：(1)评估对象能正常使用或者在用；(2)评估对象能够通过重置途径获得：(3)
28、评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。根据本次评估目的，本次对呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区所涉及厂房、设备、停产停业损失和人员过渡安置费进行评估。采用成本法对评估对象中厂房、设备、停产停业损失和人员过渡安置费进行评估。呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报告(二)固定资产-房屋建筑物1 .评估方法选择根据资产评估执业准则一一不动产的要求，执行不动产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开
29、发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，选择评估方法。根据纳入评估范围的房屋建筑物类资产的结构特点、使用性质等，评估人员分析了不同评估方法的适用性，最终确定各类资产的合理的评估方法：具体如下：(1)市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过比较、分析从而确定估测被评估资产价值的一种评估方法。采用市场比较法必须具备以下前提条件：a、需要有一个充分发育活跃的市场，以获得与被评估资产相同或类似资产的市场价格；b、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等是可收集到的。本次委估资产由于在公开市场中缺乏可比较的交易案例而难以采用，故无法使用市场法进行评估。(2)收益法是通过估算被评估资产
30、在未来期间的预期收益并使用一定的折现率折成评估基准日的现值，以各收益期收益现值累加之和作为被评估资产价值的评估方法。其适用条件是：评估对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当期间取得一定收益；评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。本次委估资产没有产生稳定的收益且无法预测，故本次无法采用收益法进行评估。(3)成本法是指按现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部重置成本，并扣减其已经发生的各项实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，从而确定被评估资产价值的评估方法。本次委估资产可按现时条件下重新购置或建造一个全新状态计算重置成本，故本次可以采用成本法进行评
31、估。2 .评估方法介绍(1)成本法成本法是指按评估基准日时点的市场条件和待估房屋建筑物的结构特征计算重置同类房产所需投资，乘以综合评价后房屋建筑物的成新率，最终确定房屋建筑物价值的方法。计算公式如下：呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报告评估值:重置全价X成新率1）重置全价的确定由于产权持有单位为增值税一般纳税人，本次评估房屋建筑物类资产重置全价均为不含税价。重置全价一般由建安工程造价、工程前期费用及其他费用、资金成本、开发利润部分组成。计算公式为：重置全价（不含税）:建安工程造价（不含税）+前期及其他费用（不含税）+资金成本
32、+开发利润A.建安工程造价的确定对于有预决算资料的重点工程，采用预决算调整法，即评估人员根据预决算工程量，参照现行的内蒙古自治区房屋建筑与装饰工程预算定额（2017年）、内蒙古自治区安装工程预算定额（2017年）、内蒙古自治区市政工程预算定额（2017年）、内蒙古自治区建设工程费用定额（2017年），关于调整内蒙古自治区建设工程计价依据增值税税率的通知（内建标【20191113号）并参考呼和浩特市2022年12月份建设工程造价材料信息价和内蒙古自治区住房和城乡建设厅文件关于调整内蒙古自治区建设工程现行预算定额人工费的通知（内建标【2021】148号）进行工程取费，测算出该工程的建安工程造价；对
33、于一般价值量较小的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程造价的预算定额、施工定额或概算指标，根据层高、柱距、跨度、装修标准、水、电设施等工程造价的差异进行修正后得出待评估工程的建安工程造价。B.前期及其他费用的确定根据国家标准、行业及当地建设管理部门规定的各项费用费率标准和行政收费政策性文件，确定前期费用和其他费用。C,资金成本的确定按照产权持有单位的合理建设工期，参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2022年12月20日公布的贷款市场报价利率确定贷款利率以建安工程造价、前期及其他费用等总和为基数，按照资金均匀投入计取资金成本。建筑整体工期按1呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心
34、征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报告年计算，LPR利率采用1年期3.65%。计算公式如下：资金成本=【建安工程造价（含税）+前期及其他费用（含税）】X合理建设呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报告工期X贷款利率X1/2D.开发利润的确定根据同行业2020年至2022年总资产报酬率平均值确定利润率。合理利润二（工程建安造价+前期及其它费用+资金成本）X利润率2）成新率的确定A.对于价值大、重要的建（构）筑物采用勘察成新率和年限成新率综合确定，其计算公式为：综合成新率二勘察成新率X60%+年限成新率
35、X40%其中：年限成新率（%）=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）X100%现场勘察成新率对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料，了解其历年来的维修、管理情况，并经现场勘察后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，填写成新率的现场勘察表，逐一算出这些建筑物的勘察成新率。B.对于单价价值小、结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法并根据具体情况进行修正后确定成新率，计算公式：成新率=（耐用年限-己使用年限）/耐用年限XIo0%3）评估值的确定评估值=重置全价（不含税）X成新率（三）固定资产-机器设备根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合纳入评估范围的设备特点和
36、收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。计算公式如下：评估值二重置全价X成新率设备重置全价公式如下：重置全价二设备购置价+运杂费+安装调试费+前期费用及其它费用+资金成本-增值税抵扣额根据“财税（2008）170号”、“财税（2016）36号”文件规定及国税总局2019年第14号公告，对于符合增值税抵扣条件的，重置成本扣除相应的增值税。1 .重置全价的确定（1）机器设备重置全价的确定设备机器设备重置全价一般包括：设备购置价、运杂费、基础费、安装调试呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报告费、工程前期及其他费用和资金成本等；设备
37、重置全价计算公式如下：重置全价二设备购置价+运杂费+基础费+安装调试费+含税前期及其他费用+资金成本-可抵扣的增值税1）购置价对于目前仍在生产和销售的设备，主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市场价格，网络检索查询、参考评估基准日近期同类设备的合同价、查询2022机电产品报价信息系统等方法确定购置价。对于无法取得现行价格的被评估设备，如果能找到参照物，采用类比法以类似设备的价格加以修正后，按比准价确定其购置价。2）运杂费以含税购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地间发生的装卸、运输、保管、保险及其他相关费用，参照资产评估常用数据与参数手册并结合企业实际情况确定，按不同运杂费率计取。计算公式如下：
38、设备运杂费;设备原价X设备运杂费率因本次评估范围内设备运输费用已包括在购置价中或由卖方承担，故本次评估不考虑运杂费。3）基础费基础费根据设备的特点、重量，以含税购置价为基础，参照资产评估常用数据与参数手册相关设备安装费率，并结合企业实际情况予以测算。按不同安装费率计取。计算公式为：设备基础费二设备购置费X设备基础费率如小型无需基础设备，则不再加计基础费。4）安装调试费安装费根据设备的特点、重量、安装难易程度，以含税购置价为基础，参照资产评估常用数据与参数手册相关设备安装费率，并结合企业实际情况予以测算。按不同安装费率计取。计算公式为：呼和谡嘴皴麴耳挫翻酬陵f帆I婪单峨曝蒙古双奇药业股份有限公司
39、如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报告如由供货商负责安装时（在购置价格中已含此部分价格），则不再加计安装调试费。5）前期费及其他费用建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。6）资金成本资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日当月全国银行间同业拆借中心发布的LPR利率执行，以设备购置价、运杂费、安装工程费、前期及其他费用等费用总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本计算公式如下：资金成本=（设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用）X合理建设工期XLPR利率X1/27）可抵扣增值税根据“财税（2008）170号”、“财税
40、（2016）36号”文件规定及国税总局2019年第14号公告，对于符合增值税抵扣条件的，重置成本扣除相应的增值税。设备可抵扣进项税额二设备购置价/（1+13%）X13%（运杂费+安装调试费）/（1+9%）X9%+其他费用中的可抵扣增值税额8）对于报废设备评估方法对于较大报废设备按照评估基准日的可变现价格减去拆除费用确定其评估值，计算公式为：评估值二可变现价格一拆除费用当设备无需拆除或己拆除时，计算公式为：评估值二可变现价格可变现价格的确定根据委估资产材质、重量及评估基准日废旧材料不含税市场价格计算确定可变现价格，即可变现价格二废旧金属重量X废旧金属不含税市场价格。9）对于市场上具备二手设备市场
41、价格的机器设备，参照二手设备市场价格确定其重置全价。（2）运输车辆重置全价呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报告根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运输车辆的现行含税购价，在此基础上根据中华人民共和国车辆购置税暂行条例规定计入车呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目-资产评估报告辆购置税、新车上户牌照手续费等，根据财政部、税务总局、海关总署联合发布的关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）增值税调整税率，计算出增
42、值税抵扣额后进行抵扣，本次评估对于符合增值税抵扣条件的，计算出增值税抵扣额后进行抵扣。对于符合增值税抵扣条件的企业，其车辆重置全价为：重置全价二购置价+车辆购置税+牌照等杂费-可抵扣的增值税1）车辆购置价：根据车辆市场信息及太平洋汽车网汽车报价库，汽车之家等近期车辆市场价格资料，参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定本次评估车辆购置价格；对购置时间较长，现不能查到原型号规格的车辆购置价格时参考相类似、同排量车辆价格作为评估车辆购置价参考价格。2）车辆购置税：根据国家税务总局关于车辆购置税征收管理有关事项的公告国家税务总局公告2019年第26号令及财政部、税务总局公告2019年第71号令的
43、有关规定：车辆购置税应纳税额=计税价格Xl%o该“纳税人购买自用车辆的计税价格应不包括增值税税款”。故：购置附加税二购置价/（1+13%）X10%o3）新车上户牌照手续费等：根据车辆所在地该类费用的内容及金额确定。（3）电子设备重置全价根据当地市场信息及中关村在线等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家或代理商提供免费运输及安装调试，本次评估按不含税购置价确定其重置全价。重置全价=购置价（不含税）对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价格确定其重置全价。2 .成新率的确定（1）机器设备成新率对机器设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，并通
44、过现场勘察设备现状及查阅有关设备运行，修理及设备管理档案资料，对设备各组成部分进行勘察，综合判断，在此基础上计算综合成新率，即：综合成新率=勘察成新率X60%+年限成新率X40%呼和浩特经济技术开发区土地收购储备中心征收内蒙古双奇药业股份有限公司如意总部基地南厂区补偿项目资产评估报告（2）车辆成新率根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号机动车强制报废标准规定的有关规定，车辆按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：使用年限成新率:（1一己使用年限/规定或经济使用年限）X100%行驶里程成新率=（1一己行驶里程/规定行驶里程）X100%成新率二Min（使用年限成新率，
45、行驶里程成新率）同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。艮P：成新率=Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+aa:车辆特殊情况调整系数。（3）电子设备成新率成新率=（1己使用年限经济寿命年限）X100%另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率。3 .评估值的确定评估值=重置全价（不含税）X综合成新率（四）停产停业损失因政府要求征收，需考虑给企业带来的停产停业损失。根据呼和浩特经济技术开发区管理委员会呼和浩特经济技术开发区管理委员会关于印发内蒙古双奇药业股份有限公司呼和浩特经济技术开发区如意总
46、部基地南厂区征收补偿搬迁方案的通知（呼开管发（2023）22号），停产停业期限为11个月，损失额按企业前四年的月平均净利润额乘以停产停业期限确定。（五）人员过渡安置费因考虑到厂区征收期间留置人员正常发放工资、停工人员发放停工工资、因征收解除劳动合同支付赔偿金，因此需要考虑人员过渡安置费。费用计算按照企业提供的人员过渡安置费计算确定。八、评估程序实施过程和情况资产评估专业人员于2023年3月15日至2023年6月5日对评估对象涉及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：（一）接受委托我公司与委托人洽谈，就评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、评估工作各方参与人工作配合和协助等资产评估业务基本事项达成一致，签订资产评估委托合同，拟定评估计划。1 二）前期准备针对本项目特点和资产分布情况我公
