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1、第一章 总 论,第一节资产评估及其特点,一、资产评估定义 资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。,二、资产评估的种类和特点（一）资产评估的种类 1按资产评估工作的内容分为评估、评估复核和评估咨询。2按资产评估与评估准则的关系分为完全评估和限制评估。3按资产评估对象及适用原则分为单项资产评估和整体资产评估。（二）资产评估的特点 市场性、公正性、专业性、咨询性。,三、资产评估的功能（一）评价及评估功能 它是指资产评估具有评定估算资产价值的内在功效和能力。（二）管理的功能
2、它是指在以公有制为基础的社会主义市场经济初级阶段中，国家赋予资产评估的特殊功能。（三）公证的功能 它是指资产业务、评估对象和评估报告的使用者的特殊性要求资产评估发挥公证作用的职能。,第二节 价值类型和评估目的,一、资产评估的价值类型 资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。二、资产评估目的 资产评估的目的有资产评估一般目的和特定目的之分。资产评估一般目的包含着特定目的，而资产评估特定目的则是一般目的的具体化。（一）资产评估一般目的（二）资产评估的特定目的,第三节 资产评估的假设与原则,一、资产评估假设（一）交易假设 交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定
3、所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。（二）公开市场假设 公开市场假设是对资拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假说明或限定。（三）持续使用假设 持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。（四）清算假设 清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。,二、资产评估的原则（一）资产评估的工作原则真实性原则、科学性原则、公平性原则、可行性原则、简易性原则。（二）资产评估经济原则预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则。,第四节 资产评估与
4、会计和审计的关系,一、资产评估与会计和审计的联系（一）资产评估与会计的联系 二者的联系主要表现在：特定条件下资产会计计价和财务报告需要利用资产评估结论，资产评估也同样需要参考会计数据资料两个方面。（二）资产评估与审计的联系 二者的联系主要表现在：资产评估中的资产清查阶段，有相当部分工作采用了审计的方法；流动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行；在企业价值评估中，经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据。,二、资产评估与会计和审计的区别(一)资产评估与会计的区别(二)资产评估与审计的区别,第二章 资产评估的基本方法,第一节 市场法,一、市场法的基本涵义 市场法是指
5、利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。二、市场法的基本前提 通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:其一是要有一个活跃的公开市场;其二是公开市场上要有可比的资产及其活动。,三、市场法的基本程序及有关指标通过市场法进行评估大体上要经历以下程序:(一)选择参照物(二)在评估对象与参照物之间选择比较因素(三)指标对比、量化差异(四)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异(五)综合分析确定评估结果,运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有:1.资产的功能2.资产的实体特征和质量3.市场条件4.交易条件,四、市
6、场法中的具体评估方法(一)直接比较法 直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。(二)类比调整法 类比调整法是市场法中最基本的评估方法.该法并不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似,该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异,在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。,第二节 收益法,一、收益法的基本涵义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。二、收益法的基本前提 应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产的未来
7、预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;第三,被评估资产预期获利年限可以预测。,三、收益法的基本程序和基本参数 采用收益法进行评估，其基本程序如下：第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；第二，分析测算被评估对象未来预期收益；第三，确定折现率或本金化率；第四，用折现率将评估对象未来预期收益折算成现值；第五，分析确定评估结果。运用收益法进行评估涉及到许多经济参数，其中最主要的参数有三个，它们是收益额、折现率和获利期限。四、收益法中的主要技术方法,第三节 成本法,一、成本法的
8、基本涵义 成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。,二、成本法的基本前提采用成本法评估资产的前提条件是：第一，被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态；第二，应当具备可利用的历史资料；第三，形成资产价值的耗费是必须的。,三、成本法中的基本要素（一）资产的重置成本简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得的成本。（二）资产的实体性贬值资产的实体性贬值是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。（三）资
9、产的功能性能贬值资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。（四）资产的经济性贬值资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。,四、重置成本的具体评估方法（一）重置成本的估算方法1重置核算法 重置核算法是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。2价格指数法 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本调整为重置成本的一种方法。3功能价值法 功能价值法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算
10、被评估资产的重置成本。4规模经济效益指数法 资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。用被评估资产与参照物之间资产和重置成本和生产能力相比较，估算被估资产和重置成本。,（二）实体性贬值的测算方法 1观测法，也称成新率法 它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。2使用年限法 它是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率，进而估测资产的实体性贬值。,（三）资产的功能性贬值测算方法 估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工
11、耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值。（四）资产经济性贬值的估算,第四节 评估方法的选择,一、评估方法之间的关系（一）资产评估方法之间的联系（二）资产评估方法之间的区别 二、资产评估方法的选择 在评估方法的选择过程中应注意以下因素：1评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。2评估方法的选择受评估对象和类型、理化状态等因素制约。3评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济参数能否搜集的制约。,第三章 机器设备评估,第一节 概 述,一、资产评估中机器设备的定义和范围
12、 资产评估中的机器设备指所有代替人类体力劳动和辅助人类智力劳动的人造物。在企业资产评估中，通常把纳入固定资产管理范围的机器设备作为机器评估对象。,二、机器设备的分类 1按国家固定资产分类标准分类。分为通用设备、专用设备、交通运输设备、电气设备、电子及通信设备、仪器仪表、计量标准器具及工具、衡器。2按现行会计制度规定分类。对机器设备而言有生产经营用机器设备、非生产经营用机器设备、租出机器设备、未使用机器设备、不需用机器设备、融资租入机器设备。3按机器设备的组合程度分类。可分为单台设备、机组、成套设备。4按机器设备的来源分类。通常可分为自制设备和外购设备。,三、确定机器设备评估范围应注意的几个总是
13、问题（一）机器设备和土地、房屋及构筑物（二）机器设备和无形资产（三）机器设备和流动资产 四、机器设备的描述与鉴定信息 资产评估人员观察、调查和描述设备时应关注它们的用途、能力、质量、状态等，以便对其合理利用。,五、机器设备资产评估常用的价值类型 机器设备评估涉及的价值类型或是本书已经提到的基本类型，或是基本类型的衍生类型，后者如保险更新重置成本价值、贬值后保障价值、报废价值、废料价值等。,六、机器设备评估的基本程序（一）接受委托阶段（二）评估准备阶段（三）现场工作阶段（四）评定估算阶段（五）撰写评估报告阶段及评估说明，整理评估底稿（六）评估报告的审核和报出阶段,第二节 成本法在机器设备评估中的
14、应用,在机器设备评估中成本法是被普遍采用的一种方法，基本原理用公式表示为：机器设备评估值=重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 一、重置成本的估算（一）细分加和法（二）物价指数法（三）成本规模指数法,二、机器设备的贬值（一）机器设备评估中贬值的概念设备贬值额=被评估设备重置成本 被评估设备评估值（二）实体性贬值及估算实体性贬值=设备重置成本 实体性贬值率实体性贬值的估算方法：1 1、观察法2 2、比率法,（三）功能性贬值及其估算 1机器设备功能性贬值主要由于技术进步的结果导致的设备贬值。2功能性贬值的估算 3估算功能性贬值时对比参照物的选择 4功能性贬值估算中的几个问题（四）经济性贬值
15、及其估算 1因生产能力降低造成的经济性贬值的估算 2因收益减少造成的经济性贬值的估算,第三节 市场法在机器设备评估中的应用,一、运用市场法评估机器设备的基本步骤（一）根据确定的评估目的和适用的价值类型，在同一供需圈内，选择合适的交易市场；（二）明确鉴定被评估对象；（三）选择参照物（四）调整参照物价格及估算被评设备的评估值二、比较的方法（一）直接匹配方法（二）可比因素比较方法（三）成本百分率比较方法,第四节 收益法在机器设备评估中的应用,运用收益法评估资产的价值，其前提是该资产应具备独立的生产能力获利能力。就单项机器设备而言，大部分不具有独立获利能力。因此，单项设备评估通常不采用收益法评估。对于
16、自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁设备则可以采用收益法评估。,第五节 进口设备评估中的税项计免,一、了解进口设备涉税情况二、评估进口设备时有关税项计免问题的处理（一）按评估基准日时的减免政策处理（二）符合海关监管政策规定（三）考虑评估报告的不同用途（四）原不享受税收优惠方的进口设备转移所有权给享受进口税收优惠方的情况,第四章 房 地 产 评 估,第一节 房地产评估概述,一、土地与土地使用权（一）土地土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。（二）土地的特征 1土地的自然特性：位置的固定性、质量的差异性、不可再生性、效用永续性。2土地的经济特性：供给的
17、稀缺性、可垄断性、土地利用多方向性、效益级差性。（三）土地使用权 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。,二、地租与地价理论（一）地租理论 根据地租产生的原因和条件，地租可区分为级差地租和绝对地租两种基本形式。房地产评估中的地租理论基础，是马克思的地租理论。（二）地价理论 马克思指出，地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。（三）地价的特征 1地价是地租的资本化。2地价是权益价格。3土地具有增值性。4地价与用途相关。5地价具有个别性。6地价具有可比性。,三、房地产及其特征（一）位置固定性。
18、（二）供求区域性。（三）长期使用性。（四）大量投资性。（五）保值与增值性。（六）投资风险性。（七）难以变现性。（八）政策限制性。,四、房地产评估的原则（一）供需原则。（二）替代原则。（三）最有效使用原则（四）贡献原则（五）合法原则。,五、房地产评估程序（一）明确评估基本事项：明确评估目的、了解评估对象、确定评估时点、签订评估合同。（二）制定工作计划（三）实地勘察与收集资料（四）测算被估房地产价格（五）综合分析确定评估结果（六）撰写房地产评估报告,第二节 房地产价格及其影响因素,一、房地产价格的种类（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。（二）按价格形成方式可分为市场交
19、易价格和评估价格。（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。（五）其他价格类型。,二、房地产价格的影响因素（一）一般因素经济因素、社会因素、行政因素、心理因素。（二）区域因素商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境状况因素。（三）个别因素。,第三节 房地产评估的收益法,一、基本思路房地产在交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产的收益转归房地产购买者。房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给
20、房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。二、适用范围收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用。三、纯收益,三、纯收益（一）纯收益的含义纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。（二）客观总收益总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是指被估房地产在一年内所能得到的所有收益。（一）客观总费用总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。,二、房地产价格的影响因素
21、（一）一般因素经济因素、社会因素、行政因素、心理因素。（二）区域因素商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境状况因素。（三）个别因素。,四、资本化率资本化率又称还原利率，它是决定评估价格的最关键的因素。（一）资本化率的实质收益性房地产的购买实际上是一种投资行为。投资的目的是为了赚取利润。在收益性房地产交易中，投资者购买房地产支付的价格就是他的投资，房地产带来的纯收益就是利润。因此，资本化率的大小，同投资风险的大小成正相关的关系。,（二）求取资本化率的方法1纯收益与售价比率法。评估人员搜集市场上近期交易的与被房地产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各自的
22、资本化率。2安全利率加上风险调整值法。首先选择市场上无风险的资本投资的收益作为安全利率，通常银行中长期利率作为安全利率，然后根据影响被估房地产的社会经济环境，估计投资风险程度，确定一个调整值，把它与安全利率相加或在安全利率上加风险调整值。3各种投资风险、收益率排序插入法。评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资收益率的大小排队。评估人员估计被估房地产投资风险在哪个范围内，并将它插入其中，然后确定资本化率的大小。,五、计算公式（一）评估房地合在一起的房地产价格房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率房地产纯收益=房地产总收益 房地产总费用房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空
23、房损失费,二）单独评估土地的价格1由土地收益评估土地价格。土地价格=土地纯收益/土地资本化率土地纯收益=土地总收益 土地总费用土地总费用=管理费+维修费+税金2由房地产收益评估土地价格（1）土地价格=房地产价格 建筑物现值（2）土地价格=（房地产纯收益 建筑物纯收益）/土地资本化率,三）单独评估建筑物的价格1建筑物价格=房地产价格 土地价格2建筑物价格=（房地产纯收益 土地纯收益）/建筑物资本化率六、应用举例,第四节 房地产评估的市场法,一、基本思路市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典评估方法。市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，
24、将被估房地产与类似房地产的近期效果价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。,二、适用范围市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用，因此在房地产市场比较发达的情况下，市场法得到广泛应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。,三、计算公式市场法的基本计算公式是：被估房地产价格=可比交易实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数,四、操用步骤（一）交易资料收集运用市场法评估房地产价格，必须有充裕的交易资料，这是市场法运用的基础和前提条件。（二）
25、可比交易实例确定在进行一宗房地产价格评估时，需要针对被估房地产的特点，从平时搜集的众多房地产交易实例中选择符合一定条件的交易实例作为供比较参照的交易实例。（三）因素修正因素修正包括：交易情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正等。五、应用举例,第五节 房评估的成本法,一、基本思路成本法是依据开发或建造被估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对象价格的方法。二、适用范围成本法与其他估价方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行曲估价的情况。,三、土地评
26、估的成本法操作步骤（一）计算土地取得费用土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。（二）计算土地开发费用一般来说，土地开发费用涉及到基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。,（三）计算投资利息投资利息就是资金的时间价值。（四）计算投资利润投资的目的是为了获取相应的利润，用为投资伯回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。（五）土地增值收益确定土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。四、新建房地产评估的成本法操作步骤新建房地产项目，如果估价基准日为房地产开发建成日，无需考虑折旧，则可直接接用开发成本计算。开发成本为房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征
27、用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和管理费用等。,五、旧建筑物评估的成本法操作步骤运用成本法评估旧建筑物的现时价格时，由于建筑物是在过去某时点建造的，所以，不能采用建筑物原来的建造成本，而应以估价时点的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的折旧。六、应用举例,第六节 房地产评估的剩余法,一、基本思路剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。二、适用范围待开发土地的估价、将生地开发成熟的土地估价、待拆迁改造的再开发地产的估价。三、计算公式购置土地的价格=A-（B+C+D+E）A
28、开发完成后的房地产价值B整个开发项目的开发成本C投资利息D开发商合理利润E正常税费,四、操作步骤根据剩余法估价的基本思路，剩余法估价的程序为：调查房地产基本情况，确定被房地产的最佳开发利润方式，预测房地产开发完成后的收益，测算开发总投资，确定开发利润，估算被估房地产价格。五、应用举例,第七节 基准地价修正系数法,一、基准地价的含义基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。二、基准地价测算的基本思路基准地价测算主要采用如下方法：依据土地使用权出让、转让、出租、房屋出租、买卖、以地换房、征地拆迁、联营入股竺资料，分别采用多种方法试
29、算样点地价，对样点地价经过年期、容积率、交易情况、土地条件等修正，得到标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地求取基准地价。,三、基准地价的特点与作用（一）基准地价的特点1基准地价是区域性价格；2基准地价是土地使用权价格；3因为基准地价是区域性价格，因而必定是平均价格；4基准地价一般都要覆盖整套城市建成区；5基准地价是单位土地面积的地价；6基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。,（二）基准地价的作用1具有政府公告作用；2宏观调控地价水平的依据；3是国家征收城镇土地税收的依据；4是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；5是进一步评估宗地地价的基础；6引导土地资源在行业部门间的合理配置。
30、,四、基准地价修正系数的基本思路基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格 的方法。五、基准地价修正系数法的适用范围（一）适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价；（二）可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价格评估；（三）该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而是作为一种辅助方法。,六、基准地价修正系数法估价的程序（一）收集、整理土地定级估价成果资料；（二）确定修正系数表；（三）调查宗地地价影响因
31、素的指标指标条件；（四）制定被估宗地因素 修正系数；（五）确定被估宗地使用年限修正系数；（一）确定期日修正系数；（二）确定容积率修正系数；（三）评估宗地地价,第八节 路 线 价 法,一、路线价估价法的含义和理论依据（一）路线价估价法的含义路线价估价法是根据土地价值高低随距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。（二）路线价估价法的理论依据路线价法实质上也是市场法的一种，路线价是标准宗地的单位地价，可看作比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是替代原理。,二、路线
32、价估价法的计算公式宗地总价=路线价 深度百分率 临街宽度三、路线价估价法的适用范围路线价法适宜于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。四、路线价估价法的程序路线价估价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分，标准深度的确定，路线 价的评估，深度百分率表和其他修正率表的制作，土地宗地价格的计算。,五、深度百分率表在影响地价的因素当中，深度对地价影响较大。地块愈接近道路，利用价值愈高。六、几个路线价法则介绍（一）四三二一法则（二）苏慕斯法则（三）霍夫曼法则（四）哈柏法则七、路线价法的应用举例,第九节 在 建 工 程 评 估,一
33、 一、在建工程的含义与特点在建工程指在评估时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建设项目，以及为建设项目备用的材料、设备等资产。二、特点主要体现在：在建工程情况复杂、在建工程之间可比性较差、在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度、建设工期长短差别较大、在建工程的价格受后续工程的影响。二、在建工程评估的资料收集与分析（一）收集与被估在建工程有关的政府批准文件和工程其他详细资料。（二）评估人员到工程现场查勘工程进度和工程形象进度，明确工程竣工、达到交付使用的日期以及评估基准日工程形象进度是否与总工程进度计划相符。（一）（三）了解开发商有关情况，检查工程质量。,（一）收集有关法
34、定参数。三、在建工程评估的主要方法（一）形象进度法形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价格的方法。（二）成本法成本法评估在建工程是按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价格的方法。,（三）假设开发法假设开发法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工和预期开发完成后的价值，扣除后续的正常的开发费用、销售费用、销售税金及利润，以确定被估在建工程价格的一种评估方法。四、在建工和评估方法的选择根据在建工和的上述特点，在建工程评估
35、一般根据工和形象进度，选择适用的方法进行评估。,第五章 资 源 资 产 评 估,教学目的与要求通过本章的学习，使学生了解森林资源资产、探矿权、采矿权的评估，熟悉自然资源的概念和分类，熟悉矿产资源资产价格的影响因素及其评估概念，掌握资源资产的特性和评估特点。考核要点自然资源的概念和分类；资源资产的特性和评估特点；森林资源资产评估；矿产资源资产评估。考核形式及分值辩析题与计算题 1-3分教学内容,第一节 资 源 性 资 产 概 述,一自然资源及其分类自然资源是指自然界中人类可以直接获得的用于生产和生活的物质要素。未被发现或发现了但不知其用途的物质不是资源，因而也没有价值。对自然资源可以进行多种分类
36、。（一）根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源。（二）按照资源的性质及自然资源与人类的比济关系，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等。,二、资源性资产的特性（一）自然属性（二）经济属性（三）法律属性三、资源性资产评估及其特点资源性资产评估是对资源性资产价值的估算。资源性资产评估具有以下特点：（一）资源性资价格是自然资源的使用权价格；（二）资源性资产价格一般受资源的区位影响较大；（三）资源性资产评估遵循自然资源形成和变化的客观规律。,第四节森 林 资 源 资 产 评 估,一、森林资源资产概述森林资源是一种可以再生的自然资源，包括森林、林木、林地以
37、及依托森林、林木、林地生存的野生动物、植物和微生物。（一）林木资产林木资产是指林地内所有的林木。（二）林地资产林地资产是森林生长的承载体，林地资产是指依法律确认的用于林业用地中具有货币表现属性的资产。（三）森林景观资产森林景观资产，包括风景林、部分名胜古迹和纪念林等。,二、森林资源资产价格的主要构成要素（一）营林生产成本营林生产成本是确定森林价格的基础。营林生产成本应以能够提供商品材的劣等宜林地的营林生产成本作为依据。（二）资金的时间价值由于培育森林资源的长期性，森林资源的生产周期长，从栽植到采伐往往需要几年、十几年、甚至几十年的时间。在营林生产过程中，需不断投入资金，森林资源资产价格的评估应
38、充分考虑资金时间价值对林木价值的影响，充分考虑资金占用的利息。（三）利润森林资源资产的价格中应当包括营林利润。,（四）税金森林资源资经营过程中应缴纳的各种税费。（五）林木生产中的损失 在漫长的森林培育过程中，森林可能会遭受各种各样的自然灾害，由此带来一定的经济损失。（六）地租森林资源资产的价格中还应包括绝对地租和级差地租。（七）地区差价和树种差价林木是在一定的自然地理条件下形成的其成本与价格，既受自然条件的制约，又受林木自身生态特性的影响，导致了林木的地区差价和树种差价。,三、森林资源资产评估资料收集与资产核查（一）森林资源资评估资料收集（二）森林资源资产核查森林资源资产的实物量是价值量评估的
39、基础，评估机构在森林资源资价值量评定估算前，应由林定专业技术人员对被评估的森林资源资产进行实地核查。四、森林资源资产评估主要方法（一）市场法该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，评估林木资产价值的方法。（二）剩余法剩余法是用被评估林木采伐后所得的木材市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本及合理利润后，其剩余部分加林木资源的再生价值作为林木资产评估价值。,三）收益法收益法是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的主法。（四）成本法该种方法是按现时工价及生产水平，重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分所需要的成本费用，
40、作为被评估林木资产评估价值的方法。五、森林资源资评估方法的适用范围市场法从理论上讲适合种有交易的森林资源资产的评估，采用该方法时，至少应选取三个以上参照物进行测算。但有些情况下，如防护林的评估，市场法就并一适用。剩余法特别适合于成熟龄林木资产评估。收益法适合于有经常性收益的林木资产，如经济林资、竹林资产、实验林资产、母树林资产等。幼龄林常用成本法评估。,第三节矿 产 资 源 资 产 评 估,一、矿产资源资产评估概述我国的矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权，矿产资源物质实体及其所有权属于国家所有。二、影响矿产资源资产价值的因素影响矿产资源资价值的因素主要包括：矿产资源本身的
41、稀缺程度和可替代程度、矿产品的供求状况、矿床自然丰度和地理位置、科技进步、资本化率和社会平均利润率等。三、矿产资源资产主要评估方法（一）贴现现金流量法根据矿山企业现有的或设计的矿山设备、生产条件和方案等，预测矿山企业在预测收益期内各年开发利用矿产资源所取得的预期收益额，扣除生产经营成本和税费等后折算成现值，即为采矿权的价值。,（二）可比销售法可比销售法是利用已知休矿权转让中的市场价，经过差异因素调整，来估算待估的采矿权价格的方法。（三）约当投资贴现现金流量法约当投资贴现现金流量法评估探矿权价值，是通过对新探矿权人未来开采投入的全部资产的未来预期收益现值进行估算，按原探矿权和新探矿权人投资的比例
42、对预期收益现值进行分割后，以原探矿权人分割所得的预期收益现值来确定探矿权的评估价值。（四）重置成材本法是在现行技术条件下，采用新的价格费用标准，获得的与被评估的探矿权具有相同勘探效果的探矿权重置价值，扣除技术性贬值来评估探矿权净值的方法。,五）地勘加和法地勘加和法利用地勘投入的重置成本加上以地勘投入所分配的超额利润来确定探矿权价值，是重置成本法和贴现现金流量法相结合的一种评估方法。（六）地质要素评序法地质要素评序法是以基础购置成本为基数，通过对地勘成果综合评价，将定性的地质要素转化为定量的价值调整系数，对基础购置成本进行调整来确定探矿权价值的方法。（七）联合风险勘查协议法联合风险勘查协议法是根
43、据该勘查区已经签订的联合风险经营协议的条款，或类似的勘查区所签订的协议条款，按照合作公司所承诺的勘查投资及其所获得的相应的股权，评估探矿权价值的方法。,（八）粗估法粗估法是在低勘查精度阶段采用的一种近似方法,第一节 无形资产评估概述,第六章 无形资产评估,一、无形资及其分类（一）无形资产的定义 无形资产是批特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。（二）无形资产的功能特性附着性、共益性、积累性、替代性。（三）无形资产的分类1按企业取得无形资产的方式，可分为企业自创的无形资产和外购的无形资产。2按有无专门法律保护分类，可分为有专门法律保护的无形资产和无专门法
44、律保护的无形资产。3按能否独存在，可分为可确指无形资产和不可确指无形资产。,二、影响无形资产评估价值的因素（一）无形资产的取得成本。无形资产与有形资产一样，其取得也有成本。只是相对有形资产而言，其成本确定不是十分明晰和易于计量。（二）机会成本。机会成本是指该项无形资产转让、投资、出售后失去市场而损失收益的大小。（三）效益因素。成本是从对无形资产补偿角度考虑的，但无形资产更重要的特征是能创造效益。一项无形资产在环境、制度允许的条件下，获利能力越强，其评估价值越高；获利能力越弱，评估价值越低。（四）使用期限。每一项无形资产，一般都有一定的使用期限。无形资产的使用期限，除了应考虑法律保护期限外，更主
45、要的是考虑其具有实际超额收益的期限。（五）技术成熟程度。一般科技成果都有一价目发展成熟衰退的过程，这是竞争规律作用的结果。科技成果的成熟程度如何，直接影响到评估价值的高低（六）转让内容因素。从转让内容看，无形资产转让分为完全产权转让和部分产权转让。在转让过程中有关条款的规定会直接影响其评估价值。（七）国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代性况和速度。无形资产的更新换代越快，无形损耗越大，其评估价值越低。（八）市场供需状况。市场供需状况一般反映在两个方面：一是无形资产的市场需求情况；二是无形资产的适用程度。（九）行业同类无形资产的价格水平。无形资产评估价值的高低，还取决于无形资产交易、转让的价款
46、支付方式、各种支付方式的提成基数、提成比例等，在评估无形资产时，应综合考虑。,三、无形资产评估的程序（一）明确评估目的（二）鉴定无形资产（三）搜集相关资料（四）确定评估方法（五）整理并撰写报告，做出评估结论四、无形资产评估的前提及对象（一）无形资产评估一般应以产权变动为前提当出现无形资产转让和投资、企业整体或部分资产收购处置及类似经济活动时，注册资产评估人员可以接受委托，执行无形资产评估业务。（二）无形资产评估是对其获利能力的评估无形资产的价值从本质上来说，是能为特定持有主体带来经济利益，也即无形资产的获利能。无形资产只有能给购买者带来新地增收益，才能根据带来的新增收益确定其价值。,第二节 无
47、形资产评估的收益法一、无形资产评估中收益法的应形式 根据无形资产转让计价方式不同，收益法在应用上可以表示为两种方式。二、最低收费额的确定（一）重置成本净值购买方使用无形资产，就应由购买方补偿成本费用。当购买方与转让方共同使用该项无形资产时，则由双方按运用规模、受益范围等分摊。（二）机会成本由于无形资产的转让可能会导致停业而使由该项无形资产支撑的营长收益减少，也可能会因为自己制造了竞争对手而减少利润或是增加开发支出。这些构成无形资产转让的机会成本，应由无形资产购买方来补偿。三、收益法应用中各项技术经济指标的确定（一）无形资产收益额的确定无形资产收益额是由无形资产带来的超额收益。（二）无形资产评估
48、中折现率的确定折现率的内涵是指与投资于该无形资产相适应的投资报酬率。（三）无形资产收益期限的确定无形资产收益期限是指无形资产发挥作用并具有超额获利能力的时间。,第三节 无形资产评估的成本法一、无形资产成本特性（一）不完整性。与购创无形资产相对应的各项费用是否计入无形资产成本，是以费用支出资本化为条件的。（二）弱对应性。知识资产的创建经历了基础研究、应用研究和工艺生产开发等漫长过程，成果的出现带有较大的随机性和偶然性，其价值并不与其开发费用和时间产生某种既定的关系。（三）虚拟性。既然无形资产的成本具有不完整性、弱对应性的特点，因而无形资产的成本往往是相对的。特别是一些无形资产的内涵已经远远超出了
49、它的外在形式的涵义。二、无形资产评估中成本法的应用（一）自创无形资产重置成本的估算。自创无形资产的成本是由创制该资产所消耗的物化劳动和活劳动费用构成的。（二）外购无形资产重置成本的估算。外购无形资产一般有购置费用的原始记录，也可能有可以参照的现行交易价格，评估相对比较容易。外购无形资产的重置成本包括购买价和购置费用两部分。（三）无形资产成新率的估算。通常，无形资产成新率的确定可以采用专家鉴定法和剩余经济寿命预测法进行。,第四节 无形资产评估的市场法使用市场法评估无形资产，评估人员应注意以下事项：一、具有合理比较基础的类似的无形资产即作为参照物的无形资产与被评估无形资产至少要满足形式相似、功能相
50、似、载体相似及交易条件相似的要求。二、搜集类似的无形资产交易的市场信息应尽量搜集致使交易达成的市场信息，即要涉及供求关系、产业政策、市场结构、企业行为和市场绩效的内容。三、作为市场法应用基础的价格信息应满足相关、合理、可靠和有效的要求。四、参照物与被评估无形资产会因时间、空间和条件的变化而产生差异，评估人员应对此作出言之有理、持之有据的调整。,第五节 专利权和非专利技术评估一、专利权的特点及其目的（一）专利权的特点。独占性、地域性、时间性、可转让性。（二）专利权的评估目的。专利权评估依专利权发生的经济行为，即特定目的确定其评估的价值类型和方法。不同情形下的专利权以及转让形式不同，确定的评估方法
