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1、第六章 早期介入与前期物业管理,第一节 物业管理的早期介入,忽视早期介入可能导致：物业配套不完善 布局设计不合理 质量不过关 资料欠缺、情况不明 最终导致：使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷多,一、物业管理早期介入的涵义,所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理的各项活动。,二、物业管理早期介入的作用,（一）完善物业的规划设计和使用功能（二）更好地监理施工质量（三）为验收接管打下基础（四）便于日后对物业的管理,三物业管理早期介入的主要工作及充当的角
2、色,（一）立项决策阶段（充当顾问）在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少决策盲目性和主观随意性。,(二)规划设计阶段（充当顾问）物业管理早期介入的优势：1、信息优势 2、人才优势 3、动机优势 侧重从以下方面提出看法和建议：1、物业总体布局和功能 2、日常的管理 3、设备设施及材料的选用 4、公建配套设施,（三）施工安装阶段（扮演监理）,监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，督促落实。,（四）接管准备阶段（开始
3、管家）,1.与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项2.制定接管方案3签约，实施验收接管4制定系列管理制度5组成该物业的常设管理机构6建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网 络7参与物业“开盘”,四、对早期介入否定的立论,早期介入与物业管理的内涵不相符合。早期介入阻碍了社会专业化的发展进程，破坏了社会分工，不利于物业管理规范化、社会化、市场化发展目标的实现。早期介入对物业的建筑设计、施工质量方面可能产生不利影响。,五、前期介入费用由谁承担？,根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所产生费用应由开发商承担。,原因：1、前期介入的主要目的是协助开发商工作（1）前期介入为验收接管打下基础，
4、使房屋质量得到保证，提升了物业档次。（2）使已购房业主对物业质量及日后管理放心，帮助发展商销售。2、管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服务对象是发展商，谁受益，谁付费。3、政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政府明文规定。,第二节 前期物业管理,一、前期物业管理的涵义 前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会选聘物业管理者之前的物业管理。,竣工验收,业主大会召开,与物业管理企业签约,立项,早期介入阶段,前期物业管理阶段,物业管理阶段,所谓“前期物业管理”，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管
5、理。物业管理条例规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”,前期物业管理的必要性：（一）民事法律关系主体资格的需要 业主，在这一阶段内还不具备承担起这种民事活动的能力。业主代表大会召开的时间（二）物业管理不可间断性的需要 现实的需要 法律的要求，城市新建住宅小区管理办法（三）促进物业的租售（四）有利于物业管理公司的续聘,二、前期物业管理中权利主体的相互关系,前期物业管理阶段，形成了开发企业、受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。开发商与业主：买卖关系 开发商与物业公司：合同聘用关系 物业公司与业主：服务与被服务
6、关系,三、前期物业管理与早期介入的区别,1、发生时段不同 2、工作内容不同早期介入阶段，物业管理企业的工作主要是给于咨询以及施工阶段的质量督察。而在前期物业管理阶段，物业管理企业的工作主要是住户入住、室内装饰管理、日常管理制度和管理队伍的建立和运作等实际的管理工作。3、合同关系不同早期介入不一定需要有物业管理服务合同的存在，只要有一般的咨询服务合同即可；而前期物业管理阶段，物业管理企业必须与建设单位签有前期物业管理服务合同。4、企业地位不同在早期介入阶段，物业管理企业只是起辅助作用；而在前期物业管理阶段，物业管理企业是处于管理的主导地位。,四、前期物业管理的主要内容,（一）建立服务系统和服务网
7、络 1、落实管理机构 2、配备管理操作人员,（二）建章立制,必要的规章制度：管理机构的职责范围各类人员的岗位责任制物业各区域内管理规定用户（住户）手册等。,（三）物业的验收与接管,1、接管与验收的含义 物业的接管验收是指物业管理单位（国家或企业的房管部门或物业管理公司）对建设单位移交的新建房屋以及业主委托管理的原有房屋按行业标准进行综合检验然后收受管理的工作。,2、接管与验收与竣工验收的区别,3、接管验收应具备的条件（1）新建房屋（2）原有房屋4、接管验收的内容（1）资料的验收（2）质量与使用功能的验收（3）质量问题或危险与损坏问题的处理,5、接管验收的程序 书面提请 资料审核 物业检验 问题
8、处理 签发文件6、接管验收中可能存在的问题和注意事项（1）接管验收走过场（2）接管验收不到位（3）接管资料不齐全,（四）进户管理（入伙管理）,进户，是指业主、使用人正式进住使用物业，俗称“入伙”,进户程序一般为：1发入伙通知书 2.购房业主按要求缴清剩余房款和其他费用 3带业主或使用人实地验收物业（1）房建质量（2）设备质量，运转情况（3）房型、装修、设施配备等是否与合同相符（4）外部环境状况及影响4、签订物业使用公约、业主临时公约5、业主或使用人信息登记6、发放用户手册或办事指南7、发放钥匙，完成进户手续,（五）装修搬迁管理,1、装修管理的必要性（1）室内装修的普遍性（2）室内装修影响大,2
9、、室内装修管理的难点（1）物业管理单位无执法权（2）管理单位缺乏管理制度（3）司法判决难执行,3、室内装修管理措施（1）“安民告示”宣传在先（2）签订装修管理协议（3）严格装修管理程序（4）违章事故处理,案例,改变住宅结构装修废弃物相邻关系违反业主公约乱搭乱建,（六）档案资料的建立,档案资料包括两种：业主或使用人的资料：业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。物业资料：主要包括物业的各种设计和竣工图纸，位置、编号等。,案例,档案帮了大忙 新来的物管公司接手小区管理后，将进行天然气通气。但却发现煤气管道都存在不同程度的锈蚀。他们立即联系天然气公司。经测
10、算，调换煤气管道，所需费用约为122万元。对此，管理处经理心急如焚。情急中他想到了接手该小区时的档案。于是，立即查阅资料。原来，该小区建造时涉及15家施工单位，其中自来水、煤气管所用管材基本由施工方供应，所用管材是国家建设部已明令禁止使用的冷镀锌管。鉴于此，该管理处立即起草了一份报告，并附上调查材料，送到了开发商手中。开发商有关领导看后认为，管理处的请求完全合理。于是请物管公司委托天然气公司实地查勘，并报预算，工程费用由开发商列支。物管公司即与天然气公司联系，签订了工程合同，并以最快速度调换了煤气管道。,第三节 物业的承接验收,物业的承接，是房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会
11、向接受委托的物业管理企业移交物业，物业管理企业接受物业的过程。,“物业的承接验收”，是物业管理企业承接房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会委托管理 的新建房屋或者原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。,条例第三十七条第一款规定：“物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续”。物业的承接验收，是物业管理企业在承接物业时不可缺少的重要环节。物业管理企业在承接物业时，一方面要充分考虑工程质量问题对日后物业管理带来的影响，另一方面，要充分维护业主的合法权益。,一、物业承接验收的作用,1.进一步明确交接双方的责、权、利关系。2.确保物业具备正常的使
12、用功能，充分维护业主的利益。3.为日后的物业管理创造条件。通过物业管理企业的承接验收，还可以根据有关物业管理的文件资料，摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有计划地安排好各项管理工作。,二、物业承接验收的标准,物业承接验收的标准分为新建物业的承接验收标准和原有物业的承接验收标准。其具体的要求和标准应当执行1991年2月建设部颁布的房屋承接验收标准，有关住宅小区竣工综合验收的规定还应当执行1993年12月建设部颁布的城市住宅小区竣工综合验收管理办法等。,新建物业的承接验收标准,l.主体结构部分：地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或者相邻房屋
13、的损坏；钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；木结构应当节点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，选材必须符合结构工程施工及验收规范的规定；设有抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。2.屋面部分：各类房屋必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水通畅，无积水，不渗漏；阳台和三层以上房屋应当有排水，出水口、檐沟、落水管应当安装牢固，接口平密，不渗漏。3.楼地面部分：面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；卫生间、阳台、盥（灌音）洗室地面与相邻地面的相对标高应当符合设计要求，不应当有积水，不允许倒泛水和渗漏。,4.装修部分：
14、钢木门窗应当安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；进户门不得使用胶合板制作，门锁应当安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应当装设铁栅栏；木装修工程应当表面光洁，线条顺直，对缝严密，门窗玻璃应当安装平整，油灰饱满，粘接牢固；抹灰应当表面平整；饰面砖应当表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直；油漆、刷浆应当色泽一致，表面不应当有脱皮、漏刷现象。,5.电气部分：电气线路安装应当平整、牢固、顺直，过墙应当有导管；应当按套安装电表或者预留表位，并有电器接地装置；照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；各种避雷
15、装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求；电梯应当能准确地启动运行、选层、平层、停层；制动器、限速器及其安全设备应当动作灵敏可靠；安装的隐蔽工程、试运转记录、性能监测记录及完整的图纸资料均应符合要求；除上述要求外，同时应当符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。,6.水、卫、消防部分：管道应当安装牢固，控制部件启动灵活，无滴漏；水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求；应当按套安装水表或者预留表位；高位水箱进水管与水箱检验口的位置应当便于检修；卫生间、厨房内的排污管应当分设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管。其他
16、管子可用塑料管，在国外很普遍，可用50年。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应当平整、牢固、部件齐全，制动灵活；水泵安装应当平稳，运行时无较大震动；消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范要求，并且有消防部门检验合格签证。,7.采暖部分：锅炉、箱罐等压力容器应当安装平整、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷，安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间，炉排与壁镗（堂音）之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏、不凸起、不受卡，运转自如；各种仪器、仪表应当齐全精确，安全装置必须灵敏、
17、可靠，控制阀门开关灵活；设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范；锅炉辅机应当运行正常，无杂音；消烟除尘、消音减震设备齐全，水质、烟尘排放浓度应当符合环保要求；经过48小时连续试运转，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。自家购房也应注意检查暖气管道，如自己家自动排气阀跑水被淹。,8.附属工程及其他：化粪池应当按照排污量合理设置，池内无垃圾杂物；明沟、散水、落水管内部不得有断裂、积水现象；房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通；房屋应按单元设置信报箱；常不用，如裕中西里就是如此。单位工程必须做到活完料清，场地清；群体建筑应当
18、检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。,四、物业承接验收应当注意的事项,1.物业管理企业一般应当在15日内签发验收通知书并约定验收时间。经验收合格的，物业管理企业应当在7日内签署验收合格凭证，并及时签发承接文件。2.承接验收时，交接双方均应当严格按照标准执行。验收不合格的，双方协议处理，并商定时间复验，建设单位应当按照约定返修合格后，再组织复验。3.在房屋承接验收中，发生争议而不能解决的，可以申请当地县级人民政府房地产行政主管部门进行协调解决。4.在物业承接验收中，还应当注意以下三个防止：一是防止物业承接验收工作“走过场”。二是防止物业承接验收工作“不到位”。三
19、是防止物业承接验收的资料“不齐全”。,建设单位应当移交下列资料,（1）竣工验收资料包括：总平面竣工图；建筑、结构、设备竣工图；配套设施工程、地下管网工程、隐蔽工程竣工图等。（2）技术资料包括：设施设备的安装、使用和维护保养；地质勘察报告；工程合同及工程开工、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收记录；沉降观察记录；工程竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、建筑构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖、煤气管道的试压报告等。（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。
20、（4）物业管理所必需的其他资料包括：房屋产权资料；项目批准文件；用地批准文件；拆迁资料等。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时，依照规定将上述资料移交给业主委员会。,五、物业管理用房,“物业管理用房”，是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。确保在物业管理区域内为物业管理企业提供必要的物业管理用房，是保证物业管理企业实施物业管理活动的最基本的，也是最重要的条件之一。因此，条例第30条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”,重庆市物业管理条例,物业服务用房包
21、括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。,六、物业的保修,建筑工程实行质量保修制度是中华人民共和国建筑法中所确定的基本制度。“建筑工程质量保修制度”，是指建筑工程竣工验收后，对在保修期限内因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，予以修复。这里所称“质量缺陷”，是指建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。,（一）建筑工程质量保修义务的主体,建筑工程在保修范围和保修
22、期限内出现的质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。建筑法第58条规定：“建筑施工企业对工程的施工质量负责”。建筑法第60条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”建设工程质量管理条例第39条规定：“建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”,当房地产开发企业作为建设单位将房屋建筑出售给物业买受人后，房地产开发企业则成为工程质量保修的第一责任人。“房地产开发企业应当在
23、商品房支付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”物业管理条例第31条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和报修范围，承担物业的保修责任。”,（二）建设工程的最低保修期限,（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程，有防水要求的
24、卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；（3）供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；（5）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。国家规定的是保修的“最低年限”，而一些有实力的施工单位常常会提供更长的保修期限。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。开发商的保修期应从业主购买商品房之日起到建设部规定的有关期限止。,第四节 楼宇入伙与装修管理,一、楼宇入伙,楼宇入伙，是指业主或使用人进房入住的过程，这是物业管理公司与业主或使用人的首次接触，标志着物业管理工作的逐步展开。在这一过程中，物业管理公司与业主或使用人之间需要办理相关的入伙手续，其中涉及
25、一系列业主或使用人应当知晓、参考或必须签订的入伙手续文件。它们是：(1)入伙通知书；(2)入伙手续书；(3)收楼须知；(4)缴款通知书；(5)验楼情况表；(6)楼宇交接书。,楼宇入伙的程序,(1)物业管理公司向业主或使用人寄发入伙手续文件：(2)业主向物业管理公司出示身份证、房屋买卖合同及入伙通知书，并交纳各项管理服务费和维修基金等；(3)业主验收其所购房屋(门窗、水电、墙面、屋顶、地板等)并签收；(4)物业管理公司与业主签订“管理公约”；(5)物业管理公司接受业主的咨询，介绍入住的有关事项，并发给业主“住户手册”；(6)物业管理公司正式把业主所购房屋的钥匙交给业主。,1入伙通知书入伙通知书是
26、指物业管理公司在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件。在制定入伙通知书时应注意下面几个问题：（1）一般情况下，一个物业辖区内入伙的业主不是一家或几家，而是几百家甚至上千家，如果均集中在同一时间内办理，必然会使手续办理产生诸多困难，因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。（2）如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。,入伙通知书,女士/先生：您好!您所认购的_大厦楼阁层座已于_年_ 月_日经市建设局、质量检查总站、消防支队等政府有关部门验收合格，准予入住。一、请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续。办理地址：()。在规定的日期内，
27、财务部、地产部将派员到场集中办公。二、为了您在办理过程中不拥挤，顺利而快捷地办理各楼层的入伙手续，时间以下表为准：三、请阁下按上述时间来办理手续，如不能按时前来，在_月_日后请到大厦_搂办理财务及收楼有关事宜，然后到_大厦管理处办理入伙手续。特此通知物业管理公司,2.入伙手续书入伙手续书即是办理入伙手续的程序和安排。制定入伙手续书的目的是为了让业主在办理入伙手续时，明确其程序，使整个过程井然有序。一般在入伙手续书上都留有分部门的确认证明，业主每办完一项手续，有关职能部门在上面盖章证明。,入伙手续书,女士先生：您认购的_大厦阁楼座，现已具备入伙条件，请阅读收楼须知，按如下次序办理入伙手续。物业管
28、理公司管理处 _年_月_日(1)公司财务部(2)大厦管理处财务室,(3)公司地产部(4)大厦管理处办公室,3收楼须知收楼须知是指物业管理公司告知业主在收楼时应注意的事项，以及在办理入伙手续时应该携带的各种证件、合同、费用的文件。从而避免遗漏、往返，给业主增添不便。,收楼须知,大厦收楼须知 欢迎阁下成为大厦新业主：我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关收楼程序，避免您在收楼时，产生遗漏而引起不便。(一)在财务部办理的手续 1.付清购楼余额。凡分期付款购楼者，请携带“本票”，抬头“公司”，将购楼余款付清。2.带已缴款的各期收据及合同工本费收据原件来换取“发票”，并领取付清楼款证明书。3.凡未交合
29、同工本费者，请准备_元补交工本费。4.在银行按揭的业主，如银行未能在签订“买卖临时合约”后_天内将按揭款拨付我公司的，请按所延迟的天数支付我公司的逾期利息。5.在入伙手续书(1)上盖章。,(二)在地产部门应办理的手续 1.业主最好能够亲临地盘，接受搂宇，并请带备：(1)业主身份证；(2)大厦入伙手续书；(3)身份证或护照影印本一份；(4)买卖合同：(5)公司所签收的商业副本；2.在入伙手续书(2)上盖章，（三）大厦入伙时，应在管理处财务部办理手续：交付各项管理费用和其他费用(略)，并在入伙手续书(3)上盖章。(四)在大厦管理处办公室办理手续 1.将入伙手续书上已办的手续交给办公室，并在入伙手续
30、书(4)上盖章或签字，交物业管理公司管理处保存；2.办公室向业主介绍入住的有关事项，并移交钥匙，由业主验收。特此通知 物业管理公司 _年_月_日,4缴款通知书缴款通知书是物业管理公司通知业主在办理入伙手续时应该交纳的款项及具体金额的文件。5验楼情况一览表验楼情况一览表是物业管理公司为方便业主对房屋进行验收，监促开发商及时整改问题，以避免相互扯皮，使问题能得到及时解决而制定的文件。6楼宇交接书楼宇交接书是业主在确认可以接受所购楼宇后，与开发商签订的接受楼宇的书面文件。,如何帮助业主验楼：1）房屋结构：裂缝2)建筑方面：地面（地漏）、墙面、门窗3)管道：给水、排水、电系统,具体验收标准及处理方法,
31、1、墙面的验收 对墙面的验收，主要是看室内四周的墙面有无裂缝，空壳等现象。如有裂缝则要看是什么样的裂缝。常见的裂缝是风裂，其形状是呈网状式的密布在墙面上。这种裂缝形成的原因，主要是室内外暖湿气流的不均匀，加上水泥砂浆自然的干、湿收缩。空壳则是粉墙时簿、厚不均，洒水时不均匀造成的，于墙体本身质量，没有任何联系。,具体验收标准及处理方法,处理方法：如果裂缝、空壳面积比较大，则由施工单位打掉重粉。如果只有细小的裂缝，而没有空壳，待业主在进行精装修时抹二遍腻子即可消除。,具体验收标准及处理方法,2、墙面的阴、阳角验收 对墙面的各个垂直拐角、水平平行角，用目测的方法进行观测，检查阴、阳角处是否不平整或波
32、浪不平。处理方法:则要求施工单位用直木条夹紧粉角找直。,具体验收标准及处理方法,3、梁、柱与墙体之间裂缝的验收 因为整个楼盘是采用混凝土框架结构，墙体则是待框架做好以后再砌的，难免出现柱、梁与墙体之间的结合部出现裂缝。常见的裂缝有两个部位:一是梁和墙体之间的裂缝 二是柱和墙体之间的裂缝,具体验收标准及处理方法,二个部位形成裂缝的原因是混凝土构造的柱、梁和空心砖墙体之间存在的一种自然的水泥收缩程度不同形成的，不存在质量问题，更不是墙基下沉而造的。处理方法：将裂缝处割开，重铺金属网或布网，用小比度水泥砂浆重粉即可消除。,具体验收标准及处理方法,4、楼板的验收 仔细观看室内地面上，是否有不同规则裂
33、缝，如果发现不同程度的存在，则要用专用小锤进行敲打，听听是否有空壳的声音。如果正常，没有空壳的声音说明是水泥的自然风裂.如有异常响声，说明结构层与找平层之间有相克现象的存在,根本不存在结构层有什么质量问题。则要重新处理。,具体验收标准及处理方法,处理方法：顺着开裂，空壳的方向割开重新做找平层即可。同时地面应光洁，不能起砂。5、顶棚的验收对顶棚的验收，也是要看有无裂缝，空壳等现象，如果两者现象都不存在，又无波浪，不平整的现象，国家标准只是顺平就可以了。,具体验收标准及处理方法,、进户门的验收对门的验收要看门的四周密实度是否合适，开启、关闭是否顺畅，关门以后缝隙不能过大，也不能太小。钥匙开启自如，
34、关、开门无异常响声。处理方法：门的密实度不好，需重新填充、加固，关、开门不顺畅或门隙过大或过小，则要调整门的铰链、垫铁，达到标准要求。钥匙开起不自如，要调整锁芯的定位螺丝，使其到位。门有响声要调整门的平衡度、垂直度或加少许机油。,具体验收标准及处理方法,、窗的验收要看窗的边框四周边缘等易受撞击处是否密实，要仔细检查墙体和窗框处墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，检查推拉门、窗户玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不灵等现象。推拉门、窗子四周橡胶压条是否平整，密实防水胶打的均匀程度如何。,具体验收标准及处理方法,处理方法：推拉门、窗的四周密实度不好，要重新填实，加固边框。窗框、门框处有异种变色，说明
35、有渗漏现象，要重新打胶、粉墙达到不漏程度。玻璃破裂，五金件损坏，要重新更换。压条不平整，防水胶不均，要将压条拆除重新再做，以达到防水的效果。,具体验收标准及处理方法,、上、下水的验收检查上水时，可将水阀打开检查各个管子接头处有无滴水，渗水现象。检查下水时，可将水龙头打开观察地漏下水是否流畅，无冒泡缓慢现象。处理方法：上水管接头如有滴水、渗水，则说明熔焊的不牢，则要割去原接头，重新焊接，达到不滴不漏。下水如果不顺畅则说明地漏被异物堵塞，则要及时疏通。,具体验收标准及处理方法,、电的验收对电的验收，要先看室内配电盘开关板、插座板有无损坏，安装是否牢固、顺直，过墙线路应有导管，连接点必须紧密、可靠，
36、部件齐全，接触良好，位置正确。再有施工单位的电工将事先准备好的插头，插入插座板逐个检查线路是否正常。处理方法：如发现有上述问题则要请专业人员对损坏配件，线头连接处，安装位置进行更换、紧固、调整。,具体验收标准及处理方法,、卫生间的验收卫生间的验收是整个验收环节中最为重要的一点，因为卫生间的地面在施工过程中已做防水层，但如做的不好将会发生渗漏现象。验收方法：在验收的前一天通知施工单位，用黄泥将卫生间地漏堵上，放水至23公分，待24小时以后，到底层观察卫生间的顶棚四周、风道周围，上、下水管壁接合处是否有渗漏、滴水等现象。,入住纠纷愈演愈烈,1.缺乏规范的验收标准及依据目前导致入住纠纷矛盾的焦点主要
37、是：延期交房；房屋质量问题；小区基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺不能兑现；承诺的规划与事实不一致。2.法律法规不健全 目前中国还没有一部全国性的住宅方面的法律，北京市也没有相关的法规来规范入住问题。3.消费者的眼光更挑剔,装修管理,物业管理公司对装修的管理分为两个部分：一是对业主的管理，二是对施工队的管理。无论哪种情形的装修，业主或使用人事先都必须向物业管理公司提出申请、详实地填写“房屋装修申请表”，经物业管理公司审批，并与工程队签订“装修工程队责任书”后，方可进行施工。工程完工后，由物业管理公司进行验收。,一般物业管理公司对装修制定如下规定：1）凡欲进行室内装修及设备改造的用户，均应提前
38、5天向管理处申报。2）由产权人或其代理人携带有关证件，详细、如实填写装修申请表。注明装修时间、项目及施工队伍名称，并附有关图样资料。3）经管理处审核同意后方可进行装修施工。4）装修施工队应到管理处签定装修工程队治安责任书及装修施工保证书。,装修申请表,任何装修都必须符合楼宇原先设计时的工程技术规范和技术指标。,物业装修的法律规定,建设部住宅室内装饰专修管理办法禁止行为：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；其他
39、影响建筑结构和使用安全的行为。,未经批准不应有行为,搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。,批准权限1）非结构变动由物业管理公司负责查勘、鉴定、批准。2）结构变动，物业管理公司可代为报请房地产行政管理部门批准，并收取代办服务费。3）专用设备（如煤气仪表、管线等）的变动，必须报请主管部门批准，物业管理公司可有偿代办。,物管公司的管理责任,1、登记、监督、竣工验收2、与装修人签订管理服务协议3、禁止行为的告知义务,物业装修申报备案,（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；（二）申请人身份证件；（三）装饰装修方案；（四）变动建
40、筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。,室内装修管理服务协议,（一）装饰装修工程的实施内容；（二）装饰装修工程的实施期限；（三）允许施工的时间；（四）废弃物的清运与处置；（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；（六）禁止行为和注意事项；（七）管理服务费用；（八）违约责任；（九）其他需要约定的事项。,业主责任与义务,1、
41、申报并经批准2、同物业管理企业签订协议3、保证金1）业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。2）装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付一定的押金。3）装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检查，如无违反本规定及物业辖区其他管理规定之行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，管理处将如数退还押金和保证金。,4、垃圾清运费 小区内建筑垃圾清运费应按物业所在区县物价部门核定的建筑垃圾清运费标准，向准备装修居室的业主或使用人收取。业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的，物业或环卫部门不得收取该项费用。,三、档案资料的建立,档案资料包括两种业主或使用人的资料业主使用人姓名、进户
42、人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。物业资料主要包括物业的各种设计和竣工图纸，位置、编号等。档案资料的建立主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整。整理的重点是去伪存真，留下物业管理有用的资料。归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。,入伙案例,预收物业管理费是否合理？,汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手续。汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费？二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新
43、设立的，此前没有任何的物业服务经验和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力了。,案情分析：,一、应该先接收房屋，还是先交物业管理费？二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？,点评：,1、商品房销售管理办法中规定，商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。2、开发商既然选聘了物业管理公司，就要将物业管理公司的情况和收费的标准，在订立商品房买卖合同时告知购房人，以便购房人对选择的物
44、业管理公司和收费标准做出判断。,3、由于多数项目属于期房预售，开发商在销售时，对于许多物业服务的设施、设备还无法确定，因此有关物业管理的协议的签订，还是要放在交房时，至少是在订立商品房买卖合同后。对于购房人来说，如果在订立商品房买卖合同时，就提供了有关物业管理的协议文本，那么这些协议就构成了买卖合同的附件，则要认真地阅读一下，一旦签了字，就要履行相应的义务了。4、如果像汪先生遇到的那样，开发商在签订买卖合同后、甚至在入住时，才提供有关物业管理的协议，并以此作为房产交付的条件，您则可以按前述的内容，据理力争。不过，最好的办法是，在签订买卖合同时，无论开发商如何做，您都应该将有关物业收费的标准、收
45、费方式以及房屋交付的程序，作为补充内容，要求开发商写进补充协议。,早期免收部分费用 后期正常收取产生纠纷,东港大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠暂时采取了无偿提供的方式。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。为了突破阻力，管理处起草并在公告栏张贴了致业主客户的一封公开信。公开信引用物业管理法规，详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴，并说明了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了交了物业管理费，管理处就应包办一切的误解，对户内维修有偿服务表示认
46、同。,针对仍有个别业主客户不理解这一情况，管理处继续深入做工作。一方面强调办公室工作人员耐心接受业主客户的垂询，进一步加以解释；一方面要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量，同时加强与业主客户的思想沟通（由于特定的授教身份和受教心理，从一般员工嘴里讲出的道理，往往更容易为业主客户所接受）。与此同时，管理处还公开户内维修的收费标准，并告知业主客户选择服务商的权利。这样，就逐步理顺了所有业主客户的情绪，有偿进行户内维修也就容易落实下去。,情景案例分析,一业主到房地产开发公司办理入住手续，业主直接找到物业管理公司的经理自我介绍说：“我接到入住通知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特
47、抽空来办理”。工作人员说：“没关系，我们一切为用户服务，不论拖多长时间，我们都一样办理”。工作人员说：“您的材料是否都带齐了”？业主拿出买房合同、入住手续书及付款收据。工作人员说：“可以了”。业主问：“你们公司的收费标准有批文吗”？工作人员说：“有，你看，这是房地产开发公司的批文”。业主说：“我最近资金比较紧张，维修基金这一部分我能不能缓交，等到发生大修时，我一定补齐”。经理说：“可以，不过您必须写一个保证”。,业主问：“装修是否还要办理手续”？工作人员说：“只要您不破坏承重墙，就不用办理任何手续了”。业主问：“装修前是否要交一些费用”？工作人员说：“您自己找人装修就不用交任何费用了”。业主又
48、问：“我是否可以一次缴纳十年的管理费”？工作人员说：“那太好了，都象您这样我们的服务就有保障了”。办完手续保安部派人来送钥匙。业主接过钥匙说：“行了，还要办理什么手续吗”？工作人员说：“没有了，您装修完就可以入住了，欢迎您成为我们的新业主”。,装修管理案例,物业公司张经理带领新来的物业管理员巡视楼宇，在进入大门时门卫向他们微笑敬礼，这时有一个人提着大箱子往门外走，门卫很有礼貌地帮助开门放行。巡视到二楼，这里正在装修，木工、瓦工和焊工都在一个房间紧张地忙碌着，为了防止发生火灾，焊工作业场地准备了两个泡沫灭火器。来到三楼，管理员问：“二楼和三楼的灭火器的数量怎么不一样呀”？经理说：“每层楼只要有灭
49、火器就符合要求，不必都一致”。看到消防拴柜前摆放着整齐的花盆，管理员问：“消防柜前的物品摆放是否有规定”？经理说：“没明确规定，但是消防拴柜门必须保证开关灵活，一旦发生火灾才能很快地拿出来使用”。管理员问：“三楼的通道门用灭火器支着是为了什么”？经理说：“有几个房间正在装修，来回来去搬着东西开门费事，把门支开后省得老得放下东西去开门，这也是个办法”。,在楼道里，管理员看到一个人正在吸烟问到：“在大厦的公共场所里是否可以吸烟”？经理说：“我们不行，客人是我们的用户，只要注意安全，我们不便制止”。管理员说：“经理您看，发小广告的都到三楼来了”。经理说：“现在发小广告的太多了，轰走一拨又来一拨，真拿
50、他们没办法”。走到3楼的尽头，经理说：“我们还得从那边上四楼，你看他们为了装修，箱子都摆在通道上了”。来到四楼，管理员说：“我闻到一股烧纸的味，是否应检查一下”。经理说：“大厦安全非常重要，防火意识必须加强，下星期召开全体大会一定要好好强调这一点”。,回 忆,(一)物业装饰装修范围和时间管理 物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。装饰装修时间应根据各地不同作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。1一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。2特殊装修时间是指节假日休息时间。3装修期是
