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1、融汇城A2地块（奥特莱斯）研策,山东融汇商运公司,Directory,项目定位研究,3.1项目情况3.2项目理解3.3swot分析3.4案例借鉴3.5项目定位及业态汇总3.5小结：特色旅游休闲购物的文化小镇,项目情况,项目概况：规划策划范围东至簸簱山、南至京沪铁路、西至腊山西路、北至克朗山南路局部北延北侧规划路,一期大庙屯村城中村改造项目整体用地面积约3398亩，净用地面积约2277亩，规划总建筑面积454万,项目北部,项目西部,项目中部,项目南部,项目东部,项目情况,用地指标：A2地块可建地上面积为万，位于一期核心位置，利于打造区域型商业配套中心,A-1容积率：1.5-3.5 占地面积:1.
2、59万总建面积：万,A-2容积率：1.5-3.5 占地面积:1.46万总建面积：万,A-3容积率：1.5-3.5 占地面积:1.98万总建面积：万,建议业态：商业街、平层或soho型公寓，提升项目的投资价值，补充居住或办公类的小面积区间产品,建议业态：集中型商业，覆盖案范围为3-5公里的区域配套型商业,建议业态：酒店、甲级写字楼及创意办公空间，丰富项目的商务功能，提升项目整体品质,出售型物业：稳定现金流,出售型物业：稳定现金流,自持运营型物业：提升项目品质，实现长期受益,项目情况,交通配套：融汇城项目位于济南西部新城，距西客站直线距离约6公里，车程15分钟。距离市中心泉城广场直线距离约12公里
3、，车程30分钟。,政府公示,西部新城规划优势西部新城规划空间广阔，由西部新城、大学园区、济西湿地生态区等8个片区构成，生态环境优美，人才储备雄厚，区域联动性强。西部新城规划起点高，济南西区指挥部经过三年的规划研究，咨询上百家咨询机构，形成了高起点、国际化、面向未来的城市和产业规划。,持续发展优势2011年京沪高铁开通、2013年第十届中国艺术节举办，将为西部新城带来巨大的商业客流和购买力，从而带动和促进片区商贸业发展。军用机场的搬迁带来广阔开发空间。,西部新城规划要点,项目情况,区域发展情况：西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济发展，把济南建设成为黄河中下游的经济中心、金融中心、
4、文化中心。,三个中心建设内容及规模,*注：以上重点建设项目处于规划阶段，具体内容和规模未定。本稿采用资料由济南西区建设指挥部提供，截止到2010年3月。,项目情况,区域发展情况：西部文化新城大力发展商贸金融、商业服务等功能，全力打造区域性金融中心、中介服务业产业集聚中心、国际性会展产业集群和文化艺术产业聚集区。,项目情况,商业覆盖情况：西部新城各项目商业规划丰富，商业类物业潜在供应面积305万以上，项目3公里内存在配套商业空间。,融汇城根植区域的居住需求，以日常生活消费需求为主。通过打造主题的综合性和多样性，区别区域内其他同类竞品，吸引目标客群购置融汇城居住类产品。少量的商务配套满足区域发展的
5、需求。,项目情况,区域发展情况：区域需求以配套型为主，如果打算扩大项目的吸客能力只能通过特色业态形成目的性消费,项目理解：奥莱产业导入,地块价值分析：,奥特莱斯品牌商业模式,项目理解：奥莱产业导入,奥莱基本特征：按功能主题，购物中心可分为时尚/专卖中心、生活形态中心、能量中心、主题/节庆型和工厂直销中心。工厂直销中心也称为奥特莱斯购物中心。对主力店无特殊要求，核心商圈范围为40-120公里。,吸引顾客的三大法宝,目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态,国际购物中心协会对奥特莱斯的定义,奥特莱斯开发商负责与品牌生产商招商谈判，并负责整个“奥特莱斯”的建设与运营，开发商以自己的名
6、字命名,项目契合点,SWOT分析,SWOT矩阵,借助项目突出的交通及区位优势，围绕特色鲜明的奥特莱斯主题打造商业产业链，增强商业辐射面积，并凭借国际化的专业度及形象在市场竞争中脱颖而出,案例借鉴,区位：上海市普陀区金沙江路真北路口，距上海市中心人民广场26公里规模：规模16万平方米，共有200间商铺，面积从100平方米到500平方米不等，停车场拥有车位1000个开业时间：2006年4月投资额：4.7亿元人民币投资商：百联集团和香港九龙仓（中国）产品类型：主要经营国际一线、二线的如阿玛尼、雅格狮丹、纪梵希等折扣商品，共160多个品牌商铺租金：开业半年时间由3-4元/平米/天涨至16元/平米/天市
7、中心商业租金：南京路为80元/平米/天；豫园为70元/平米/天；价格区间为60-80元/平米/天,上海奥特莱斯品牌直销广场,案例借鉴,北京燕莎奥莱,区位：坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路 规模：建筑面积3.5万平方米，营业面积1.9万平方米；二期总建筑面积将达到12万平方米。开业时间：2002年12月 产品类型：各种名牌护肤品；名牌时装、套装、休闲装及时尚服饰；运动用品及服装；男女皮鞋、运动鞋、休闲鞋；各种箱包、配饰；儿童服饰、用品与玩具；家居用品；图书音像等商铺租金：均价为20元/平米/天，价格区间为4-25元/平米/天市中心商业租金：王府井为65元/平米/天；CBD为40元/平米/
8、天；价格区间为50-60元/平米/天,案例借鉴,美国格罗夫城直销商业中心,区位：美国宾夕法尼亚州格罗夫城，位于南北向的I-79公路和宾夕法尼亚208公路的交叉点规模：占地面积28万平米，共有139个商店发展历程：市场基本成熟并有一定数量的常客后再进行扩建；最大程度的利用现有商场的高投资回报进行新商场的建设；以现有商场的成功吸引更多的承租商。,案例借鉴,天津佛罗伦萨小镇,区位：天津市武清区前进道北规模：建筑面积6万平米，租赁面积4.2万平米发展历程：佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯”是国内首座纯正意大利风格的奥特莱斯。项目设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体验区，提供近200
9、家门类丰富的奢华及时尚精品，其中包括多个首次登陆中国outlets的世界级名牌以及更多广受欢迎的时尚生活品牌还包括，满足了各种消费者的多层次购物需求,品类比例,案例借鉴,借鉴小结：国内奥特莱斯与真正的奥特莱斯概念有一定差距，原因为品牌档次导致的客群基础差异,中国市场对真正的奥特莱斯商业业态存在诉求,通过餐饮、娱乐等形式，将健康休闲、互动体验等元素融入卖场，与奥莱商业完美结合。,项目定位,通过引进有价值的一线品牌商源，借势奥莱主题商业的强势吸客能力，结合健康休闲的体验理念，打造特色购物MALL,奥莱主题新城市生活休闲购物理念缔造者,荣耀广场,打造济南奥莱商业旗舰，充满魅力的绿色文化购物中心Jin
10、an ole commercial flagship,full of charm of green culture and shopping center,荣耀广场,Glory Square,国际品牌、奥莱主题、休闲体验、绿色文化、体验消费,备用案名：融汇奥莱广场 奥莱汇,项目定位,纯商业地下一加地上四层，整体商业41960，地上纯商面积约30280，创意办公20000，总建面积76210,业态汇总建议,西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济发展，把济南建设成为黄河中下游的经济中心、金融中心、文化中心。可借助项目突出的交通及区位优势，围绕特色鲜明的奥特莱斯主题打造商业产业链，增强商业辐射面积，并凭借国际化的专业度及形象在市场竞争中脱颖而出,小结,
