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1、,凯马广场总开发面积1500亩，主要集中30个汽车经销商，两家专业汽车美容装璜店。2006年全年凯马广场各汽车4S店汽车销售量达到了10000余辆，销售额约14亿元；2007年全年凯马广场各汽车4S店汽车销量达到了16000余辆，销售额达到24亿元，比06年增长了78%；预计08年汽车贸易达到35亿元。,江南汽配城占地83亩，共可容纳300户商家。由杭州浙江汽配城统一开发管理，以“专业的人，做专业的事，办专业的市场”为指导理念，致力于打造苏州首家汽配集散中心，建设一个有形与无形市场相结合的现代汽配物流市场。,周边市场发展状况,专业市场(1公里范围内),凯马广场,江南汽配城,长江路以东的苏福路有
2、大量各种类型的专业市场，如：中胜钢材市场、马庄石材市场、港隆装修市场、东吴国际品牌城、华鹏装饰市场、苏福路地板木材市场、大江南装饰城。,各类专业市场,【项目综述】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,项目SWOT分析,1、本案位于交通条件较为便捷的长江路沿线，交通方便；2、本案体量适中，通过各业态科学比例的搭配，既可以做到快速消化，同时可以通过产品的组合抵抗市场变化带来的风险因素。提供定向型城市商业服务功能创造出区别于市场上同区域现有商业体系的独特差异性；3、区域内破冰产品构筑将充分抓做市场真空需求；4、结合城市整体规划提供泛地区性服务，可以为项目带来更高的附加值，为拔高价格增加系数；5、同周边项
3、目相比，拥有大面积露天中庭的优越环境，只此一家。,【项目综述】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,1、本案处于非城市核心商圈范围内，周边虽已建成并规划中有大型住宅小区和高品质社区但实际仅有苏香和山水两大社区处于部分入住状态，人口导入尚需较长的周期，区域整体形象对项目形象提升有阻碍；2、本案商铺部分由于部分涉及销售，可能造成部分品牌商家（如：KFC等）无法满足基本入住要求；3、作为以专业市场为传统印象的区位，可能会导致部分商家和业主对项目存在理解上误区；4、凯马广场内设商业网点的规划对我项目的运作会造成极大的冲击；5、由于设计存有缺陷，商业盲点较多，商家面临选择时抗性较大；6、周边总商业体量累积和
4、人口之比远远超出国际警戒线0.8的标准，过剩严重。,【项目综述】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,1、随着周边几大商业群落的投入使用，区域商业氛围将更加浓厚。长江路沿线商业价值将达到更高的平台；2、苏州城市品位的提升，将直接带动产业链的升级，第三产业将迎来发展大机遇，城市扩容也必将为本案奠定市场地位提供可能和空间；3、目前吴中区、木渎板块内房地产尤其是商业服务类项目的发展还处于起步、方兴未艾的阶段，发展空间较大。对本案而言，空白点就是市场机遇。,【项目综述】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,1、作为传统的专业市场区域，导致商业服务类物业发展相对滞后，为本案最终定性推广带来盲点：客户在哪里？2、
5、本案南端凯马广场的商业布局对我项目后期执行有很大影响，因此本案未来预期受其实施进度的牵连；3、长江路北端已建成使用的商业街区，主要商点对本案所处区域有较大威胁。4、都市“夜生活”时间段的人流缺失，为商家经营埋下巨大隐患；5、宏观调控、银根紧缩条件下，商家的扩张将受到极大制约。,【项目综述】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,【三、项目定位】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,专业市场(1公里与2公里范围之内),区域人口细分,1.,【项目定位】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,周边规模庞大的专业市场、汽车4S店、木渎创业园、高新科技产业园、私人工业企业等带来大量商务人群，周边流动人口约6万人，是本项
6、目所针对的主要消费群之一。,小结,【项目定位】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,在1公里范围内有苏香名园、山水华城、UP上城、诚和新旅程等四个住宅小区，共计4555户。在1公里与2公里范围之间有君地风华、瀚景天下、万枫家园、新创竹园、世纪花园、新升新苑、飞凡第五街、白领公寓等14个住宅小区，共计16046户。,【项目定位】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,以每户3人为标准，在2公里范围内共有居住人口5万人，是项目的第二大支撑性消费群。而且，这部分消费群由于居住的稳定性，能为项目的各经营商家带来持续不断的收益。,【项目定位】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,在1公里范围内有苏大天平学院、瑞华双语
7、学校、苏州科技工业学校，在学人数约2万人。在1公里与2公里范围之间有新区一中、外国语学校，在学人数共计5万多人。小结：共21个校区，师生人口合计约70000人,3.,学校,Schools,【项目定位】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,本项目的开发能有效填补学校周边缺乏餐饮、娱乐设施的空白点，满足学生对休闲商业设施、对追逐时尚消费的需求，成为项目辅助的消费群。,【项目定位】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,目前，周边只有江南宝马大厦一幢纯写字楼，目前入住率以达到95，是前述几大消费人群的补充。,4.,写字楼,Office,【项目定位】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,人群群落构成(1-2公里范围
8、内),【项目定位】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,区域消费特征分析,第一消费群体：目标定位周边新住区居民;年龄特征 年龄在2560岁，其中25-40之间的为主力目标消 费群;消费力 该类群体具有最强的消费能力，容易接受新的消 费观念;消费心理 个人收入影响消费观念，大型品牌商业是吸引他 们的主要原因,吸引这部分的消费对本项目的支持 最大。,第二消费群体：目标定位周边工作客群;收入状况年龄在1845岁;消费力 有固定收入且水平较高，因而消费力较强;消费心理经历社会磨练，消费趋向成熟，在满足心理虚荣 的同时更注重“性价比”，具有习惯性思维和一定 品牌忠诚度。消费领域以个人生活、社会交际方 面为主
9、，具有固定消费习惯。,【项目定位】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,第四消费群体：目标定位商务性客户;收入状况年龄在2560岁;消费力 普遍高于一般客户;消费心理商务性消费一般以餐饮、娱乐等休闲类活动为 主，客户比较关注该类设施的规模、品牌、环境 及人均消费等因素,区域消费特征分析,第三消费群体：目标定位在校求学学生;收入状况中等偏下水平;消费力 暂无固定收入，消费能力偏低;消费心理寻求高性价比的餐饮娱乐、零售消费，虽然消费 能力有限，但冲动型消费欲望强烈，消费频率 高，内心对流行、时尚的追求强烈。,【项目定位】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,项目定位,项目案名“长江1号”SLOGAN“十里
10、长江路，休闲新商业”,长江路上NO.1，具有综合性和唯一性的商业,根据本项目综合形象，考虑商业业态的互补性以及商业产品的差异性，本项目将做如下定位：,“一站式时尚休闲中心”,福鑫长江路商业项目提案策划报告,定位理由,区域内缺乏真正的针对青年和商务人士日常交际的场所；主打“餐饮、休闲”有利于直接点中主题，有利于项目在短期内树立区域内地标地位；人气不足是目前项目的致命伤，而餐饮和影院等主题鲜明定位能有效地吸引区域外人流，同时大大延长人流停驻时间。（如：家得利、数码影院等）学生为主体的日间性消费和各专业市场商务人群的夜间消费，相互补充，为项目经营、可持续性盈利提供了保障；随着周边社区人口的逐步进驻，
11、将有效的保障项目的运营，届时，本项目将真正成为区域中占主导地位的标志性主题地标。,【项目定位】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,主题性中心：作为一个主题独特的地标，吸引半径1-2公里内的目的性消费（商务人士、居民）。人性化配套：为居民提供日常生活的完善配套，作为综合性邻里中心服务于周边。时尚型人群：针对于独有的学生群体，根据其需求塑造时尚、高性价比的消费模式。,综合各项条件，建议将本项目商业定位为：一站式时尚休闲中心，其内涵包括：,1.0 综合定位,项目定位,福鑫长江路商业项目提案策划报告,餐饮功能：满足周边社区居民和专业市场人士日常宴请和社交需求；娱功能乐：满足周边学校学生和外来旅居人群日常
12、消磨时间需求；休闲功能：满足新入住居民和商务人群享受和交际需求；零售功能：满足周边居民日常购物、邻里生活配套需求。,建议本项目在功能上定义为 餐饮、娱乐、休闲、零售，注重弥补周边商业不足，形成业态上的错位优势。,2.0 功能定位,项目定位,福鑫长江路商业项目提案策划报告,【四、产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,组团联系：由于集中了餐饮、休闲、娱乐、零售、邻里中心等配套，所有经营业态都在一个主题下相对独立，通过连廊、交叉梯、休憩平台多种交通手段串联，最终达到一个商铺单位经营环境均好性目的在购物中体会“休闲、漫步、时尚”的特色。,整体设计建议,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告
13、,业态互动：统一主题的前提下，将步行街划分为不同的商业组团，并根据建筑物围合组团和内外街区的关系，将各组团的业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层，并通过步行街人流动线的组织形成步行街的人行环流。建筑互动：考虑到日后租售的便利，希望将建筑物未来经营要求分割的灵活性充分计算，所有的功能建议都是可以在不破坏建筑结构前提下灵活拆分、组合，并通过建筑物的细节处理及适当的透视玻璃增加了购物环境的趣味性；,整体划分原则,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,业态比例：建议项目整体根据餐饮、休闲、娱乐、零售、邻里中心五大主力元素按照3：2：2：2：1的组合比例来执行；餐
14、饮：将约30%的面积时规划用作餐饮，以满足周边大型社区、批发市场林立，而缺乏特色、中高层次餐饮的现状。作为主要主题以吸引人流聚集；休闲：将约20%的面积时规划用作休闲，对专业市场起到了商务社交、休憩的补强作用；娱乐：将约20%的面积时规划用作娱乐，针对项目拥有大量学生人群的特点，以“好玩、耐玩、新奇”的特色为日间空窗期带来人气；商业零售：将约20%用作零售商业规划，并主要将该部分的营业面积分割为中、小面积引入时尚、年轻态业态，吸引附近高校客群购物要求；邻里中心：将约1 0%规划作日常生活服务业态，满足项目周边社区内居民和专业市场工作人员的日常工作、生活起居需求；,整体业态比例,【产品规划】,福
15、鑫长江路商业项目提案策划报告,各区域功能布局建议,A,C,B,D,E,F,餐饮、娱乐、零售,餐饮、休闲、零售、娱乐、,餐饮休闲邻里配套,餐饮娱乐零售休闲,餐饮娱乐零售,餐饮、休闲、娱乐、邻里配套、零售,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,餐饮,娱乐,休闲,零售,邻里,1层整体业态分布,餐饮,零售,休闲,娱乐,邻里,2层整体业态分布,邻里,娱乐,休闲,餐饮,零售,3层整体业态分布,娱乐,休闲,餐饮,零售,邻里,4层整体业态分布,各区域整体业态配比,注：以上比例经过四舍五入取近似值，其中地下商业面积暂不计入在内。,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,【A区域布局】Project
16、 A,A,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,【A区域布局】Project One,A区域：沿长江路街面；主要业态：卖场、餐饮、娱乐；定位理由：最易聚拢人气和吸引人流关注的位置，需要具有一定体量、知名度及契合项目主题的业态来突显项目整体形象。,【产品规划】,1F平面功能划分,2F平面功能划分,量贩KTV,3F平面功能划分,2F平面功能划分,快餐,超市卖场,主题餐厅,零售,简餐,快餐,量贩KTV,主题餐厅,简餐,福鑫长江路商业项目提案策划报告,【A区域业态布局详列】Project A,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,【B区域布局】Project B,B,【产品规划】,福鑫
17、长江路商业项目提案策划报告,【B区域布局】Project B,B区域：沿长园路街面;主要业态：餐饮、零售、休闲；定位理由：直面江南汽配城和宝马大厦，可充分满足商务人士社交、消闲需求，同时沿长园路街面可作时尚服饰的展示；,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,简餐,1F平面功能划分,2F平面功能划分,3F平面功能划分,4F平面功能划分,休闲,KTV,主题餐厅,主题餐厅,KTV,休闲,茶室,茶室,休闲,零售,零售,简餐,快餐,主题餐厅,零售,零售,快餐,福鑫长江路商业项目提案策划报告,【B区域业态布局详列】Project B,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,【C区域布局】Pr
18、oject C,C,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,【C区域布局】Project One,C区域：北侧邻天平学校街面；主要业态：餐饮、娱乐、配套；定位理由：邻近天平学校及住宅区，考虑设置邻里及学员配套性质的商业，在为周边社区补强的同时又削弱了先天阴面的商业抗性，适合目的性较强的私密型消费业态经营；,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,量贩式茶楼,1F平面功能划分,2F平面功能划分,3F平面功能划分,网吧,邻里配套,邻里配套,餐饮,零售,餐饮,量贩式茶楼,主题餐厅,自助餐厅,网吧,餐饮,网吧,休闲,休闲,网吧,福鑫长江路商业项目提案策划报告,【C区域业态布局详列】Proj
19、ect C,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,【D区域布局】Project D,D,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,【D区域布局】Project D,D区域：西侧内街面；主要业态：餐饮（小吃）、休闲、零售；定位理由：利用开放式内庭的特点，形成半露天小吃广场，在吸引人流的同时带动近端时尚消费，同时塑造娱乐天地，相对不易受人流量的制约；,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,零售,零售,1F平面功能划分,2F平面功能划分,3F平面功能划分,零售,娱乐,娱乐,娱乐,娱乐,零售,小吃,小吃,零售,小吃,零售,娱乐,零售,福鑫长江路商业项目提案策划报告,【D区域业态布局
20、详列】Project D,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,【E区域布局】Project E,E,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,【E区域布局】Project E,E区域：东侧内街面；主要业态：娱乐、零售；定位理由：在相对偏远、封闭内部区域打造特色化影音天地，可解决由于内部不可见空间偏多而造成的局部冷落现象，同时大大延长逗留时间；,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,零售,1F平面功能划分,2F平面功能划分,3F平面功能划分,小吃广场,小吃广场,零售,零售,小吃广场,零售,小吃,小吃,邻里,娱乐,邻里,娱乐,娱乐,休闲,娱乐,福鑫长江路商业项目提案策划报告,【E区域业态布局详列】Project E,【产品规划】,福鑫长江路商业项目提案策划报告,
