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1、2009.7 shanghai,上海盛励机构 谨呈,万博国际广场前期策略报告,这个夏天，让我们启航,用专业眼光实现价值最大化,市场分析,随着人均可支配收入的逐年上升，常州市居民的人均消费支出也在逐年攀升，二者呈正比的对应关系，年平均储蓄额2008年达到2003年的一倍。“一个藏富于民的城市！”,常州经济概况,1、常州与长三角其他城市横向比较,09年常州主要人均消费支出项目为民生类消费，增长最快的是汽车消费，增长幅度达到36%。其次为各类娱乐文化消费，最高增长幅度为34%。现今的常州，拥有强劲消费能力。,通过常州历年来人均消费支出与可支配收入的数据比对，可以看出常州均高于南京、苏州、无锡等地，这
2、正说明常州是一个藏富于民的城市，居民隐性收入较高，消费观念也较开放。常州市民用于餐饮、汽车、旅游的3项消费增长率位居江苏首位。餐饮业非常发达，餐饮GDP总量位居江苏省第二，人均餐饮GDP为江苏省第一。综上所述，常州居民的商业消费具有很好的经济基础，能够承受较高品牌及价格的商品。并且经济富裕的地方，对于外界新生事物的接受程度也优于其他地方，具有“喜新厌旧”的特性。所以本项目商业定位时，有一定的针对性和适当的领先性是必须兼顾的两个方面！,点评,2、常州商业规划概览,核心区以延陵西路与和平路、南/北大街交汇处的市级商业核心功能区。内圈层城市规划中心组团内，指关河路，劳动路，朝阳桥外围区域的圈层，约7
3、平方里公里。中层圈内圈层边缘向外，东到青洋南路，南到沿江高速公路，西到西环二路，北到沪宁高速公路区域，约200平方公里。外圈层中圈层分界以外的区域，主要是新区的北路，武进区的大部分。,08年常州商业地产的成交表现出稳步上升态势。自0第一季度到第三季度，成交量以平均45%左右的增长幅度上扬，同时成交均价也随之上涨。居民消费力的提升带动商业地产的利好。,90年代初期逐渐出现以国营百货公司为垄断的商业形态。档次不高，经营必须的生活用品，其他零售业态相对匮乏。,90年代末-2004年常州市零售业从百货业占主导地位，逐步向超市，便利店，专业店等多业态共同发展。国内外大型连锁超市相继进入常州，包括大润发，
4、华联，乐购等。,2005-2006年常州百货业仍以常百，新世纪，泰富三大巨头为主要力量，但为了迎合市场需求，对品牌进驻的门槛开始提高。市场购买力迅速累积，市中心商业圈形成影响力，商业获得一定发展。,2007-2010年随着南大街、莱蒙都会等商业街区形式的出现，常州的零售业购物形态又跨越了一个台阶。近几年常州零售市场面临新一轮快速发展。,3、常州零售业发展历程,如何领先市场，创造常州商业的第五季？,4、主要商业分区供应特征,现有主要大型商业分区供应基本维持在三分天下的状态；无论现在还是未来，市中心的大型商业都将主导市场供应；从供应量及规划来看，未来商业格局将有所改变，市中心的主导趋势将进一步 加
5、强，武进区将有爆发式增长，新北区的发展则相对滞后。,5、主要商用物业年度供应量,2006年底，主要商用物业供应量约为86万；06-08年供应量约100万；09-10年后，大型商业物业未来供应量约为90万左右，以二线城市人均商业面积0.75 计算，现已超出合理范畴，后市将面临更为激烈的竞争态势。,万博北岸城,泰富广场,正方京城,新世纪,本项目,泰富百货,莱蒙都会,常州的商业中心主要集中在延陵西路和南大街两个路段，延陵西路商业由和平北路开始至怀德北路结尾。目前一些成熟商业主要集中在南大街以东面及和平北路以西。整个商业局格逐渐由东向西移。,购物中心,中心城区商业,项目周边商业现状,万博北岸城,位 置
6、：延陵西路文化路路口开 发 商：新城置业总建面积：3万开盘时间：08-12物业形态：商业价 格：均价 28000元/-1F：1-3万元/1F：4-15万元/2F：3-4万元/3F：2-3万元/车 位：1:0.6项目概况：地下二层，地上三层，处于市中心 繁华路段范围。,其位于市中心繁华路段，东临文化宫广场和即将改造的五星级的文化宫电影院；西靠常州著名的文化古迹。从地理上看占据绝佳位置，比本项目有优势。,正方京城京城豪苑,位 置：钟楼区原市政府地块开 发 商：常州正方置业占地面积：7万总建面积：35万容 积 率：5.14绿 化 率：35%开盘时间：2009-2交房时间：2011-8管 理 费：1.
7、8元/平方米/月物业形态：高层住宅、酒店、甲级写字楼、商业价 格：住宅10500元/车 位：1:0.6,京城豪苑是常州正方京城项目中首推的高档住宅。内共有6栋37-38层的高层住宅，总建面约13万。整个社区规模将达35万,是集高端购物中心、商业步行街、服务式公寓、高档住宅、星级酒店 和甲级办公于一体的多元化商业、居住休闲社区。,体量较大，商业体量约10万左右；另外80%开发 商持有，20%左右进行销售；主力商业将会在2年 左右推出。开发规划为A、B、C、D四个地块。A区为家居建材商业区（拆迁安置区），二层临街 商业建筑通过围合形式构筑院落空间；BC区为商 业主题居住区，高档生活住宅区闹中取静；
8、D区 是高档商务行政区，配备5星级酒店、高档会所及 写字楼。,正方京城(规划),万博国际广场处于常州中心商业带，目前区域内总体量约40万方，未来两年 内将有约15万方（不含本项目）面市；已有商业形式多为百货业单店与商业街区类型，百货业单店体量相对较小，经营业种也相对雷同，已形成比较严重的同质化竞争；且受自身体量限制其 商业模式上难有新突破；商业街区以南大街及莱蒙都会为代表，南大街经营状况较好，但业种仍较为 单一，一站式体验型消费氛围尚未真正形成；商业品牌有一定的集中度，品牌效应将逐步呈现。,1、武进区主要商业项目,地 址：常武路广电路交界处建筑面积：48363开盘时间：2008.3.15交房时
9、间：2010.1.31物业类型：1幢18层商务楼、1幢12层商住楼 价 格：3600元/（3.6米平层）5500元/（5.76米挑高）产品特色：5.76米挑高，5年包租，12%年收益面积分割：80-180平层 45-160物 业 费：1.6元/月+0.4元电梯费概 况：位于常州金南翼CBD商业正中央，A座18层，是常州5A级商业写字楼，B座12层LOFT商住 会馆，商住合一，受到创意型产业、SOHO族 欢迎；紧邻星辰小学、前黄中学，是学生家长 投资的重要选择途径。区位优势明显，周边商 业配套日渐成熟，产品以LOFT商住两用热销市 场，5年包租（年回报率12%）是其最大的营销 手段。,南洋商贸城
10、铂安国际,茂业泰富城,位 置：广电路以南，花园路以西开业时间：2008年9月建筑面积：126000平方米市场定位：中高档面积分割：30-1000价 格：14000-18000元/业态组合：百货、超市、餐饮、娱乐经营方式：80%开发商统一招商，另外10%进行出售。,泰富已树立品牌和口碑,拥有忠实的投资者和消费者。将成为武进区内一个真正意义的一站式购物中心。中高档定位，以年轻女性为主要目标消费群。,地 址：广电中路花园路交界 开 发 商：江苏武进创业房地产有限公司 占地面积：7万建筑面积：30万开盘时间：2008-9交房时间：2010-6物业类型：住宅、商业 价 格：底层8000-20000元/面
11、积分割：80-200概 况：地上4层地下2层，1层层高5.8米，2、3层5米，4层4.6米，柱间距为9米；两栋塔楼分别为28层 的商务公寓和25层的办公写字楼；现阶段地下 商业已基本售罄，地上商业预计在明年上市。,新天地不夜城,中国第五代商业模式，拟打造一个“国际多元主题商业街区”，地处区域核心位置。5年包租（8%年租）模式，投资回报率高，项目未来升值潜力巨大。,地 址：长虹路以北，花园路以东占地面积：6.8万建筑面积：17万开盘时间：2008年初交房时间：2010年底市场定位：一般引进的是2线品牌业态组合：精品百货，餐饮，休闲娱乐主力租户：大润发、品牌精吕店价 格：未定 概 况：整体占地近6
12、.8万，总投资过10亿元人民币，建成后集购物/餐饮/娱乐/休闲/康体/商务等多 功能为一体的SHOPPINGMALL。,又一城,又一城一期大润发商家已经进驻，2期处于在建状态，价格还未定，10%的商业形态出售，无包租。另90%商业由开发商持有并自行招商。项目由香港路劲地产开发，已开发了“御城”和“天隽峰”2个住宅项目。该项目在定位上主要是为满足已开发的2个住宅楼盘的商业配套。,莱蒙城,位 置：延政路与花园路交汇处开业时间：2009年下半年总建面积：100万左右商业面积：5万内街商业：13000-15000元/市场定位：中档业态组合：大卖场、沿街商铺主力租户：沃尔玛经营方式：只租不售招商进度：具
13、体方案仍在规划中,从项目的规模和目前的规划来看，作为购物中心的可能性不大。该项目较有可能形成以沃尔玛为中心的社区商业中心，主要服务于本项目的住宅区居民。,武进经济增速高于常州整体水平；地区城市化进程加快；武进经济占常州整体的30%-40%左右，是常州的经济核心。与之相对应的社会消费品零售总额只占城市20%左右，这表明了目前武进地区商业发展比较滞后，势必影响商业地产的发展；武进的商业地产在过去几年保持了强劲的供给态势，但由于吸纳量存在滞后且速度放缓，导致该地区商业用房的空置率短期内出现持续上升；目前武进大型的商业如又一城，泰富城，新天地还未投入运营。未来35年内武进的商业发展将会进入成熟发展期。
14、,商业现状,小结.,常州人具有极强的消费以及商业投资意识，商业环境发达，以至常州的商业设施体量的供应也相对庞大。即使在08年地产行业整体不佳的状态下，仍然保持了45%的增长。也正因此大体量的供应，其竞争尤为激烈，只有准确地市场定位，并在此基础上附加具有些许创新性、领先性的产品，才能赢得市场的关注与青睐。目前常州商业模式仍相对处于较浅层次的水平，一站式体验型的商业还没有真正形成。常州餐饮业有2位数的增长率，文娱健身等方面的开支更是日益高涨。而然将购物与餐饮休闲真正结合起来运营的商业项目在现有市场上鲜见其例，这也正是本项目定位的契机所在。,项目分析,项目概况,商业面积100000平方米，其中进行销
15、售的地下B1层建筑面积约24000。,城市核心地带，是商家看好之必争地段,四至范围东至早科坊；南至大运河（西直街）西至怀德路；北至延陵西路；与蓖箕巷隔街相望，是常州市的传统商业街区之一。,北/金陵西路,南/西直街,1、项目现状,东/早科坊路,西/怀德路,S（优势）地处核心地带高起点商业规划和品质停车位等硬件配套设施齐全发展商实力保证交通条件便利,W（劣势）所处位置相对较偏桥梁对本项目产生压迫感延陵西路对于人流的阻隔,O（机会）整个常州经济、商业发展良好，市民有投资传统周边旧城改造整体氛围改观整体房产市场逐渐好转大体量商业宜于规划,T（威胁）政府对于房产可能在政策进行制约商圈商业发展良好，很多品
16、牌已经开设专卖店，无继续开店要求,2、SWOT,项目定位,定位契机,市场空白点,定位思路,享受“一体化生活”，建筑设计上把居住和商业空间分离而又融合、形成具有创新性的建筑模式。,新都市居住主义,新都市主义重视住宅设计和社区整体规划，将生活、工作、购物、娱乐、休闲集中规划，使生活、休闲、工作“三位一体”。其本质在于享受生活，享受城市文明发展所带来的成熟与便利。,日本东京六本木新城占地11公顷，总建筑面积76万平方米。其建筑要素集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体。同时由于在建设中融入了文化、生活以及休闲等建筑元素，因此六本木新城也是日本东京一个具有文化品位的城中城。自2004年4月
17、开业，不到2年的时间内，即成为日本东京著名的购物旅游中心，也是世界新都市主义居住空间的范本。每天客流量超10万人次。,商业内街/顶棚采光,新都市居住主义,半室内连廊,个性指示牌,错落的入口,详尽的标识,新颖的街头座椅,见缝插针的绿化,新都市居住主义,定位概念,传统&现代,潮流&高端,无序&主题,项目与属于传统文化的代表“蓖萁街”古街相邻。项目不论是产品外观，还是规划理念、设计方向都是现代元素的体现。传统和现代就在这不经意间碰撞在一起，形成常州另一个新的符号。,潮流不等于中低端，高端也不等同于高高在上。未来的商业发展模式是一种休闲式体验享受。这也是常州未来商业发展的趋势。所以，引领这样的潮流正是
18、“新城”这等实力开发企业前进的方向。,对抗&包容非传统的产品内涵,以前太多商业设施采用百货形式，或者专门定位出要经营什么，或者不经营什么。现在新商业方向则是用一种看似无序业态混合的模式。购物，吃喝，玩都全部包括。这是一种生活享受，比起单一购物消费，更能提经济效益。,项目定位,引领全新生活娱乐时尚观感集 购物、娱乐、餐饮、居住 为一体突出都市居所、时尚购物、互动体验、娱乐休闲四大主题传统百货购物模式向潮流购物中心的转型之作新都市综合体,登陆常州,定位诠释,档次定位,规模定位,都市居所、时尚购物、互动体验、娱乐休闲,以中高端的公寓，中高档商业为主,21万平方米的大体量,业态定位,集购物、娱乐、餐饮
19、、居住为一体的新都市综合体,商业规划&业态设置,消费市场,区域环境,建筑布局环境,个体环境,主题业态设定,经营市场,业态定位思路,商业以市场为本，通过对终端消费市场的分析，决定经营市场的方向，但同时，商业的定位也有反向指导市场的作用。,占用面积达34万平米，由于多为联营或长租性质，作为自有资产，获得未来更大回报。,占用面积小于主力门店。让业态范围更丰富及多元，提升人流及人气。,业态主力店示意,化妆品、礼品、首饰,女装、SPA会馆、电器、饰品、家居、轻餐饮,运动休闲服饰、男装、轻餐饮,电影院、咖啡馆、餐饮,各层业态设置,皮鞋、箱包、童装、玩具,KTV、新华书店、游艺城、中式大型餐饮,IF 化妆品
20、、礼品、首饰,品牌建议,2F 女装、SPA会馆、电器、饰品、家居、轻餐饮,3F 运动休闲服饰、男装、轻餐饮,4F 皮鞋、箱包、童装、玩具,5F KTV、书店、游艺城、中式大型餐饮,6F 电影院、咖啡馆、餐饮,零售业占到大部分的比例，包括品牌男女服饰，家居、家电、精品饰品，化妆品等；餐饮业包括特色餐饮，中式大型餐饮等；娱乐休闲及配套包括KTV、电影院、游艺城。,业态配比示意,B1层定位&业态规划,B1层优劣势分析,优势1、引入水系，本项目的独特亮点；2、下沉式设计，便于人流导入；3、处于较为核心的商业中心，具有浓厚的商业氛围；4、B1层的层高达到5.5米，是其他同类产品达不到的。,劣势1、引入水
21、系，一方面是亮点，但是另一方面又可能阻隔人流；2、部分商铺的分割存在不合理性；3、周边地下层的商业经营还不是太理想，可能影响本项目。,位于上海中山公园龙之梦侧,商业街总建筑面积17000平方米，商铺总面积7800平方米，共有250家左右商铺。商铺只租不售。免两年物业管理费。以时尚小店为主,主营国内一线品牌及国际二线品牌服饰.以服饰为主，包含时尚饰品及相关符合年轻人需求的餐饮。现在玫瑰坊店面出租率达100%。租金价格为15元/天/平方米-35元/天/平方米。,玫瑰坊,成功&借鉴,位于人民广场1.6.8线地下层,建筑面积49557平方米,这是一家集购物、餐饮、娱乐、服务、休闲、泊车等多功能于一体的
22、综合性购物中心.人民大道和武胜路各有全国最大面积的敞开式大入口.产品定位于国内一线品牌及国际二线品牌.以服饰为主，时尚饰品及相关符合年轻人需求的美容美甲、摄影、趣味小店为主。每日人流量巨大.店铺处于一铺难求的状态.租金价格为20元/天/平方米-40元/天/平方米。,迪美广场,B1层定位原则,创新/常州市场还处于较浅层的商业水平，以至于市面上大量同质化的产品，而同类型产品的商业设施过多。在这样的市场环境下，本案的业态规划，一定要走出一条新路，唯有创新，才是在这样激烈的市场竞争中生存下去。,融合/将新都市综合体概念与传统消费习惯融合，同时也是B1层与地上6层商业互相融合，达到相互促进而非互相排斥，
23、提供楼上需要补充的业态达到共同成功。,提升/B1层融“吃、穿、玩、”全新的综合商业模式，对于楼上商业的人气及人流起到积极的作用。整体提升整个项目的成功可能性，也提升了广大消费者驻留的消费意愿。,接受/创新不是为了吸引眼球，市场接受才是硬道理。综合常州居民消费习惯及周边竞争动态，本案的个性化、创新型新都市理念，必将填补区域商业空白及消费心理空白，成为常州商业新名片。,B1层消费群分析 破译客户密码,25岁45岁的白领一族，讲究生活品质，注重个人品位，喜欢和朋友们 一起逛街、玩乐，是乐活一族的代表，追求无滋扰的生活意韵。猎奇欲和寻求新鲜感是实施消费动机的主因，对闲适的生活质量要求高。讲究社会交易规
24、则与实际利益实现机会、把光鲜与富裕的生活形态当成 目标、在三六九等人中盘算自己的地位与机会。追求精致生活，普遍具有接触世界，面向世界，分享世界，领先世界的 精神特质，是常州这座“先锋城市”的“先锋人群”。,目标客群扫描他们向往一种与众不同的个性生活，他们喜欢有多种类型的伙伴；新潮、时尚、总想充满新意，喜欢自我定义生活的各种元素；他们希望自己成为一群人中的亮点；他们愿意在比较新鲜的的体验中来确定适当的行为点；他们是高度符号化的一代人，他们把休闲与自我标识的个性化服饰带到生活与工作的所有场合，他们会把有限的消费资源转换为光鲜的符号。,时尚及个性化，具有一定品牌号召力的实力商家,引进中端的年轻服饰及
25、餐饮品牌 拓展时尚连锁休闲品牌,商家客户定位,B1层定位,城市生活潮人汇集的时尚圣地综合休闲、服饰、餐饮为一体突出吃、穿、休闲主题打造出地下商业的全新模式生活潮人馆,形象定位,逛街不仅仅是购物，选上杯咖啡，看看那些路人，也是另一种享受。换一种心情，换一种步伐，用心检阅崭新的橱窗。Recreation hour、Shopping hour、Happy hour&Satisfaction hour！,时尚潮人购物、休闲、娱乐的首选场所。,时尚潮人购物、休闲、娱乐的首选场所！,服饰、休闲、餐饮,生活潮人馆,常州第一,时尚潮人购物休闲圣地,休闲,小资品位,个性,年轻的心,阳光首层,时尚,闲适主义,潮流
26、集结号,咖啡文化,业态分布,红色区域规划为时尚潮人区，以服装、饰品等业态为主。,蓝色区域为时尚餐饮区，以避风塘、大食代等较为有影响力的餐饮品牌为主，建议发展商持有。,黄色部分规划为休闲综合区，以休闲食品、美容美甲、大头贴等为主。,时尚潮人区品牌参考,Vivilook 奥泰利(otali)rosy男左女右 metor 男仕精品服饰Tiss orange CITY 新世家族芭芭拉 渔 素人手工制作佐丹奴 法蒂玛 shining（闪耀）班尼奴 牛仔字典 蜜多（内衣）潮流生活社 安踏 361,时尚餐饮品牌参考,以快餐类，大众品牌为主。丸来丸去/大食代/避风塘/老娘舅/街客/豪享来/好利莱西饼/克莉丝汀
27、饼屋,本区域建议开发商持有。根据常州统计数据显示，常州餐饮消费总量位居江苏省第二位，人均第一，常州餐饮市场目前呈现高端及低端二级分化状态，而中端餐饮的发展在常州相对处于较低水平，而中端餐饮也是吸引年轻时尚人群重点。,休闲综合品牌参考,以休闲食品、工艺品、时尚用品、眼镜等为主，如：宝岛眼镜 来伊份柯达彩扩 立丰食品巴黎婚纱 零缺点（手工)法藤 洁珏工房老天母 周黑鸭酷圣石 争鲜,B1层装修建议,以暖色调为主，突出活泼鲜明的个性。符合年轻人的审美习惯。,格局调整建议,增加自动扶梯,增加自动扶梯,加宽河面道路,加宽河面道路,加大演艺广场面积,河面通道上路基可以采用透明材质，既不影响河面的美观，又增大了道路。,打通链接演艺广场的通路，减少阻隔,结语,通过对本项目的深层了解，我们认识到，一方面常州商业地产的竞争非常激烈，另一方面，常州现有的商业模式还相对处于较为滞后的局面。面对竞争，我们知难而上；面对现状，我们成竹在胸。我们不仅拥有多年商业地产操作的丰富经验，更具有跨专业多领域的融会贯通，以及灵活创新的操盘思路和锲而不舍的职业精神，我们的销售队伍稳定、执行力坚决；我们与客户沟通顺畅、关系良好。我们认为，选择有时更胜于努力，真心的希望能将我司的经验与能力奉献给贵司，一同打造常州商业地产的明星产品。,
