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1、2023/9/10,房地产开发与营销培训,房地产开发与营销培训讲师：谭小琥,2023/9/10,主要内容,1 房地产开发程序,2 房地产产品策略,3 房地产价格策略,4 房地产促销策略,2023/9/10,1 房地产开发基本程序,案例1：112枚公章的故事,案例2：214个图章,2023/9/10,2001年，青海省西宁市，一个关于112枚公章的故事发人深思。马显云是当地一位民营企业家，2000年他准备投资2000万在市区修建一个西宁最大的小商品批发市场。修建市场首先是规划审批，为了建这个市场，单在审批程序上马显云就遇到了重重麻烦。马显云讲，在办理全部手续过程中，除交警大队消防支队的公章不要钱
2、以外，每盖一个章，就要向有关部门交一笔钱。仅新开那条人行横道，就花了两万多块钱。这些连环套似的公章缺了哪一个都不行。只要有一个章盖不上，后面的手续就全卡住了。为建这个批发市场，马显云前后跑了80多个单位，盖了112枚公章，花了一年半时间，单在审批过程中就花费了70多万元费用。马显云在审批的过程中发现，为盖一个公章跑十趟八趟是常有的事，为了给小商品市场留一个人行横道，他先后去了公安局、交通局、街道办事处、交警队、市政管理局、城建局、环卫局、绿化管理委员会8个部门，盖了8枚公章，花2万多元。,112枚公章的故事,2023/9/10,1998年在浙江新一届省政府第一次全体会议上，浙江省新任省长柴松岳
3、念了一首一名外商寄给他的打油诗。美籍华人阮大方打算在浙江杭州投资创办灵隐停车场，从1993年开始，他先后跑了32个部门，盖了214个图章，耗费资金数百万元，停车场却至今未能开工。为此，阮大方写了一首打油诗自嘲：一心一意，志在返乡；两全其美，建设吾杭；三家合作，政策当行；四处汇报，人人赞扬；五年奔波，曲折周章；六度会审，肺炸心伤；七巧八珑，难寻方向；八方风雨，蜚短流长；九曲流觞，烟酒共享；十分敏感，请示协商；百忍为要，个别拜访；千般解说，鸡同鸭说；万岁万税，规费先上；十万火急，慢等思量；百万资金，如此耗光；千万别撤，莫负衷肠；噫嘻难哉，动土在望；永续经营，我是好样。,214个图章,2023/9/
4、10,房地产产品整体,2 房地产产品策略,2023/9/10,3 房地产价格策略,4.1 定价方法,4.2 付款方式,4.3 价格策略,2023/9/10,成本导向定价,是指在房地产产品成本（实际成本或预算成本）的基础上，通过一系列的比较、调整来得出个案价格的一种定价方法，是运用最广泛的一种定价方法。,房地产商品成本费用构成项目,土地费用土地征用拆迁费、土地出让价款、土地转让费、土地租用费和土地投资折价前期工程费项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测、三通一平等费用支出基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程,2023/9/10,建筑安装工程费公共配套设施
5、建设费开发间接费（工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等）管理费用财务费用销售费用其他费用各种税费,由以上项目与一定的利润率、市场因素确定房地产项目的基准价。再对基准价经过一系列调整系数进行调整。,2023/9/10,调整系数确定应考虑因素,(1)不同地块楼盘之间地差异 地理位置 产品种类 工程进度 规划配套 平面设计 得房率 公司品牌 付款方式 建材装璜 企划服务,(2)同一楼盘不同单元之间的差异 朝向差异 层次差异 边间差异（临空面越多，采光面越多，越贵）景观差异 面积差异（与总价配比有关，如：当要求总价拉开落差时，就会对不同的面积以不同价格）口彩
6、差异,2023/9/10,(1)一次性付款(2)建筑期付款(3)按时间付款(4)银行按揭(5)延期付款,2023/9/10,常用房地产 价格策略,折扣定价策略,心理定价策略,门槛降低定价策略,诱惑逼迫定价策略（市场逼迫法、优惠逼迫法）,低开高走定价策略,一房一价，好房优价，特房特价,（先入住再付款、购房签约零付款、以租代售、回购策略、还款赠房、投资包租）,2023/9/10,5 房地产促销策略,样板屋,快乐的看楼团,制造虚拟人气,1+x集体购房行动,博士证书的价值,骑警出更,控制销控表,返租,试住行动,买别墅送美女,明星促销,无理由退房,特价房,房价由你定,送面积,送装修送家具,日进百金,即买即送,刮刮卡,买一送一,现场抽奖(如博饼),2023/9/10,2023/9/10,2023/9/10,2023/9/10,2023/9/10,2023/9/10,2023/9/10,2023/9/10,2023/9/10,2023/9/10,2023/9/10,2023/9/10,
