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1、0,【天盛商务中心】住宅交房方案,营销策划部,二七年十月十五日,暨 天 盛 房 产 交 房 流 程,1,【天盛商务中心】是我公司在龙泉驿区航天城开发的高档商,住楼，占地 平方米，总建筑面积 平方米（其,中，住宅 平方米，套；商铺 平方米，套）。为确保下一,步住宅交房工作的顺利进行，并形成我公司正式的交房流程，营销,2,体情况，特制定了天盛商务中心住宅交房方案。并从本次的交房方,案中提炼出交房流程以便成为公司交房的固定模式.,了他们的交房流程后，根据 物业交房的惯例及天盛商务中心的具,部总结了商铺交房的经验教训，并走访了一些知名开发企业，了解,3,六、天盛房产公司交房固定流程指引,4,1、交房重
2、视度不够，无明确的交房办法；,2、交房责任主体不明确；涉及到的相关部门应派相关专业人员组织交房,3、分户验收时存在的问题没得到落实，遗留问题未及时解决,4、基本条件未具备，资料不齐,A、现场玻璃墙与每一间的砖墙之间的缝隙；B、房间堆放的杂物、厕所的杂物,A、消防验收未完成，不能通知客户立即装修 B、应该备齐质量保证书、使用说明书以及水电、结构图纸,5,6、交房时间未作考究,A、时间选择在国庆大假前一天，客户比较有充足的时间来进行查验；B、国庆放假，多数业主都要装修，出现的问题，因工作人员放假，不能及时保证维修到位。,5、协调不到位、国家相关文件及收费标准未作公示,交房前一天协商的是交1000元
3、/间的装修押金和一个月的物管费通知客户，但交房当天，加收了建渣费和装修管理费。,6,第一种，由销售代理公司或销售部牵头，工程部、物管配合 物业管理市场化程度较低、以开发公司为主体的物业管理公司；物业管理公司无交房经验，需得到外来力量帮助,第二种，由物管公司牵头，销售代理公司（或销售部）、工程配合 开发公司支持下的半市场化物业管理公司，在物业管理上已积累了一定的经验，但不具备工程方面的专业技术人才,第三种，由物管公司全权负责 完全的市场化的物管公司，没有自家开发公司的支持，具备各方面的专业技术人才和丰富的物业管理经验，主要凭借较强的策划顾问能力与经验在市场上取胜。,7,1、交付形式、先内部分户验
4、收（工程、销售、物管一起验收交付给物管）、由物管公司牵头，销售代理公司（或销售部）、工程配合交付给业主。,2、身份确认：（确认是否符合以下交房条件）、客户是否缴清购房款及按揭审批流程是否完成；、代收费用是否已全额交纳；、是否已签产权授权委托书及办理产权的资料已交齐备；、是否签订业主临时公约和承诺书；、满足以上3个条件后，开具交房通知书。,3、物管确认：、业主将交房通知书、房款和代收费用收据、购房合同（原件及复印件）、身份证（原件及复印件），一并递交给物管公司客户服务中心。、交物管相关费用签收质量保证书、使用说明书和物业发放的有关文件。、签署物管协议、物业相应管理规定。、填写住户登记表和业主信息
5、采集表。、明确物业收费项目及交纳相应费用。、发放钥匙或签署托管协议。,8,4、XX开发公司：、客户在物管办理完毕物管手续后，到开发公司办理交房验收手续；、开发公司派出验收人员（工程及相关人员）负责陪同客户进行交房验收，并记录交房验收情况；、验收完毕后，开发公司出具钥匙交接手续单。如有问题，开发公司工程部将客户验收反馈的问题及时进行整改，并及时通知客户再次进行验收。,5、XX物业公司、在收到开发公司出具的钥匙交接手续单后，物业公司正式将客户所购房钥匙交于客户；、客户接到钥匙后，办理钥匙交接手续；、交房流程结束,9,步骤1：前期阶段,代理公司或销售部,公司财务部,业主名单,业主结算表,交房通知书,
6、交房通知书,10,步骤2：接待阶段,销售人员带领至物业管理,业 主,11,步骤3：交费收资料,验证业主身份,交纳相关费用,签署托管协议,12,步骤4：验房阶段,签字确认,验房,步骤4：验房阶段,合格,不合格,工程整改,13,步骤5：接钥匙阶段,签字确认,结束,回到销售中心办理钥匙交接手续,14,1、交房原则 采用市场上的第二种方式（由物管公司牵头，销售代理公司（或销售部）、工程配合）避开节假日；分批次交房；满足提前交房业主的需要（发出入住通知书后对需要提前交房的业主实行提前交房）；,2、交房时间安排 第一批：2007年12月19日20日 6楼以下的业主 第二批：2007年12月21日 710楼
7、的业主 第三批：2007年12月22日 1113楼的业主 第四批：2007年12月23日 13楼以上的业主 注：严格按照以上时间集中办理，节假日不办理，延期的客户自行到各相应部门办理,15,、交房前30天（2007年11月19日前）营销策划部负责将业主详细名单及联系方式移交给物业管理公司，由物业管理公司建立业主档案、应收费用明细，制定并填写完入住通知书之后将其移交给营销策划部；营销策划部负责将业主详细名单、购房明细表、房款结算标准、产权办理收费标准移交财务部，由财务部进行核算分户的维修基金、房款结算制表后返营销策划部。-工作日期10天。,3、交房地点 商务中心一楼集中办公交房（各交房组分开办公
8、室）,4、交房流程,步骤1：前期阶段,确定并定制交房礼品-工作日期10天。,16,、交房前20天（2007年11月29日前）营销策划部填写完入住通知书中的缴款内容后通知业主（报纸公告、电话通知现场领取，特殊情况特快邮寄）-工作日期3天。,、交房前10天（2007年12月9日前）工程部负责将住宅进行分户验收给物业公司（必须作闭水实验及水试压验收）-工作日期3天。,、交房前10天（2007年12月14日前）工程部负责将使用说明书、质量保证书、竣工验收合格证件及分户水电、结构图交给物业管理公司，物业管理公司制定交房所需的各类交接表格，并将应具备的相关法律法规文件喷绘公示。,、交房前20天（2007年
9、11月29日）工程部负责工程竣工验收,步骤2：移交至物管,17,、交房前10天（2007年12月9日前）财务部开好分户的发票。,、交房前5天（2007年12月14日前）物业管理公司对交房细节进行再次清理，查漏补缺。,、交房前3天（2007年12月16日前），物业管理公司对交房现场的内部环境进行合理布置：,A、一楼接待大厅门口设置物业标识的指示牌。B、大厅内四周配以鲜花、盆景加以点缀。C、考虑到是集中办理，入住办理现场人数会很多，在接待大厅内设置休息区域及等候区域，并制作鲜明的标识系统。D、在一楼放置展板，内容：乔迁之函、入住办理流程、入住须知、入住收费标准、装修须知、家庭防火安全常识、家庭装修
10、安全常识、物业管理服务项目。E、各岗位人员姓名在办公桌上用名牌标明，便于与业主沟通。,18,步骤3：交房阶段,、住操作流程图接待资料核验结算房款等费用缴纳物管等费用-签署协议房屋验收领取钥匙（业主如需物业公司托管钥匙，则签订钥匙委托管理协议书）完成入住手续,物业管理公司对交房现场进行适当的氛围包装：A、在现场大门口，设立横幅“天盛商务中心喜迎各位新业主”。B、在前面的道路上设立指示牌，指引业主到交房现场办理入住。,19,接 待（销售人员）,资料核验查验业主所带入住资料是否齐全，收产权办理资料（产权办理人员）签字：,结算房款等费用结算房款、产权办理、抵押等费用并换收发票（财务部）签字：,、住操作
11、流程图,20,缴纳物管等费用缴纳维修基金、物业管理等相关费用（物管公司）签字：,签署协议签署物管相关协议、填写相关业主信息，收回入住通知单（物管公司）签字：,21,合格签定房屋验收合格表（验房人员）签字：,验收完毕回到签署协议处领取钥匙，签字确认（物管公司）签字：,房屋验收业主会同物管验房人员（现场验房（物管公司）签字：,不合格业主签遗留问题整改通知单（验房人员）签字：,工程整改,22,、办理入住须携带资料 业主本人办理所需资料 1）入住通知书；2）购房合同及收据（发票）；3）业主身份证及业主图章；4）现金（用于缴付管理费等相关费用）；5）如以公司名义购买，须带公司营业执照、法人章、身份证及复
12、印件 委托人办理所需增加的资料：1）业主或公司法人委托书；2）业主、委托人身份证及复印件、图章；,23,5、入住办理资料准备,24,25,26,6、人员配备（20人）,总负责人1名（物业公司）成立交房小组物业管理费用收费员1人（物业公司）物业管理应收的相关费用协议签署员1名（物业公司）主要做好与业主签署协议工作，并要做好相关解释工作钥匙发放员1名（物业公司）主要负责业主验收房屋后，发放钥匙工作，并与有需要物业公司托管钥匙的业主签订钥匙委托管理书。做好相关记录，把钥匙存档应急事件处理人员1名（物业公司）主要处理入住办理现场的突发事件资料汇总员1名（物业公司）主要负责汇总入住办理完毕后需要存档的资
13、料。,27,保安、清洁各2名（物业公司）主要负责现场秩序的维护及现场的保洁工作答疑人员1名（物业公司）主要负责回答部分业主提出的比较复杂的问题房屋验收人员4名（工程部、物业公司）配合验房及解释工作，现场协调整改。施工单位负责人1名（建筑单位）主要配合物业公司发放的房屋维修单，落实维修工作。入住接待员2名（营销部销售人员）主要做好业主接待、登记工作，协调各环节，掌握现场秩序使业主能按序办理。,28,资料审核员2名（营销部1、物业公司1）主要协助业主确认办理入住所带的资料是否齐全，及接待前来咨询的业主。房款结算员1名（财务部）收缴维修基金、结算房款及收取产权办理费用。,29,步骤1 前期阶段,营销
14、部,业主资料,交房通知书,交房通知书,物管费用资料,前30日,物管成立交房小组,前20日,财务部,30,步骤2 移交物管,物管资料准备,前20日,工程部完成竣工验收,前3日,工程部分户验收移交物管,前10日,31,接 待（销售人员）,资料核验查验业主所带入住资料是否齐全，收产权办理资料（产权办理人员）签字：,结算房款等费用结算房款、产权办理、抵押等费用并换收发票（财务部）签字：,步骤3 正式交房阶段,32,缴纳物管等费用缴纳维修基金、物业管理等相关费用（物管公司）签字：,签署协议签署物管相关协议、填写相关业主信息，收回入住通知单（物管公司）签字：,33,合格签定房屋验收合格表（验房人员）签字：
15、,验收完毕回到签署协议处领取钥匙，签字确认（物管公司）签字：,房屋验收业主会同物管验房人员（现场验房（物管公司）签字：,不合格业主签遗留问题整改通知单（验房人员）签字：,工程整改,34,、交房前30天 营销策划部负责将业主详细名单及联系方式移交给物业管理公司，由物业管理公司建立业主档案、应收费用明细，制定并填写完入住通知书之后将其移交给营销策划部；营销策划部负责将业主详细名单、购房明细表、房款结算标准、产权办理收费标准移交财务部，由财务部进行核算分户的维修基金、房款结算制表后返营销策划部；确定并定制交房礼品-工作日期10天。,步骤1：前期阶段,、交房前20天 营销策划部填写完入住通知书中的缴款
16、内容后通知业主（电话通知现场领取，特殊情况特快邮寄）-工作日期3天。,35,、交房前10天 工程部负责将对住宅进行分户验收给物业公司（必须作闭水实验及水试压验收）-工作日期3天。,、交房前10天工程部负责将使用说明书、质量保证书、竣工验收合格证件及分户水电、结构图交给物业管理公司，物业管理公司制定交房所需的各类交接表格，并将应具备的相关法律法规文件喷绘公示。,、交房前20天 工程部负责工程竣工验收,步骤2：移交至物管,、交房前10天 财务部开好分户的发票,36,、交房前5天 物业管理公司对交房细节进行再次清理，查漏补缺。,、交房前3天，物业管理公司对交房现场的内部环境进行合理布置：,A、接待大
17、厅门口设置物业标识的指示牌。B、大厅内四周配以鲜花、盆景加以点缀。C、考虑到是集中办理，入住办理现场人数会很多，在接待大厅内设置休息区域及等候区域，并制作鲜明的标识系统。D、在一楼放置展板，内容：乔迁之函、入住办理流程、入住须知、入住收费标准、装修须知、家庭防火安全常识、家庭装修安全常识、物业管理服务项目。E、各岗位人员姓名在办公桌上用名牌标明，便于与业主沟通。,37,物业管理公司对交房现场进行适当的氛围包装：A、在现场大门口，设立横幅“天盛XXXX项目喜迎各位新业主”。B、在前面的道路上设立指示牌，指引业主到交房现场办理入住。,38,接 待（销售人员）,资料核验查验业主所带入住资料是否齐全，
18、收产权办理资料（产权办理人员）签字：,步骤3：正式交房阶段,39,缴纳物管等费用缴纳维修基金、物业管理等相关费用（物管公司）签字：,签署协议签署物管相关协议、填写相关业主信息，收回入住通知单（物管公司）签字：,结算房款等费用结算房款、产权办理、抵押等费用并换收发票（财务部）签字：,40,合格签定房屋验收合格表（验房人员）签字：,验收完毕回到签署协议处领取钥匙，签字确认（物管公司）签字：,房屋验收业主会同物管验房人员（现场验房（物管公司）签字：,不合格业主签遗留问题整改通知单（验房人员）签字：,工程整改,41,关键词,1、成立交房小组,6、落实负责人，交房由物业管理公司牵头负责，各部门负责,5、
19、由财务部负责维修基金、房款结算制表，营销策划部复核,2、交房礼品,3、交房公告,4、工程提前具备交房条件及工程资料,42,让我们热烈讨论吧！,43,房地产策划大全,44,写好策略简报,黑弧广告2003/07/27,45,它真是个好东西,让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；,有把握做出有创意的广告；,知道创作的源头、方向、味道核心诉求；,46,先澄清几个概念,营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。,广告策划：围围绕营销任务的传播整合。,广告创作：一个具体的广告创作。,本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。,47,策略单的覆盖面,所有广告涉及的内容,1.企业品牌核心,2.项目品牌核心
20、,4.一次活动、一则促销广告,3.阶段性广告运作,5.几乎所有的广告内容,48,撰写三忌,1.含糊其辞,2.泛泛而谈,3.不着边际,49,1、品牌,广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。,目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。创作的风格不要与企业背道而驰。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。既要符合又要超越。,50,它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；,一件事，一个观点，一中价值观；,对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的）；,内容解释：,关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；,51,举例说明：,国际
21、公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。,浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。,蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。,星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。,52,2、广告任务,这个广告的目的，必须具有针对性,目的：这旨策略的原点与初衷；也是检验作业成果是否可行的核心尺度。三思而后行，一着不慎，全盘则毁。,53,我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。,引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。,它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。,内容解释：,考虑它的阶段性、媒体特征。,54,举例说明
22、：,国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。,浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。,蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。,公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。,普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念,55,3、目标受众群,包括生理和心理状况,目的：把他们的特质，以及现在的状态。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。注意阶段性与传播渠道。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。,56,他们的阶层、教育背景与审美情趣,他们如何消费广告，他们渴求什么东西
23、,内容解释：,它们的语言、行为及风格,必须紧紧抓住消费者的酋长,不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程,57,举例说明：,蔚蓝三期（留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。,58,举例说明：,波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识/财富/地位/见识/穿着得体/举止优雅/言行得当/艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证明自己，如名车/美女/名酒/名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥
24、期卡明星，成为众人的念效。,59,4、竞争环境,谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？,寻找两至三个关键竞争者,不描述竞争者，直接点出竞争者的核心,60,举例说明：,国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；,竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，,61,浙江（竞争环境）：绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什
25、么，市场就跟着做什么。,以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。,举例说明：,62,5、广告前看法,真实感受、精简,这就是我们所说的现在的状态，即A状态；,包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；,也可是某种消费心态、观念。,感性描述与刻画；,63,举例说明：,普瑞酒店：商务就应该在市内酒店举行；便捷、毫华、有面子商务的攻利很明确，但真的好累。还让人认为是一个物质主义者。,64,6、广告后看法,变化在哪里，注意和广告任务的关系,这就是我们所说的B状态；,包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；,也可是某种消费心态、观念。,感性描述与刻画
26、；,65,举例说明：,普瑞酒店：商务很轻轻松，自然。它会场改变或影响我的商务心态。给我一份愉悦的心情。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。,66,7、单一诉求点,被输出的信息可以把目标从A到B,它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。,重点在于让创意人员清晰把握,67,举例说明：,普瑞酒店：至高商务所在；,蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。,浙江东海：每一步，它都在前面；,棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；,加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；,68,8、支持点,单一诉求成立的理由。,洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。,不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。,69,举例说明：,普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态。,蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。,浙江东海：产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。,
