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1、龙潭工业区复合型商务地产项目开发介绍,香港迦南美地产业投资控股有限公司 2007-8-16,目录,项目背景市场分析产品分析产品规划财务分析,项目背景,地块特征-区位：北三环外远离中心城区-规划：工业园区、总部基地-交通：距离主干道较近、但无公交线路-周边：周边地块为工业用地,项目背景,开发现状-城北新开楼盘增多，居住人口增加-城北北湖片区已形成休闲游憩氛围-龙潭工业区的设立使城北初具商务氛围,市场分析,不同商业行为对应不同商业物业需求,市场分析,不同商务物业对应满足的商务需求,市场分析,不同商务物业的配套设施情况,产品分析,总结-中心城区写字楼能充分满足公关联络、人才吸引、财务活动等商务活动的
2、需要-城市副中心写字楼功能与中心城区写字楼接近，但各项功能均较弱-近郊都市综合体能充分满足客户接待、商务接洽、创意制作、营销推广等商务活动的需要-总部基地主要满足的商务需要为创意制作和商务接洽以及提升公司形象方面，但由于缺乏酒店、会议、休闲功能配套，在客户接待以及公关推广方面有明显缺陷,产品分析,总部基地这种商务物业形态出现以后，由于其具有独栋独院、环境清幽、价格合理等显著优势，受到了众多中、小本地企业的青睐。但是总部基地这种商务物业形态也存在诸多不足之处：-餐饮住宿档次不高，无法完成重点客户的接待。-缺乏商业配套和生活氛围，如同被隔离在城市之外，难以吸引优秀员工-不具备休闲娱乐功能，沉闷单调
3、，尽管能提升公司形象，但单位空间利用率低-缺乏会议设施，无法举行规模稍大的员工培训、公关会议等活动。同时总部基地这种物业形态的市场竞争已经日趋激烈，后续效仿和跟进开发公司一哄而上，无疑对市场将产生极大的冲击。因此，可以得出以下结论：总部基地具有一定的市场空间，但是随着购买者的增多，诸多问题已经逐渐暴露，同时市场环境开始变的严峻，“一招鲜，吃遍天”的情况已经不复存在。如不对其进行改进和发展，找到闪光的概念和卖点，其销售难度可想而知。,产品分析,总部基地需要强化的商务配套功能：会议：具备承接员工培训、大型发布会和公关活动的能力 休闲：为客户接待、公司活动创造条件 餐饮：为商务宴请、会面洽谈创造条件
4、 住宿：为重点客户接待创造条件总部基地需要引入的概念：改变冰冷沉闷枯燥的办公环境，引入阳光健康绿色的办公氛围,产品分析,具体到龙禧科技龙潭工业区的总部基地项目，可以发现以下特点：1、龙禧科技地块位于龙潭工业区的中心位置，内部交通位置优越。2、龙潭工业区入驻企业已经初具规模，其中不乏像电子十一所、二重集团、烟草公司、中油、航天通信、石油管理局之类的国家重点单位；也不乏像正大集团、中意、同创、上海浴都等国内外知名企业。因此，龙禧科技的总部基地项目的相关配套，不仅能够强化项目内部的商务功能，也拥有雄厚的外部客源支撑。从另一个角度看，本项目的服务功能将辐射整个龙潭开发区。成为点亮整个工业园区商务休闲氛
5、围的“绿色火炬”。,产品规划,龙禧复合商务地产项目的产品规划设置“总部基地+GOLF练习场+高层都市综合体”三类产品的合理配置，充分降低开发风险，优化收益来源。1、总部基地满足现实的市场需要，实现短期回款。2、高层都市综合体提升项目整体附加值，使独栋总部基地取得同类产品中压倒性竞争优势。同时其酒店、餐饮、娱乐、休闲的设置，可采取灵活多样的招商及销售方式，迅速回款。3、GOLF练习场一方面作为项目的亮点，成为销售招商的利器，另一方面又可进行长期经营，获取得巨大而稳定的收益。,产品规划,龙禧地块的经济技术指标-占地面积99.35亩-容积率（无特定限制）-总建面186，000平米（地上面积165，0
6、00平米，地下21，000平米）龙禧地块项目的产品配比-总部基地：64，000平米分两期开发-GOLF练习场打楼1，000平米-高层都市综合体：95，000平方米分两期开发,产品规划,总部基地的主力户型占地面积：50亩建筑密度：0.48容积率：1.91000平米联排总部楼19套2000平米低层联排总部楼10栋5000平米总部楼5栋GOLF练习场-70打位练习场占地面积：35亩-70打位练习场打楼占地面积：1亩（二层）-70打位练习场打楼建筑面积：1000平方米-70打位练习场长度：250米-70打位练习场宽度：88米,产品规划,高层都市综合体占地面积：13亩建筑面积：95，000平米基底面积：
7、5，500平米建筑密度：0.58容积率：11规划说明：两栋30层相对独立的塔楼，通过裙楼连成一体。其中15楼为裙楼1楼接待大厅、名品店2楼酒吧、西餐厅、日本料理3楼桌球、保龄球4楼室内恒温游泳池、SPA、洗浴中心、保健按摩5楼咖啡厅、商务茶楼6楼以上为两栋独立塔楼（69楼为酒店客房区、10楼以上为写字楼办公区）,产品开发计划,财务分析,项目预计投资总额为：43773.8万元，预计实现经营收入76350万元，利润：29923.7万元，并能为股东余下25000平方米商业地产及高尔夫球练习场一座。（其财务情况见下页表格）,项目建议的运作方案：由股东出资6000万元，作为项目的启动资金，通过项目借款及
8、工程垫资的方式解决经营过程中的资金缺口。通过分析，股东只要投资资金能顺利一次性到位，建筑确保垫资50%，是能保证项目正常周转的。,财务分析,对于各项收入变化的情况分析,财务分析,对于各项资金来源项目仅占项目设计值50%时候资金缺口解决方法的分析：项目设计值为50%时项目的基本情况分析：股东投入：6000万元 借款：为销售收入总额的5%工程垫款为工程总金额的25%销售收入为销售总收入的25%资金缺口：15200万元，解决办法：为保证项目顺利的实现，可以在项目运作时就寻找战略合作伙伴：1、建筑公司，采用合作方案，确保垫资50%，可以解决资金缺口：8631万元；2、酒店可以采取合作开发的模式：3000万元 3、裙楼25000平方米，可采取合作方案：2500万元；4、二期主楼的开发可以条取合作开发的模式 5、增加股东的投入或吸引战略合作者,THANKS,
