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1、让三峡生辉的世界级休闲狂欢小城,休闲万州/生态万州/宜居万州/欢乐万州,密溪生态旅游新城,万州，一个最好的时代已经来临,2010.3.31薄书记一行考察万州，“加速将万州建设成为重庆第二大城市”的号角正式吹响；万州以带动渝东北地区快速发展的中心城市地位受到高度关注,2010.6.18规划面积1200平方公里的两江新区在重庆人民大礼堂正式挂牌；重庆以中国第五区的符号聚焦世界的眼光,未来的万州，有着无数可能性,在世界公民的眼里，这里是中国三峡黄金旅游线上具有最美江岸线的城市在中国公民眼里，它是三峡库区中心城市在西部，它是“西三角”重要的物资集散地和港口城市在重庆，它是第二大城市，是带动落后的渝东北
2、区域发展的重要引擎城市这里，集聚了航空、港口、高速、高铁等多项优势交通资源，成为带动中国西部地区经济发展的成渝经济区重要的交通枢纽,聚焦密溪沟 如此天生丽质，不应只是江南新区的密溪组团,它是万州城区中不多的拥有自然山水资源的处女地，至今仍保存原生植被，保持农耕生活它有着上千亩的绝美内湖；又与长江一脉相连；它是“三峡黄金水道”上一把有层叠山地和安静水域的休闲椅23公里长的江岸线上，它与“未来万州”-“政务/商务/文化/商业/居住”新中心-江南新区核心区融为一体它是成渝经济区中“沿江发展带”中的一份子它是万州打造内地“维港”计划的龙尾它正好遭遇了“万州加速建设成为重庆第二大城市”的大好契机,密溪新
3、城，新万州的“城市多功能花园”,生态万州-最原生的山水自然资源+城市景观建筑休闲万州万开云城镇群休闲生活的空白需求+重庆主城周末休闲目的地宜居万州-以低密度、低容积率、低碳为概念打造的现代“三低”生态城市高端居住区欢乐万州以游乐张扬个性；以运动挥洒激情；以休闲商务强化交流；以生态体现宜居；全面呈现“乐在万州”的精神内涵；三峡黄金旅游线上不可错过的都市休闲目的地媲美“维港”的城市景观+互动体验的嘉年华狂欢主题,呈现一个多面的新万州“展现万州风貌，留下世界客人”,一个绽放万州“花园城市”魅力的样板,“密溪生态旅游新城”城市构建,密溪新城，可以让世界为万州惊艳!,它，是万里长江上唯一的狂欢小城.,它
4、，是重庆人美丽、热情、活力特质的完美表达.,它，是万州作为江城被大众记忆的重要节点.,滨湖狂欢公园核心区-密溪新城之魂,作为密溪新城最为开放、最为时尚和趣味性最强的区域，滨湖狂欢公园是整个密溪新城的精神所在。旅游业是典型的一次性投入，持续性回收利益的产业模式。而新城构建中将核心动力区选择在休闲旅游产业上落地是密溪新城能长远发展并具备强大辐射能力的基础所在。,世界经济发展经验证明：人均GDP达到1000美元时休闲需求开始爆发，2005年中国人均GDP超过1700美元，已经跨过休闲经济“井喷式”发展的门槛。世界旅游组织预言，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国。旅游业是全球最大朝阳产业，
5、当今世界旅游产业的发展态势表现出的最大特征是：日益与休闲产业融合，旅游休闲化体验化大潮涌动，激荡成一股巨大的产业经济力量，在国民经济体系中的地位日趋重要。,狂欢小镇-绽放最欢乐的万州,滨湖狂欢公园核心区构成之一,让人欢笑尖叫的各类游乐设施,一年四季，来自世界各地永不落幕的精彩表演,滨湖狂欢公园核心区构成之二,让人们尽情狂欢的万秀场,填补了重庆没有海洋世界的遗憾,滨湖狂欢公园核心区构成之三,海洋世界,吸引青少年纷至沓来的国际船模基地,滨湖狂欢公园核心区构成之四,国际船模基地,让游客们流连往返的滨湖商业街,滨湖狂欢公园核心区构成之五,有吃有玩有看头的渔人码头,乡村风情小镇以旅游的名义寻求万州新农村
6、发展之路,密溪沟现有原住民1129户约3597人，乡村风情小镇即为居民的集中安置地点，以这些居民为基础，构建现代生态农业、休闲农业、观光农业的示范小镇，承接部分休闲旅游、度假观光游客的旅游接待任务；成为万州主城市民周末及节假日农家乐的首选地点。同时也为这部分原住民提供就业机会，产生一定的经济效益及社会效益。,密溪乡村风情小镇新农村功能综合体,以推动万州“新农村”建设为契机；以“乡村风情小镇”为主题，在解决密溪沟农民安置上进行创新尝试。就需要安置居民的约10万平方米的建筑进行统一规划和建设，并以此为载体，在密溪新城增加都市乡村旅游的构建；形成一个集农耕生活/生态居住/田园观光/乡村休闲/乡村度假
7、/乡野生活体验/民俗采风为一体的大型“新农村功能综合体”。一方面满足和提升原住民的生产生活需要；一方面满足都市游客到乡村“吃、住、采、游、钓、乐”的需求。,在这里，人们追逐归园田居的梦想,城乡统筹的根本思路是变二元经济为一元经济；城市居民对乡村旅游的热衷使之成为可能。,它们，都是乡村风情小镇能够成功运作的佐证,武汉石榴红村-面积200亩；徽风楚韵，居民总户数73户，建面10540平方成都红砂村AA级旅游风景区；3000多亩花卉种植基地；农居206户苏州旺山生态园面积约1000亩；重点为300亩茶园和400亩养生谷地,它们都不是赫赫有名的景点，亦不是旅游局扶持的典范；但无一例外的，它们成为都市乡
8、村游的宠儿，乡民们一方面依然过着农耕生活，但不同的是有了跟城市更好的融合，且村民收入也进入了多元时代。,密溪新城，用实际行动践行城乡统筹国家战略,乡村风情小镇规划关键词合理分区，生态布局利用现代农业科技技术，建立循环经济模式，实现低碳、无公害、低排放。传承文脉再现历史，提高项目的文化附加值生态养生及开心农牧场打造万州名特土产的旅游窗口,商务生态公园接轨世界的时尚商务概念,如果说已经基本建成的万州江南新区让万州市民第一次对城市会展和现代商务有了概念;那么密溪新城呈现的是在现代商务基础上更加贴近自然和更能反映一个城市商务发展的滨水生态商务。作为密溪新城主要产业构件的商务生态公园，为万州与世界接轨提
9、供更多通路。这样既有稀缺景观又充分考虑环保和私密性的标志建筑不需要太多，但在这个百万级的城市里不可或缺。,个性化/主题化是生态商务的标志,主题酒店,休闲滨江商业,现代商务与居住产品的发展一样；从泛商务到商务是一个专业细分的进步；而从现代商务到生态商务，更是商务产品和商务交流发展进一步主题化和个性化的需求；随之也产生了对个性化商务配套服务的要求。,游艇码头，让万州与世界链接,小型游艇码头，一方面可以满足高端商务休闲需求；另一方面为与江海城市高端人群的交流预留可能性；同时，也成为万州发展江上观光游览重要的景点之一,户外主题公园释放激情，用运动诠释快乐,密溪沟典型的丘陵地貌和部分有较大垂直高差并可能
10、造成地址灾害的区域是不可规避的难点。变废为宝最好的做法就是利用独特的地形地貌打造开放的户外运动主题公园。,户外运动，已经成为越来越多城市人出行的理由,A区：这一片区山势较为陡峭，可以挑战性较强的体育运动为主，也可作为企业拓展训练及户外生存训练等部分活动区域，具体项目可包括：登山、溜索、攀岩、山地自行车速降、攀爬、天梯、云梯、空中钢丝绳等。,刺激+健身 密溪新城运动公园让休闲找到出口,B区：这一片区山势相对平缓，可以休闲性较强的户外活动为主，以及作为企业拓展训练部分区域，具体项目可包括：森林步道、山地自行车道、滑草场、徒步定向越野、丛林探险、WARGAME场等等。,生态居住公园 代言万州“诗意化
11、”栖居,一块有山有水的风水宝地一个聚集城市诸多优质资源的新城一座蜚声中外的“狂欢小城”没有理由不相信，它一定会是这座城市最多成功人士居住的地方,洋房社区,滨水别墅,山水高尔夫，景观与居住的最佳融合,山水高尔夫标准球场,高尔夫+高端居住迄今为止，运动+景观+居住最为成功的开发模式成都鹭山国际高尔夫；重庆保利高尔夫均是现实案例。,3“低”理念，树立万州地产开发标杆,“低密度”密溪新城的城市特色“低容积率”高端物业的指标“低碳”世界城市发展的方向，环保节能的缩写密溪新城，肩扛“三低”开发理念，引领万州地产开发翻开更健康、更国际、更能持续发展的新篇章,越来越被关注的养生生态居住区内的一些细节,食疗养生
12、会所,温泉SPA,高素质物业 让高尚居住形神兼备,高端物业的开发，产品只是基本条件专业物业管理的介入，才能让居住真正“舒适”起来。密溪新城，终结万州有“房”无“服务”的居住时代,密溪新城与万州会是什么关系？,是中央公园与纽约的关系！,是佘山与上海的关系！,是东部华侨城与深圳的关系！,是浅水湾、太平山与维多利亚港的关系！,密溪生态旅游新城 因何而来？怎样让一个美丽的计划落地开花？申华控股能做什么？,密溪新城 丰满万州的城市新功能区,万州,在具备了辐射条件和辐射能力之后，万州需要一个具备足够分量的休闲旅游功能区，密溪新城应时而生。,早已形成的“万开云”城市集群即将迎来的“三峡旅游集散地”新格局成渝
13、及西三角经济区的规划中，万州作为重要节点城市，多条高速及高铁的设计落地,密溪沟的发展战略定位,定位思路密溪沟的发展战略必须立足于万州城市的发展战略；密溪沟的功能定位必须能彰显其独特的山水资源优势；密溪沟的旅游价值必须链接三峡黄金水道的特色；密溪沟的远期发展必须依托日益增长的经济形势和人民生活习惯的改善。,密溪沟组团的发展契合了重庆特大城市发展和万州库区中心城市发展两个绝好时机。从交通到产业到城市扩展，密溪沟都不仅仅是万州的密溪沟了。利用沿江滨湖山水自然天成的优势，密溪沟有条件成为一块融汇城市风貌、原生山水、三峡休闲目标于一体的功能新城。,密溪沟组团总体定位为：城市多功能花园,与江南新区核心区有
14、较大功能差异的新城,形象定位,命名：密溪新城密溪沟作为万州江南新区三大板块之一，在行政管辖范畴归属江南新区。但密溪沟独特的山水风貌和相对自成一体的独立地理区位使其与江南新区行政、商务、商业、文化、居住中心的城市形象又有所不同。“密溪新城”的命名可以将其与江南新区区隔开来，成为一个与江南新区CBD功能形象有较大差异的“生态旅游新城”。,形象诉求：,“密溪新城，狂欢小城”“密溪新城，生态新城”建成后的密溪新城将会是“万开云”城市板块中最重要的休闲游目的地；是三峡游客停留万州后体验城市风土民情，感受万州人民热情的最佳地方；是最能代表万州城市建设中尊重自然、融入自然、和谐人居的典范；是最多高端房地产项
15、目聚集的地方；是将大江大湖和山地特色的万州城市风貌表现得最淋漓尽致的地方；是重庆主城市民周末游的重要目的地。,以“狂欢”的名义被记忆,产业联动 密溪新城的四架马车,商务服务业,休闲产业,创意产业,房地产业,密溪新城,生态商务,休闲产业,旅游产业,房地产业,产业定位,密溪新城作为旅游新城，应重点发展现代服务业，主要包括以下四大产业集群,通过以上四大产业集群的发展，最终把密溪新城打造成为：,都市旅游高地、运动休闲天堂、生态商务特区、生态人居典范,立足万州 辐射周边 影响区域,市场定位,密溪新城的目标市场可分为旅游市场、商务办公市场、休闲度假市场和居住市场。旅游市场：基础市场-万州主城人群的游乐型需
16、求（全家全客层，多频次）；重要二级市场-万开云以及重庆主城区域人群的周末游乐型需求（亲子型，多频次）；辐射市场-库区及西三角其他城市游乐目的性需求（都市旅游型、单频次）；联动市场-三峡游人群的停留型都市游需求（偶然型）。商务办公市场：对环境和品质要求较高的企业及事业单位，文化创意产业相关企业和机构，以及其他休闲商务办公市场（如企业休闲型总部、企业培训中心、企业展示中心、企业公关接待中心等）。休闲度假市场：包括运动休闲（山地户外、高尔夫等）人群、风情观光人群、餐饮娱乐人群、休闲度假人群、酒店住宿人群、旅游观光人群等。居住市场：万州的高收入人群，有生意或其他原因需要在万州置业的外来中高端人士，物业
17、投资者等。,怎样让密溪新城从“狂想曲”落地为民间音乐,总体开发理念,第一，策略主导、规划先行。（引入投资方，解决资金问题；科学规划，完成核心区形象和大部分基础设施的建设；打造硬环境，包装软环境；制造舆论形成对区域的高度聚焦）第二，引擎拉动。（设计各阶段引擎项目；保证持续的市场关注）第三，提高建设用地比例，适度增容/扩容，为新城建设嬴取更多地产空间。,审视现有控规 合理调整指标,密溪沟片区作为新兴万州的一个功能组团，需要承载更多的历史使命，承担更多的功能，也需要更多的土地去经营。建议在尊重原有规划大格局不变和保证整体生态景观环境的前提下，适度调整功能布局及规划指标，扩大可经营建设用地规模。同时，
18、政府也需要抓住发展机遇，充分挖掘和利用好土地价值增长的因素，运营市场手段，进行土地经营，从而降低政府投入，扩大土地运营收入。,分期建设 控制节奏 与整个万州建设同步,开发分期建议,对于密溪新城的开发，大致可以分为以下三个阶段：一期（20112012年）：核心突破，形象初具以对密溪沟整体的环境改造为基础，以内湖、一线环湖区和湖滨地带为突破重点，造环境聚能量促发展，基本完成水域游乐系统的构建。二期（20132015年）：拉开骨架重点对东西两大区域引擎的打造（东区为户外山地公园，西区为高尔夫和生态居住），依靠引擎的拉动，使周边土地价值得到释放和提升。三期（20162018年）：全面开发当土地价值峰值
19、释放后，有计划的进行商业地产和住宅地产的全面开发。,申华控股 诚信+责任+实力,申华看好万州申华青睐密溪沟期待借用当下政府与实力企业之间较为成熟的合作模式共同打造密溪新城,申华控股关于地块开发规模的建议,土地控规现状,从规划上看，虽然可建设用地规模有4486亩，但大多为公建用地、绿地及基础建设用地，实际可供开发居住的面积偏小，仅1106亩。,规划中的不足,提升城市形象、提高城市影响力方面的考虑不足公用设施面积相对不足第三产业发展利用空间不够充分地产开发用地比例太少，土地资源利用不够充分对密溪沟水体资源利用没有充分体现,土地整治成本估算,密溪沟片区由于处于完全未开发状态，需要投入的成本巨大，主要
20、分为两大块成本：综合整治成本：综合整治成本包含拆迁安置成本（约19.8万元/亩、道路成本、景观成本和其他成本等，约35万元/亩，按现规划城市建设用地4486亩计算，需投入15.7亿元。而可供开发的居住用地为1106亩，暂按目前江南新区核心区的地价150万元/亩考虑（密溪沟片区未经开发，土地价值不易估算），其土地价值为16.59亿元。从上可以看出，整个地块整治投入较大，而只有极少部分能进入市场进行土地交易，投入与产出只能基本持平，如控制不好甚至极有可能出现亏损。这样的土地运营比不太符合现行的经济规律。因此，对密溪沟片区的土地开发，必须着眼于长线发展，在原先规划的基础上，适当改变用地性质，扩大可供开发的用地规模，同时可考虑扩大片区范围，增加可开发地块，平衡投入产出。,建议扩容范围,汇报完毕，谢 谢,2010年8月,
