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1、法 律 培 训,物业管理过程中的风险防范,主 要 内 容,一、前言二、物业管理公司的权利三、物业管理公司的义务四、相邻权纠纷,一、前 言,1、何谓物业管理？2、物业管理公司的主要权利义务,一、前言,1、何谓物业管理？【物业管理条例第2条】物业管理，指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理主要涉及三方当事人：开发商、物业管理公司、业主。物业管理公司是受开发商或者全体业主的委托，并基于物业服务合同的具体约定对小区进行物业管理的。,一、前言,2、物管公司的主要权利义务（1
2、）物管公司的主要权利：按照物业服务合同收取物业管理费用；制定物业管理制度；制止违反法律、法规、物业管理制度、业主公约的行为。（2）物管公司的主要义务：基于物业服务合同的约定，提供相应的物业管理服务。其管理范围包括对建筑物及其附属共用设施、设备进行使用管理、维修养护、巡视检查；提供园林绿地的管理养护服务；提供环境卫生的管理服务；对公共秩序进行维护及安全防范；对车辆行驶、停放管理及其场地进行维修养护等。,关于业主的定义,何谓业主？【物业管理条例第六条】房屋的所有权人为业主。业主一般包括：（1）房屋的所有人；（2）持有空置物业的建设单位；（3）已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的自然人和法
3、人等。,关于业主的定义,关于房屋所有人：物权法第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。,关于业主的定义,第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该
4、物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。,二、物业管理公司的权利,（一）收取物业管理费用（二）收取其他费用,（一）收取物业管理费用,1、物管公司收取物业管理费的依据2、分析业主拒交物业管理费的理由3、业主欠费时，物管公司可否采取断水、断电措施4、业主欠费时，诉讼时效的中断、延长、失效,1、物管公司收取物业管理费的依据,（1）法规依据【物业管理条例第7条】：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备 的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章 制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主
5、委员会作 出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。,1、物管公司收取物业管理费的依据,【物业管理条例第42条】：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。,1、物管公司收取物业管理费的依据,（2）合同依据 物业买卖合同及前期物业服务合同 在业主入住前期，因业主委员会尚未成立，为便于小区的管理，由开发商作为大产权人委托物管公司对小区进行物业管理。根据物业管理条例规定，开发商应该与受委托的物管公司签订前期物业服务合同，并将该合同约定的内容包含
6、在与业主签订的房屋买卖合同中，以约束业主与物管公司之间的物业管理服务关系。实践中，也存在开发商将物业管理相关条款制定在业主入住时需签订的文件中，在业主签字、盖章后，对业主产生法律效力。,1、物管公司收取物业管理费的依据,法规链接【物业管理条例第21条】：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。【物业管理条例第25条】：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。,1、物管公司收取物业管理费的依据,物业服务合同 在小区成立业主委员会之后，则由业主委员会与物管公司就相关的物业管理服务问题进行约定，签订新的物业服务合
7、同，开发商与物管公司签订的原物业服务合同在新合同生效时或新合同约定的终止时间终止。法规链接【物业管理条例第35条】：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。,1、物管公司收取物业管理费的依据,不管是上述哪种情况，只要相关的房屋买卖合同、前期物业服务合同，或业主入住时签署文件中的物业管理条款，或业主委员会与物管公司签订的物业服务合同合法有效成立，则上述文件均可作为物管公司收取物业管理费的依据，自业主在相关物业服务合同上签字或者盖章之日起，该合同就生效。即使业主签订的合同是由开发商或物管公司单方拟订的格式合同，但只要该格式合同不具有合同法规定的合同无效之情形，业主的签章就
8、代表业主对合同条款的全部认同。在物管公司按约履行了管理义务的情况下，业主也应按约履行交纳费用的义务。,1、物管公司收取物业管理费的依据,（3）物管公司的事实管理行为 一般来讲，物业服务合同中都约定了服务期限，在服务期限届满时，物业服务合同就失去效力，对双方当事人也就没有了约束力。因此实践中经常会出现以下情形：前期物业服务合同到期后，小区业主委员会尚未成立，或者还没有与物管公司签订新的服务合同，开发商由于已与自身没有太大的利害关系，并且没有明确的法律依据，往往不会再与物管公司续签物业服务合同，这就使得物管公司面临没有合同依据而进行管理的局面。,1、物管公司收取物业管理费的依据,物业服务合同到期后
9、，由于业主委员会换届选举，或业主委员会与物管公司暂时无法就某些问题达成一致，出现双方未继续签署物业服务合同，但业主委员会也未聘请新物管公司的局面；或是出现双方未继续签署物业服务合同，但业主委员会正在聘请新的物管公司过程中，从而使物管公司的管理处于事实管理的状态。,1、物管公司收取物业管理费的依据,在上述两种情形下，物管公司一般都是按照前期物业服务合同或原物业服务合同的约定，继续对小区提供物业管理服务。结合合同法规定，原已到期的物业服务合同可 认为是已拟订、待签署的合同，而物管公司的继续履行行为也可认为是履行了合同的主要义务，在小区业主接受了服务的情况下，应认定物管公司与小区之间事实上成立了物业
10、管理服务关系。根据合同法公平、权利与义务相一致的原则，在物管公司与小区形成事实上的物业管理关系时，接受服务的业主就应承担给付物业管理费的义务。单个业主不能以其未与物管公司签订物业服务合同为由拒绝交纳物业管理费。,1、物管公司收取物业管理费的依据,法规链接【合同法第37条】：采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。【条文释解】当合同一方或双方以自己的实际行为履行了合同的主要义务，对方又予以接受的，即使双方还未在合同上签字盖章，也应视为合同已成立。,2、分析业主拒交物业管理费的理由,实践中，物管公司在起诉业主欠缴物业费的过程中，一些业主常常以两
11、类理由拒绝交纳物业管理费：业主本人并未与物管公司签订物业服务合同；业主本人与开发商之间，或业主本人与其他业主之间存在纠纷，而物管公司没有很好地解决该纠纷。法律分析：这两类抗辩理由均缺乏法律依据。,2、分析业主拒交物业管理费的理由,（1）业主以未与物管公司签订物业服务合同为由拒交物业管理费，属于对物业服务合同的性质存在错误认识。通常，物业服务合同并不是针对小区的单独业主订立的，而是以小区的全体业主为当事人订立的，而物管公司也并不只是为某一个或某几个业主单独提供服务，而是基于开发商的委托，或基于代表全体业主的业主委员会的委托，为整个小区提供物业管理服务的。因此，业主以本人并未与物管公司签订物业服务
12、合同为理由，而主张不应交纳物业费是没有法律依据的。,2、分析业主拒交物业管理费的理由,（2）业主以物管公司没有很好地解决其与开发商之间或者与其他业主之间存在的纠纷为由拒交物业管理费，属于混淆了不同的法律关系。在实践中，业主提出的具体抗辩理由通常包括以下情况：欠费业主以与开发商之间存在纠纷为由进行抗辩。欠费业主与开发商因房屋保修、规划变更、绿地、车库、会所等遗留问题产生纠纷，要求物管公司履行开发商的义务，或要求物管公司协助开发商履行约定义务，或要求物管公司就遗留事项协助自己与开发商进行协调，而物管公司无法协调或协调不成。,2、分析业主拒交物业管理费的理由,这种情况下，由于法律关系的主体是业主与开
13、发商，所发生纠纷涉及的事项也不属于物管公司的管理服务范围，因此欠费业主应直接向开发商主张权利，或通过业主委员会向开发商主张权利。因该类纠纷的发生，业主要求增加物管公司的职责，并以物管公司未履行职责为理由进行交费抗辩，其主张是缺乏法律依据的。,2、分析业主拒交物业管理费的理由,欠费业主以与其他业主之间存在纠纷为由进行抗辩。欠费业主因与其他业主之间基于相邻关系产生的噪音污染等纠纷，或与其他业主之间发生的人身损害侵权纠纷为由，要求物管公司处理或协调解决，而物管公司无法处理或协调解决的。这种情况下，由于造成纠纷的侵权人是其他业主，因此，如果物管公司已经按照物业服务合同的约定履行了管理职责，那么该类纠纷
14、的法律关系的主体应是欠费业主与其他业主，欠费业主应直接向其他业主主张权利，而不能以此为由拒绝交费。,3、业主欠费时，物管公司可否采取断 水、断电措施,在实践中，在业主不配合管理或违反物业服务合同约定的情况下，如拖欠物业管理费拒不交纳，有些物管公司就对业主采取罚款、断水、断电的措施。但根据法律规定，物管公司是无权采取这些措施的，其行为已构成对业主权利的侵害。,3、业主欠费时，物管公司可否采取断 水、断电措施,法律分析 业主的水电费虽是物管公司代收代缴，但水电的提供者是自来水公司和供电局，供水、供电合同的当事人也是业主或使用人与自来水公司和供电局。根据合同法的规定，供用电、水、气、热力合同，只有在
15、用电、水、气、热力人逾期不交付费用，经催告在合理期限内仍不交付费用和违约金的，供用电、水、气、热力人才可按国家规定的程序中止供电、水、气、热力。因此物管公司在任何情况下都没有权利对业主或物业使用人断水、断电。,4、业主欠费时，物管公司可否采取断 水、断电措施,因此，物管公司绝不可以为维护自己的权益而采取违法手段，否则不但维护不了自己的合法权益，还可能损害了业主或使用人的合法权益，而被告上法庭。对策：对不配合小区管理、违反物业服务合同约定、欠费的业主，由于业主与物管公司签订了物业服务合同，而依法成立的合同在当事人之间具有法律约束力，物管公司完全可以按照合同的约定，采取协商或通过诉讼的途径追究业主
16、的违约责任。,3、业主欠费时，物管公司可否采取断 水、断电措施,法规链接【物业管理条例第67条】：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。,4、业主欠费时，诉讼时效的中断、延 长、失效,物管公司向业主追索物业管理费，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。【民法通则第135条】：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。【民法通则第137条】：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效
17、期间。,4、业主欠费时，诉讼时效的中断、延 长、失效,【民法通则第139条】：在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。【民法通则第140条】：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。,4、业主欠费时，诉讼时效的中断、延 长、失效,根据诉讼时效中断的规定，物管公司向业主持续主张权利、追缴欠费的行为，可以引起诉讼时效的中断，诉讼时效期间将重新计算。但在物业管理实践中，许多欠费业主不接听物管公司的催费电话，不签署物管公司的催费单，还有的业主长期不在家、
18、房屋长期空置或留给物管公司的联系方式已失效，无法联系到业主本人及其亲属，这些情况使物管公司难以举证证明自己一直在向业主催缴欠费。,4、业主欠费时，诉讼时效的中断、延 长、失效,对策：1、建议采取寄挂号信、发送EMS等方式进行催费，这样可为自身主张权利提供书面的凭证，从而在诉讼中对欠费业主提出的物管公司追缴欠费超过诉讼时效的主张进行反驳。2、建议约定在前期物业服务协议或业主公约送达条款。,送达条款范文：注意：下列的甲方是指“业主”，乙方是指“物业服务企业”。双方约定的通讯地址：甲方：；乙方：；双方约定的非邮寄送达的联系人：甲方：联系人：；联系电话：；传真电话：。乙方：联系人：；联系电话：；传真电
19、话：。,任何一方就本协议发给另一方的任何通知必须按以上联系方式、以中文书面形式进行。如以人手传送，以联系人签收之时视为送达。如以传真形式进行，则以联系人确认接到传真时视为已送达。如以邮件邮递形式进行，应以挂号信或特快专递方式寄送，以邮局在信封面盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三个工作日后视为送达。甲方如须变更联系方式的，应及时书面通知乙方，否则，以按原联系方式传送视为送达。如因甲方未能及时通知或拒收信函、通知、通告或其它原因致使无法联络时，因通信联络方式失效造成的损失和责任由甲方承担。若甲方要求改投至指定地点，甲方须填写相应委托书，并支付邮递费、服务费等相关费用。,（二）收取其他费用,1、“
20、四金”的收取：（1）管理费押金（2）水电周转金（3）装修保证金（4）专项维修资金2、代收代缴费用的收取,1、“四金”的收取,（二）物业管理收费相关法规,1、关于水电周转金不得收取,依据：广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知【粤价2006284号实施)】第七条：“物业管理企业接受委托代收水费、电费的，除业主自愿，物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外，物业管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。”,2、关于装修保证金协商收取，不得强制,依据：广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知【粤价2006284号实施)】第八条：“业主对其物业进行室内装修的，物业管理企业可
21、按照当地价格主管部门的规定，与业主（或装修企业）约定装修保证金（押金）、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金（或工本费）等费用的具体标准。除上述收费项目外，物业管理企业不得强制收取其它任何与装修相关的费用。”,广州市物业服务收费管理实施细则【穗价2004200号 实施)】第十七条：“装修管理服务费用和装修保证金由业主与物业管理企业约定，并应以书面形式明确，不进行装修的不得收取。在业主装修完毕后，经物业管理企业检查验收，没有损坏公共部位、设备设施的，装修保证金应自检查合格之日起15个工作日内退还业主。除此以外，物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人收取占用超过3个月的押金、保证金。装修产生的
22、垃圾余泥由业主或物业使用人自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。”,3、关于管理费押金,依据：广州市物业服务收费管理实施细则【穗价2004200号 实施)】第十三条：“物业服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办产权证的，以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。物业服务收费按月计收。除业主自愿外，不得预收。”,4、关于专项维修资金业主自行缴交,依据：关于进一步规范专项维修资金的通知【穗国房字2007480号 实施)】一、从即日起禁止各开发建设单位、物业管理
23、公司代收业主缴交的专项维修资金；专项维修资金应作为业主收楼的必备条件之一，在收楼之前由业主自行到政府指定银行缴交。,2、代收代缴费用的收取,【物业管理条例第45条】：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。,2、代收代缴费用的收取,在实践中，这些费用往往都是由有关单位直接向物管公司收取，并先由物管公司替业主垫付的，之后物管公司再向业主收取该笔代垫费用。有一些业主以水电费等代收代缴费用收取标准过高为由拒绝向物管公司交纳水电费是没有道理的。虽然该笔费用是由物管公司收取，但物管公司只是根据
24、自来水公司、供电局的委托进行代收代缴，收取的费用并不属于物管公司所有，并且收费标准也是由上述单位根据国家统一规定制定的，物管公司只是执行而已，因此收费高低是物管公司无法决定的，与物管公司无关。,2、代收代缴费用的收取,对策：对于业主拖欠水电费等代收代缴费用的问题，物管公司可在与有关单位签署代收代缴协议时，就相关问题，如：由谁进行追缴欠费的诉讼活动，是否有权对欠费业主终止提供服务，如终止提供服务造成的损失应如何承担等问题与有关单位协商确定解决方案。向业主催缴代收代缴费用，可参照催缴物业管理费的办法，采取寄送挂号信、发送EMS等方式，以证明物管公司有持续向业主主张权利。,三、物业管理公司的义务,（
25、一）小区共用部位、共用设施设备 日常维护（二）人身财产安全防范责任（三）停车管理的风险防范,物业管理公司的主要义务,1、物管公司的主要义务：基于物业服务合同的约定，提供相应的物业管理服务，履行其物业管理职责。2、解决物业管理纠纷的关键是：如何认定物管公司已履行其物业管理的职责。,物业管理公司的主要义务,（1）如果物管公司与业主委员会签订的物业管理合同对此有约定，则按照该合同约定、参照有关文件的规定、物管公司的收费金额、管理方式、物管公司处理纠纷或问题的方式等因素，来衡量和判断物管公司是否履行了职责。（2）在物业服务合同没有约定的情况下，在实践中，如果物管公司存在以下几方面的行为引发诉讼，法院大
26、多会认定物管公司未完全履行管理职责，从而视物管公司的过错程度，判决物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任：,物业管理公司的主要义务,业主在小区内发生财物丢失或毁损，而物管公司在其职责范围内未尽到安全防范义务，或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的；物管公司在物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，业主的车辆在小区内丢失或损坏，物管公司有过错的；物管公司或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明显标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或财产损害的；物管公司的受雇人员在履行职务过程中给业主人身或财产造成损害的；,物业管理公司的主要义务,因物管公司
27、疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的；物业管理区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的；物管公司怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的；发生在物业管理区域内的，第三人侵权造成业主人身或财产损害，而物管公司未履行保安职责或履行保安职责存在过错的。,（一）小区共用部位、共用设施设备日常维护,1、共用部位、共用设施设备的范围2、共用部位、共用设施设备的使用权归属3、常见问题（1）小区内建筑垃圾的处理（2）在住宅楼顶、电梯内做广告,（一）小区共用部位、共用设施设备日 常维
28、护,1、共用部位、共用设施设备的范围【住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第3条】：共用部位是指住宅主体承重结构部位，包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,（一）小区共用部位、共用设施设备日 常维护,2、共用部位、共用设施设备的使用权归属【物业管理条例第27条】：业主依法享有的物业
29、共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。小区共用部位、共用设施设备的使用权是由住宅小区或单栋住宅内全体业主共同享有的，但这种使用权是不可分割的。每个业主不可单独对共用部位、共用设施设备进行使用，而排除其他业主的正常使用，否则将构成对其他业主的侵权。,（一）小区共用部位、共用设施设备日 常维护,3、常见问题 小区内建筑垃圾的处理 对于建筑垃圾的清理，有的小区是由堆放的业主自行委托人员清理，有的小区则是由物管公司清理。处理的方式不同，责任的承担也会不同。如由物管公司进行清理，物管公司应严格按照法规规定的时间或方式清理垃圾。【物业管理条例第53条】：物业管理企业应当将房屋装饰
30、装修中的禁止行为和注意事项告知业主。,（一）小区共用部位、共用设施设备日 常维护,【案例】一男孩在小区玩耍时，不慎跌倒在小区门口的建筑垃圾堆上，被垃圾堆上的废弃玻璃鱼缸的锐口割断股动脉致死。经查，该堆建筑垃圾是小区内的某业主在装修时临时堆放的，居委会曾多次要求该业主将垃圾及时清运出去。事发前，该业主清运了部分垃圾，剩下部分垃圾该业主称不是其堆放而未清运。法院判决物管公司及该业主对男孩的死亡应承担赔偿责任。,（一）小区共用部位、共用设施设备日 常维护,【点评】（1）物管公司的过错就在于建筑垃圾堆放在小区内已有两个月，物管公司既没有督促业主及时清理垃圾，也没有自行清理垃圾。该业主作为建筑垃圾的堆放
31、者，虽然不能认定鱼缸是其所有，但由于其没有及时将堆放的建筑垃圾清理干净，从而为鱼缸的放置创造了条件，对事故的发生也存在过错。,（一）小区共用部位、共用设施设备日 常维护,（2）由于建筑垃圾存在许多安全隐患，建议物管 公司在日常管理中做到：将房屋装饰、装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人；选择合适的场所和容器以供业主或使用人堆放垃圾，并注意对遗漏在场所外的垃圾进行收集、清理；及时清理垃圾或提醒业主及时清理垃圾，以防止建筑垃圾造成的危险。,（二）人身财产安全防范,1、侵害人：物管公司的工作人员（1）个人侵权行为（2）职务侵权行为2、侵害人：第三人（1）物管公司是否具有保护业主、物业使用人 人
32、身、财产安全的义务（2）物管公司对业主、物业使用人之保护义务 的来源（3）物管公司违反保护义务的责任承担,（二）人身财产安全防范,1、侵害人：物管公司的工作人员（1）个人侵权行为 物管公司工作人员不是在执行职务过程中，侵害业主或物业使用人的权益，其责任承担如下：构成犯罪的，根据罪责自负原则，行为人应当承担相应的刑事责任；受害人提起刑事附带民事诉讼或民事诉讼时，根据民法通则关于侵权行为的规定，行为人还应当对其犯罪行为承担相应的民事责任。不构成犯罪，但构成侵权行为的，应当承担相应的民事责任。,（二）人身财产安全防范,法规链接【民法通则第106条第2款】：公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵
33、害他人财产、人身的，应当承担民事责任。,（二）人身财产安全防范,（2）职务侵权行为【物业管理条例第47条】：物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。物管公司的工作人员在执行职务过程中，侵害了业主或物业使用人的权益，其责任承担如下：,（二）人身财产安全防范,构成犯罪的，行为人应承担相应的刑事责任；由于行为人是在以物管公司的名义执行职务过程中侵害他人权益，受害人提起刑事附带民事诉讼或民事诉讼时，物管公司应对其工作人员在执行职务过程中的侵权行为，承担民事责任。在物管公司向受害人承担民事责任后，可向直接侵权人物管
34、公司的工作人员追索。不构成犯罪，但构成侵权行为的，物管公司仍须对其工作人员在执行职务过程中发生的侵权行为承担民事责任。在物管公司向受害人承担民事责任后，可向直接侵权人物管公司的工作人员追索。,（二）人身财产安全防范,法规链接【最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见第58条】：企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。【最高人民法院关于适用若干问题的意见第42条】：法人或者其他组织的工作人员因职务行为或授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事人。,（二）人身财产安全防范,【案例】2003年2月某日，某小区物管公司经理，因收取物
35、业管理费问题与该小区某业主发生了争执，并用拳头将该业主鼻骨打至骨折，经法医鉴定为轻伤。法院经审理认为，物管公司经理的行为构成了故意伤害罪，但鉴于其认罪态度好，且能积极赔偿受害人的经济损失，确实有悔罪表现，故依法对其从轻处罚，判处有期徒刑10个月，缓刑1年，并赔偿受害人5500元。,（二）人身财产安全防范,【点评】本案中，物管公司经理将小区居民打成轻伤，其行为已构成故意伤害罪，应承担刑事责任。由于其认罪态度良好，依法可从轻处罚。物管公司经理作为物管公司的工作人员，是在收取物业管理费时将小区业主打伤，其行为又构成法人的工作人员在执行职务时的侵权，根据民法、刑法、诉讼法的相关规定，若受伤业主就自己的
36、人身损害提起民事诉讼或刑事附带民事诉讼，物管公司作为应对其工作人员的犯罪行为依法承担赔偿责任的单位，将有可能对受伤业主承担赔偿责任。,（二）人身财产安全防范,物管公司在尽到自己管理职责的情况下，对部分业主或物业使用人不履行物业服务合同及其他相关合同的行为，可以依法要求其承担违约责任，必要时可通过法律手段维护自己的合法权益。,（二）人身财产安全防范,2、侵害人：第三人（1）物管公司是否具有保护业主、物业使用人人 身、财产安全的义务 物管公司对业主、物业使用人不具有法定的保护义务。物业管理业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养
37、护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。【物业管理条例第2条】,（二）人身财产安全防范,【物业管理条例第47条】：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。但该条例并没有规定物管公司的安全防范工作即是保护义务，因此从法律角度而言，物业管理区域内，物管公司对业主、物业使用人不负有法定的保护义务。,（二）人身财产安全防范,物管公司对业主、物业使用人的保护义务应属于合同义务的范畴。【物业管理条例第36条】：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行
38、物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理服务的安全防范内容，是指物管公司根据法规与管理合同的约定，提供安全方面的服务，如24小时保安、巡逻，对停车场、小区出入口进行监控等，防范各种恶性事件的发生，协助公安机关维持小区的秩序，对小区内发生的重大治安问题及时向公安机关报告等。,（二）人身财产安全防范,对于刑事案件，法律赋予公安机关强制的权力维护社会治安，预防、打击犯罪。公安机关是专门的治安管理机关，其职责是保护人民群众的生命安全，保护国家、集体、个人的合法财产不受非法侵害。但物管公司只是依照物业服务合同为小区提供安全防范服务，其权限仅为对小区进行管
39、理，物管公司无权也没有预防、打击犯罪的能力。现行法律法规均没有规定物管公司提供的安全防范服务，应包括对刑事案件、意外事件的防范。,（二）人身财产安全防范,（2）物管公司对业主、物业使用人的保护义务的 来源。在物业管理服务过程中，业主、物业使用人与物管公司之间为一种合同关系。业主及物业使用人的义务是向物管公司交纳物业管理服务费用，而物管公司的义务则是向业主提供约定的服务，如对建筑物及附属设施的维护、修缮，对相关居住环境的维护，对业主的人身、财产提供相应的安全防范服务等。,（二）人身财产安全防范,合同的给付义务：物业管理合同中约定的保护义务。物管公司对业主、物业使用人承担的人身、财产安全的保护义务
40、，大多来源于物业服务合同的约定。其中保安服务作为物管公司与业主约定的服务内容之一，构成了物管公司的保护义务。【例子】在物管服务合同中，物管公司对保安服务作了具体约定，承诺在小区围墙及公共区域内安装红外线监视器系统、报警系统及二十四小时保安安全监控。若没有履行承诺，导致不法分子潜入小区作案，物管公司则要对业主或物业使用人的人身或财产损失承担违约责任。,（二）人身财产安全防范,合同附随义务 根据物业服务合同，业主、物业使用人委托物管公司进行物业管理，其目的是为了享受舒适的生活以及希望财产、人身安全得到保护。根据物业服务合同的性质、目的，避免业主、物业使用人的人身、财产受到侵害就构成了此类合同的附随
41、义务。只要物业服务合同成立生效，合同的附随义务就随之产生并客观存在。,（二）人身财产安全防范,因此物管公司提供管理服务时，应当切实采取有效的安全防范措施，认真履行最谨慎之注意义务，在自己能力所及范围内最大限度地保护业主、物业使用人的财产、人身不受非法侵害。发生安全事故时，物管公司要及时向有关行政管理部门报告并协助做好救助工作。即使物业服务合同没有约定物管公司应对业主、物业使用人的人身、财产安全提供保护，在物业管理区域内，如果业主或物业使用人遭到第三人的侵害，如偷窃、殴打或人身伤害等行为，物管公司就应当履行保护义务，采取制止或报警等措施。,（二）人身财产安全防范,（3）物管公司违反保护义务的责任
42、承担 在第三人侵权的情况下，物管公司对物业管理区域内业主或物业使用人的保护义务从性质上说属于合同义务，包括合同的给付义务和附随义务两种情形。但并不是说违反了保护义务就一定承担全部赔偿责任，责任的承担要视违反保护义务的归责原则和保护义务违反者的过错程度而定。,（二）人身财产安全防范,【例子】如在物业管理区域内，歹徒杀人抢劫，保安未出声制止或采取报警等积极行动，歹徒作案后离去，显然，保安人员未尽到通行的注意义务，在发生损害时未采取适当的处置措施，违反了物业服务合同附随的保护义务，且对该义务的违反存在过错，因此物管公司应当承担损害赔偿责任。,（二）人身财产安全防范,但是，由于入室盗抢、杀人等刑事案件
43、具有突发性、不可预测性和犯罪手段的多样化等特点，作为物管公司来说，不可能完全避免犯罪事件在管理区域内发生，只要物管公司采取了业内通行的防范措施，如及时制止、报警以及协助公安机关调查，其在突发事件中并无不当之处，则物管公司就不存在过错，不应承担责任。,（二）人身财产安全防范,【案例A】2002年某日，广州市天河区某楼盘发生一宗双命案，梅某和其司机周某被人杀死在家中，已由公安机关立案侦查。案发后，被害人梅某的家属认为开发商对房屋安全的设计存在缺陷，物管公司未尽到安全保障责任为由，将开发商和物管公司一起告上了法庭，要求开发商和物管公司赔偿死亡补偿费、丧葬费、小孩抚养费、父母扶养费、精神损失费等费用合
44、计人民币50余万元。,（二）人身财产安全防范,【对本案的不同观点】第一种观点：本案属于消费者权益保护法第七条的调整范畴，物管公司有义务保护业主或物业使用人人身、财产的安全。只要业主或物业使用人在物业管理区域内遭受侵害，物管公司就违反了法定义务，应承担赔偿责任。第二种观点：对业主、物业使用人的人身、财产的保护，是基于双方的合同约定，如物管公司未尽适当注意，致使业主或物业使用人遭受人身、财产损害，便是违反了合同约定的给付义务，构成违约，应承担违约责任。,（二）人身财产安全防范,第三种观点：对业主、物业使用人的人身、财产保护，是基于双方的物业管理协议而产生的附随义务，造成业主、物业使用人人身或财产损
45、害的，物管公司应承担相应的合同责任。第四种观点：业主、物业使用人的人身、财产损害是第三人的不法行为造成的，并非物管公司的服务直接造成，即物管公司并非侵害人，根据“罪责自负”的原则，物管公司不应承担赔偿责任。,（二）人身财产安全防范,【点评】梅某被他杀致死，而不是被告的服务或设施等因素致死，根据罪责自负的原则，对犯罪造成的危害后果，应由犯罪分子承担刑事和民事责任。物业管理中所提供的保安服务仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。但由于刑事犯罪的突发性、隐蔽性，物管公司并非国家安全部门，其只是对其管理的小区尽管理义务，对突发性的暴力犯罪
46、行为，是难以预料和防范的，即使物管公司给予应有的注意和防范，也不可能完全避免刑事犯罪的发生。在本案中，物管公司对梅某居住的楼宇安置了摄像机和实行保安巡逻，已履行合理注意义务，没有失职或过错行为，梅某的死亡与物管公司无因果关系。综上，原告要求被告赔偿的诉讼请求，无事实和法律上的依据，是不会得到法院支持的。,（二）人身财产安全防范,【案例B】业主陈某将摩托车交由所在小区的物管公司保管。一天晚上凌晨时分，有两人持刀威胁当班保管员，将陈某的摩托车强行抢走，当班保管员立即报警。后陈某起诉该物管公司，要求物管公司赔偿损失。,（二）人身财产安全防范,【点评】物管公司已履行其职责。案发时，物管公司的保管员尽职
47、尽责地履行为业主妥善保管车辆的义务，且劫案发生后又立即报警，积极协助公安机关办案，对早日寻回陈某车辆已采取了一系列措施，尽到提供保管服务过程中应尽的照顾义务。保管车辆失窃或遇劫属于刑事法律的范畴，由于持刀抢劫已超出了物管公司可控制的范畴，只要物管公司提供的服务没有对保管车辆造成伤害，同时物管公司没有故意指使他人实施抢劫行为，则陈某的保管车辆被劫属第三方侵害的案件，不应由物管公司承担责任。,（二）人身财产安全防范,保管车辆被劫属第三人致害，物管公司不是直接侵害人，不应承担赔偿责任。法规链接【物业管理条例第46条】：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，
48、物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。【民法通则第117条】：侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返回财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。,（三）停车管理的风险防范,因车辆丢失而发生的法律纠纷，是司法实践中发生较多的保管合同纠纷案件。根据合同法关于保管合同的规定，对在停车场丢失车辆的纠纷，应当考察保管合同关系是否成立、该保管合同是有偿还是无偿等情况综合认定。,（三）停车管理的风险防范,1、业主与物管公司存在车辆保管合同关系（1）保管合同的法律规定及概念 保管合同 保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。【合同法第3
49、65条】,（三）停车管理的风险防范,保管合同具有以下特征：订立合同的目的是由当事人保管物品，并非以保管人获得物品的所有权或使用权为目的。保管合同的标的是保管行为。保管合同为实践合同，以保管物的交付为成立要件。即保管合同的成立，不仅须有当事人双方意思表示的一致，还须有寄存人将保管物交付于保管人的行为。但当事人对保管合同的成立另有约定的，按照其约定执行。【合同法第367条】：保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。保管合同是不要式合同。仅以寄存人实际交付保管物为成立要件，并不要求当事人必须采取何种特定形式。保管合同的形式由当事人选择，口头形式、书面形式或其他形式均可。,（三）停车管理的
50、风险防范,保管合同分有偿保管和无偿保管两种类型。有偿保管:当事人对保管费有明确约定，或者约定虽然不明确但当事人达成补充协议，或按照合同有关条款、交易习惯可以确定保管费的保管关系。无偿保管：当事人对保管费没有约定或者约定不明确，既无法达成补充协议，又无法按照合同有关条款或者交易习惯确定保管费的保管关系。保管合同的有偿还是无偿，由当事人约定。【合同法第366条】：寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。当事人对保管费没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，保管是无偿的。,（三）停车管理的风险防范,保管合同双方的权利义务寄存人的主要义务：依约支付保管费。保管人的主要义务：向寄存人
