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1、1,佳宇大黄路项目投资建议书,重庆龙湖地产,2,目录,项目概况市场分析市场定位项目规划预案投资参数说明投资风险评价投资建议,3,一、佳宇大黄路项目概况,4,项目背景,佳宇大黄路项目占地38.8亩，容积率为4.41（期望为4.41,目前容积率3.0)，总建筑规模为13.6万平方米。项目的地块分为两部分，其中：1号地块面积为20201平米，容积率3.0；2号地块面积为5920平米，现容积率为3.0。若整个项目的容积率需达到4.41,2号地块的容积率要达到9.2。,5,我司通过与佳宇公司谈判达成如下合作意向：1、佳宇公司提供项目土地，土地出让金及地块建筑搬迁、高压线等市政设施的搬迁费用由佳宇公司支付
2、；2、我司提供项目建设的费用，同时先借4000万元给佳宇；3、对建成的项目，按面积我司分得70%，佳宇分得30%。,6,1.1 项目区位,项目位于九龙坡，属主城核心区，可便捷通达渝中区和南岸区及江北区,项目地块,渝中区,南岸区,九龙坡区,江北区,7,1.2 项目区位（项目四至及周边关系）,项目东临长江，西临广州奥园（建设体量70万平米）北临星河湾，南临丽水箐苑,项目地块,长江,广州奥园,大坪商贸圈,杨家坪商圈,丽水箐苑,星河湾,8,1.3 交通状况,通过南北干线，可顺畅通达江北、渝中区大坪、九龙坡区各区域通过大黄路距大坪商圈在5分钟车程内通过滨江路距杨家坪商圈5分钟车程内,项目地块,长江,杨家
3、坪商圈,大坪商贸圈,南北干线,大黄路,滨江路,9,1.4 项目用地,土地权属:地块总用地面积约38.8亩。目前土地权属在重庆佳宇房地产公司名下。,10,项目地块地形,地形北低南高，西高东低，相对高差约18米。地块呈不规则的条状，用地总长约480米，最宽处100米，最窄处30米。,项目地块,11,项目地块地形,从项目地块远眺南岸,鹅公岩大桥,龙湖观山水,融侨半岛,12,项目地块地形,项目地块,从南滨路远眺项目地块,丽水箐苑,13,1.5 项目规划条件,项目规划设计条件：,14,二、市场分析,15,2.1 区域概况,大坪是渝中区“十一五”期间重点打造的商业副中心，未来三到五年，商业建成量超过20万
4、平米这里地势较高、江面达1公里，有“一湾观三桥三岛”的独特景观，拥有绝佳的地理区位.是渝中区和九龙坡区未来的城市生活居住中心。,项目地块,长江,杨家坪商圈,大坪商贸圈,长江大桥,鹅公岩大桥,菜园坝大桥,16,2.2 区域住宅市场分析,市场概述：产品同质化严重。所有项目均为高层高密度住宅，容积率普遍在4.0以上。产品以一房、二房的中小户型及紧凑型三房为主。目前区域板块内无一线开发商开发，在售楼盘市场影响力较弱。2007年渝中名郡、嘉华鑫城、旭庆江湾国际花都、兰波红城丽景、康德糖果盒、星月湾等在建项目持续销售，市场供应量超过110万平方米。该板块连接渝中、九龙坡及江北，未来交通便捷、出行便利，是理
5、想的人居之地。,17,2.3 典型楼盘分析旭庆江湾国际花都,江湾国际花都项目渝中区大坪上肖家湾，项目东邻复旦中学，南接菜袁公路，北接长江一路、东面紧靠红楼宾馆，西侧与大黄路相连。周边交通便利，市政和生活设施配套齐全。,18,旭庆江湾国际花都经济技术指标一览表,19,2.3典型楼盘分析旭庆江湾国际花都,销售情况该项目2007年4月14日开盘，推出C1、C2、C3栋高层的部分单元共约400套房源，其中以一、二房销售速度最快，销售率超过70%；三房销售率约50%；四房销售最慢，约30%。,20,2.4 典型楼盘分析星月湾,星月湾位于渝中区大坪板块大黄路与交通街交叉处，紧邻长江，造就最佳看江风光，成为
6、了大坪地区的首席江景社区，整体观江达70%。,21,2.5 区域典型项目分析小结,项目的户型以紧凑、舒适的二房、三房为主，4房销售滞销客户群体以城市新贵和都市中间阶层人群为主楼盘溢价关键点：交通便捷、大坪商区、江景资源,22,三、市场定位,23,3.1 项目总体定位,主城滨江景观高层 这里地势较高、江面宽达1公里，有“一湾观三桥三岛”的独特景观，且毗邻大坪中央商务区，拥有绝佳的商业、商务配套及便捷的交通，是渝中区和九龙坡区未来的城市生活居住中心。,24,客户敏感点,25,3.2 客户定位,肖像描述:处于社会中间阶层,个人收入在5000元左右、重视交通、具有渝中情结和滨江情结。客群年龄：2555
7、岁。工作区域：全市范围，居住以大坪及周边区域为主客群构成：教育工作者、医务工作者、公务人员及中低层管理者客群消费场所：以本地消费和杨家坪消费为主，百盛、新世纪、国美、重百等中档消费场所,26,3.3 产品定位,滨江小高层、高层公寓,27,3.4 价格定位,28,四、项目规划预案,29,4.1 项目用地分析,地形北低南高，西高东低相对高差约18米。地块呈不规则的条状，用地总长约480米，最宽处100米，最窄处30米。,30,4.1 项目用地景观面分析,项目的高层可观江景。板式小高层透过前面楼宇的空隙观江景。,31,设计理念1、滨江景观高层2、滨江景观板式小高层,4.2 开发预案,32,4.3 产品组合,33,五、投资参数说明,34,销售计划,35,5.1 投资参数说明（建安成本）,36,5.4投资参数说明计划情况,37,六、投资风险评价,38,6.1 项目SWOT分析及WT应对措施,39,6.2 项目运作流程,以龙湖和佳宇公司成立新项目公司的模式运作（龙湖占股70%，佳宇占股30%）,40,七、投资建议,41,谢谢！,
