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1、资产评估学总复习,一、题型名词解释选择题判断题简答题计算题二、考试形式闭卷、笔试,主要内容,1、资产评估的基本概念：资产评估与市场经济，资产评估的特点、目的、主体与客体，资产评估的工作原 2、资产评估的基本原理：资产价值形成理论、类型，资产评估标准，资产评估的假设,3、资产评估的基本方法：成本法，收益法，市场比较法，资产评估方法的选择 4、机器设备评估5、房地产评估 6、流动资产评估,7、无形资产评估 8、长期投资及其他资产评估 9、企业价值与商誉评估10、资产评估报告的基本内容及应用11、资产评估的操作程序12、资产评估的会计处理,计算模拟题,一、名词解释（每题2分，共12分）1、内在价值
2、2、公开市场假设 3、更新重置成本 4、超额运营成本 5、最佳效用原则 6、市盈率乘数法,二、单项选择题（每题1分，共10分）1、资产评估的主体是指（）。A被评估资产占有人 B被评估资产C资产评估委托人 D从事资产评估的机构和人员,2、资产评估的（），是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。A公正性 B市场性C咨询性 D专业性,3、资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系（）。A前者必须高于后者 B前者必须低于后者C前者必须等于后者 D前者可以高于、低于或者等于后者,4、以下原则中不属于资产评估的工作原则的是（）。A贡献原则 B科学性原则C专
3、业性原则 D客观性原则,5、已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估资产年产量为3000件，则其重置成本为（）。A3万元 B4万元C3至4万元 D无法确定,6、某待估设备重置成本为27万元，经查阅，已使用4年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用5年，那么它的实体性贬值额为（）。A10万元 B12万元 C15万元 D18万元,7、由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值成为（）。A功能性贬值 B实体性贬值C经济性贬值 D无形损耗贬值,8、某评估机构于2000年
4、1月对某设备进行评估，该设备为1990年1月购建，帐面原值为100万元。已知1990年1月定基物价指数为120%，1995年定基物价指数为140%，评估基准日定基物价指数为160%，该设备综合成新率为60%，则该设备的评估值最接近于（）。A96万元 B68.57万元C80万元 D161.28万元,9、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。A1000元/平方米 B1500元/平方米C2100元/平方米 D2800元/平方米,10、某项在用低值易耗品，原价750元，预计使用一年，现已使用9个月，该
5、低值易耗品全新状态的现行市价为1200元，由此确定在用低值易耗品评估值为（）。A300元 B900元C750元 D1200元,三、多项选择题（每题1分，共10分）1、资产评估中确认资产的标准有（）。A现实性 B有效性 C稀缺性 D合法性 E市场性,2、资产评估的现实性表现在（）。A资产评估是在当前条件下进行的B资产评估以现实存在的资产作为估价的依据C资产评估强调客观存在D资产评估以现实状况为基础反映未来E资产评估是客观的,3、以下资产中属于可确指资产的有（）。A机器设备 B专利 C商标 D专有技术 E商誉,4、市场比较法中交易情况的调整是指（）。A由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格所
6、需进行的调整B因融资条件差异所需进行的调整C因投资环境差异所需进行的调整D因销售情况不同所需进行的调整E因交易时间差异所需进行的调整,5、应用市场法必须具备的前提条件是（）。A需要有一个充分活跃的资产市场B必须具有与被评估资产相同或相类似的全新资产价格C可搜集到参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数D被评估资产未来收益能以货币衡量E被估资产所面临的风险也能够衡量,6、机器设备贬值的因素比较复杂，但一般应包括（）。A实体性贬值 B功能性贬值 C经济性贬值 D货币性贬值 E技术性贬值,7、设备的功能性贬值通常要表现为（）。A超额重置成本 B超额投资成本 C超额运营成本D超额更新成本 E超额复
7、原成本,8、影响房地产价格的一般因素包括（）。A社会因素 B经济因素 C政策因素 D区域因素 E个别因素,9、流动资产评估的程序包括（）。A确定评估对象和评估范围B对有实物形态的流动资产进行清查核实、质量检测和技术鉴定C对企业的债权情况进行分析D选择合理的评估方法E评定估算，确定评估结论,10、无形资产的功能特性，包括（）。A附着性 B累积性 C替代性 D虚拟性 E公益性,四、判断题（每题1分，共5分）1、资产评估结论是专家的专业判断和专家意见，因此具有强制执行的效力，资产评估结论应该直接等于资产交易的价格。（）2、综合成新率反映评估对象现行价值与其全新状态重置成本的比率。（）,3、机器设备的
8、经济性贬值是因外部因素变化引起的设备价值贬值，具体可表现为两种情况：设备利用率下降和收益减少。（）4、企业价值评估是以企业的“超额获利能力”为前提的。（）5、资产评估报告可作为法庭裁决时确认财产价格的证明材料。（）,五、简答题（每题5分，共15分）1、简述如何评估应收账款的价值。2、简述资产评估方法的选择主要应考虑哪些因素。3、简述资产评估报告的作用。,六、应用题（共48分）1、某型号压力机购置于1990年12月，账面原值为40万元，其中，压力机的购买价为35万元。基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。评估基准日为2000年12月20日。经过调查得知，该类压力机的定基价格指数1990年和2
9、000年分别为130、150，基础安装费10年间上涨了100，评估基准日的运杂费为1.1万元。该压力机前5年的利用率为120，后5年的利用率为95，预计尚可以使用3年。与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元人。所得税税率为33。折现率为12。要求：,(1)计算该设备的重置成本。(2)计算该设备的实体性贬值额。(3)计算该设备的功能性贬值额。(4)计算该设备的评估价值。（12分）,2、预计某房地产未来3年的年净收益将保持在20万元的水平，第3年末计划将该房地产出售，出售价格预计比现在增值10。出售时需要对增值部分缴纳30的税费
10、。折现率为10。试估算该房地产当前的价值。（8分）,3、被评估企业拥有红星机械厂发行的4年期一次性还本付息债券10 000元，年利率18，不计复利，评估时债券的购入时间已满3年，当时的国库券利率为10。评估人员通过对红星机械厂的了解，认为该债券风险不大，按2的风险报酬率，以国库券利率为无风险报酬率。试评估该债券的评估值。（8分）,4、待估企业预计未来5年的预期收益额分别为10万元，11万元，15万元，12万元和12万元，假定折现率为10和资本化率均为12，该企业各单项资产评估后的价值之和为120万元。要求：(1)采用年金资本化法确定该企业整体资产评估价值。(2)该企业是否有商誉?为什么?（12
11、分）,5、某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币，该区域的商品房价格每平方米1万元人民币，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值大约是多少?并说明评估时的依据和理由。（8分）,注：（P/F，10%，1）0.9091；（P/F，10%，2）0.8624；（P/F，10%，3）0.7513；（P/F，10%，4）0.6830；（P/F，10%，5）0.6209；（P/A，10%，5）3.7908,参考答案,一、名词解释（每题2分，共12分）
12、1、内在价值是指资产预期创造的未来现金流的现值。2、公开市场假设是指被评估资产可以在完全竞争的市场上，按市场原则进行交易，其价格的高低取决于该资产在市场上的行情。3、更新重置成本是指采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。,4、超额运营成本是指由于技术进步出现了新的性能更优的设备，致使原有设备的功能相对于新设备已经落后，从而导致价值贬值。具体表现为：完成相同任务，原有设备的消耗相对增加，形成超额运营成本。5、最佳效用原则是指当一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估时，应按照其最佳用途来评估资产价
13、值。6、市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估值的方法。,二、单项选择题（每题1分，共10分）15：D、A、D、A、A610：B、C、C、B、A,三、多项选择题（每题1分，共10分）1、ABCD 2、BCD 3、ABCD 4、ABD5、AC 6、ABC 7、BC 8、ABC9、ABCDE 10、ABCE,四、判断题（每题1分，共5分）1、错 2、对 3、对 4、错 5、对,五、简答题（每题5分，共15分）1、简述如何评估应收账款的价值。答：应收账款评估值（应收账款帐面值已确定的怀账损失预计的怀账损失）折现系数根据以上的计算公式，应收账款评估的基本
14、程序是：（1）确定应收账款的帐面值；（2）确认已发生的怀账损失；（3）预计怀账损失的估算，有分类判断法、账龄分析法、怀账比例法；（4）折现系数的确定。,2、简述资产评估方法的选择主要应考虑哪些因素。答：资产评估方法的选择主要应考虑以下因素：（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应；（2）资产评估方法的选择必须与评估对像相适应；（3）资产评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约；（4）选择评估方法还要考虑不同的评估途径，在选择方法时，一是考虑评估工作效率，二是考虑评估人员的特长。,3、简述资产评估报告的作用。答：资产评估报告的作用有：（1）资产评估报告为被委托评估的资产提供作价
15、参考；（2）资产评估报告是考核资产评估工作质量的依据，是评估人员工作质量和素质的反映；（3）资产评估报告是管理部门完善资产评估管理的重要依据；（4）资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。,六、应用题（共48分）1、解：(1)该设备的重置成本为：35150130+4.5(1+100)+1.150.48(万元)(2)计算该设备的实体性贬值额：该设备的实际已使用年限为：5120+59510.75(年)该设备的实体性损耗率为：,10.75(10.75+3)782实体性贬值额为：50.4878.239.48(万元)(3)计算该设备的功能性贬值额：(53)2(133)（P/A,12%
16、,3）2.682.40186.44(万元)(4)计算该设备的价值：50.4839.486.444.56(万元),2、解：设该房地产的当前价值为P，依据题意则有：P20(P/A,10%,3)+（P+P10%-P10%30%）(P/F,10%,3)202.4869P(1+10%3)0.7513解上述方程得，P253.64（万元）,3、解：该债券的评估值10000（1418）/(1+12%)=4、解（1）未来五年收益现值为：10(P/F,10%,1)+11(P/F,10%,2)+15(P/F,10,3)+12(P/F,10%,4)+12(P/F,10%,5)=100.9091+110.8264150
17、.7513120.6830120.6209（万元）（2）年金为：/(P/A,10%,5)=404.13/3.7908=（万元）(3)评估值/10%（万元）（4）因为该企业整体评估价值等于 万元小于各单项资产评估价值之和 万元，所以该企业 无商誉。,5、解：（1）该房地产的现时价值约为3600万元人民币。9004=3600(万元)（2）依据和理由：上述评估结果是依据了房地产评估中的最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产评估应该以拆除重新利用为前
18、提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切值应该是3600万元减去拆除旧建筑物费用后的价值。,5、解（1）未来五年收益现值为：10(P/F,10%,1)+11(P/F,10%,2)+15(P/F,10,3)+12(P/F,10%,4)+12(P/F,10%,5)=100.9091+110.8264150.7513120.6830120.6209（万元）（2）年金为：/(P/A,10%,5)=404.13/3.7908=（万元）(3)评估值/10%（万元）（4）因为该企业整体评估价值等于 万元小于各单项资产评估价值之和 万元，所以该企业 无商誉。,1、被评估成套设备购建于19
19、92年12月，账面价值100万元，1997年对设备进行技术改造，追加投资20万元，2002年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：(1)从1992年到1997年，每年该类设备价格上升率为10，而从1997年至2002 年设备价格维持不变；(2)该设备的月人工成本比其替代设备超支 2 000元；(3)被估设备所在企业的正常投资报酬率为10，规模经济效益指数为07，所得税税率为33；(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80。经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。要求：(1)计算被估设备的重置成本及各项损耗；(2)计算该设备的评估值
20、(以万元为单位，计算结果保留两位小数)。,2、某房地产的土地面积1 000平方米，建筑面积3 500平方米。该房地产的土地部分于1998年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1 100元，土地使用权年限为50年；建筑物于2000年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价为700元，经济使用年限为60年。现在要评估该房地产2003年12月1日的价值。经过调查，2003年12月1日与该房地产所处区域、用途相同，且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米1 200元；同类建筑的造价为每平方米750元。假定建筑物的残值为零，土地资产的折现率为8，试估算该房地产在2003年12月1日的价值。(以万
21、元为单位，小数点后保留两位),3、某饮料生产企业拟购买某食品研究所的一项最新饮料添加剂专利技术，该专利的经济寿命为5年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该饮料生产企业的产品年销售量将提高10，产品的销售价格将提高5，生产及销售成本节约2。该企业目前的产品年销售量为100万吨，每吨的销售价格为2 300元，每吨的生产及销售成本为2 000元。所得税税率为33，折现率为10。试估算该专利技术的价值。(以万元为单位，小数点后保留两位数),4、待估企业预计未来5年的预期收益额分别为100万元，11O万元，105万元，110万元和110万元，假定折现率和资本化率均为10，该企业各单项资产评估后
22、的价值之和为1 100万元。要求：(1)采用年金资本化法确定该企业整体资产评估价值。(计算结果保留小数点后两位)(2)该企业是否有商誉?为什么?,1、评估某企业一套自制非标设备。该设备购建于1990年12月，评估基准日为2000年12月30日。根据设计图纸，该设备的主材为钢材，耗量为15吨，评估基准日钢材的不含税市价为3 850元吨，主要外购件不含税费用为55 000元，成本主材费率为55，成本利润率为15，设计费率为14%，产量1台，销售税金率为187。另外，经工程技术人员现场鉴定，该设备还可使用10年。与该企业最近生产的同类设备相比，被评估设备每个月多耗电500度，每度电05元，该企业所得
23、税率为33，该企业所在行业平均投资收益率为10。要求：(1)计算该设备的重置成本；(2)计算该设备的成新率和功能性贬值额；(3)计算该设备的评估值。,2、预计某房地产未来5年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年末计划将该房地产出售，出售价格预计比现在增值5。出售时需要对增值部分缴纳30的税费。折现率为10。试估算该房地产当前的价值。(以万元为单位，小数点后保留两位),3、某企业转让浮法玻璃生产技术，经搜集和初步测算已知如下资料：该企业与技术购买方共同使用该生产技术，双方的设计生产能力分别为700和300万标箱；该技术的开发研制成本为200万元，已经使用两年，尚可以使用6年，两年的通货膨胀
24、率累计为6；该技术使用权转让后，由于失去了现有及潜在的全部或部分产品销售市场即盈利机会，而可能造成的年经济损失现值为60万元。该技术转让时先收取最低收费额，以后再每年从买方的销售收入中分成2，直到该技术的经济寿命到期。预计每标箱的价格为200元。折现率为10，所得税税率为33。试评估该技术的价值。(以万元为单位，小数点后保留两位数),4、某企业的有关资料如下：(1)根据该企业以前5年的经营情况，预计其未来5年的收益额分别为30万元、28万元、30万元、32万元和32万元，假定从第6年起，每年收益额保持在32万元水平。(2)根据资料确定无风险报酬率为3，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率
25、为12，社会平均收益率为8，资本化率为8。要求：运用分段法计算该企业整体评估价值(计算结果保留小数点后两位）,1、某型号压力机购置于1990年12月，账面原值为40万元，其中，压力机的购买价为35万元，基础及安装费45万元，运杂费05万元。评估基准日为2000年12月20日。经过调查得知，该类压力机的定基价格指数1990年和2000年分别为130、150，基础安装费10年间上涨了100，评估基准日的运杂费为11万元。该压力机前5年的利用率为120，后5年的利用率为95，预计尚可以使用3年。与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万
26、元人。所得税税率为33，折现率为12。要求：(1)计算该设备的重置成本。(2)计算该设备的实体性贬值额。(3)计算该设备的功能性贬值额。(4)计算该设备的评估价值。,2、某房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5，房产税为年预期租金总收入的12，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6，房屋财产保险费为03万元年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12。要求：(1)求该房地产的年租金总收入。(2)求该房地产的年出租费用。(3)求该房地产的年纯收益。(4)计算该房地产的评估值。,3、某企业为了整体资产转让，需进行评估。现收集的有关资料如下：(1)
27、该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势。(2)经预测被评估企业未来5年预期净利润分别为100万元、110万元、120万元、140万元、150万元，从第6年起，每年收益处于稳定状态，保持在150万元的水平上。(3)该企业一直没有负债，用加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元。(4)经调查，在评估基准日时，社会的平均收益率为9，无风险报酬率为4，被评估企业所在行业的贝塔系数为2，资本化率为12。要求：(1)说明评估该企业商誉的主要思路和方法。(2)评估该企业的商誉价值。,4、某评估事务所对A公司准备投入中外合资企业的一项非专利技术进行评估。评估人员经调查了解到，该项技
28、术已使用3年，产品比同类产品性能优越，每件产品可带来新增利润10元，目前该产品年实际销量为2万件。评估人员预测，该技术产品的这种市场优势尚可保持5年，且每年的销量会以10的速度递增。国库券利率为4，风险报酬率为8。该企业所得税率为33。根据上述资利。确定该非专利技术的评估值。,1、某企业要进行改组，根据过去的经营情况和市场形势。预测其未来5年的收益额分别为100万元、150万元、135万元、120万元和115万元，根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为9和10。试采用年金资本化法确定该企业的重估价值。,2、某进口设备，账面原价1 500万元人民币，进口时的外汇汇率为1美元=8元
29、人民币，评估基准日的外汇汇率为1美元=83元人民币，进口设备生产国同类资产价格变动指数为120，国内同类资产价格变动指数为140，现行关税税率为20，其他税率为10，国外运杂费10万美元，境外途中保险费为设备价款的05，根据上述资料计算进口设备的重置成本。,3、某企业转让生产技术，该企业与购买企业共同使用这项技术，双方的生产能力分别为600万件和400万件，该项技术从国外引进时，账面价格为500万元，已使用4年，尚可使用8年，4年来的物价指数上升了20，由于该技术的转让使市场价格下降，使企业在以后8年中减少的销售收入折现为80万元，增加开支以保住现有市场的成本按现值为20万元。试评估该无形资产
30、转让的最低价值。,4、某企业转让制药生产全套技术，经搜集和初步测算已知下列资料：一是该企业与购买企业共享该制药生产技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱；二是该制药生产技术系国外引进，账面价格400万元，已使用3年，尚可使用9年，2年通货膨胀率累计为10；三是该项技术转让对该企业生产经营有较大的影响。由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年中减少的销售收入按折现值计算为80万元，增加开发以保住市场的追加成本按现值计算为20万元。试评估该项目转让的最低收费额。,1、对某项资产进行评估，资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定折旧年限30年，已提折旧20年，经调查分析确定，按现
31、行市场价格。构造相同功能的资产的成本支出为480万元，经查原始资料和企业记录，到评估基准日的法定利用时间为55 000小时，实际累计利用时间为50 000小时。该资产还能使用8年，又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与同类标准资产相比，每年多支出营运成本5万元(该企业适用的所得税率为33，折现率为10)。要求：根据上述资料，用成本法对该资产进行评估。,2甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25，该专利法律保护期10年，已过4年，尚可保护6年。经专业人员测定，该专利成本利润率为400，乙公司资产
32、重置成本为4 000万元，成本利润率为125，但技术人员认为该专利剩余使用寿命为5年，乙企业实际生产能力为20万台，成本费用每台约400元，未来5年间产量与成本费用变化不大，该产品由于采用了该项专利技术，性能有较大幅度的提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，第三、四年每台售价450元，第五年每台430元，折现率为10。要求：根据上述资料确定该专利评估值。,3、对某企业进行评估，它拥有某有限责任公司的非上市普通股股票10 000股，每股面值1元，在持有期间，预计每股收益率为：前3年10，从第4年以后为12并保持下去。试评估该企业拥有的这类股票的价值。(折现率8),4待估宗地为待开发建设的“七通一平”空地，面积2 000平方米。允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率50，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据指标如下：预计建设期为两年，第一年投入60的总建筑费，第二年投入40的总建筑费，总建筑费预计为1 000万元，专业费用为总建筑费现值的6，利息率为10，利润率为20%，售楼费用及税金为售楼价的5，假定住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3 000元平方米。折现率为10。,
