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1、平泉县房地产市场调研报告,2013年5月,平泉县房地产市场调研报告,2013年5月,第壹部分平泉县宏观市场研究,城市名片辽河源头、契丹祖地、中国菌乡、神州炭都,平泉地处承德最东部，是契丹族发祥地，境内有汉、满、蒙、朝鲜、回等十几个民族，而且商贾云集，有“拉不完的哈达，填不满的八沟”的美誉，境内的辽河源是河北省目前最大自然保护区。平泉是全国最大的果壳活性炭生产基地，年总产量3.5万吨，占全国的34%左右，被誉为“中国活性炭之乡“。平泉食用菌产业已发展三十多年，现已成为立县富民产业，综合发展水平位列全国十强、多年稳居华北地区县级第一位。,城市区位京冀门楣、通衢辽蒙,平泉县位于冀、辽、蒙三省区交界处
2、，五千多年的红山文化、一千多年的辽金文化、三百年的大清文化在这里传承、融合，素有“京冀门楣、通衢辽蒙”之称，是沟通关内外的传统商贸重镇。“平泉”因清代康熙帝见平地涌泉兴赞“平地涌泉之圣地”而得名。,城市交通承北接南的咽喉要地和交通枢纽。,平泉县距避暑胜地承德直线距离60公里，距离秦皇岛135公里、石家庄489公里，北京210公里、天津222公里、曹妃甸港200公里。境内有锦承铁路、101国道和省道平铁、平双公路、承朝高速、遵小铁路、承秦高速等，京沈高速铁路客运专线项目也将在平泉设立站点，由此平泉将纳入北京1小时通勤圈，同时凭借承德市“一环八射”的路网，必将成为密联京津、辟通港口、承北接南的咽喉
3、要地和交通枢纽。,城市人口人口密度大，城市化水平低。较高的人口基数和较低的城市化水平使平泉房地产有较好的发展空间。,平泉县共辖9镇10 乡，329个行政村。县域总人口为47.1万人，其中城镇人口12.67万人，城镇化率26.9%。（承德市城镇化水平为34.4）平泉县人口密度大。平泉县人口密度为143.5人/平方公里，是承德市域人口密度最大的一个县(注双桥区、双滦区、鹰手营子矿区除外)。高于全市（92.9人/平方公里）平均密度，有利于人口聚集。,数据来源：平泉2008-2020城市规划,城市产业三大特色农业产业链，食品、化工和机械制造等四大主导工业产业和新型产业。,平泉县农业形成了食用菌、畜牧养
4、殖和设施园艺三大特色富民产业，工业形成了矿山冶金、食品加工、精细化工、装备制造四大主导产业，并着力培育新能源、家俱制造、新型建材、航空科技四大新兴产业。商贸形成了一个龙头，两个全国之最、十个重要节点的发展格局。,城市发展规划“两轴、三区、五极”的城镇空间结构,县域城镇体系采取开放的十字轴发展战略，以101国道、平青乐省道、锦承铁路、承朝高速公路以及遵小铁路为依托，形成以平泉县城区为中心，以七沟杨树岭，黄土梁子党坝为主轴的“两轴、三区、五极”的城镇网络体系。“两轴”指县域内东西向及南北向两条城镇发展轴。“三区”指平泉县城区的北城区、主城区和南城区。“五极”指规划的五个中心镇。,城市发展规划城北组
5、团作为城市主要发展方向，是以行政、市场、商贸流通、居住和高新技术产业为主的组团。,平泉县中心城区划分为三个分区：主城区、北城区和南城区。1、主城区旧城组团旧城组团指历史形成的老商业中心区，它是平泉县的城市核心地区，其职能以商贸、文教和生活居住为主。城北组团城北组团指旧城组团以北的县级行政中心一带，其职能以行政、市场、商贸流通、居住和高新技术产业为主。河西组团位于西河西侧，具有用地条件好、交通较为方便的优势，规划其职能为以三类工业为主的化工工业区。河东组团位于瀑河以东，是以仓储、运输、二类工业为主的功能区。2、北城区八家组团：以现代物流为主。3、南城区骆驼店组团：为区域性空中港口。小寺沟组团：南
6、部工业区；承德市东部铁路运输枢纽。南五十家子及尹杖子组团：南城的居住和公共服务中心。会州城组团：历史古迹保护区。,八家组团,城北组团,旧城组团,河西组团,河东组团,GDP及增长率增长率稳定保持在10%以上，处于高速发展期，GDP平均增长率保持在15%以上，2009年增速达到历史最高19.5%。,表1-3 2010河北省县级市GDP横向对比,图1-4 2007年-2011年平泉GDP及增长率变化图,资料来源：平泉县国民经济和社会发展统计公报,从GDP增速与房地产发展关系来看，平泉GDP增速大于8%,房地产市场处于高速发展阶段。,人均GDP及增长率随着GDP的增长，平泉县人均GDP也进入了高速发展
7、期，自2009年开始进入高速增长期，2011年达到增幅最大20.6%，人均GDP达到3522美元，平均涨幅超过了15%。,图1-5 人均GDP及增长率变化一览,表1-6 人均GDP与房地产发展关系,2011年平泉县人均GDP达到3522美元，根据人均GDP与房地产发展关系显示，人均GDP在3000-4000美元之间，房地产进入快速发展阶段，特点是：生存、改善需求兼有，发展以数量为主，逐步向质量演变。,人均可支配收入分析低于承德及河北的平均值，人均可支配收入增长整体呈下滑趋势，平均增幅15%左右，2010年开始出现反弹，进入平稳增长阶段。到2011年，全年城镇居民人均可支配收入为14705元，比
8、上年增长11.14%。,图1-7 人均可支配收入及增长率变化一览,表1-8 人均可支配收入对比,小结：尽管平泉GDP排名位于承德前列，但是作为全市人口第二大县，其人均GDP相对较低，致使人均可支配收入也略低于区域平均值。,资料来源：平泉县国民经济和社会发展统计公报,社会零售品消费总额分析增长率保持在17%以上，呈高速增长趋势。2008年达到最高25.3%,平均增幅20%左右，消费品零售总额的快速增长，说明本地消费潜力较大。,资料来源：平泉县国民经济和社会发展统计公报,图1-9 社会零售品消费总额及增长率变化一览,图2-1 2011年承德主要县城社会零售品消费总额横向对比表,小结：从平泉县和本市
9、其他主要县城的消费品零售总额横向比较看，平泉县不仅消费品零售总额增幅较快，而且是本市县城中消费能力最高的，说明未来零售类商业比其他县城有更大的发展空间。,平泉购房群体正在从“居住条件满足及改善”向“居住品质改善”过度，客户开始关注社区的景观、社区配套等规划方面。,住宅均价：8000元/平米市场：园林、物业服务等软性条件要求客户：理性购房，综合考虑软硬条件，同质化、圈层社区的认可其他：市场产品过硬、品质高、智能化系统普遍,住宅均价：4500元/平米市场：大户型、大社区置业关注点：对新奇产品追求阶段其他：出现智能化产品和服务意识,住宅均价：3000元/平米市场：居住、地段、户型等产品初级阶段置业关
10、注点：地段、生活配套其他：初步改善生活，开始对社区和区域整体规划进行关注,2010年,2006年,2003年,生活品质追求,居住条件满足及改善,居住品质改善,石家庄发展阶段,城市格局,平泉县人口基础庞大，从人口储备上来看，平泉房产市场具有较大的发展潜力随时定州十二五规划的提出，城市面貌有了很大改观、城市基础设施建设快速发展，城市形象快速提升，未来发展空间广阔GDP和人均GDP保持高速增长，经济指标决定未来平泉房地产市场将由启动阶段向快速发展阶段过度,城市与地产可持续发展力,随着人均GDP的持续快速增长，城市化进程的加快，房地产市场逐渐进入快速发展阶段，人们开始注重对住房品质改善的需求，其房地产
11、市场目前正在经历产品升级改造的过程，品质化将成为未来房地产发展的主要方向,平泉城市经济与房地产市场发展小结城市经济支撑房地产市场向快速增长阶段发展，市场目前正在经历由追求基本居住需求为主，兼顾追求居住品质的阶段。,城市规划,城市经济,第贰部分平泉县房地产市场研究,平泉县住宅市场研究,开发体量平泉目前在售住宅项目的共8个，保守估计住宅总体量为100万平米,板块分布根据据平泉县住宅市场的发展情况，将平泉县住宅市场划分为四大主要分区市场，分别为：老城区、河西区、河东区、北城新区。平泉县房地产开发项目80%集中在北城新区；,北城新区,北城新区由于是城市新区，住宅项目逐步增多，社区品质相对较高。,河西区
12、,西城区城市西部边缘地带，以村落居多，临近G101线，居住环境一般，住宅品质一般。,东城区城市东部汽车站附近，临近工厂和村落，紧挨平青乐线，居住环境较差，品质较低,老城区由于是城市商业中心，人流量大，商业氛围较为浓厚，目前以商业项目为主，住宅项目较少。,河东区,老城区,河西区,老城区,河东区,北城新区,板块分布北城新区开发量最大，项目多以中小规模开发为主，竞争最为激烈,北城新区,河西区,河东区,老城区,北城新区供应量78万平米,河西区供应量17.5万平米,河东区供应量8万平米,老城区暂无新开住宅项目,供需关系按照城市规划推算，平泉三年内有效需求量约为130万平米，市场处于供不应求的情况。,备注
13、：平泉目前总人口约在47万上下浮动，城区人口在13万，根据政府2008-2020年规划，到2020年，中心城区人口达到20万人。,平泉县是人口大县，随着平泉县经济的快速发展和城市化进程的加快，平泉县委、县政府加快了建设中等城市的步伐，对住宅的需求量也逐年增大，按平泉县城区人口20万,2010年河北省人均居住面积30，到2020年全国人均居住面积预计达到35，以此来计算：平泉改善用房新增需求量为：20万人*（35-30）=100万平米；城市化进程新增梯级需求量为：（20万-13万）*30=210万平米。综合推算未来平泉7年城区有效需求在300万左右，三年内有效需求量约为130万平米，住宅市场需求
14、旺盛，供不应求。,市场表现,平泉县房地产市场近几年开发量开始加大，开发水平逐步提高，住宅市场需求旺盛，出现明显供不应求现象，价格涨幅明显较大。,开发体量,目前平泉供应量不大，近几年开发总量超过100万，但到目前为止有近7成楼盘处于销售末期，整体市场存量较低,总体特征小结,目前平泉县北城新区板板块多为中大盘开发，开发量最大，竞争较为激烈,板块分布,按照城市规划推算，平泉每年的需求量在40-50万之间，住宅市场供不应求。,供需关系,发展水平 开发水平层次不齐，以外来开发商开发水平最高，本地开发商开发水平较低，但信誉度较高；物业类型较为丰富，但以小高层、高层为主，也有部分多层，别墅，市场整体处于向住
15、宅品质提升的发展阶段。,物业类型,物业类型以小高层、高层为主，部分别项目有花园洋房、别墅产品。,开发模式,开发商多采用分期推盘，配套分期开发，有序推动项目开发。而具体操作中卖点多为户型，景观资源与配套。,开发能力,本地知名开发商恒信、新嘉园等为主；外来开发商多河北省内秦皇岛、石家庄等。市场品质层次不齐，整体处于由居住需求向品质需要提升的发展阶段。,美东丽城,美东丽城,美东丽城,古泉别苑,金世纪嘉园,建筑风格市场呈现多种建筑风格，整体以现代风格为主，部分高档楼盘采用现代简约和欧式风格。,帝景国际花园,山水新城,祥悦城,园林景观目前新建社区重视景观打造，但整体景观水平处于低级阶段，只以低矮灌木等进
16、行简单绿化，景观水域是成为项目宣传的重要卖点之一。,绿化水平和手段处低级阶段：新建楼盘大多数以宣传周边配套、地段和城市发展为主；部分项目开始注重楼盘品质，包括中央园林和水景的打造，构筑物、休憩设施的建造等。当地部分中高档楼盘打造中央景观水域，成为项目宣传卖点之一。根据房地产的发展水平和客户接受度来看，景观逐渐会成为高端项目开发的核心卖点之一。,古泉别苑,帝景实景图,祥悦城实景图,产品户型定州市整体客户偏重户型，对户型关注度高，以两居、三居为主力户型；户型以南北通透、带功能飘窗、阳台，方正舒适、满足基本居住功能为主。,整体市场主力产品多为二居、三居，常见为一梯两户。客户偏好南北通透户型；85-9
17、5平米两居、100-120平米三居户型是市场是主要供给产品四居及复式户型供应量较少，多为楼盘顶层设计，loft公寓开始出现。平泉大部分楼盘均采用飘窗设计，部分社区利用落地窗、观景阳台等设计提高产品附加值。,金世纪嘉园/198平米 3室2厅客厅挑空设计。复式设计，市场较稀缺产品。,祥悦城/104平米 3室2厅全明户型设计：短进深，卧室全部南向设计采光俱佳，产品极具竞争力。,古泉别苑/130平米 3室2厅全明户型设计：南北通透，双南向卧室，南向卧室带低台窗和转角阳台，通风、采光、赏景俱佳。,营销水平售楼处作为营销重要展示装口，开始受到重视；营销模式以活动营销效果最为显著，目前大多是楼盘处于销售中后
18、期，没有进行大面积的广告宣传，以朋友介绍和自然来访为主。,售楼处是楼盘与客户沟通的第一道关口，其包装设计被很重要。销售代理公司大量进驻，当地接待水平明显提高。,活动营销效果最为显著，祥悦城4月份进行“看表演、抽大奖”的商业活动之后，当月成交达到176套；目前大多数楼盘进行二期销售，除基本单页发放、电视字幕、短信群发等宣传渠道外，大部分靠自然上访进行客户积累。,山水新城,户型设计,客户对户型关注度高，以三居为主力户型；户型以南北通透、方正舒适、满足基本居住功能为主，赠小院、露台、阁楼等提高户型附加值的的设计开始出现。,整体水平,目前平泉整体市场产品水平参差不齐，高层产品处于初级阶段；,开发水平小
19、结,整体开发水平不高，多数项目都是对知名开发商模仿开发，外立面逐渐开始受到重视。,建筑风格,多以欧陆风格为主，新建社区较重视园林景观，中央小面积水景成为提高产品品质的重要因素,园林景观,高层（小高层）产品水平处于较低级阶段，存在较大超越空间：建筑风格、园林景观等开始被开发商运用，户型设计中特别注意面积段的控制以满足客户需求。,存量目前市场存量约63万左右，全部消化需1.5年时间，大部分楼盘去化达到80%，市场竞争平缓，去化较快。,目前市场竞争区域趋于平缓，大部分楼盘去化率达到80%以上。,单价北城区域均价约为3800元/；河西区域住宅均价约3000元/；河东区均价约3000元/；,销售均价区间
20、：3000-3800元/北城区板块产品档次层次不齐，各有优劣，产品价格波段幅度不大；目前市场竞争区域趋于平缓，各项目没有明显的降价；,3500,4000,销售均价（元/平米）,0,2500,3000,金世纪,祥悦城,府佑家园,北城板块,河东板块,4500,4170,3900,3900,河西板块,帝景国际,备注：均按一致对外报价价格,万福城,3900,3500,山水新城,3000,3000,美东丽城,总价（万元）,28,25,22,0,30,32,35,38,40,42,北城新区,三室,45,48,50以上,河西,河东,山水新城,万福城,帝景国际,府佑家园,两室,总价明显分为两档，城北区两室总价
21、28-35万为主，三室总价39-48万为主；河西区以及河东板块略低，两室总价在22-25万，三室总价在30-33万。,河东以及河西由于配套及地段原因，为市场价值洼地，目前套均总价仅有22-33万元。,祥悦城,金世纪嘉园,美东丽城,在售项目市场表现,总价水平,市场高层产品总价区间在17-50万元之间，总价跨度较大。,整体市场产品供应以小高层和高层为主；主力总价区间在28-48万元，整体市场需求旺盛，除部分楼盘外，去化速度均高于普通县城。目前市场以刚需为主，由于市场需求旺盛，部分处于城市发展方向、地段优势以及品质较高的期房项目也同样受到热捧。,河西以及河东板块单价、总价均略低于市场平均水平，低于北
22、城新区的区域价格。,价格水平,市场存量约63万方左右，去化较快，部分楼盘当月达到170多套，大部分楼盘处于销售后期。,市场存量,在售项目市场表现分析总结,平泉县商业市场研究,城市商业背景平泉目前呈商业单中心商业圈形态，集中分布于老城中心，城市四周暂无成规模的商业，但伴随城市新区的建设发展，城北新区可能成为新兴商圈。,核心商圈,新兴商圈,老城区商圈商业城市几何中心聚焦特点，并呈现一定的离心分散趋势，商场和商业步行街已初具规模。,华晨购物中心,老赔购物中心,义乌小商品城,兴平商业街,迎宾路商业街,明珠商业步行街,老城区商圈据不完全统计服装、超市业态在商圈内所占比例分别为54%和23%，占据绝对领导
23、地位，竞争剧烈。,老城区商圈服装百货类以老赔购物中心经营状况较好，年营业额达6000万。,商场名称：老赔购物中心营业面积：6300 档次：中高端经营业态:服装类为主，还有超市、黄金珠宝、饰品、化妆品等联营扣点：20%营业额：6000万左右业态分布：B1F名品鞋城男女皮鞋、箱包皮具11F精品时尚厅：黄金珠宝、化妆品、小家电等2F绅士风范厅：绅士正装、商务休闲装3F名媛淑女厅：成熟女装、淑女装、女裤、内衣4F运动休闲厅:运动装、休闲装、户外系列。,老城区商圈义乌小商品市场面临新建商城的竞争，尤其二楼人流较少，经营状况不佳。,商场名称：义乌小商品市场营业面积：14000 档次：低端经营业态:服装类为
24、主，租金情况：一层48-73元/月/二层28-48元/月/经营状况：目前受新建华晨购物中心、老赔购物中心等新一代购物中心的崛起，设备简陋，经营分散只靠价格优势的义乌小商品市场遭遇冲击，目前二楼经营状况不佳，转租率几乎达到90%以上。,各购物中心/商业步行街概况。,县城主要在售商业以商业步行街散售为主，保守估计目前在售商铺达到33万，竞争非常激烈；在售商业一般均为二层到三层，部分带地下室；主力面积集中在170-190，最小不低于100，最高不超过300；销售均价在8000-9000元/，最低约6500元/；主力总价在110-130万/套，最低约70-75万，最高不超过340万；去化方面具有明显地
25、段优势和总价较低的商铺去过明显较快。,各商铺/商业步行街概况。,平泉城区商铺,卧龙镇商铺,迎宾商业步行街,体量：约200套商铺，地上总建筑面积约3.5万平米面积区间：300（三层）左右 21%170-190（三层）70%110（两层)10%左右,一般仅使用一层 二三层基本空置。总套价：目前主力套价110-125万/套 大面积在200万/套销售单价：5780元/-7158元/(一拖三）单层售价9500-12000元/租金情况：3.5-3.8万/年/套 单层3万/年/套 一拖三18-20元/月/单层 25元/月/出租/出售：总体45%空铺率，部分外街空铺率较高，达到88%，商业内街空铺率较低达到2
26、7%。销售率在65%-70%左右。销售周期：3年，目前销售进程比较缓慢规划运营:没有进行统一规划运营，只采用普通散售政策。,业态比例:根据对当前经营业态调研可知，在营的商铺以宾馆住宿、美容美发、儿童培训、电玩娱乐等住宿、培训、休闲娱乐服务型业态为主，餐饮小吃也占据一定比例，但服装百货类业态基本没有生存空间。,规划分析：规划设置不合理，八沟大街与兴平路之间没有打通，致使人流严重受阻，项目展示性不强，入口1可视性不佳，整个平面受到迎宾街的阻挡，没有充分的展示空间；入口2展示面较佳，但经营环境较差,没有商业氛围，人流很少，街区后侧为拆迁空地，基本没有太大人流，整体商业街基本靠内部人流和宾馆住宿人员勉
27、强支撑，运营效果不是很好。,体量：地上总建筑面积约5万平米。面积区间：270-310（两层或三层）30%左右 150-170（两层为主）50%98-104（两层)20%左右,一般仅使用一层，二三层基本空置。总套价：目前主力套价 115万-135万/套 最低70-75万/套 最高 300万-340万/套销售单价：6900/-11000元/(一拖一或一拖二）优惠政策：租户在三年内购铺可享受每年2万元租金减免政策，并且三年内，销售单价保持不变。租金情况：3.5-16万/年/套不等 分别为 3万/年 4万/年 6万/年 8万/年 16万/年，租金情况为32-44元/月/左右（一拖一和一拖二）出租/出售
28、：总体90%空铺率，临主干道外街和内街主路以及总价偏低内街基本销售完毕，出租率也较高，区域内街出租/出售基本为零，总体销售率在20%-30%左右。销售周期：2-3年，2012年11月份全面交工，目前销售进程比较缓慢,明珠商业步行街,规划运营:分区域划分为商城，采用分割销售模式，规划1500两层以鞋品为主的商城，面积区间在20-40，销售价格在4500-5500元/总价在10万-20万/套，由于规划与招商之间存在问题，目前销售进度缓慢。另外还规划6500购物中心，目前正在招商当中。,6500平米购物中心,1500平米鞋城,GDP总额、人均可支配收入和社会消费品零售总额的快速增长为商业市场发展提供
29、动力，平泉商业处于步行街形式向商场形式升级改造过程。商业市场总量超过33万，人均商业面积约0.7，市场竞争剧烈。在售商业以步行街形式居多，两层到三层为主，部分商业有四层五层规划。城市中央核心地段商铺销售最好，城市边缘以及远离城市中心的专业市场销售缓慢。在售商业面积主要集中在170-190，单层面积在50-70之间，开间以4米居多，进深在12-15米之间，部分达到18-19米。销售均价在8000-9000元/最低约5500元/，总价在110-130万/套。城市中心商铺多没有进行统一规划运营，大部分采用散售形式，致使经营者受益不稳定。核心地段以及面积较小商铺消化较快。,本案远低于市场主力总价，成为促进销售的关键因素之一。县城大部分商铺没有进行统一管理，没有引进知名的商户作为依托，导致运营不良情况发生，本案引进宽广超市和进行稳定的回报收益是吸引客户重要原因之一临近项目附近并看好城北未来发展的客户成为本案的主要客户。,谢谢观赏！,
