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1、与工程财务有关的税收 一、与工程财务有关的税收规定 按照纳税对象的不同性质，税收可以划分为流转税类、资源税类、所得税类、特定目的税类、财产行为税类、农业税类和关税。在项目的投资与建设过程中缴纳的主要税收包括营业税、所得税、城市维护建设税和教育费附加（可视作税收）。另外，针对其占有的财产和行为，还涉及房产税、土地使用税、土地增值税和契税等的征收。,（一）营业税 I纳税人 营业税的纳税人是指在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。作为营业税纳税义务人的单位是指发生应税行为、并向对方收取货币、货物和其他经济利益的单位，无论其是否独立核算，均为营业税的纳税义务人。作为
2、营业税纳税义务人的个人，是指个体工商户及其他有经营行为的个人。,2纳税对象 包括在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产三个方面：（1)提供应税劳务。主要包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业和服务业七项。(2)转让无形资产。是指转让无形资产的所有权或使用权。具体包括转让土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、著作权和商誉等。（3)销售不动产。是指有偿转让不动产所有权。具体包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物；单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产；以不动产投资人股，在转让该项股权时，也视同销售不动产。,3.计税依据和税率(1)计税依据。我国营业税计
3、税依据为计税营业额。营业税属于价内税，所谓价内税是指商品价值或价格内包含应纳的此项税金，因而作为计税依据的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产时向对方收取的全部价款和价外费用（包括基金、集资款、手续费、代收代垫款项及其他各种性质的价外费用），价外费用均应依法并人营业额计算应纳税额。建筑业和销售不动产营业税计税依据的具体规定如下：11）总承包企业将工程分包时，以全部承包额减去付给分包单位价款后的余额为营阵业额。12）从事建筑、修缮、装饰工程作业的，无论是“包工包料”还是“包工不包料，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价格；从事安装工程作业的，凡安装的设备价值作为安装工
4、程产值的，营业额包括设备价款营业额。,3)自建自用的房屋不纳营业税；自建房屋对外销售（不包括个人自建自用住房销售）的，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产缴纳营业税。4)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收人减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得，的不动产、土地使用权的，以全部收人减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。(2)税率。营业税实行差别比例税率，对同一行业实行同一税率，对不同行业实行不同税率。营业税税目税率见表3.4.l o,4.应纳税额计算 营业税应纳税额一般根据计税营业额和适用税率计算
5、，基本计算公式为：应纳税额=计税营业额X适用税率(3.4.1)纳税人兼有不同税目的，应当分别核算不同税目的营业额，未分别核算营业额的，从高适用税率。纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额与货物或非应税劳务的销售额，不分别核算或不能准确核算的，其应税劳务与货物或非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。基本建设单位和从事建筑安装业务的企业附设的工厂、车间生产的水泥预制构件、其他构件或建筑材料，用于本单位或本企业的建筑工程的，应在移送使用时征收增值税。但对其在建筑现场制造的预制构件，凡直接用于本单位或本企业建筑工程的，征收营业税，不征收增值税。,5.纳税地点(1)纳税人提
6、供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。(2)纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是与纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。(3)纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。,【例3.4.1】甲建筑公司以16000万元的总承包额中标为某房地产开发公司承建一幢写字楼，之后甲建筑公司又将该写字楼工程的装饰工程以7000万元分包给乙建筑公司。工程完工后，房地产开发公司用其自有
7、的市值4000万元的两幢普通住宅楼抵顶了应付给甲建筑公司的工程劳务费；甲建筑公司将一幢普通住宅楼自用，另一幢市值2200万元的普通住宅抵顶了应付给乙建筑公司的工程劳务费。试分别计算有关各方应墩纳和应扣墩的营业税税款。解：(1)甲建筑公司应缴建筑业营业税一(16000-7000)X30o=270（万元）(2)甲建筑公司应代扣代级乙建筑公司建筑业营业税一7000X30o=210（万元）(3)房地产公司应缴稍售不动产营业税=4000 X 5 0 o=200（万元）(4)甲建筑公司应墩销售不动产营业税一2200X50o=110（万元）,【例3.4.2某生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入12
8、00万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。还转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金颇420万元，转让时发生相关费用6万元。试确定该企业应缴纳的营业税。解：应墩纳营业税=1200 X 5（560-420）X50o=67（万元）,（二）所得税 所得税又称所得课税、收益税，是指国家对法人、自然人和其他经济组织在一定时期内的各种所得征收的一类税收。所得税主要包括企业所得税和个人所得税。1.纳税人和纳税对象 企业所得税的纳税人是指企业或其他取得收人的组织（以下统称企业）。可分为居民企业和非居民企业。(1)居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国（地区）
9、法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。(2)非居民企业是指依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。,1)非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。2)非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。2.计税依据和税率
10、（1)计税依据。企业所得税的计税依据为应纳税所得额。即：企业每一纳税年度的收人总额，减除不征税收入、免税收人、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。计算公式为：应纳税所得额一收人总额一不征税收人一免税收入一各项扣除一弥补以前年度亏（）,l）收人总额。是指企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收人，包括：销售货物收人；提供劳务收人；转让财产收人；股息、红利等权益性投资收益；利息收人；租金收人；特许权使用费收人；接受捐赠收人；其他收人。2)不征税收人。收人总额中的下列收人为不征税收人：财政拨款；依法收取并纳人财政管理的行政事业性收费、政府性基金；国务院规定的其他不征税收人。3)免税收人。
11、企业的下列收人为免税收人：国债利息收人；符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；符合条件的非营利组织的收人。,4)各项扣除。企业实际发生的与取得收人有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。同时，企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。5)弥补以前年度亏损。根据利润的分配顺序，企业发生的年度亏损，在连续5年内可以用税前利润弥补进行弥补。6)在计算应纳税所得额时，不得扣除的支出：向投资者支付
12、的股息、红利等权益性投资收益款项；企业所得税税款；税收滞纳金；罚金、罚款和被没收财物的损失；允许扣除范围以外的捐赠支出；赞助支出；未经核定的准备金支出；与取得收人无关的其他支出。,(2)税率。企业所得税实行25的比例税率。对于非居民企业取得的应税所得额，适用税率为20。符合条件的小型微利企业，减除20的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业，减除15的税率征收企业所得税。此外，企业的下列所得可以免征、减征企业所得税：从事农、林、牧、渔业项目的所得；从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得；从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得；符合条件的技术转让所得。,3.应纳税额计算
13、 企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除有关税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额：应纳税额一应纳税所得额X所得税税率一减免和抵免的税额、(3.4.3)企业取得的下列所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵免限额为该项所得依照规定计算的应纳税额；超过抵免限额的部分，可以在以后5个年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补：1)居民企业来源于中国境外的应税所得；2)非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外且与该机构、场所有实际联系的应税所得。居民企业从其直接或者间接控制的外国企业分得的来源于中国境外的股息、红利等权益性投资收益，外国企业在
14、境外实际缴纳的所得税税额中属于该项所得负担的部分，可以作为该居民企业的可抵免境外所得税税额，在规定的抵免限额内抵免。,（三）城市维护建设税与教育费附加 1.城市维护建设税 城市维护建设税是为筹集城市维护和建设资金而开征的一种附加税。城市维护建设税的纳税人，是有义务缴纳增值税、消费税和营业税的单位和个人。外商投资企业和外国企业不缴纳城市维护建设税。城市维护建设税以实际缴纳的增值税、消费税和营业税之和为计税依据，与增值税、消费税和营业税同时缴纳。城市维护建设税根据纳税人所在地的不同，分别规定不同的比例税率。纳税人所在地在市区的，税率为7；纳税人所在地在县城或镇的，税率为5；纳税人所在地不在市区、县
15、城或镇的，税率为1。施工企业、房地产开发企业应该以实际缴纳的营业税税额为计税依据，同时缴纳城市维护建设税。,2.教育费附加 教育费附加是指为了发展地方教育事业、扩大地方教育经费来源而征收的一种附加税。教育费附加的纳税人，是有义务缴纳增值税、消费税和营业税的单位和个人。教育费附加以实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，与增值税、消费税和营业税同时缴纳。教育费附加税率为3。,（四）房产税 1.纳税人 房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。(1)产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有
16、的，由集体单位和个人纳税。(2)产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。(3)产权所有人、承典人不在房屋所在地的，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。(4)无租使用其他单位房产的房产，应由使用人代为缴纳房产税。(5)外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。,2.纳税对象 房产税的纳税对象为房产。与房屋不可分割的各种附属设施或不单稗计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。房地产开发企业建造的商品房
17、，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。,3.计税依据和税率(1)从价计征。计税依据是房产原值一次减除1000-30的扣除比例后的余值，税率为12。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。需要注意的特殊问题：1)以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收人的，实际是以
18、联营名义取得房产租金，因此，应由出租方按租金收入计征房产税。,2)融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。3)新建房屋空调设备价值计人房产原值的，应并人房产税计税依据计征房产税。(2)从租计征。计税依据为房产租金收人，税率为12，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4税率征收房产税。4应纳税额 应纳税额按表的规定计算。表房产税应纳税额计算表,$1J 3.4.3某企业2008年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20后的余值计税。试确定
19、该企业当年应缴纳的房产税颇。解：自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1-3月仍从价计征。自身经营用房应墩房产税（3000-1000）X（1-20）X1.21000 X（1-20）X12一12X319.22.421.6（万元）出租的房产按本年租金从租计征一5X9X12=5.4（万元）企业当年应墩房产税21.6十5.4=27（万元）,OIJ 3.4.4某企业有一处房产原值1000万元，2008*7月1日用于联营投资（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20。试确定该企业2008年应缴纳的房产税额。解：以
20、房产联营投资，不承担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。应纳房产税1000 X（1-20）X1.2%2%-*.2+50X12=4.8+6=10.8（万元）,（五）城镇土地使用税 1纳税人 城镇土地使用税的纳税义务人，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。2.纳税对象 城镇土地使用税的纳税对象包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国有和集体所有土地。但不包括农村土地。,3.计税依据和税率 城镇土
21、地使用税以纳税人实际占用的土地面积(m2）为计税依据。纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：(1)凡由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。(2)尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。(3)尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。城镇土地使用税采用定额税率。按大、中、小城市和县城、建制镇和工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准为：大城市15元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇和工矿区0.6元至12元。各省、自治区、
22、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区适用税额幅度。,4应纳税额 城镇土地使用税应纳税额可通过纳税人实际占用的土地面积乘以该土地所在地段的适用税额求得。计算公式为：全年应纳税额一实际占用应税土地面积(m2）X适用税额(3.4.4)某城市的一家公司，实际占地23000m.由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一块尚未办理土地使用证的土地3000m2，公司按其当年开发使用的2000m2土地面积申报纳税，以上土地均适用2元m2的城镇土地使用税税率。试确定该公司当年应级纳的城镇土地使用税额。解：应纳税额（23000+2000）X 2-=50000（元）。,（六）土地
23、增值税 1纳税人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收人的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。2纳税对象 土地增值税的纳税对象为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：（1)转让的土地使用权是否国家所有。（2)土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。（3)转让房地产是否取得收人。,4应纳税额 土地增值税应纳税额的计算公式为：应纳税额一又（每级距的土地增值额X适用税率）C3.4.9)或：应纳税额一增值额X适用税率一扣除项目金额X速算扣除系数(3.4.1
24、0)土地增值额一转让收人一扣除项目金额(3.4.11)IPd 3.4.6】某企业2008年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，墩纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。试确定该企业应墩纳的土地增值税。解：扣除项目金额=3700+277.5=3977.5（万元）土地增值额=5000一3977.5=1022-5（万元）增值额与扣除项目比例=1022.5/3977.526，适用税率为30，扣除率为0，应纳土地增值税=1022.5 X 30 0 o=306.75（万元）,【例3.4.7】某企业转让房地产，收入总额为1000万元，扣除
25、项目金额为250万元，试计算此次转让房地产应缴纳的土地增值税。解：应纳土地增值税可按以下步骤进行：（1)计算增值额：1000一250750（万元）(2)计算增值额与扣除项目金额的比值：7502503（倍）(3)计算每级距的土地增值额：税率为30部分的土地增值额：250X50125（万元）税率为40部分的土地增值额；250 X 100一250 X 50125（万元）,税率为50部分的土地增值额：250 X 200一250 X 100250（万元）税率为60部分的土地增值额：750一250 X 200250（万元）(4)计算应纳土地增值税税额；125X30125 X 40250 X 50250 X
26、 60362.5（万元）本例中增值额占扣除项目比例为200以上，税率为60，速算扣除系数为0.35,采用速算扣除法可计算知下：应纳税额=750X60-250X0.35 450一875=362.5（万元）,5.税收优惠(1)纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增 值税；增值额超过扣除项目金额20写的，就其全部增值额计税。(2)对个人转让房地产的，凡居住满5年或以上的，免征土地增值税；满3年未满5年的，减半征收；未满3年的，不实行优惠。3)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。(4）1994年1月1日前签订的房地产转让合同，无论房地产在何时转让，均免征
27、土地增值税。,（七）契税 1纳税人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。2纳税对象 契税的纳税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为。具体包括以下五种情况：（1)国有土地使用权出让（转让方不交土地增值税）。（2)国有土地使用权转让（转让方还应交土地增值税）。(3)房屋买卖（转让方符合条件的还需交土地增值税）。以下几种特殊情况也视同买卖房屋：1)以房产抵债或实物交换房屋；2)以房产做投资或做股权转让；3)买房拆料或翻建新房。(4)房屋赠与，包括以获奖方式承受土地房屋权属。（5)房屋交换（单
28、位之间进行房地产交换还应交土地增值税）。,3.计税依据和税率 契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：（1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；(3)土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据；(4)以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益；(5)房屋附属设施征收契税的依据：,1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权
29、、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；2)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。契税实行3-v 5的幅度税率。4应纳税额 契税应纳税额的计算公式为：契税应纳税额一计税依据X税率(3.4.12),【例3.4.8】某公司2008年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元；第二笔业务换出的房产价值700万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3。试确定该公司应墩纳的契税额。解：房屋或土地使用权相交换，交换价格相等，免征契税；交换价格不等，由多交付货币、实物、无形资产或其他利益的一方按价差交纳契税。第一笔交换业务应由该公司交契税，第二笔交换业务由对方承受方缴纳契税。该公司应缴契税：（800一500）X39（万元）,
