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1、项目总系列课程之城市与项目投资评价、项目定位,项目投资方法1、城市评价体系及技术标准2、项目评价体系及技术标准3、风险分析与投资决策,1、城市评价体系及技术标准,城市研究及城市评价项目筛选与项目初判地区成本调研项目可行性研究报告项目可行性研究报告编制过程中的专业意见提供与成果审核,投资与开发周期-新项目投资管理,城市评价体系及技术标准-案例1,发 展 部,增长战略思考,市场研究,项目可研及获取,土地线索拓展,经济分析,市场分析,项目区域市场,土地储备中心,中介信息,规委/规划设计院,项目管理规划,政策研究,行业市场研究,城市发展研究,土地市场研究,收购储备部,土地方/一级开发,1,3,4,2,
2、5,二线城市拓展,市场交易部,土地开发部,城市评价体系及技术标准-案例1,城市评价体系及技术标准-战略投资管控,城市评价体系及技术标准-业务决策分判体系,城市评价体系及技术标准-业务决策分判体系,项目决策的两段论：城市层面-项目层面,投资效率提升,集团：得到所期望的资料数据来源权威可靠统计口径一致便于横向比较,子公司：清楚集团评审的要求有的放矢、减少反复,城市评价体系及技术标准-评价体系操作流程,候选城市原始数据,城市评价指标体系,候选城市评价指标,纵向比较分析,城市评价指标体系,城市评价指标参照系,横向比较分析,已进入城市原始数据,候选城市的评价,城市评价体系及技术标准-评价体系操作流程,城
3、市评价体系及技术标准-项目评价阶段城市评价报告成果标准,一、城市市场趋势评价指标(1)新开工面积/施工面积(2)施工面积/销售面积(3)预售面积/批准预售面积(4)房地产开发投资额/固定资产投资额(5)新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积(6)商品住宅价格增幅/人均GDP增幅(7)投资性购买所占的比例(8)房价收入比(9)新建商品住宅空置率(10)租金/价格比(11)商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅(12)商品住宅价格增幅/（人均消费支出人均储蓄余额）增幅(13)房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额(14)个人购房信贷比,二、市场趋势预测定性指标(1)产业结构特征(2)民营经济发
4、展状况(3)房地产开发水平(4)未来城市规划及重大建设项目(5)地方政策导向(6)重大城市活动(7)重大经济发展机会,城市评价体系及技术标准-项目评价阶段城市评价报告成果标准,市场趋势综合判断,市场趋势辅助指标判断,市场趋势主要判断,趋势主指标-1,趋势主指标-8,趋势次指标-6,趋势次指标-1,定量判断,定性+定量,定性判断,城市评价体系及技术标准-项目评价阶段城市评价核心要素,城市市场趋势判断决策程序,三、运作可行性指标(1)城区面积(2)常住人口(3)人均GDP(4)商品住宅年销售面积(5)商品住宅年销售额(6)土地机会(7)政府配合效率,城市评价体系及技术标准-项目评价阶段城市评价报告
5、成果标准,三次产业划分范围如下：第一产业是指农、林、牧、渔业。第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。第三产业包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。,城市选择决策体系,市场趋势综合判断,运作可行性判断,城市是否进入决策,市场趋势辅助指标判断,市场趋势主要判断,市场规模,政府配合效
6、率,地价与售价比例,土地机会,城市评价体系及技术标准-项目评价阶段城市评价核心要素,2、项目评价体系及技术标准,项目评价体系及技术标准-可研需要解决的问题,有效项目信息,营销定位,开发计划,概念设计,成本估算,销售周期,项目测算,投资决策,协作流程,项目评价体系及技术标准-可研协作流程,1、城市评估 城市评估报告必须通过集团评审通过后，方可在通过评估城市进行土地拓展。2、项目初判 编写初判报告，向集团申请初判。3、项目可行性研究 市场管理部：确定项目的市场、产品及客户定位分析 设计管理部：完成项目的概念设计 成本管理部：根据项目定位和设计成果进行投资成本估算 项目开发部：编制项目投资决策评审报
7、告。4、项目决策申请5、项目决策 若项目通过评审，集团高层与公司高层签订项目的开发、经营目标责任书。,项目评价体系及技术标准-概述,项目评价体系及技术标准-市场,宏观市场,中观市场,微观市场,市场上有什么,别人在做什么,别人如何做,我们能做什么,我们如何做,调研阶段,分析阶段,结论,我们给谁做,项目评价体系及技术标准-客户,“一流企业争客户，二流企业争市场。”,项目评价体系及技术标准-客户,客户需求分析客户定位-明确住宅楼盘是为哪个价格区间的客户开发需求定型-研究设定价格区间内客户对住宅需求的具体内容项目定板-满足客户需求方案的创造性策划效益预测的分析比较明示与隐含需求-项目成功的关键在于挖掘
8、客户的隐含的需求-并把隐含的需求转换为项目产品的功能,项目评价体系及技术标准-概述,项目评价体系及技术标准-产品定位,1、产品定位,居住小区功能形式关系,产品竞争策略,项目评价体系及技术标准-产品定位,项目评价体系及技术标准-文化定位,一、区域文化1、城市历史文化背景2、区域文化习俗特点二、文化总定位三、案名确立四、风水文化观五、建筑文化1、消费者对建筑提出的功能和使用方面的要求2、消费者对建筑提出的精神和审美方面的要求3、以何种必要的物质技术手段达到上述两方面的要求六、配套文化七、VI系统,项目评价体系及技术标准-经济评价体系与技术标准,3、风险分析与投资决策,在项目前期风险决策的基础之上，
9、项目仍要回归项目收益决策层面，对于项目收益的核心指标IRR,我们发现其是一个受多因素影响指标，影响因素具体包括：,静态收益水平,动态效率水平,销售速度,开发周期,回款周期,成本支出现金流,销售价格,建安造价,营销费用,管理费用,地价/税收,项目IRR,收入,支出,销售回款现金流,回款速度,项目现金流水平,利润主导,现金流主导,风险分析与投资决策-经济评价体系与技术标准,项目决策评价指标体系,静态收益指标,地 价,地价外单方成本,动态效率指标,以上动态效率指标需根据企业实际情况确定合理标准或衡量方法,项目收益决策指标体系,项目全投资IRR,项目销售净利润率,销售价格,从拿地到开盘时间,项目月均去
10、化速度,法律风险,税费风险,拆迁等风险,政府信用风险,风险分析与投资决策-经济评价体系与技术标准,项目决策中需单独列明的风险,风险分析与投资决策-经济评价体系与技术标准,IRR=15%-一般IRR=20%-优秀IRR=25%-非常优秀-以合作开发项目的方式共同对项目投资，包括注册资本和股东借款，当可以取得银行贷款时则使用银行贷款,合作方对投资的回报要求在15%25%之间。,标杆企业收益要求 内部收益率25%销售净利率9%指标评价考虑：（1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。（2）经过对部分项目（成都1期、大连等）的测试，其内
11、部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收益率暂定为25%。（3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售净利率约在8.0410.2%之间，因此销售净利率暂定为9%。,风险分析与投资决策-风险控制,投资者对待风险的态度,风险分析与投资决策-风险控制,风险规避型投资人对于预期风险和回报的关系,风险分析与投资决策-风险控制,1、财务风险2、法律风险3、政策风险 政府资源利用的评估 当地政府对外来投资的态度 当地政府职能部门的办事作风 当地政府对该项目的关注程度 地块周边已有开发商项目成败的政府因素 与政府合作关系 政策变更对项目开发的影响 城市规划限制或更改 突发性政策等政府因素导致项目中
12、断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。4、拆迁风险链接：土地合同法律风险评估细则,风险分析与投资决策-风险控制,风险防范按照项目公司土地开发权取得各有不同：招投标方式：地块现状明确、交地、用地标准准确，开发参数招投标之前事先知道，程序简单、规范、具有一定的透明度，价格直接达到市场标准。风险小，安全性高。招投标方式风险关键点：由于招投标的主体是政府相关部门或土地储备开发中心，存在法律风险的可能性较低，着重注意的是：招标书中确定的地块面积、范围、规划参数，并需要实地考察。按时和准确的完成投标文件，按照招标文件的要求制作、完善，避免制
13、作无效的投标文件。拍卖方式：地块现状明确、交地、用地标准准确，开发参数招投标之前事先知道，程序简单、规范、具有一定的透明度，价格直接达到市场标准、竞争激烈，但法律风险小。拍卖方式风险关键点：注意拍卖公告；由于拍卖机构中部分属于社会中介机构，应当查阅相关文件原件，向政府相关部门索取相应的开发参数，以便和拍卖公告核对，避免两者之间存在差异，引起不比要的法律风险。现场勘查，核对是否与拍卖公告一致。,风险分析与投资决策-风险防范关键点,按照不同的方式予以区别：招投标方式：着重了解招标文件，以及招标地块的现状；准确、及时完成投标文件；加强实地考察；加强同政府部门的联系，及时了解变更情况以及相邻地块的实际
14、情况。拍卖方式：充分了解拍卖公告，以及拍卖地块的现状；加强实地考察；核对土地使用权的所有人和用地规划技术指标等；加强同政府部门的联系，及时了解变更情况以及相邻地块的实际情况；,风险分析与投资决策-如何防范风险关键点,股权转让的形式:对于防范土地使用权风险来说，主要是通过对土地使用权的事先调查，看土地是否存在抵押、质押、查封等情况。如果存在这些权利限制状况，在签订股权转让之前一定要求项目公司股权出让方和第三人联系撤销上述权利限制措施，否则将会产生巨大的法律风险。向政府相关部门了解该开发地块用地标准和规划技术参数。了解并掌握这些参数之后，有利于相关部门作出各种数据预测。对于项目公司而言，首先应当通过适当的调查了解项目公司股权转让之前的资产负债情况，最为关键的是公司的净资产，公司净资产将成为股权转让的一个基准价格。项目公司出让的股权是否存在权利瑕疵，主要是指股权是否存在抵押、质押和查封的权利限制状况。事前的调查对这个方面也存在一定的障碍。项目公司是否涉及重大诉讼、仲裁和重大行政处罚。如果涉及应当要求出让方及时披露这些情况，由专业人员对这些情况作适当的评估。同时，要求出让方承诺不影响现有公司净资产，提供适当担保或者暂停支付相应股权转让款，以此来避免可能产生的巨大法律风险。案例：中远收购颐中、卓越与日樱的合作、万科与中粮的合作、中交投资、ING,风险分析与投资决策-如何防范风险关键点,
