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1、1.3竞争市场分析1.3.1 区域住宅市场主要竞争楼盘基本信息分析其主要竞争对象的基本信息汇总表：项目名称项目类型所属区域销售情况开盘时间均价阮/ma）总建筑面积（万m2）绿化率/容积率公交路线物业管理费阮/平方米世纪嘉苑小高层住宅高新区现售2010.12395022.88051.1%/3.155、81.2棒山湖领域电梯高层高新区现售2011.8380025.41340%/3.045、30、181.2梓湖观邸电梯高层高新区现售2010.638002.67246%/3.168、11路1.5碧桂园洋房别S11.,J新区现售2009.1064001100亩38.22%/0.628、23、301.8/
2、0.5/1.24.2竞争楼盘分析4.2.1、楼盘一世纪嘉苑世纪嘉苑项目基本信息：位置益阳大道与龙州路交汇处东南角开辟商湖南旭升房地产开辟有限公司建造承包商北京城建总建造面积20.88万行总户数/二期总房源1300多户/216户项目形态一期主体已完工，二期4、6栋预售、5.、2栋在做地下工程开盘时间一期2022年6月28日，二期2022年12月12日价格起价3500元/行开盘均价3950元/行容积率/绿化率3.15/51.1%车位数732个面积区间32-135m2周边配套奥林匹克公园、高尔夫球场、朝阳国际实验学校、华天大酒店、罗马假日酒店、步步高超市、新一佳、中国建设银行、中国工商银行等交通路线
3、5、8、11、30路目标消费中高收人群，以自住为主，投资占30%摆布。主要为益阳当地人及益阳籍外地人群，以广州深圳为主。其次为长沙地区的投资者。年龄在30-50岁居多。以三房消费者为主，并辅助适量小户型。项目评价项目总体定价合理，户型设计绝佳的完美充分体现了一人为本的原则。伯金地段是整个项目的绝对优势，小区有自身的一定规模，配套设施齐全及园林设计规划人性化，绿化面积高达51%开益阳市的先河。存于新老城市中心的交壤处并担负着高新区的中心点的位置，论是自住还是投资都有极大的升值空间。物业管理开辟商自己组建的物业管理公司，没有一定的资质，存在乱收费的现象。项目的一个败笔或者是需要改进的地方与研究对象
4、的竞争分析：1、目标客户相差不大，现阶段目标客户同质化，主要是公务员、私营业主、老板等上层社会人士，所以会形成比较大的竞争。2、世纪嘉苑在区域上和价格上占一定的优势，它在新老城区的交壤处，周边经济环境相对成熟，已经有比较成熟的商圈。3、户型设计趋向人性化，小区自身配套齐全。小区的整体规划已达到了相当规模，居住社区相对而言比较成熟。4、小区的容积率过大。5、前期销售为现阶段销售积聚了人气，销售还在预售期就很火爆。4.2.2、楼盘二、棒山湖领域榨山湖领域项目基本信息：位置益阳市龙洲南路以东与迎宾路以北交壤开辟商湖南丰裕房地产开辟有限公司建造承包商中铁五局总建造面积254134m2总户数1838户项
5、目形态一期为2栋高层江景楼和一栋18层小高层开盘时间2022年8月28日价格起价3388元/肝均价3800元/肝容积率/绿化率3.04/40%车位数1427个面积区间主力面积90-150m2周边配套火车站、福中福、佳宁娜广场、中国银行等交通路线5、30、18路目标消费高收入人群，投资占主要地位，主要是外地工作的益阳籍消费者。项目评价项目益阳市主干道龙洲南路以东与迎宾路以北交壤处。项目价格有点偏高，以后发展有待考量。物业管理深业物业在湖南有一定的知名度，先后在长沙等地监管物业。质量值得信赖。与研究对象的竞争分析：与研究对象存在定位竞争，由于主题都是关于水的，太一御江城做的是资江一一益阳市的母亲河
6、。且地处老城区繁华区，政治经济地位不可小觑。在产品上存在一定的可替代性。(2)价格上的差距很小，也是一个潜在的威胁(3)户型设计上明显不与研究对象的合理化，是该项目的一个败笔。(4)规模和自身的商业配套设施与研究对象存在一定的差距。4.2.3、 楼盘三梓湖观邸梓湖观邸项目基本信息：位置益阳大道883号开辟商佳宁娜(湖南)实业有限公司建造承包商总建造面积26721.38m2总户数214户项目形态电梯高层开盘时间2022年6月价格3800元/11f均价4000元/11f容积率/3.16/46%绿化率车位数214个面积区间105-135m2主力户型Bl/B2两室两厅一卫+三室两厅两卫周边配套奥林匹克
7、公园、梓山湖国际高尔夫球场、佳宁娜国际酒店、益阳移动指挥中心、市广电中心、佳宁娜市民广场、购物街区等交通路线8、11路目标消费中高收入人群，以自住为主，投资消费占40%,以地益阳籍客户为主，长沙等地的投资消费者居多。主推户型三房消费者。项目评价项目位于梓山湖边上上，湖景是项目的主要卖点，益阳住宅楼较高，项目相对同品质的楼盘而言，价格存在一定的优势，但是整体的户型设计及小区的规模存在很大的差距。此项目主要是在价格和产品同质化需求上与研究楼盘存在替代竞争。物业管理物业公司知名度不高，小区物业管理有待考量与研究对象的竞争分析:(1)与研究对象存在价格竞争，由于二者的定位相似，都是在水上做文章，对于要
8、求较高的客户，会优先选择目前交通相对便捷的梓湖观邸。(2)项目有一定的规模，有利于形成自身的商圈，社区内部环境与研究对象存在本质上的差别。4.2.4、 楼盘四碧桂园碧桂园项目基本信息：位置益阳市迎宾东路501号开辟商益阳中禾置业有限公司建造承包商总建造面积HOO亩总户数708户项目形态别墅群社区开盘时间2022年10月2日价格均价6400元/11f容积率/绿化率0.62/38.22%车位数一户一车库面积区间47-153m2主力户型90-130m2周边配套湖南城市学院、益阳市医专、奥林匹克公园、福中福商业等交通路线5路、32路目标消费高收入人群，别墅消费者。项目评价项目定位高，占领益阳别塞的龙头
9、地位。价格落差是研究项目的契机。项目周边配套逐渐完善，地段今后升值潜力空间大。益阳政府规划中的南扩东接北改南移重点区域，是整个城市未来重点发展地块。物业管理广东碧桂园物业管理有限公司益阳分公司，在全国享有盛誉。与研究对象的竞争分析:(1)目标客户存在竞争，由于碧桂园是益阳最顶级的房地产，并且与研究对象共享益阳的女儿湖一一梓山湖，产品存在一定的同质性，相比而言研究对象存在一定的价格优势。(2)益阳的整体规划，已经碧桂园在全国的口碑，对研究对象有不小的压力。(3)益阳东拓计划，提升了碧桂园未来的经济政治地位，地段升值空间大。4.2.5、 3与竞争楼盘对照分析竞争项楼盘名区域地段目标客户规划设计价格
10、周边经济环境升值潜力馨宇馨苑高新区教中高户型人性化，适1、周边两大高校;巨育中心,未来商业中心地段收入人群满足不同需求、园区规划配套齐全中2、已经有自己比较成熟的商业；3、未来的经济环境不可估计发展潜力大，高新区的黄金地段。大高新区未中高户型合理侧重偏1、毗邻火车站与福巨梓山湖领域来商业中心及旅游生态地段收入人群观湖视野开阔、整体规划自成一体高中福商业圈，经济发展迅速；2、本身就是新城未来商业的中心。未来经济环境不可估量。大新老城区中高户型人性化，适1、处于新老城市中较世纪嘉苑的咽喉地段收入人群满足不同需求、园区规划配套齐全中心的交接处；2、毗邻未来新城区的中心；3、自身有一定的商圈。大梓山湖新高新区区l个别户型极具偏1、周边环境比较较城梓湖观邸益阳大道中心地段收入人群创造性，但整体没有充分结合湖景设计。高好；2、小区商圈规模较大。大碧桂园局新区东进的黄金中心高收入人群户型设计阔气，但过于雷同适中1、周边两大高校；2、已经有自己比较成熟的商业；3、未来的经济环境不可估计发展潜力大，高新区的黄金地段。巨大
