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1、,在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项值得高度重视的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关，房地产企业通过合理有效地筹集和使用资金，做到优化资金结构，拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进企业经济效益的提高。,资金密集型 大量的资金投入 资金周转期限长 长期的资金保障,中国第一烂尾楼中诚广场（现中石化大厦）：烂尾时间：15年 地址：广州天河北路 开发商：香港中诚集团、广州城建,广州第一烂尾楼-麓景台 烂尾时间：13年 地址：广州麓苑路 开发商：广州辉煌房地产公司,羊城大厦烂尾时间：11年 地址：西湾路86号 开发商：广州羊城集团,2.
2、1 房地产企业的生存危机：为什么有那么多“烂尾楼”？,自有资金 包括股东投入的注册资本(含发行股票募集的资金)、留存利润等，一般用于支付地价、前期税费和政府收费等前期费用等。借入资金 主要是向金融机构的贷款、发行债券和信托的借款等。根据目前的规定，在项目自有资金投入到达到项目整体投资的35%，并且四证齐全后，可申请项目贷款，银行贷款额度一般占项目总投资的40-60%；销售回笼款 即向购房业主收取的房款。根据目前的预售制度，在项目取得预售证后可对外销售，销售资金回笼不仅可以弥补项目的持续开发成本投入，并且可以逐渐偿还项目贷款并实现利润。,前期阶段：项目尚未具备融资能力和销售，资金来源以股东投入为
3、主。四证齐全：项目符合向金融机构融资的条件，贷款用于支付工程款。预售阶段：取得预售许可证，开始预售并回笼资金。具体如下图：,一般来说，在项目开发的整个过程中上述三大部分资金的大致比例各为1/3，但在不同阶段各来源所占的比例不同：,1、股权融资：主要是指企业通过资本市场以股东投入实现资本金的增加，包括资本市场首次公开发行（IPO）、公开增发、定向增发等方式；还有一种间接上市融资，即买壳上市。股权融资作为上市公司主要的融资渠道，广泛受到上市公司的青睐。其特点：一是所获得的资金无须还本付息，新老股东一起分享企业的赢利与增长。二是一次融资资金量较大，可以长期使用；三是改善资本结构，有效降低企业资产负债
4、率，进一步扩大银行借款等间接融资空间；四是对由于每股收益和净资产收益率的摊薄，对经营业绩要求很高，经营压力加大。2、发行债券：通过发行各种债券取得资金。包括发行公司债、企业债券、短期融资券（中期票据）等方式。（1）公司债：由上市公司通过资本市场（通过交易所市场）为筹集长期资金而向一般大众举债，承诺于指定到期日向债权人无条件支付票面金额，并于固定期间按期依据约定利率支付利息。公司债监管机构往往要求严格债券的信用评级和发债主体的信息披露，特别重视发债后的市场监管工作。,（2）短期融资券（中期票据）：由人民银行主导的银行间债券市场一项创新性债务融资工具，由企业发行的无担保短期本票，发行规模一般不得超
5、过企业净资产的40%。具有法人资格的非金融企业，可依照短期融资券管理办法规定的条件和程序，在银行间债券市场发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。一年以内的为短期融资券，三年以上的中长期票据。融资券不对社会公众发行，只对银行间债券市场的机构投资人发行，在银行间债券市场交易。（3）企业债券：企业债券由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业依照法定程序发行（可以在交易所市场或银行间债券交易市场），约定在一定期限内（中长期）还本付息的债券，由国家发改委和国务院审批，一般要求予以担保，债券发行后，审批部门不再对发债主体的信息披露和市场行为进行监管。,3、银行贷款：银行对房地产开发企业提供的
6、贷款，是房地产项目开发资金的最主要融资渠道之一。按照贷款资金使用目的和方式的不同，房地产贷款主要有以下两种类型：项目开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放用于项目开发建设环节的贷款。经营性物业贷款，指银行将已建成并投入使用的经营性物业长期稳定收入作为分期还款来源的一种物业抵押贷款，贷款资金不限定固定用途。4、房地产投资信托（REITs）：REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。目前，该项融资方式正在探讨和
7、政策研究中。,结论：快速大量融资可以让公司在市场高速发展的时期抓住市场机会，抢得先机，迅速发展壮大，排挤其他竞争对手，赢得市场主动权。,案例：万科做大做强的“秘诀”之一融资,自92年上市至今，万科共发行股票融资8次，融资金额共195亿元；至2008年底，万科历年留存利润仅128亿元；至2008年底，万科对外借款余额共329亿元。,财务风险原理：财务风险即企业不能偿还债务的风险，即现金流出大于现金流入而产生的到期不能还本付息的风险。高负债 高风险 高风险 高收益过度地依赖借贷资金会产生两种后果：1财务风险随之增加。2借贷成本亦随之增加。,防范财务风险。,案例：恒大地产对赌协议,恒大地产是国内房地
8、产公司国际化融资金额最大的，但取得这些融资的背后，却要背负着巨大的成本。特别是在市场发生变化后，其高负债、高成本的资金使其背上了沉重的压力，有可能使企业陷于困境。为了实现上市，实现迅速扩张，恒大地产从2007年不计成本频繁拿地，土地储备由2006年底的不足600万方增加至4580万平方米，比2006年底增加了9倍，其资金来源主要是与一些机构投资者签订了所谓的对赌协议。,对赌协议是投资方与企业对未来不确定情况的一种约定。双方以企业当前的业绩为议价基础确定投资条件，根据双方认可的业绩增长情况，以具体业绩指标甚至股价为协议条件。对赌标的通常设定为企业股权，或者远远超过一般标准的其他支付条件（如高额利
9、息）。这种融资的好处是短期内能获得足够的现金支持企业发展。但一旦不能满足对赌条件，企业将付出高昂代价。,案例：恒大地产对赌协议,案例：恒大地产对赌协议,据公开资料显示，2006年11月，恒大地产与国际机构投资者德意志银行、美林及淡马锡签订协议，以恒大地产三分之一股权作押，由三家机构投资者以总价4亿美元认购其8亿股可换股优先股。2007年8月，恒大地产通过另一上市保荐人瑞信担保，向贷款人授出认股期权为担保，筹集资金4.3亿美元；2007年9月，通过抵押恒大御景半岛项目，再次向美林贷款1.3亿美元，用于购买土地。如恒大地产与国际机构投资者德意志银行、美林及淡马锡签定了对赌协议。按照约定，恒大地产若
10、在2007年底前实现上市，机构投资者的回报不少于30；若在2008年6月6日前完成上市，机构投资者的回报则不少于40；如果在2008年12月6日前上市，回报率不少于50%，若至2009年6月6日前上市，回报率不少于60%，如果在2009年12月6日前上市，则机构投资者的回报不少于70。如无法上市，其将以现行市盈率回购相关投资者的股份。,案例：恒大地产对赌协议,为做大公司估值，恒大在2007年一年间的土地储备膨胀近8倍，达到4580万平方米。中原（中国）董事副总经理黄雄指出，土地储备越多，意味着负债越高，市场不好时，投资者就会顾虑重重。而且这些土地储备“尽管地价便宜，但地处偏远，短时间内变成效益
11、很难”。中报显示，恒大的土地储备分布在全国36个城市，平均成本仅519元/平方米；大多在二三线城市，并在城乡接合部。因此，当2008年恒大第一次赴港IPO时，遭遇国际金融危机，恒大铩羽而归。此时又面临结构担保贷款违约，腹背受敌。“当时是四面楚歌。”一名接近恒大的投行人士指出，2007年恒大买的很多地，每个项目都交了一点钱，也都开了工。“施工队钱付不了，楼卖不出去，银行贷款还不上，这三种情况同时出现时，就要垮了。再过两个月就垮了。”此时，透过股权融资安排与恒大捆绑一起的金融投资者，也开始绝望，“觉得公司上不了市了。”上述人士称，2009年初正是恒大“最难受”的时候，海外小债权人眼见债券价值所剩无
12、几，意欲起诉恒大，“眼看要破产。”他说，许家印经常半夜两三点与投资者通电话，压力极大。为免一损俱损，美林等机构出面，希望债权人“别打架逼债，别起诉”。一些大的高息债债主们也考虑到，如果恒大破产，自身损失太大。而且，国内开发商往往与政府关系微妙，且管治不甚透明，甚至“只要稍微动点手脚，大部分利润就不见了”，而恒大“盘子又大又复杂”，对投资者而言，趁乱接手不一定是良策。因此，不少大的高息债债主都没有过度追债，有的甚至选择内部核销投资损失，国内银行网开一面，恒大亦放手一搏，终于缓解危机。在2009年中与金融投资者确定回报折让的对赌协议时，许志在股权，也照顾了投资者的账面回报，可谓各方“共度危局”的延
13、续。2009年11月底，恒大上市，“算是安全度过危险期了。”上述投行人士说。据恒大2010年中报，其营业额为203亿元，同比增幅高达1142%；盈利增长380.8%，为25亿元，同时账面上手握184.9亿元的现金及现金等价物。不少分析人士对本刊记者指出，单从账面上看，恒大算是赌赢了。投行的“雪中送炭”也获得回报，当年金融投资者的两次股权投资，上市后按比例扩股，持股成本已摊薄至每股1.31港元-1.65港元。以恒大3.5港元发行价计算，溢价高达167%和112%。通过此次融资恒大企业发展战略得以顺利实施，在全国声名鹊起。,什么叫快？恒大只用20年便打入世界500强，在16年取得销售额3733亿元
14、，超越万科问鼎宇宙第一房企。恒大的狼性文化崇尚的是天下武功，唯快不破。2006年的恒大还只是偏安华南的小公司，销售额20多亿，员工3000人。也就在这一年，恒大引入战略投资者，开始全国买地布局，准备在香港上市。到2016年主要经济指标：销售额由2006年的17亿，增长到2016年的3734亿，增长220倍，现金余额由20亿增长到3043亿，增长152倍；纳税总额由2.1亿增长到约334亿，增长159倍；总资产由78亿增长到2016年1.35万亿，增长173倍。不仅如此恒大旗下恒大俱乐部两次问鼎亚冠冠军，不仅为恒大集团赚足了声誉和品牌效应，也为许家印能迅速融入政商界提供了捷径。,光鲜的背后,作为
15、宇宙第一大房企的恒大，银行并没有追着送钱给它，而是对它定下了高利率。恒大16年的融资成本是8.5%，去年更是高达10%，而万科、金地等大型房企的融资成本低于5.5%。从2016年的半年报来看，恒大的借款总额是3812.61亿元，其中一年以内的短期借款是1728亿，占总额的45.3%，5年以上的借款是125亿元，在所有借款类型中是最少的，占比只有3.3%。如果能够借到长债，又何必借短债徒增自己的还款压力。利率高，还债期限短，可见恒大在资本市场上并不太受信任。资本市场不信任恒大的另一佐证是，恒大的股价长年低于每股净资产，而半年度财报出来之后，恒大股价更一再走低。而市场之所以不信任恒大，最大的原因还
16、是在于恒大在举债方面用力过猛。从中国恒大的16年年报看到，恒大的总资产已经达到了13508亿元人民币，但在这1.3万亿的总资产中，有11583亿元是负债，也就是说，恒大的资产负债率高达85.75%（最高峰95%）。虽说房地产本身是一个高负债产业，但一般会将70%划为警戒线，而恒大显然是远在警戒线之上。从财报看到，这些负债已经让恒大16年上半年的利息支付达135.49亿元。,1.1 项目的投资回报率越高越好吗？某公司能筹集的资金为3亿元，现有A、B、C三个项目的投资成本均为3亿元，其中：A项目投资回报率为25%，投资期为5年；B项目投资回报率为20%，投资期为3年；C项目投资回报率为15%，投资
17、期为2年。方案一：选择投资A项目，则5年内可获收益325%=0.75亿元；方案二：若选择B+C项目，则5年内可获收益320%+315%=1.05亿元。答案：项目的投资回报率固然重要，资金的周转率也非常重要。启发：快速开发，快速销售，快速回笼资金。,在筹集到资金后，需要对这些资金进行合理有效的使用，提高资金的使用效率，同时规避资金风险。,1.2 确定合理的现金留存量 货币资金作为流动性最强、收益性最弱的资产，持有一定现金可增强公司的财务稳健性，但过多的现金表明资金闲置，会给企业增加财务成本，损失机会成本。在市场好、信贷政策比较宽松的情况下，应尽量降低账上资金余额；相反，可适当调高现金比率（5%-
18、10%），获得较稳健的财务状况。作为项目公司，为降低资金成本，将尽量减少账面的资金结存，如有长期闲置资金可考虑提前归还银行贷款，或将资金调入母公司，由母公司统一调剂和平衡。账面留存资金与与资金需求尽可能匹配，满足未来一个月资金需求。,1、资金支出与施工进度不一致，超进度支付工程款。或工程暂估单价过高，造成提前或超付工程款。各项开发建设投入严格按合同和施工进度付款，坚决杜绝未达到付款条件提前付款和超进度付款，既是降低资金成本，也是控制经营风险。2、工程结算要留足额的工程质保金。按规定足额收取工程质保金，工程质保金是约束施工单位后期维修工作主要手段，也可创造一定的资金效益，因此，需足额收取，并严格按规定审批后退还。3、垫付的各项工程款要及时收回。在工程建设中往往存在甲方为施工单位代垫工程劳保金、现场水电费等，这些款项应及时进行清收，保证公司利益不受损害。,4、资金拨付的手续不完善，审批不严；资金使用的计划性不强，资金支出有较大随意性，造成资金链中断。5、应收款占用资金过大，催收不利。特别是业主拖欠的房款要及时收回。6、加快尾盘和车库等物业的清盘，尽快处置闲置资产、空置房产设备，减少资金占用，尽快回收资金。,
