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1、,麓山，与时俱进卓越麓山别墅2011年度提报,金铠于2010年全面接受卓越麓山别墅的整合推广。金铠和卓越集团、中原地产，从新朋友变为了老伙伴。2010年，在三方的努力下，卓越麓山别墅的销售进度很给力。,2010年度，主要工作回顾户外,2010年度，主要工作回顾报纸,2011年，我们无法停止我们的前行步伐，只求与麓山一起与时俱进。我们不仅需要完成一期别墅的销售还将推出高层产品,3、4月一期独栋别墅收官,5、6月一期双拼别墅收官,9、10月开始高层产品推出,2011年，别墅的销售是个顺势而为的过程；高层的销售反倒是该引起我们的重视。,别墅和高层本就是两个不同性质的产品。如果我们仅仅是就别墅而论别墅
2、，或者就高层而论高层，那无疑束缚了我们的前行道路。我们是个500亩的大盘，无论是售卖什么样的产品，我们都必须牢记我们的调性不能变。,调性？,卓越麓山别墅的调性是什么？就是我们进过前三年所推广的岳麓山中间的大别墅区,湖湘精神脊梁景观资源聚集体城市中央山脉,高端人群居住的纯粹性,从另外一个层面上说！,我们将推出的高层产品，并非超级大平层产品，如果和米兰春天或者云栖谷一样走刚性需求的性价比路线，是完全可行的。但也是完全不行的！,刚性需求者购房注重什么：地段大河西先导区整体开发，区域潜力明显，在同区域高层中我们并不处于劣势地位；配套整个区域大的学校、医院、商业，我们都是共有的，但社区内的综合性配套我们
3、稍占劣势；面积和周边明显的8090型高层产品相比，我们的户型偏向于舒适性；价格周边高层纷纷突破4000，下半年开盘的我们也不可能比他们低。,对于刚性需求者而言，我们高层产品的吸引力相比于周边的项目存在短板。,卓越麓山别墅的别墅还没有完如果高层是最后的产品，我们放手搏一搏也无所谓，但后期我们还有更好的别墅推出，一旦我们完全不顾身段的去售卖的我们的高层。对于后期别墅销售的伤害是难以预料的。,大别墅区，也使我们不可能完完全全的走“刚需”型项目路线。,我们为什么要做“刚需”型高层？,或者说，我们为什么不能走一条“麓山别墅路线”。纵观长沙的高层产品，除开以米兰春天为代表的“刚需型”，就是以御玺、奥园为代
4、表的超级大平层。有些人不好买房子啊！,我们卖给那些买不起别墅或者超级大平层，又不愿意接受3.6米客厅面宽、9平米卧室面积的人。,他们有钱，但并非有太多钱他们不太可能是我们别墅物业所面对的这群私企老板，政府高官，著名教授。他们更多会是他们的下属。企业中层人士，中层公务员，讲师级别教师人群。家庭年收入在12万上下，买不起太大的房子，也要为父母和孩子多考虑下居住空间。,他们很忙，所以不能住得太远从某种层面上来说，我们的竞争对手可能是城市周边的洋房型产品。和郡原居里等洋房项目相比，我们的优势就在我们与城市中心的距离，以及区域发展所带来的配套。,他们要面子，所以想住得高端点长沙人就这样，即使没有钱也想有
5、面子。我们即使是高层产品，也是人尽皆知的麓山别墅的高层产品，“麓山别墅”四个字就已经足够有面子了。,主力人群区域探求,主力人群区域,次主力人群区域,主力客群还是岳麓区（教师、企业中层）次主力客群以天心、雨花两区为主（城市白领、小私营业主）,我们卖什么？,卖给他们城市，与五一广场18分钟的车程，日益齐备的生活配套；卖给他们潜力，城市房价低谷，先导区另一核和长株潭融城高地；卖给他们环境，山、湖、林、溪，仅配备给别墅的原生景观；卖给他们面子，生活在别墅区中，有高度的邻居证言着自己的身份。,通过对项目价值的重新梳理与全面整合，巩固项目气质，深挖项目内涵，我们得出其差异性与最大价值点卓越麓山别墅的高层是
6、,关键词一：集大成,强调以整体项目资源之上的集合,社区至善顶级半山别墅成熟大社区；生态园林绿意盎然；别墅会所，山湖林溪高标配置；无需想象，尊贵人生不显自彰。,关键词二：地势坤,强调以整体项目规划之上的优越,位置至佳显赫立于山，豁达蕴于谷；坐观起伏，静看波澜；倾听而不惊扰。贵居于此处,万中无一。顶级别墅区首席稀缺高层，是一种至高的礼尚。,关键词三：悉皆收,强调以整体项目景观之上的多元,景观至全独享无敌山、湖、林、溪四重稀缺盛景。最美的风景，不只是欣赏，更是享用；将他人眼中的 奢侈品，悉数尽收。,关键词四：天地合,强调以整体项目视野之上的开阔,视野至阔视野更开阔；园林活水，星罗棋布；湖湘之山，连绵
7、不绝；百里城市，璀璨如煌。纳天地入襟怀，得天人合一。比建筑更高的，是胸怀，也是思想。,关键词五：居可筑,强调以居住空间弹性之上的变幻,空间至新n+1创新户型，高实用率高附加值；融灵性空间，与自然一同入眠，与晨曦一同苏醒，从容面对最自然的生活状态；生活随心所欲，印证豪宅生活新高度。,五大关键词，构成了我们最大的差异点。,岳麓山中间的大别墅区中的高层,我们就卖这个,卓越麓山别墅高层定位,别墅会所上盖物业,麓山别墅高层五大居住利益：海拔88米之上，不仅傲立于城市之巅，更瞰于别墅之上；山、湖、林、溪悠然自得，特享专属于别墅区的原生景观；先导区核心，三条过江通道，18分钟企及城市最中心；大面宽，全通透，
8、高附加值居住空间，宽景、宽松、宽心；岳麓山中的顶级别墅区物业，高端人群聚集地。,卓越麓山别墅高层分案名建议,锦麟阁,卓越麓山别墅高层分案名辅助建议,阔府,揽月,凌云,卓越麓山别墅高层形象口号,乾坤一览,诠释：意在表明建筑之高，以及景观之全。形象地表现大气尊贵的生活体验。更是一种独一无二的特权拥有。,卓越麓山别墅高层备选形象口号,别墅的领空,岳麓半山顶级别墅区领空物业,卓越麓山别墅高层备选形象口号,只因身在最高层,岳麓半山顶级别墅区领空物业,卓越麓山别墅高层备选形象口号,居于别墅之上,长沙最高层 别墅会所上盖物业,执行平面展示,报广文案示意,别墅上空的风景万年修整的山湖林溪湖湘大地，没有哪座山如
9、同岳麓山一样傲立于都市中央；也没有哪座山承载着整个城市三千年的朝晖。这里是长沙最高处的骄傲，88米视野之下，是天工开物般独有的山湖林溪全景观资源享受；88米半山之上，是大面宽，全通透，高附加值顶级居住空间。这是岳麓山，不仅有豪宅，更有豪门。风景，居别墅之上。,别墅上空的生活半山别墅区的凌驾从容从容无界，源于生活的惬意。三条过江通道的建设，18分钟与五一广场的无时差生活；大学城、中学网、小学群与新一佳的相得益彰；先导区与融城的双核发展潜力的反复论证这里是城市房价的洼地，却是居住价值的高地。更重要的是，在与那些很不错的邻居交谈中，我们都可以感受到更多。这是岳麓山，不仅有豪宅，更有豪门。生活，居别墅
10、之上。,推广渠道要求,目前所知一期别墅尾盘阶段，神龙户外将被暂时放弃。对于高层产品而言，全新的产品面世，一块户外的支持是完全不给力的。我们需要在猴子石户外的基础上再增加两块户外。溁湾镇、神龙、雨花亭三选二。我们已有的电台、报纸、短信等媒介需要保持。另外如有可能，需要增加网络和电影片头两个渠道。网络：不建议投放搜房，虽然效果不错，但实在太多广告了，完全就是个广告网站。金铠建议投放163网易，在湖南，在考虑购房，暂未考虑购房的都可以看到；电影片头：不是所有院线都投放，仅投放万达和雨花亭两家。,现场支持要求,看房车动起来：消除高层购房者对于生活便利性的心里影响，我们的看房车必须动起来，最好是能从山下
11、面就开始接送客户。现场热起来：道期需要定期更换（最好是一个月一次）；现场的活动要做起来，DIY月饼节、麓山风筝节、重阳敬老节活动不一定要很大，但一定要丰富，把现场的人气做起来。,别墅尾盘销售。,这不是尾盘即使仅剩下不足50套，但我们需要在6个月左右解决战斗，每个月的任务量仍然在8套左右，压力不算小啊！与2010年相比，我们的别墅单价进行了适当的提升，这也一定程度上增大了我们的销售难度。我们不能因为所剩套数较少就将其当做尾盘来看待，“打折”、“促销”之类的词语是绝对不能出现的，一时的销售提速可能会影响后期高层以及未来别墅的整体销售。,这是新盘新盘首先就是铺渠道，神龙的户外暂时放弃不要紧，我们可以
12、增加直投渠道，机场、高铁是可以增加的。我们投的不是单张，折页，是长沙的名片岳麓山的明信片；调性不能降，“占山为王”、“王的城堡”，已经唱出去了，我们需要保持这四个字的“杀伤力”；价值不能不说，一味的保持高调性，没有对销售进行支撑那不是金铠的作为。即使前面讲过项目及产品的价值，我们现在还是要坚持用线下的渠道讲这些。,3、4月一期独栋别墅收官,5、6月一期双拼别墅收官,即使同样为别墅产品，独栋和双拼的客群需求还是不同的。在内部和外部价值需求上，独栋客群更看重独栋的地位，独栋的感受；而双拼客群更看重产品的独有价值。,SO独栋收官讲地位、讲感受；双拼收官讲价值。,卓越麓山别墅独栋收官形象口号,高山仰止
13、,一期独栋别墅即将收官，暂无后来者,执行平面展示,卓越麓山别墅双拼收官形象口号,至此 无双,独创型山地双拼别墅即将收官，尘封钜献,卓越麓山别墅双拼收官备选形象口号,天墅 无双,独创型山地双拼别墅即将收官，尘封钜献,执行平面展示,2011年楼市政策猜想！,2010年楼市调控之所以被称为史上最强，其最根本原因是通胀背景下带来的资产价格上涨。然而目前通胀形势依然严峻，以至于今年CPI调控目标拟提升至4%，同时政府对楼市态度依然坚决，这不难看出：2011年无疑又是一个楼市调控年。金铠研究认为，2011年楼市政策将主要体现在三个方面：,（1）继续加强原有政策的落实，严格执行，尤其是过去尚未执行的政策。比
14、如：“土地闲置1年罚20%，闲置2年无偿收回”的规定在未来被执行的可能性越来越大；土地问责去年没有执行，官方表示今年会跟进；二手房交易的阴阳合同及个税征收问题，或会随着房产税的逐渐清晰也会有一定程度的解决。,（2）政策力度的加强。比如：若楼市继续反弹，二套房的首付和利率或会继续提高，亦有可能效仿香港征收特别印花税，二手房交易的营业税或会恢复5年内全征，还有契税提高到3%以上，甚至出台房产税等等，这些政策在2011年均有可能，关键是看楼市的变化；另外，今年保障房的政策力度更大，可能会就保障房的退出及问责机制出台相应管理办法，从而保证保障房分配的公平公正。,（3）政策覆盖面拟扩大。覆盖面扩大的政策
15、主要有两个：一个是限购令，可能会在目前16个城市的基础上增加若干个二线城市，其中四川省曾发文要求所属州市按情况实施限购，郑州亦表示将限购；另一个就是开发商预售资金的监管可能会由目前的北京和浙江省扩大到其它省市，从而进一步限制开发商的融资，加快开发商的开发和销售。,未来的楼市调控，无疑将是更加全面，力度更大。,应对？,实事求是的说政策的打压对于高层的影响相比于别墅更大。但无论政策如何打压，我们也不会回到2008年年底，长沙市场最坏的可能也就是“价平量平”。,对于我们的别墅产品来说，越是新政，就越是我们的机遇？品牌开放商有充足的经验来应对，在大浪淘沙的市场中屹立不倒，发展壮大；别墅市场以自住为多，
16、一次性付款为多，很难受到利率的影响；政策上下波动，但大河西的发展一直向前，价值一直在上升。随着新政的出台，区域价格将阶段性起稳，随后必将继续上扬，本阶段是购房的好时机。最重要的是产品的优势“最后的”城市资源型别墅，从产品本身就决定了抗风险能力。,对于别墅推广来说，新政的打压之下，风云报和现场展板是可以利用的渠道。相关标题：,促进行业理性回归 卓越等企业看好新政影响定价合理 品质领先 项目开发具有独到之处 新政的出台或促进别墅市场的成交非政策打压主力目标 自住者为多 一次性付款为多新政带来入主河西好时机政策上下波动，但大河西的发展一直向前，价值一直在上升。随着新政的出台，区域价格将阶段性起稳，随
17、后必将继续上扬，本阶段是购房的好时机。,对于我们的高层产品来说，我们并非领航者，有新政我们就有实力PK。帮客户算账：比面积：同等总价，我们高层与阳光100相比，能多出多少面积；比潜力：含浦区域之前发展滞后，现今单价并不高，随着众多项目的入住，政府建设力度的加大，房价洼地的升值潜力不可估量；比稀缺：城市半山别墅区，仅有的高层；比舒适：别墅社区的景观资源；产品的素质,讲到底，一旦市场情况不好，我们就有限跟随，和消费者讲实在的：价格、发展、潜力、感受，俗一点无所谓，最重要的是让消费者觉得值！,麓山别墅2011年活动总攻略（建议）！,作为豪宅产品，我们应该更多的注重高端生活方式的植入，以品牌活动和社区
18、活动不断丰富项目品牌。所以，金铠建议，我们不仅要做活动，更要将活动做得周全、详尽，根据不同的季节特征与推货情况，建议在每个季节都有一个主题活动进行引领,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,麓山教育季,麓山亲情季,麓山感恩季,麓山教育季主体活动一,寄托梦想 飞向成功美国名校访问团归国见面会美领馆签证官美国留学专家与你面对面,麓山教育季主体活动二,江山如此多娇长江商学院同学会湖南指定会所挂牌仪式,麓山教育季主体活动三,游学天下法国面对面游学讲座,麓山亲情季主体活动一,三月芳菲飞扬喜悦中国麓山 首届春季风筝节,麓山亲情季主体活动二,与孩子分享 成长的快乐6.1快乐家庭日,麓山感恩季主体活动一,月满中秋麓山家庭游园会,麓山感恩季主体活动二,欢度国庆麓山德国爵士乐迷人夜,麓山感恩季主体活动三,圣诞宝贝一家亲麓山别墅小业主联谊活动,Thanks,金铠广告,项目的成功源自双方的沟通与配合，让我们为本案最终取得傲人的业绩而奋斗！,
