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1、房地产企业开发运营流程及项目拓展,Company Logo,Contents,房地产概述名词界定,房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产的特征：位置的固定性和不可移动性使用的长期性影响因素多样性投资大量性保值增值性 行业相关性。,房地产概述名词界定,房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营
2、、独立核算的经济组织。一般具有如下特征：经营对象的不可移动性 业务形态的服务性 经营活动的资金和人才密集性 经营活动过程的行业限制性 房地产企业分类：（经营内容和经营方式的角度）房地产开发企业：以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类企业又称为房地产开发经营企业。房地产中介服务企业：包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。物业管理企业：指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业。业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、
3、搬家服务，以及其他经营服务等。,房地产概述名词界定,房地产项目：一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。项目拓展项目拓展是指为获取房地产开发企业发展所需的土地资源、项目资源或其他资源，以科学的市场研究和项目可行性研究为依据，而进行的项目合作、项目投标、项目投资、土地开发、公司收购（并购）、代管代建等行为。可行性研究就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。,房地产概述房地产市场历史发展,我
4、国房地产市场是伴随着房改的步伐而逐渐发展的。房改的全称是住房制度改革。房改的涵义是，改革旧的住房制度，建立新的住房制度。房改三阶段：第一阶段：1980年至1988年，也称为房改的准备阶段。1982-1984年，在常州、郑州、沙市、四平等市进行公房全价出售和公房补贴出售试点。1984年和1985年开展了全国城市住房普查工作以摸清底数。1985年在一些城市进行了住房金融改革试点，例如发行住房建设企业债券等。1986年上海、广州两市制定了有偿转让土地的办法，1987年深圳市率先进行了有偿转让土地试点，随后广州市也进行了试点。1987年，在烟台、唐山、蚌埠等城市进行了提租补贴试点。,房地产概述房地产市
5、场历史发展,第二阶段：1988年至1998年，也称为全国展开、摸索前进的阶段。1.以提高公房租金为主的第一步。1988.2.25.国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，即11号文1991.6.7.国务院关于继续积极稳妥进行城镇住房制度改革的通知，即30号文1991.10.17.国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见2.转向以出售公房为主的第二步。1994年7月18日国务院关于深化城镇住房制度改革的决定,，即43号文.同时，发出了出售公房确定售价的操作办法。第三阶段：1998年7月1日至今，即推行住房分类供应新制度阶段。1998.7.3.国务院关于进一步深化城镇
6、住房制度改革加快住房建设的通知，即23号文。对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多社会保障的廉租屋。2003年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知、2005年发出的国务院关于切实稳定住房价格的通知，2006年发出的国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，提出今后每年的住宅建设总量中，90平方米以下套型的低价位住宅，不得低于70%。2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，即24号文，从而促使我国的房改切实地走上以解决中低收入者住房问题为主的轨道。,房地产概述房地产业现状,地位：国民经济
7、的支柱产业之一1998年住房体制改革后我国房地产业步入快速发展通道，房地产开发投资额高速增长，2000年以后增幅基本保持在20%-30%之间。2009年增幅首次降回20%以下。到08 年末全国共有房地产企业214397 个，比04年增加了66.0%,1997年以来我国房地产开发投资与城镇固定资产投资同比增幅走势,2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%，增长速度处于2000年以来的最低谷。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%,房地产概述房地产业现状,1997年至今，我国土地市场可以大致划分为两个阶段，即1997-
8、2003年的快速发展阶段，2003至今的相对繁荣阶段。而从近三年趋势来看，我国土地市场有逐步萎缩的迹象，2009年我国土地市场地王频出，但房地产开发企业完成土地购置面积却仍然明显下降。这既与近几年土地政策紧缩有关，也与大城市建设用地备用量快速减少有关。,2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%，降幅较2008年扩大10.3个百分点。,房地产概述房地产业现状,从1997年开始，我国商品房销售量持续平稳上升2005年增幅较大，并首次迈上5亿平方米平台2008年市场遭遇“寒冬”同比下降近20%。2009年全国商品房销售量大幅反弹，创历史新高。,2009年
9、，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。,房地产概述房地产业现状,除2008 年外，近年来我国商品房新开工面积均保持较快发展，增速基本保持在10%-20%之间，有逐步下降的趋势。对比新开面积与销售面积可以发现，1997 年以来历年的新开工面积都大于销售面积，说明部分项目施工进度缓慢，存在停工现象。另外部分房源没有实现销售，开发企业或者持有，或者捂盘不售。,2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%，竣工面积7.02亿平方米，增长5
10、.5%，新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；完成土地开发面积23006万平方米，同比下降19.9%，开发建设增速明显低于商品房销售增速，出现较为明显的供不应求，部分大城市比较严重。,房地产概述房地产业现状,2000 年开始，我国房地产开发企业房屋建筑面积竣工率基本上呈下降趋势，由38.1%降至去年的22.0%，下降16.1 个百分点。说明项目开发周期拉长，这其中因素较多，其中之一是由于房价涨速较快，部分开发商有意放慢施工进度，以获得更高利润率。,2009 年我国商品房竣工面积7.02 亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77 亿平方米，增长6.2%。与9.37 亿平方米的商
11、品房销售面积相比，存在明显的供不应求。,房地产概述房地产业发展趋势,在保持对房地产中长期乐观的同时，房地产企业必须重视2010年下半年至2011年可能出现的短期波动，提前采取措施积极应对,长期呈增长趋势1988年以来20余年时间，我国房地产市场保持年25%30%增长率，从宏观经济、人口结构及城市化角度看，我国未来房地产市场仍能保持15年左右的高速增长短期呈波动趋势历史20年我国房地产市场经历了两次大周期波动，为保经济、惠民生，政府于1996年、2008年两次阻断房地产市场下行特别是2005年以来，我国房地产市场短期波动加剧，房地产市场销售增长率呈现锯齿状走势未来五年行业仍将出现短期波动，一二三
12、线城市调整周期与调整幅度也会呈现分化走势房地产业深层次调整将对众多房企带来挑战，行业必将重新洗牌,房地产概述房地产企业发展趋势,我国房地产行业中长期乐观，市场竞争面临重新“洗牌”,未来15年房地产市场总体仍将保持快速增长，房地产产业整合加速，行业面临重新洗牌,企业应在发展能力的同时，继续保持积极扩张的战略态度,土地资源,金融资本,土地稀缺，但依靠不规范操作获取土地的难度越来越大,资金在土地获取中越来越重要，对资金要求更高,高度依赖银行贷款的模式不可持续，银行贷款融资未来会受抑制,越来越需要通过产品增值能力来保证利润水平,企业需要更好的融资能力拓宽融资渠道降低成本,资金管理特别是现金流的管理能力
13、要求越来越高,产品增值能力,融资能力,资金管理能力,获得足够的土地储备成为房地产公司基本的生存保障,土地获取能力,房地产概述房地产开发企业TOP10,房地产企业开发运营模式房地产企业类型,按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可以分为：房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司；按照国家资质核准标准，分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批；按照开发业务的不同类型，可以分为：综合性房地产开发商、住宅开发商、商业地产开发商、旅游地产开发商；按照业务分布区域的不同，可以分为：全国性房地产企业、区域性房地产企业、
14、本地房地产企业；其他分类，如上市非上市、境内境外、.,房地产企业开发运营模式四类开发经营模式,房地产企业开发运营模式四类开发模式简析,房地产企业开发运营模式典型房地产企业,房地产企业开发运营模式不同的商业模式,万科职业经理人团队、持续创新的产品、“客户第一”的市场理念构成了引领万科持续成长的商业模式，在新时期为赢在未来，正以清晰的三大战略发力：产品定型化、组织结构改革与业务板块分包、产品制造环节的工厂化。万科原来是以档次区分产品：低档、中档、高档，万科后来向Pulte Homes学习，根据客户一生的购房行为来进行产品类型区分。从表面上看，只是产品分类标准的转变，而其实质是经营理念的转变，以产品
15、为中心转向以客户为中心，真正做到了以客户需求为本。同时，这一转变将会使集团各项目之间，特别是同一区域同一城市间的项目不再是孤立的、单独的个体，而成为一个有机整体，项目间互为补充，互为依托，使集团形成完整充实的产品链。万科以产品标准化作为产品质量战略，建立建筑研究中心作为产品研发战略。近期加大了对中小户型的研究；为迎接未来的住宅产业化，设立“优智建屋专家”业务，主要包括三方面技术与理念：工厂化生产（PC技术）、全面家居解决方案和生态环保技术。2008年以来，面对市场调整，万科将其一直学习的楷模公司“帕尔迪”改为了“索尼”。理由是：万科是“制造业”模式的地产公司，而制造业的公司就应当坚持随行就市这
16、样一个原则。市场调整下，作为规模企业的万科遵循“现金为王”的理念，及时调整了价格策略。万科声称并不担心降价，因为房价下跌了地价就会变得更低，只要把房子卖掉把现金拿回来，一定可以再收土地。只不过是把今年的利润转移到两三年以后，长期来看，只要看到一个三到五年的周期，对公司的利润不仅不会减少反而会增加，所以万科选择随行就市。不过，与保利地产在2008年抄底土地市场不同，万科相当谨慎，被部分业内人士认为失策；此外，一味聚焦住宅、舍弃商业是否真的能赢在未来也有待于时间验证。,房地产企业开发运营模式不同的商业模式,中海稳健的发展战略、面对高端客户的产品战略、强大的资金渠道和精细的成本控制是中海的主要特点，
17、其在香港的历练使其具有区别于一般企业的周期管理经验，市场调整下核心、优势区域的土地储备凸显了公司价值。碧桂园作为“快速开发、快速销售、快速回笼”的一体化运营模式经营企业，碧桂园的特点在于低价、快速。碧桂园避开竞争激烈的北京、上海、广州、深圳等特大型一线城市的中心区域，大量进入城郊结合部和二三线城市，土地成本较低，并在控制成本的基础上实现大规模跨区域扩张。SoHo中国有别于房地产行业内规模化经营的大企业，SoHo中国不做大量的土地储备，更重视开发效益、追求高利润率，北京CBD是其业务的核心区域，近期进军上海。万达中国商业地产的先行者，万达首创“订单地产”模式，该模式为万达赢得了极大的市场空间，它
18、与世界商业运营巨头的捆绑合作使它的项目开发将商业与地产结合在一起。引入战略投资者后，万达开始大规模扩张，上市概念和未来可能的房地产信托投资基金新模式给万达带来了更大的想象空间。,房地产企业开发运营模式管理组织结构形式,类 型,职能管理型,矩阵式管理型,开发,设计,工程,销售,职责分工,开发,设计,工程,销售,项目部,项目部只负责施工现场管理部门,项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体,优点,对环境的反应较慢；需高层协调工作多，容易形成决策堆积,员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训,实施条件,项目数量少，特定区域经营客户定位专一，项目实施环境不确定
19、性低公司高层介入项目协调工作,项目数量较多，需要人才共享，不适用于全国经营客户较稳定，但不确定性较高的项目环境公司有专业技能提升要求,项目管理型,项目公司或项目部,开发,设计,工程,销售,项目公司成为开发工作的全权负责主体,项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累和专业化发展,跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理前期的客户定位非常准确更强调项目产品对客户需求满足程度,项目部,缺点,职能部门内部实现规模经济,对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升,对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意,房地产企业开发运营模式机构设置,总裁,执行总裁,副总,副总,财务总监,
20、董秘,战略发展部,投资开发部,企业融资部,产品研发部,风险管控部,人力资源部,财务部,秘书行政部,销售公司,前期市政组,设计专业组,土建专业组,电气专业组,水暖专业组,精装修专业组,商务组,客服组,项目部/项目公司,预算经营组,办公室,分级管理,全国性的开发公司一般分三级管理机构：集团公司、区域公司/城市公司、项目公司/项目部公司为投资和运营管理中心，设置相关部门负责发展规划、项目证论和拿地、产品定位、确定项目节点计划、进行采购和成本监控、财务审计和人力资源配备等。项目部/项目公司为利润中心，设置相关专业小组负责拿地后的设计管理、工程管理、销售协调和客服工作；楼盘销售委托专业公司或自建销售机构
21、,客户关系部,房地产项目开发运营流程开发项目业务流程,战略规划,融资管理,资本运营管理,年度经营计划管理,年度预算管理,品牌规划,业务单元绩效管理,论证,策划,设计,采购,工程,销售,客服,项目计划管理,项目成本管理,人力资源管理,财务管理,管理体系建设（流程、信息化、质量等）,战略流程,业务流程,管理支持流程,非业务流程范畴,项目公司承担操作职能,集团总部承担战略决策职能,物管,房地产行业价值链以开发的七大阶段来划分业务进程,房地产项目开发运营流程建设项目总流程图,土地成交,勘察及设计单位招投标备案,方案设计,国有土地使用证,建设工程规划许可证,档案登记,施工单位招投标,监理单位招投标,安全
22、监督备案,质量监督注册,建设工程施工许可证,商品房预售许可证,面积预测并备案,面积实测并备案,楼房交付,消防验收,人防验收,规划验收,竣工验收,权属登记,电梯验收,人防施工图审查,项目核准,环保交通节能水土等评价,建设用地规划许可证,规划意见复函,地质勘察,签订土地出让合同,初步设计,扩大初步设计,施工图设计,人防审查,消防审查,年度计划,出让补充,市政配套,人防方案,建设方案,园林方案,施工图审查,灰线放线测量,缴纳相关费用,工程实施,灰线规划验线,前期物业公司招标备案,销售人员销售机构备案,银行投资资金证明,项目手册信息填报备案,地价款缴清核实函,楼房预售,正负零测量备案,空气检测,各阶段
23、检查验收,各阶段进度填报,工程竣工,四方验收,水质检测,市政接用,环保验收,园林验收,配套移交,项目地名核准,房地产项目开发运营流程商业地产价值链,客户,关键能力,政府关系投资并购,运营总包商选择合同管理,业态理解客户研究产品创新产品/技术标注化,主要措施,产品实现过程,项目策划,建筑设计,采购管理,工程管理,产品研发/策划,项目整售,租赁管理,品牌服务,资产组合管理,持续跟踪业态发展，加强客户需求理解，研究成熟可复制产品及标准建立拿地标准建立成熟产品建筑标准指引、部品部件库，集中采购建立成本控制标准,加强重点城市政府关系维护投资并购信息获取、交易结构设计，注重并购后整合,资产组合动态调整租金
24、管理,建立细分业态区域市场持续跟踪研究能力树立公司商业地产品牌不断检讨资产经营质量、绩效变化，优化资产池,外部运营总包机构的联盟合作加强租约管理,基本物业管理服务有偿增值服务,加强楼宇保安、保洁管理加强设施设备维护保养提供有偿商务服务及其他增值服务,投资并购,土地获取,商业地产价值链,房地产项目开发运营流程上下游合作资源,房地产行业价值链划分为三个阶段：上游价值链包括金融、土地等稀缺资源，公司内部价值链即产品生产销售过程，下游产业链指产品交付后的服务和增值过程。,房地产项目开发运营流程融资渠道,房地产企业项目拓展主要方式,一是通过土地公开市场获取土地。即通过招标、拍卖和挂牌的形式出让土地使用权
25、。通过应标获取土地开发权是目前房地产企业采用最多的拓展模式。优点是市场化程度较高，操作透明，手续简单，运作效率较高；缺点是由于信息公开，竞争程度较为激烈，土地获取成本将随之上涨。二是通过一二级开发联动获取土地。由于土地市场发展不均衡，各城市在土地开发政策方面掌握的尺度存在一定的差异。一些城市允许房地产开发企业参与土地开发工作，这为该企业继续进行二级开发提供了先天的条件，在项目信息、门槛条件设立、二级开发准备方面都较其他公司存在优势。这种模式是房地产企业较为关注的拓展模式。优点是先知先觉，项目获取的概率大大提高，还可适当控制土地获取成本，但是该模式开发周期较长，土地开发投入较大，且土地开发的利润
26、率偏低，且存在劳动成果被竞争对手抢走的风险。三是通过企业并购、项目收购或合作开发增加土地储备。实力雄厚的房地产公司通过企业并购、项目收购等方式获取项目的开发权，还可以通过对外股权投资或合作开发等方式增加土地储备。这种模式成为最近几年较为常见的项目拓展方式之一。优点是项目获取的确定性较强，但需要对合作方进行详细的尽职调查，以便制定可执行的合作方案。,房地产企业项目拓展模式选择,项目拓展地域模式经济圈模式：珠三角、长三角、环渤海经济圈。房地产开发企业“第一集团军”基本都把这三大区域作为项目拓展的重点。城市模式：根据城市规模和经济总量，把城市划分为一线城市、二线城市、三线城市、四线城市等。经济圈和城
27、市二者结合模式：既看重经济圈，又不拘泥于经济圈。如万科，在明确以三个经济圈为重点的同时，中西部的城市如成都、重庆、武汉等地也是发展的重点。一个房地产企业制定何种拓展模式，是由企业战略、企业资源、商业模式决定的。每一个房地产企业都可根据竞争环境和竞争优势制定有自身特点的拓展策略。,房地产企业项目拓展政府土地出让流程,储备中心将成交资料转利用中心,利用中心办理出让手续,转利用处会签,局领导审批,签署出让合同,缴纳地价款和税费,一个成交确认书或一个中标通知书只能签署一份出让合同，不得分割出让；出让要按通知书的要求时间完成，因开发商故意拖延将视同放弃，保证金全部没有；先按规划条件中的指标及规模签署，待
28、方案明确后签署补充协议，做相应变更；,房地产企业项目拓展房企参加招拍挂流程,国土局挂牌公告,缴交保证金参加竞买,挂牌竞价,签订成交确认书,签署土地出让合同,缴纳地价款和税费,办理土地使用权证，开发,未成交退还保证金,国土局挂牌公告一般为20-30天；竞买保证金一般为挂牌底价的10-20%；成交后一般可转为地价款；参加挂牌的主体超过2家，一般将转成拍卖；拍卖如竞买者不足3人，一般需转为挂牌；招标需要经历投标-开标-评标-中标通知的过程。一般情况下按如下标准确定中标方：（1）出价最高者；（2）综合评分最高者；（3）最先付清规定的标价款者；（4）实际交付地价款最多者；成交确认书竞买成交的当天签订；土
29、地出让合同一般在成交确认后的10天内签订；地价款要求一年内付清；,房地产企业项目拓展内部流程及分工,房地产企业项目拓展决策前提,论证,策划,设计,采购,工程,销售,客服,房地产企业项目拓展可行性研究主要内容,1,2,3,4,5,不确定性分析,盈亏平衡分析、敏感性分析（成本变动、售价变动）、风险分析（风险因素的识别和评估、风险防范对策）,财务评价,基础数据与参数选取、盈利能力分析、静态获利分析、动态获利分析、偿债能力分析、综合指标表、财务评价结论,投资估算与融资方案,投资估算说明、分项成本、总成本、单位成本、销售收入、税务分析、资金预测、现金流量表、自有资金；融资主体、资金来源、融资方案分析、投
30、资使用计划、借款偿还计划,开发方案,地块特性与、规划设计分析、产品设计建议、项目实施进度、营销方案、机构设置、合作方式及条件,市场研究,宏观环境、行业发展、区域市场、板块市场、拟定位方案,综合评价,社会评价（定性）、环境评价（影响及对策）、公司资源匹配分析,6,房地产企业项目拓展房地产开发成本分类,1、地价2、前期工程费3、建安工程费4、基础设施建设费5、公共配套费6、开发间接费7、借款费用8、营销费用9、管理费用 10、税费,产品成本,经营税费,开发总成本,房地产企业项目拓展项目财务评价指标,静态评价指标,动态评价指标,项目财务评价指标,静态投资回收期：不考虑资金时间价值，以项目的净收益收回
31、全部投资所需的时间。借款偿还期全部投资利润率：项目的利润总额与总投资之比。投资利税率：所得税前利润与总投资之比。资本金利润率：纯利润与自有资金之比。,财务比率,资产负债率：负债与资产之比，反映项目的财务风险和偿债能力流动比率：流动资产与流动负债之比。速动比率：流动资产减去存货后与流动负债之比。,动态投资回收期：以项目净现金流量的现值回收总投资现值所需要的时间。财务净现值：在计算期内，按给定折现率将项目各年的净现金流折算成现值后得到的净收益。财务内部收益率：项目净现值为零的收益率或折现率。内部收益率的经济实质反映的是计算期内尚未收回投资的盈利率，而不是初始投资在整个计算期内的盈利率。（案例见技术
32、经济学教程P67.）,计算简便，但未考虑资金时间价值，未考虑资金回收后的情况，因此只作为辅助评估指标。,项目拓展案例,前提条件：对城市的认知城市发展战略、城市产业规划板块分布及相互关系、交通规划、重大基础设施利好“四有”条件有需求：需求是第一位的，不能断粮有资金：自有资金、销售回款、融资能力有土地供应：有米才有炊有资源：政府、信息、对手、合作伙伴天时、地利、人和的结果，偶尔性与必然性的结合,项目拓展案例,刺探军情：土地推介会市场初步考察跟踪尾随：靠江地块靠山地块目标地块混个脸熟熟悉流程（潜规则）摸索市场考察对手竞争预判进入阵地实战：前奏：潜规则被打破，世道乱了呐喊：新规则很强势风声：坊间传言“北方的狼来了”磨刀：伴随着大雪插曲：各方人士打赌猜结果斡旋：拉拢同盟，清退对手拼刺刀：坐镇指挥，临危不乱临阵结盟：无奈被识破负隅顽抗，善终。,Click to edit company slogan.,Thank You!,
