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1、,香港地产百年,香港住宅楼市百年变化纵览,根据时局变化，香港地产简分为四次周期：1953-1965年的地产周期；1968-1974年的地产周期；1976-1982年的地产周期；1985-1997年的地产周期。其中又以1997年的地产崩溃最为人瞩目,目录,50年代初的地产革命1953-1965年的地产周期1968-1974年的地产周期1976-1982年的地产周期过渡时期香港地产的三次升浪19851989年的升浪19911994年的升浪第三次升浪1995-1997年1997-2007年香港楼价走势,50年代初的地产革命,背景：第二次世界大战之前，香港房地产市场开始萌芽，经营方式：整栋出售，置业收
2、租。产业链：业主包租婆租客。,重要中介包租婆,50年代初的地产革命：分层分期出售吴多泰：首创分层出售，加快楼盘销售。霍英东：首创楼书、分期付款。即为：售楼花。之后分层出售、分期付款，逐渐完善、发展为以单位出售，首期定金降到1-3成，银行按揭等。影响：使普通民众加入购房行列，涌现出排队买房、全民买房。地产业迅速发展。,二次世界大战之后：经济急速增长35，人口快速增加，租金高涨，但房价升幅缓慢，原因：整栋出售、买主较少、收款较慢。,50年代香港街头,目录,50年代初的地产革命1953-1965年的地产周期1968-1974年的地产周期1976-1982年的地产周期过渡时期香港地产的三次升浪1985
3、1989年的升浪19911994年的升浪第三次升浪1995-1997年1997-2007年香港楼价走势,1953-1965年的地产周期,外资进入,政策驱动地产繁荣，地价飞涨，置业公司大增,银行超额贷款地产,银行危机，收缩信贷,1953年，朝鲜战争爆发，东南亚资金大量逃来香港，游资充裕，大部分渗透进入地产、股市外资入市。1962年港府修订建筑条例，规定了各种用地的容积率。1966年才开始实施。开发商赶工，大量资金投入地产，部分银行超额贷款。房价、地价飞涨，年升幅1.5-2倍，地产置业公司激增。政策驱动，地产繁荣。1964年港府整固银行资本和财务状况。规定银行投资地产和股票的比例上限，加强监管等政
4、府加强银行监管。政策出台，触发香港有史以来最严重的银行危机。1965年1月，明德银行被迫申请破产，惊恐万状的存户开始大量提取存款。银行危机银行收缩贷款，地产商筹措资金困难，冒进的开发商倒闭，800多地块被迫停工，香港地价、楼价、租金大幅暴跌60，市道疲滞，地产危机。67年5月，香港爆发空前规模的“反英抗暴”，时局动荡，中产阶级变卖花园洋房、高级住宅等物业出逃，导致大量资金外流，地价再次普跌50，地产业雪上加霜，全面停顿。政局动荡,50年代香港,60年代香港,地产危机影响：部分楼盘交楼被迫延迟甚至烂尾，致使客户不敢买楼花小型或冒进的开放商相继破产政府卖地收入巨减。已经入伙的现房也割价求售,挤提人
5、群,目录,50年代初的地产革命1953-1965年的地产周期1968-1974年的地产周期1976-1982年的地产周期过渡时期香港地产的三次升浪19851989年的升浪19911994年的升浪第三次升浪1995-1997年1997-2007年香港楼价走势,热钱进入,股市繁荣,豪宅引领,股市崩溃,宁要股票，不要钞票,地产有市无价,股市崩溃,68年后，政局转稳，市民信心恢复，良好的投资环境吸引海外资金涌入，大量热钱投入地产、股票等。热钱涌入大批外资企业进入，涌入的外资机构职员对花园洋房等高档住宅需求殷切,有高价承受能力。高档住宅从60元到200元/尺，两年张150真实需求旺盛在高档住宅的带动下，
6、中低档楼价在69年5月上涨，至70年涨幅100。豪宅引领。股市迎来战后的第一个繁荣高潮，一年时间连翻5番。地产也同步复苏。股市财富效应受股票投机狂潮影响，楼花炒卖异常活跃，不少地产商都推迟了楼宇销售，宁愿空置，待价而沽，市场一度有买家无卖家。投机炒卖，真实需求减少73年春季，股市喧嚣，弥漫着狂热的情绪。73年3月，股市发现假股票，以此事件为由，股市整顿，触发股民恐慌性抛售，股市暴跌90，股市衰退促使银行进一步紧缩信贷。股市暴跌，信贷紧缩,楼市与股市关系日益密切，形成“股地拉扯”现象。,目录,50年代初的地产革命1953-1965年的地产周期1968-1974年的地产周期1976-1982年的地
7、产周期过渡时期香港地产的三次升浪19851989年的升浪19911994年的升浪第三次升浪1995-1997年1997-2007年香港楼价走势,中国改革开放,香港转型，外资涌入,香港前途黯淡，地产崩溃,香港转型金融中心,香港前途何去何从,地产崩溃，开发商受灾,大楼整栋炒卖，泡沫吹大,76年香港经济全面复兴，开始转型成为亚太区的国际金融中心，港府解冻银行牌照的发放，大批国际银行涌入，至80年代初，已经成为为世界第三大金融中心。外资涌入。香港经济快速发展，居民收入不断提高，对居住环境要求愈来愈高。香港地产主力小型住宅的价格从76年的265元到81年的1050元/尺，5年涨3倍，81年达到空前高潮。
8、改善环境需求。大佬炒大厦、炒酒店，整栋商厦频繁易手，金门大厦从78年12月至80年9月，3次转手，从7.15亿增加到16.8亿。热钱汹涌，炒风炽热。从78年的7左右，79年的13，80年16左右，81年18左右。81年10月，利率达到20的历史最高水平。对置业者产生巨大的阻吓力。利率持续攀升。70年代末，第二次石油危机，81年7月，港府加强对财务公司的管制，加速信贷收缩。银行和财务公司紧缩信贷。1982年9月，撒切尔夫人访问北京，提出香港前途问题，建议以主权换治权，遭到拒绝。地产和股市应声下跌。香港前途黯淡，市民心理预期悲观。,1982年9月，人民大会堂门口，撒切尔夫人“摔跤”，香港楼市应声而
9、跌,本次地产危机的影响：冒进投资的地产商首当其冲，甚至遭遇灭顶之灾。恒隆地产，夺得港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权，由于看错地产周期而被迫“挞订”，如入宝山空手回，白白损失4亿，鹰君集团。地产、股市颠峰时期急速扩张，83年9月陷入严重财政危机。老牌英资地产公司：置地。80年开始转向冒进、投机。81-82年大笔购入地块，投资项目，斥资购入股权。在82年9月地产崩溃后，集团首次出现巨额亏损，财务比率上升到56，成为香港最大的负债公司。由此引发高层权力更替，实力大损。,目录,50年代初的地产革命1953-1965年的地产周期1968-1974年的地产周期1976-1982年的地产周期过渡时期香
10、港地产的三次升浪19851989年的升浪19911994年的升浪第三次升浪1995-1997年1997-2007年香港楼价走势,19851989年的升浪,香港前途明朗,海外资金大量流入,海湾战争，六四风波,1984年12月，中英两国签署联合声明，香港房地产开始走出持续两年的低谷海外资金大量流入。香港成为国际资本进入大陆的跳板。写字楼租户中，70来自海外投资机构。87年全球股灾后，港府5次减息，最低为5.25。利率持续回落，银行放宽贷款条件。1989年，中国64风波，经济紧缩，香港经济开始疲软。楼市普跌约30。,香港前途明朗，地产升温,海湾战争爆发，时局紧张,1991-1994年的升浪,股市财富
11、效应,大型社区引领,豪宅引领,政策打压,股市造就财富,大型社区：太古城,炒楼疯狂,繁荣表现及原因,鼎盛期表现：楼市活跃，开盘即售磬。大型豪华住宅价格开始大幅上升，半年时间涨30全民谈论、交换炒楼心得。银行按揭、律师行、地产代理忙碌异常。现楼炒家约55，楼花炒家70。阶段繁荣原因：香港经济持续繁荣，市民收入不断增加。开始对住房进行升级换代，对大中型住宅提出更大需求。外资公司和中资机构大量来香港投资。早期外流的资金和移民不断回流，对楼市形成庞大需求。银行存款利率较低，通货膨胀高企，负利率情况严重。楼市成为保值、升值的理想投资工具。市场的预期心理和投机因素。,本升浪过程,大型社区引领1991年3月，
12、配套齐全的大型社区升势凌厉。一个月时间涨30，全年累计升幅55。1991年8月，12月港府连出政策打击炒楼，包括最高贷款从9成降到7成。1992年3月升至4000元/尺后，炒风收敛，中小型楼价开始下调。豪宅引领但从5月份开始，大型豪华住宅价格开始大幅上升，半年时间涨30。达到5000元/尺。由豪华住宅带动，楼价再度攀升，半年时间再升25。中小型住宅升势有限，部分开发商自行将按揭比例由7成提高为9成。以促进销售。地王指引1993年，港府推出被视为后市信心的地王地块，5400元/尺，加上建筑费，利息后高达8200元/尺，开发商要赚20，则最低售价要10000/尺，即10万元/的售价，在地王的刺激下
13、，香港豪宅市场售价再创新高。股市推动其后，银行宣布400万以上的豪宅按揭收紧至6成，但10月份港股飙升，市场购买力再度凝聚，结果全年升幅达30-40，普通住宅也达到5000元水平。强势政策打压1994年6月，港府公布遏制楼价首阶段措施，声明，若不奏效，将实施第二阶段更严厉措施。楼价应声而跌。同时内地开始经济宏观调控，通货紧缩1994.61995.8，价格跌幅30左右。,目录,50年代初的地产革命1953-1965年的地产周期1968-1974年的地产周期1976-1982年的地产周期过渡时期香港地产的三次升浪19851989年的升浪19911994年的升浪第三次升浪1995-1997年1997
14、-2007年香港楼价走势,第三次升浪1995-1997,特区政府组建,豪宅引领,股市疯狂，楼市热炒,金融风暴，地产、股市崩溃,1997年股市疯长,金融风暴中股市崩盘,豪宅引领房价上涨,楼市阶段特征,回归将近1996年特区行政班子组成，政治前景明朗。投资者开始由怀疑、恐惧，转而对新投资机会的憧憬。豪宅引领从1996年下半年，阳明山庄、帝景园、会景阁等豪宅市场成为市场追捧的对象，别墅均价17000/尺。豪宅的平均升幅达40。开发商乘势以低价推出豪宅新楼盘，市民蜂拥认购，开发商乘机加价，仍无碍销售，炒风再度转盛。一个靠前的排队号码高达130万。股市助推1997年8月，恒生指数创下历史新高16673点
15、投机炒卖回归因素被迅速炒热，楼价借此半年内大幅上升30-50，投机炒卖风潮炽烈。上半年豪宅售价再升30，1997年初，尖沙咀豪宅嘉文花园发售，当天一个4号筹以203万元转售，楼花价格竟相当于楼价的两成。金融风暴1997年7月2日，泰国放弃固定利率，一场席卷东南亚的金融危机就此骤然而起。10.20日，获取巨利的国际投资机构将目标转向香港，揭开香港金融风暴的序幕。香港股市连番暴跌（4天暴跌3200点），从97年8月到98年8月，港股从16673点跌至6600点，一年间跌幅60。银根紧缩银行被挤兑，部分证券公司倒闭，银行普遍“现金为王”，整体经济通货紧缩。香港整体经济急转直下，陷入战后最严重的衰退中
16、。地产市道随即大幅下挫。跌幅普遍超过3成。,泡沫形成的原因,供应不足，需求快速增加：85年后，中英两国签署的联合声明中，香港政府每年卖地不得超过50公顷。其中，住宅用地供应严重不足，95年明显短缺之后，才开始有所放宽，（3年的滞后期）地产业高度集中。96年，10家大型开发商占市场份额的76，且日趋集中。其中，长江实业、新世界发展、新鸿基地产前3大又占新供应量的50，逐渐形成“寡头垄断市场”，开盘时间互不冲突，各个楼盘分批推售，或捂盘不售，反映了市场的不完全竞争。热钱投机。供需不平衡，利率较低，大量热钱涌入，房产被视为一种看涨的投资工具，大量资金的投机加剧了供求失衡。心理预期。97年回归前，回归
17、概念由负面转为正面热潮，市民预期回归后香港经济将进入一个新的发展时期，因而纷纷入市投资。房产成为投机因素。High Tech 就揩(从事高科技往往蚀本)，Low Tech 就捞(炒楼就赚钱)。“经商获利哪里比得上炒楼投机快捷保险？“一铺定输赢，赢了就发达”的赌徒心态成为主流。全民炒房，1997年成交的物业中，一手房与二手房的数量大约为1比6，仅从这个数字，就可见炒风之盛。,地产危机中的市场表现,炒楼活动近乎绝迹；挞订情况十分普遍大型社区售价高位回落，跌幅超过30，1998年大型社区再次跌40，大型开发商之间互打减价促销战。减价1530。长实以比市价低2成的4147元的“超震撼价”截击新地的42
18、80元，结果开盘售磬1300单位。大开发商新鸿基宣布旗下10个项目停工停止卖地。到1998年5月，楼市呈现一波低于一波的跌势。政府即时停止卖地9个月，以稳定楼市,大量“负翁”，负资产人士出现失业率大增社会心态失衡，自杀率高涨。中产受伤，产生极大的挫败和失落感大量炒家，不务正业，赌徒心态，泡沫中，写字楼租金高涨，96年达到10556元/平米/月，全球第一。高昂的租金驱赶走了部分外国公司，阻碍了部分公司的进入，侵蚀其他行业的发展基础，削弱了香港经济的竞争力。泡沫加剧了社会的贫富差距，造成香港社会的不稳定。,地产泡沫破裂后的社会影响,目录,50年代初的地产革命1953-1965年的地产周期1968-
19、1974年的地产周期1976-1982年的地产周期过渡时期香港地产的三次升浪19851989年的升浪19911994年的升浪第三次升浪1995-1997年香港历次周期之特点,房价必涨。从长远趋势而言，房价一直在上升。每次地产周期的高峰期，普遍比上次周期高峰期高30左右。历次周期后，房价总比之前高，反映了社会财富的积累。,周期过山车。地产周期中，房价随着社会财富的积累而缓慢爬升，在高峰跌落时却十分迅疾。,豪宅波动性大。涨风总有豪华住宅引起，带动中小型住宅价格上升。但下跌中，也是豪华住宅下跌幅度最大。,香港历次楼市周期之特点,与政治密切相关。政局稳定，则经济向好。开放型经济，资金自由流动。受世界经
20、济、政治大势影响。,低利率助推。银行存款利率较低，通货膨胀高企，负利率情况严重。楼市成为保值、升值的理想投资工具。,炒房影子。社会经济繁荣必带动地产繁荣，炒房与地产繁荣如影随形，一旦地产市道回复，地产炒风死灰复燃。,市民心理预期。市场的预期心理和投机因素,外资推动。每次地产繁荣，必然有大量外资涌入楼市，助推地产价格攀升。,股市财富效应，股地拉扯加强周期性。1972年下半年，大批地产公司在香港挂牌上市，筹集大量资金拓展业务，楼市与股市关系日益密切，形成“股地拉扯”现象。,主流开发商大规模扩张，上市潮、并购和一级开发商拿地成为重要趋势。,开发商直接融资成为趋势。今年的上市潮，中国开发商最大的问题就
21、是资金链的问题，而资金链问题如果不从直接融资上解决，就会受控于银行政策周期变化。产品类型将丰富。直接融资解决之后，各种类型的房地产会随之诞生。商业地产、酒店式服务公寓这些原来非常稀缺的品种开始得以成为现实。,几个观点：,香港房价高不高？香港中产的平均月薪3万元。香港英文报纸（大型）的实习记者月薪1.2-2万，记者月薪2-6万，编辑4-12万。公立医院医生可以上十万。相比5-10万的房价，工资房价比例在1：2.5左右。,中国是否会出现97年香港的地产崩溃？不会。人才、资金都是全国自由流动；全国各地方的市场、政策情况差别很大；城市群之间互相支撑、互相牵制、互相服务；但会在部分城市出现周期性的市场调
22、整。,泡沫是否会消释？泡沫会长期存在，调控会司空见惯。中国经济繁荣，地产兴旺必然出现炒家，泡沫不可消除，但是有一些城市，比如说目前的深圳、2004年的上海，局部成长过快，需要回调，会挤掉部分水分，总体看来房价上涨是一种趋势。,香港房价高不高？中国是否会出现97年香港的地产崩溃？泡沫是否会消释？股市与楼市的关系？未来城市建筑的发展方向？,股市与楼市的关系？随着地产企业上市的增多，股市将和楼市同频率振动，但股市的振动要比房市的振动大得多，股市的小回调对房市没有影响，只有股市大回调才真正出现房市的跳水。中国房地产也不会像中国股市那样上下频繁的大幅振荡,未来城市建筑的发展方向？高容积率和高密度将成为重要趋势，土地利用向高空和地下发展，走高容积率、高密度的豪宅高层化、住宅小型化之路。,读史使人明智 Histories make men wise;培根,
