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1、设施设备管理facility management,2013年出版 绿色物管1早期介入2承接查验3营销运营4装修服务5新能源与可再生能源6五星级酒店设计标准7机电设备选型,8可视化管理9量化和标准化管理10能效管理11风险管控12建筑能源管理13建筑合同能源管理14建筑能源审计2013年出版,一 设施设备基础管理,（一）设施设备管理概述1 物业设施设备,物业,房屋构筑物,空调系统,强电系统,给排水系统,电梯系统,楼宇智能化,物业管理,设施设备管理,一 设施设备基础管理,（一）设施设备管理概述2 设施设备管理,管理的目标,管理的意义,1)创造优美环境工作和生活条件2)延长使用年限,使物业保值增值
2、3)实现社会价值经经济价值和环境价值4)创物业品牌和行业健康发展,1)保持完好,满足物业的使用功能2)确保物业和使用人的安全3)促进物业的保值增值,具体的管理指标,房屋完好率,危房率,设备完好率,一 设施设备基础管理(二)设施设备的基础管理,3 实施标准化管理,1）导入国际标准管理体系和创优管理体系,2）制度建设,3）人力资源管理,ISO14001,ISO9001,OHSAS18001,工程技术规程,管理工作制度,责任方面制度,架构,岗位职责,人员配置,一 设施设备基础管理,（三）设施设备的使用与维护1 物业设施设备的运行管理1）使用管理概述（设备技术 运行管理和设备经济运行管理）,2）合理使
3、用设备,合理配置设备,合理配置人员,设备环境条件,健全管理制度,3)设备投入使用前的准备工作,管理制度、技术资料的编制,工程技术人员培训,能源、安全装置齐全,备件、附件、工具齐全,设备安装符合标准,清理现场环境卫生,一 设施设备基础管理,（三）设施设备的使用与维护4）设备使用守则A 定人、定岗、定机，持证上岗B 建立交接班制度，制定各项规程C 建立设备“三好、四会”三好：管好、用好、维护好设备四会：会使用、灰维护保养、会检查、会排除故障,一 设施设备基础管理,2 设施设备维修养护管理,1）物业设施设备维修养护概述,A 维修养护方式：清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻,B内容：日常维护、定期维护
4、、定期检查、精度检查、润滑,C设备维护要做到：制度化、工艺化、规范化,D设备三级保养制度：日常维护保养、一级保养、二级保养,E设备维修保养要按照手册实施、严格执行安全操作规程,F特种设备按国家法律法规，确保安全和正常运行,G制定设备保养的考核制度并严格执行,一 设施设备基础管理,（三）设施设备的使用与维护2 物业设施设备维修养护管理2）设施设备的巡检A 设备日常巡检（操作人员随机检查）B 设备的计划巡检（专业维修人员为主、操作者协助）C 物业设备的计划检修性维修保养,一 设施设备基础管理,3 设施设备故障与事故处理,A设施设备故障,B设施设备故障管理,1）设施设备故障及故障处理,C设施设备故障
5、管理的重要性,D设施设备故障全过程管理,故障信息收集,故障信息统计,故障分析,故障处理,一 设施设备基础管理,3 设施设备故障与事故处理,2）设施设备事故管理,A设施设备事故及类别,一般事故,重大事故,特大事故,责任事故,质量事故,自然事故,B设施设备事故的性质,C设施设备事故的调查分析及处理,一 设施设备基础管理（三）设施设备的使用与维护,4 设施设备的润滑管理,5 设施设备的状态管理,一 设施设备基础管理,（四）设施设备修理的管理,1 设施设备大中修管理概述,2）设备修理的方针,3）设备维修方式,4）修理类别,2 物业设备更新改造管理,1）设备修理,事后维修,预防维修,改善维修,小修,中修
6、,大修,（五）设施设备完好评定,一、设施设备基础管理,（五）设施设备管理模式：4个6原则（6S-6H-6I-6Z）,6S活动,6H活动（寻找6源、解决6源）,整理,整顿,清扫,清洁,安全,素养,污染源,清扫困难源,故障源,浪费源,缺陷源,危险源,一、设施设备管理模式,改善影响生产效率和设备效率的环节,改善影响产品质量和服务质量的细微之处,改善影响制造产品之处,改善工人超强劳动局部疲劳动作环节,6I6项改善,改善造成火灾事故环境危害隐患之处,改善工作和服务态度,6Z追求6个零,追求质量零缺陷,追求材料零库存,追求安全零事故,追求工作零差错,追求设备零故障,追求生产零浪费,3、风险管控,1概述,2
7、量化和标准化管理,二 房屋构筑物,一、房屋构筑物,（一）、概述：1、管理边界：房屋建筑物（主体结构、屋面、外立面、门窗、内部装修装饰）、广场,（一）概述：2、房屋安全管理是指定期和不定期对房屋的使用情况和完损情况进行安全检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的坚定，并确定解危方法，预防和消除房屋的安全隐患等一系列工作的总和。房屋完损等级的评定,一、房屋构筑物,房屋完损等级分类,房屋完损等级分类,各类房屋结构组成分为基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修组成分为门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细目装修；设备组成分为水卫、电暖及特种设备（如消火栓、避雷装置等）,3
8、房屋维修工程的总类按房屋完损状况，房屋维修工程可分为翻修、大修、中修、小修和综合维修,（3）中修工程,（2）大修工程,（4）小修工程,凡需牵动或拆除部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程,凡需牵动或拆除部分主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程,凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程,大修工程一次费用在该建筑物同类结构的新建造价的25%以上,中修工程一次费用在该建筑物同类结构的新建造价的20%以下,小修工程的综合年均费用为所管房屋现实造价的1%以下,（1）翻修工程：凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程,（5）综合维修工程：凡成片多幢
9、（大楼为单幢）大、中、小修一次应修尽修的工程为综合维修。综合维修工程一次费用在该片（幢）建筑物同类结构的新建造价的20%以上,3、房屋维修工程的总类按房屋经营管理性质，房屋维修工程可分为恢复性修缮、赔偿性修缮、改善性修缮、救灾性修缮和返工性修缮,经营性维修费用上列支,责任人负担,专项开支或收益者负担,专项开支或保险费用中开支,设计部门或施工部门负责,一、房屋构筑物,（二）量化和标准化管理1、台帐管理（案例：ISO9000的管理目标）2、维修保养标准:时间、周期、频率3、系统设施防雷(住宅外墙/超高层写字楼天面防雷),一、房屋构筑物,（三）、风险管控注意本体维修基金使用）1、房屋天面（人字形设计
10、)问题 2、房屋天面排水（桃源村案例）3、户型设计（实用、采光通风）,4、立面和墙面瓷砖脱落：瓷砖空鼓脱落问题投诉（深圳E4-2-602)XX管理处反映：E4-2-602业主去电梯厅倒垃圾时被脱落的瓷砖砸中头与肩膀，并出现头晕及疼痛。,一、房屋构筑物,样板房问题投诉 F4-1-802业主反映：2009年9月入住后发现室内无排烟管道等一系列其他装修质量问题，经地产公司长达7个月的维修才整改完毕。,一、房屋构筑物5、排烟管道（排烟和渗水）,烟道渗水问题投诉管理处反映：自2006年小区入伙以来每月都收到业主反映厨房及卫生间渗水投诉，且渗水点均在楼板与烟道交接处。,备用电源,高压环网柜,干式电力变压器
11、,强电系统,二强电系统,二、强电系统（用电负荷和物业供电）,1用电负荷分级,一级负荷,二级负荷,三级负荷,1、中断供电将造成人身伤亡2中断供电将在政治、经济上造成严重损失3、中断供电将影响有重大政治、经济意义的用电单位正常工作者,1、中断供电将在政治、经济上造成较大损失2、中断供电将影响重要用电单位的正常工作者,凡不属于一级和二级负荷这应为三级负荷,2物业供电,供电电压,供电方式,大中型物业管理区及高层建筑供电，一般采用10kV高压进线，经过变压器降压后再向用户低压供电,一用一备供电,高供低备供电,双电源供电,多电源供电,(一）概述,二、强电系统,（二）可视化管理：1人工可视化 2科技可视化,
12、二、强电系统,（二）可视化管理：3、自动投入、自动抄表、机房闭路监控,送电操作程序,停电操作程序,（三）量化和标准化管理1、停送电操作,断开低压总开关,确认低压停电,断开高压环网柜,确认高压停电,高压接地,挂上检修牌,二、强电系统,低电压正常,高压合闸,低压总开关合闸,高压接地断开,取下检修牌,确认高压有电,二、强电系统（柴油发电机）,（三）、量化和标准化管理：2柴油发电机操作蓄电池的两端电压应是DC24V润滑机油油位，尽量保证油位在接近油位（HI）位置；检查冷却水箱中的水位，水位应在散热水箱盖下50毫米位置。2、启动（手动/自动）3、紧急停机,开机前检查,发电机在停止位置,检查蓄电池,检查机
13、油/柴油,检查冷却水,排风机,发电机启动,二、强电系统（干式电力变压器）,1）电力变压器保养流程,（三）、量化和标准化管理：3、维修保养：干式电力变压器,断开电源,悬挂标识牌,变压器外观检查,保养：卫生紧固,绝缘测试,检查撤离,送电,2）、注意事项：A 处于运行或备用的变压器每年例行保养一次。B备用变压器在投运前增加保养一次。3）、安全事项：A、高压操作时应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行。B、未对变压器进行验电前，严禁触摸。C、摇测绝缘电阻必须两人进行，测试后要进行放电（用2500V摇表摇测变压器一次侧、二次侧的线圈相与相、相对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不抵于300兆欧，二次侧绝 缘电阻不低于
14、10兆欧）。,二、强电系统：（三）、量化和标准化管理：3维修保养,二、强电系统（三）、量化和标准化管理：3、维修保养,1对大面积停电事件的重视程度欠缺：1）美国纽约大停电：2012年10月29日飓风“桑迪在美国新泽西州海岸登陆，美国东部已有300多万户断电，数百万户家庭陷入一片黑暗；1977年7月13日到14日，纽约市长达24小时的停电事故影响了900万人口，在停电期间，犯罪分子点燃了马里昂大道上的一些建筑，制造了1000起火灾，抢劫者和暴徒也趁机大肆劫掠，他们洗劫了1600多家商店，这一晚被时任市长亚伯拉罕称为“恐怖的一夜”。类似的停电事件在2003年再次发生，不过这些“邪恶”的行为在后来却
15、很少发生了。2）印度停电：2012年7月30日，印度三大电网相继瘫痪，6亿多人受到影响，该国首都地铁系统完全停运。在8月1日电力恢复之前，大约有一半的印度人因为电力系统瘫痪而在黑暗中度过了两天两夜，受影响人数占到了全世界人口的十分之一，这应是全球历来规模最大的停电事件之一。,二、强电系统（三）、风险管控,3）深圳停电：2012年4月10日20：30左右，因220千伏输变电设备故障的原因，造成罗湖、福田及龙岗部分地区遭遇罕见停电两个小时左右。4）中国南方特大冰雪灾难：2008年1月中旬至2月上旬发生特大冰雪灾害，是1954年以来发生的影响面积最大、受灾人数最多、持续时间最长、经济损失最重的冰雪灾
16、害事件，据南方电网统计，冰雪灾害共导致2378.5万户停电，有6823.94条线路受损。5）2008年5月12日14时28分，新中国成立以来破坏性最强、波及范围最广、救灾难度最大、震级里氏8级的特大地震在四川汶川发生，新中国成立以来特别是改革开放30年来建造的先进电力基础设施没能完全抵挡住这样的冲击波。国家电网公司的统计数据显示，这次地震带来的直接经济损失超过120亿元,二、强电系统（四）、风险管控,1对大面积停电事件的总结：物业应关注 门前一亩三分地 全球的识别力深圳供电可靠性居全国前列，但与国际先进供电企业相比仍有一段距离，以1.48小时的用户平均停电时间来看（深圳2012年4月10日的停
17、电稍为拉低了这个指标），深圳供电局的故障率已经相当低了，但新加坡能源公司、日本东京电力等公司都是世界上故障率最低的供电公司之一，用户平均停电时间在十分钟以内，中国一线城市供电水平与之相比还有一段距离,二、强电系统（四）、风险管控,二、强电系统（四）、风险管控,2.各类型物业停电应急预案的重点（住宅物业、写字楼物业、商业场所、医院、学校、通讯机房、金融类物业、飞机场等）,演练预案,应急照明,市电切换,安全保障,UPS电源,确定演练团队,柴油发电机,三、电梯系统,（一）、概述：1.电梯的定义：用电力拖动的轿厢运行于铅垂的或倾斜不大于15的两列刚性导轨之间运送乘客或货物的固定设备。习惯上不论其驱动方
18、式如何，将电梯作为建筑物内垂直交通运输工具的总称。2电梯的分类 1）.按用途分类A乘客电梯,B载货电梯 C医用电梯,为运送病床、担架、医用车而设计的电梯，轿厢具有长而窄的特点。D 杂物电梯,供图书馆、办公楼、饭店运送图书、文件、食品等设计的电梯。E观光电梯,轿厢壁透明，供乘客观光用的电梯F车辆电梯,用作装运车辆的电梯。G船舶电梯,船舶上使用的电梯。H建筑施工电梯,建筑施工与维修用的电梯。I其它类型的电梯，除上述常用电梯外，还有些特殊用途的电梯，如冷库电梯、防爆电梯、矿井电梯、电站电梯、消防员用电梯等。,四、电梯系统,2)、按驱动方式分类 A交流电梯，用交流感应电动机作为驱动力的电梯。根据拖动方
19、式又可分为交流单速、交流双速、交流调压调速、交流变压变频调速等。B直流电梯，用直流电动机作为驱动力的电梯。这类电梯的额定速度一般在2.00m/s以上。C 液压电梯,一般利用电动泵驱动液体流动，由柱塞使轿厢升降的电梯。D 齿轮齿条电梯,将导轨加工成齿条，轿厢装上与齿条啮合的齿轮，电动机带动齿轮旋转使轿厢升降的电梯。E螺杆式电梯,将直顶式电梯的柱塞加工成矩形螺纹，再将带有推力轴承的大螺母安装于油缸顶，然后通过电机经减速机（或皮带）带动螺母旋转，从而使螺杆顶升轿厢上升或下降的电梯。F直线电机驱动的电梯,其动力源是直线电机。电梯问世初期，曾用蒸汽机、内燃机作为动力直接驱动电梯，现已基本绝迹 3)、按速
20、度分类：电梯无严格的速度分类，我国习惯上按下述方法分类。A低速梯，常指低于1.00m/s速度的电梯。B 中速梯，常指速度在1.002.00m/s的电梯。C高速梯，常指速度大于2.00m/s的电梯。D 超高速，速度超过5.00m/s的电梯。随着电梯技术的不断发展，电梯速度越来越高，区别高、中、低速电 梯的速度限值也在相应地提高。,四、电梯系统（二）可视化管理（三）、量化和标准化管理,1、设备台帐2、设备操作、运行3、维修保养标准：时间、频率,（四）风险管控：电梯系统的安全运行条件,四、电梯系统,市电和发电状态,防鼠、通风、温度、清洁,电梯安全技术档案,维护保养的频率和内容参考：电梯使用管理与维修
21、保养规则 深圳市电梯维修保养安全管理规定,四、电梯系统,（四）、风险管控1、电梯维修保养的风险(维修资质、私家梯维修范围、电梯改造资质）2、写字楼高峰期的交通效率3、配备电梯安全管理人员和安全培训（解困）4、晚上安全管理原则（大部分梯停在高处）5、制定电梯应急救援预案并定期演练(电梯困人解救）,（一）概述：冰蓄冷、水蓄冷中央空调系统1工作原理：利用夜间廉价的谷段电力将建筑物所需的空调冷量部分或全部制备好，并以冰的形式储存起来，在白天用电高峰时将冰融化提供空调用冷的一种空调系统。该技术是“转移用电负荷”和“平衡用电负荷”（移峰填谷）的有效方法。2适用场所：有峰谷电价差的制冷场所，以及大空间、大面
22、积的体育馆、影剧院等短时间、大容量的制冷场所。3至目前，全国已经有200座冰蓄冷空调系统投入运行,44,五、中央空调系统,五、中央空调系统,（二）、可视化管理：1 中央空调制冷主机：电源、润滑油；、主机屏幕显示的主机状 制冷主机运行参数：2 水泵和冷却塔系统：3 动力控制柜：,五、中央空调系统,（三）、量化和标准化管理1、中央空调系统操作：2、系统应急处理：水泵系统（冷却泵、冷冻泵）管网系统（管道、伸缩节）冷却塔（电动机、漏水、溢漏）,开机,启动风机盘管,开水泵 电动阀,检查电流压力流量,开主机,停机,主机停机,水泵停机,风机盘管,冷水机组,立即停主机,报告领导,通知维保单位,空调水处理,外包
23、,风机盘管,过滤网清洗,管网阀门,膨胀水箱,制冷主机,每年需有第三方的检测（公正）,风机噪音,传动装置润滑,电控装置,进水出水,浮球阀,电池阀,测量装置,温度,压力,制冷剂,通炮,五、中央空调系统（三）量化和标准化管理：3维修保养标准,五、中央空调系统,（三）、VRV等分体空调定期维保1.概念：VRV是指变冷媒流量的空调系统，应用中习惯称为变频多联系统，最早是日本大金在1982年率先研发。,2.定期维保内容,室外机,室内机,预算：/57（系数）风险：异物,预算：/3（系数）COP,五、中央空调系统,（三）量化和标准化管理4、设备台帐：1）冷冻机类 2）动力柜类 3）冷却泵类 4）冷冻泵类 5）
24、冷却塔类 6）风柜类,五、中央空调系统,（四）风险管控1、中央空调设计和安装：1）设计偏大2）水系统扬程设计偏高3）重点部位的设计问题(一楼、最高层、外墙）4）多台制冷主机并联运行的管道设计不合理,六、给排水,引入管,水表,给水管道,直接给水,水箱给水,水泵给水,水箱和水泵给水,生活给水系统,生产给水系统,一）概述,消防给水系统,配水装置用水设备,升压和储水设备,气压给水,分区给水,4、变频供水,1）、工作原理:可用水泵 特性曲线加以说明 当转速恒定时，水泵的H（水压/扬程）-Q（流量）特性曲线如图二（a）所示。在流量由QA降QB时，恒速泵水压由HA升至HB，所以一般水泵夜间用水少,水压高易损
25、龙头阀门等。变频调速恒压供水系统工作时，设定合理的水压HA，压力表检测出水压上升时，反馈至工业微机比例运算，控制变频器降低频率以降低水泵转速。从图二（b）看出流量由QA减至QB时，水泵转速由n降n，运行，从而保持恒压HA。与恒速泵相比就减少了HB-HA这段有害水压，也节省了水泵机组消耗的电能。,六、给排水（一）、概述,2）、变频供水变频调速恒压供水系统硬件组成,从简图看，变频调速恒压供水较用水泵直接供水多了个电控柜和压力表,电控柜内关键单元是变频器U和可编程序控制器PLC或PID控制器。,成功案例:变频 供水和 变频控制柜图片,六、给排水（二）、变频供水,六、给排水（概述）、变频供水,5.PI
26、D、PLC和模糊控制技术,优势:变频供水与传统高位水箱的比较,六、给排水（一）、概述,六、给排水 优势:变频供水与传统高位水箱的比较,无负压供水图片,六、给排水（五）、能效管理：无负压供水（15个住宅小区年节电120万左右,传统供水 无负压供水,设备房管理：设备运行、水质安全,水箱漏水,泵房漏水,爆管,智能监控自动控制,六、给排水系统（二）、可视化管理,安全,水池,电机,电控柜,开机（停水）,管道阀门,暴雨,六、给排水系统,（三）、量化和标准化管理1、设备台帐（水泵、电机？）2、设备运行操作（停水后、真空阶段）3、水质安全（定期清洗、溢流口等防纱网）4、维修保养标准（电梯、轴承、管网配件）,六
27、、给排水系统,（四）、风险管控：1、给水设备1）、大规模停水：停电、物业保水、通知业主储水2）、设备安全防范：水池、泵房的水淹防范2、水池水箱清洗和保养1）、清洗频率：一年两次2）、安全3、保养重点：电动机用500V摇表测绝缘电阻不低于1兆欧,安全,人,健康证,空气,不缺氧（点蜡烛,通风,鼓风机,电气,不触电,六、给 排水系统,（四）、风险管控：3、排水设施 世界各国排水设计（法国、德国、日本）2010年5月7日广州天河中海康城三期地下车库369辆汽车惨遭水淹,（四）风险管控：4、水景观,安全标识,漏电,水位高度,漏水,安全教育,山景项目,水景项目,水景安全,下水道卫生间除臭排气和释稀,一、排
28、水管道中的活塞效应使管道下部的空气不能及时排出,二、目前排水设计中普遍采用了在排水管上并联安装排气管,三、低层的排气管末端如果排气不畅，低层住户的排水管内又会有臭气溢出,四、在排气管顶端安装一冲洗水管，定期冲洗，可很好的解决这一问题。,（一）、概述：1、关于智能建筑对于智能建筑的定义一直以来也未得到统一，现在比较更通俗和更形象的定义是3A1P被广泛认同。所说的3A1P就是BAS(楼宇自动化系统也称建筑设备自动化系统)、OAS(办公自动化系统)、CAS(通信自动化系统)和PDS（综合布线系统）。目前社会上所谓的5A、7A系统，只是将BAS（楼宇自动化系统）中的FAS(消防监控系统)和SAS(安防
29、监控系统)分出来称为5A系统，还有的将PAS(广播自动系统)和TAS(停车场监控系统)也分出来称为7A系统，我们认为这只是对于智能建筑的炒作而已，因为BAS（楼宇自动化系统）包含着十几二十多个子项目系统，如：消防、变配电、照明、发动机组、电梯、巡更、监控、门禁、空调、给排水等等子项目,如果今日搞5A,明日搞7A，过不了多久就会有9A、10A出现，只有从本质理清建筑智能化内涵，紧跟国内外智能化建筑发展趋势，才能利于不败之地。智能建筑是社会发展的一种趋势，是信息时代的必然产物，智能建筑代表着国家综合国力和技术水平。建筑物智能化程度也随科学技术的发展而逐步在提高。,七、楼宇智能化,建筑设备管理系统,
30、空调、新风机,给排水系统,配电系统,照明系统,电梯监控系统,公共安全系统,闭路监控系统,红外报警,巡更管理,IC卡访客管理,停车场管理,智能一卡通,门禁管理,IC卡电梯管理,物业管理系统,卫星有线电视,信息发布显示,室内无线覆盖,综合布线系统,计算机内外网,室内无线覆盖,无线对讲,背景音乐及紧急广播,机房工程,其他系统,漏水检测,卫生间报警,办公大厦智能化系统,信息设施系统,应急联动,紧急求助,安检系统,信息化应用系统,呼叫中心系统,七、楼宇智能化（物业管理的角度考虑）（二）可视化管理：,七、楼宇智能化（二）可视化管理：,六、楼宇智能化,（二）、可视化管理闭路监控系统：1超高分辨率2数字降噪功
31、能3智能视频分析功能4隐私遮挡5宽动态6动态暗区补偿7数字图像稳定技术,（五）、门禁一卡通系统组成,一卡通平 台,七、楼宇智能化,Multifunction Integrated System,门禁系统（Access Control）考勤系统（Time&Attendance）用餐系统（Catering Management）停车场管理（Parking Control）访客管理系统（Visitor&Entrance Management）会议签到系统（Meeting Attendance）电梯层控系统（Elevator Control）在线式巡更系统（Patrol Management）监视连动
32、整合系统（Video Surveillance）消防连动整合管理系统（Alarm Control）图书借阅管理（Book Management）物品管理（Valuables Management）,七、楼宇智能化,（五）、门禁一卡通系统组成,进场车主持有一张非接触IC卡，作为个人的身份识别，只有通过系统检验认可的IC卡才能进行操作(管理卡)或进出（停车卡），充分保证了系统的安全性、保密性，有效地防止车辆失窃，免除车主后顾之忧。系统配套的电动挡车道闸具有防砸车功能；系统的检测装置采用先进的数模转化技术，抗干扰能力强，适应各种恶劣环境，具有灵敏度与可靠性同时提高的独到之处；系统可随时查询车位，系统
33、实现与地感线圈联动具有图像抓拍等功能；实现出入口通道车辆底盘人员或违禁品的藏匿；远距离感应功能；数据联网传输（财务）功能,（五）、门禁 一卡通系统：1停车场系统(增加出入口）,七、楼宇智能化,公众出入口设置快速通道闸,管理通道:可通向室外双向门禁机房、设备房单向门禁,（五）、门禁 一卡通系统：,七、楼宇智能化,指定门禁读头作为考勤读头；实现单位内部人员的出勤纪录、统计、查询，通过记录持卡人的出入时间实现考勤和人员流动监控功能，实现人员上、下班签到，方便管理人员统计，考核出勤情况，方便管理部门查询、考核各部门出勤率，有效管理、掌握人员流动情况；统计每个员工的考勤信息；支持复杂的轮班，支持一天刷8
34、次卡考勤；丰富的查询报表，支持多种方式的考勤结果导出,3考勤系统,七、楼宇智能化,（五）、门禁 一卡通系统：,根据客户消费的类型采用触摸屏零售版模式，可按菜单进行消费、或变化金额消费,用餐系统,4消费系统,七、楼宇智能化,（五）、门禁 一卡通系统：,5巡更系统,该系统能有效的增强对保安人员的管理：在中心通过计算机巡更管理软件对保安巡更 情况进行管理。对保安人员的巡更线路、巡更时间进行查询。对保安人员的巡逻工作进行监督，实现技防督 促人防、技防和人防相补充的安保体系，保证小区的安全和便于物业对保安人员的管理。,七、楼宇智能化,（五）、门禁 一卡通系统：,周界报警系统,配备四光束红外对射报警器；报
35、警主机可实现报警的容量扩充；主控室中，通过报警主机可与监控系统进行报警联动。,设置主动式红外探测器进行全天候监测。当有人非法进入小区时将触发周界红外报警，报警信号传到管理中心；中心通过显示屏或电子地图识别报警区域；与闭路电视监控系统联动，报警时，警情发生区域的图像自动在监控中心监视器中弹出。,七、楼宇智能化,（五）、门禁 一卡通系统：6,信息发布采用数字媒体信息发布，该方式具有：分布式结构、开放式接口，适合复杂网络下的信息发布，真正的集中管理，支持紧急、临时插播功能，任意分割显示区域，个性化定制开发服务，实时的有线电视节目AV/TV传输系统接入，与实时的天气预报、实时的汇率牌 价、股票等系统结
36、合应用，实时的视频会议系统或监控系统接入，与LED真彩显示屏结合应用。,采用独立分控+总控方式,七、楼宇智能化,（二）、综合布线和计算机网络(特殊环境:海边城市盐缄化)1、综合布线系统最早起源于美国，相关的标准和规范也主要由美国制订和发布，所以，作为正规的综合布线产品制造厂家，其产品品质主要是依据美国的标准来进行检测和制造。美国的ANSI/TIA/EIA 568 B标准是针对六类和超五类布线产品制订的，而美国的ANSI/TIA/EIA 568 A-5：2000标准则只是针对超五类布线产品制订的；欧洲的EN 50173标准，主要是针对屏蔽布线产品；对于面板产品，一般国际上的标准主要是要求易于管理
37、、防火，并无性能指标上的要求。2、产品：1）信息面板产品（见下图）：模块式结构，可随意组合，满足用户任何需求；仅需更换相应模块即可实现无限制升级；聚碳酸脂（PC塑料）制造，结构强度高、耐冲击，阻燃级别94V-0；面板表面采用不可见螺钉孔设计，美观大方,扣位式面板设计可防止施工时污染面板；耐候性、耐光性好，阳光照射十年不变色；所有面板均带有欧式防尘盖，适应于不同的恶劣施工环境，方便跳线插拔；有独特的斜口面板，方便明装于墙面，工作温度为-2075度。,七、楼宇智能化,七、楼宇智能化,（三）、量化和标准化管理1、设备台帐2、设备操作（消防广播、消防对讲、闭路监控跟踪锁定、电梯迫降、水泵开停、防排烟风
38、机、水泵房智能监控-）3维修保养标准,七、楼宇智能化,（四）、风险管控1建筑智能设计施工还存在以下一些问题：1）仅把智能建筑当“卖点”，缺乏建筑智能化系统工程全生命周期的设计合理性；2）对智能化系统需求调研不深入，没有按照建筑物的功能需求进行优化设计；3）设计与施工脱节，盲目贪大求全，搞系统堆积；4）智能化系统工程建设不规范，质量低劣；5）存在着“重硬轻软”现象，使智能化系统难以长期发挥作用；6）通信网络利用率低，存在“信息孤岛”，资源共享困难；,七、楼宇智能化（四）、风险管控,2专家组对建筑智能化系统工程的集成工作的意见1）基于IP网络技术所进行的智能建筑系统集成，可使建筑物（或建筑群）各种智能化系统集成有很大的灵活性。2）系统集成是优化智能化系统的手段，它是智能化的核心，而不是一个可有可无的子系统。3）系统集成一定要从上往下统一规划，充分利用各系统的资源，真正实现设备管理与信息化系统（IB+IT）资源共享，节省不必要的硬件投资，节省建设费用及运营成本。4）智能建筑系统集成一定要建筑师、工程师、业主、用户和物业管理者共同参与与规划才能真正 做好。,谢谢！,
