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1、房地产项目开发报批、报建、报验作业流程,课 程 提 纲,一、第一部分：报批流程及收费标准1、第一节：土地证及规划要点批复2、第二节、项目公司设立、立项3、第三节 总平面审查4、第四节、建筑单体审查5、第五节 消防审查6、第六节、人防审查7、第七节：节能审查8、第八节、文物勘察9、第九节：开发规模及面积比例10、第十节：建设工程规划许可证的审批二、第二部分：报建流程及收费标准1、第一节：工程招投标2、第二节：施工许可证的办理三、第三部分：报验流程及收费标准1、第一节：产权证办理2、第二节：预售许可证办理3、第三节：竣工验收备案,报批总流程示意图,第一部分：规划许可报批,第一部分：规划许可报批,第
2、一节、土地证、规划要点批复阶段 土地证、建设用地规划许可证及用地规划设计条件书，是进行房地产开发的前提。简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求、退地界距离等指标都在这个批复里体现出来，包括现在的90M2小户型比例限制要求，也体现在这个文件里。,第二节、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项是每一个项目要开始的时候必须要做的。比如设立项目公司。母公司拍到的土地，转到其全资设立的项
3、目公司名下，按我国法律，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。现在各地由于市场经济的深度不同，有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料也没有准确的范本。,第一部分：规划许可报批,第三节、总平面审查阶段 当公司对一个项目市场定位、产品定位完成后，拟定专门的设计任务书，并委托具备相应设计资质的设计单位进行方案设计。在方案设计的过程中由设计部进行对口管理，并组织对阶段性设计成果进行评审。当方案设计的初步成果确定后，公司会安排开发部将初步方案（2个以上方案）有关图纸、模型、效果图、鸟瞰图送规划局建管处进行方案审查。建管处根
4、据该项目规划设计条件，审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑长宽高，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范、规划红线的边界限制及与四周已有建设工程的关系等。,第一部分：规划许可报批,第四节、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一。主要包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区，怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上
5、楼，怎么进门；弱电的内容很多，如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。排水许可证是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。,第五节、建筑单体方案审查 规划部门对单体设计的审查也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。设计部将建管处同意的总平面设计方案（包括各栋单体楼平立剖相关图纸、模型、文件、效果图、鸟瞰图），委托城市规划设计院对该项目设计方案中各项指标进行核查，并出具最终设计经济指标核定书，然后并转规划处，符合要求则由规划处安排总平面网上和工程现场公示7个
6、工作日。目前，我国各大城市在车位问题上管得都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。车位不够，基本上都别想通过单体审查。按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。,第六节：消防专项审查（目前免费）一、办理消防审查所需资料（1）消防设计防火审核申报表 1份/幢楼。（2）总平面图每幢楼1份：设计部提供。（3）航测图每幢楼1份：设计部提供。（4）建筑图纸一套：设计部提供。（5）消防设计专篇说明（适用设置自动消防系统）：设计部提供。二、审查程序受理、审查、反馈意见、设计变更、达成共识，下发消防审查意见书。消防网网上备案（消防行政许可受理登记表
7、）网上打印消防备案号及验证码。消防网上查看是否合格。,第七节：人防审查人防工程要求同步设计同步施工，防空地下室设计要点是为下步委托施工图设计提供依据，同时持人防施工图审查意见书办理建设工程规划许可证。一、防空地下建设设计要求核定书的办理：提交如下资料1、防空地下室建设申报表1份（如图）：,第八节：文物勘探 提供资料及流程：1、设计院提供总平面图带相关经济指标 2、文物所人到 3、拿表去文物局签定勘探合同后进行文物勘探 4、按总平面上用地面积收费 5、文物收费是4元/。（阶段性免费）,第九节、建筑节能专项审查,第十节、建筑施工图审查 一、提供资料1、房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查项
8、目申请表3份2、符合国家规定深度和内容要求的4套施工图设计文件3、审查通过的勘察成果报告（地质勘查报告）1份并存档4、每个楼的结构计算书及设计软件名称。1份并存档5、规划部门批准的建设工程（规划许可证）复印件6、郑州市节能设计审查备案表（每个楼4份）7、民用建筑节能计划书（暖通计算书、给排水计算书）二、报审流程1、填写房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查项目申请表费用根据工程等级来计算费用。（），2、审图所用专业审图费软件计算费用找所长可适当优惠（最多打7折）。3、审图时间一般为15日。4、根据各专业审图意见，设计院出变更，由审图所各专业专家签字认可，图纸盖审图所章并留一份，出具蓝图审
9、查合格证书。,第十一节、房管局报开发规模及户型面积比一）、填写开发规模申报表和套型结构面积配比表 主要事项:1、加强对方案设计公司在面积核算方面的管理 2、国六条规定90以下占总住宅面积的70%3、总平面图带相关经济指标 4、企业开发资质（验原件收复印件）5、出具当年度的房地产开发规模批复文件 6、开发规模和套型结构面积配比表如下,第十二节、核发建设工程规划许可证一、按要求完成施工图设计后，开发部将注明勘察设计的初步设计文件（总平面图、单体建筑图的平立剖、基础图、地下室平面图等施工图及相关设计说明）报规划主管部门审查，经审查批准后，核发建设工程规划许可证。二、规划局办事大厅进行窗口卷宗归档，窗
10、口打印交款通知单。三、核缴规费：开发部负责协调联合收费大厅，根据收费标准核算费用（建设配套费、绿化费、墙改基金、人防质监费）；财务部根据缴款通知单付款。同时开发部负责办理档案委托管理手续（综合验收合格后，工程部和公司档案室提供综合验收资料，开发部报市档案馆存档）。开发部领取建设工程规划许可证、红线图、放验线通知书。,五、与规划局规划设计院签订合同及资料 与规划设计院确认审核日照和面积，如要复核双方签订 技术服务合同。内容：依据民用建筑通则（GB503522005）、城市居住区规划设计规范（GB5018093）、住宅设计规范（GB500961999）等相关规范。日照计算软件清华建筑日照网络版(正
11、版软件)。要求满足大寒日2个小时日照时间。规划设计院复核给我方提供日照分析计算。建筑总平面图中的容积率、建筑密度、绿地率、户数、人口、停车位技术经济指标计算。提交成果建筑总平面技术经济指标计算表。日照分析图。收费标准：1万平方米以下是1元/；1万平方米以上是0.5元/。（按项目总建筑面积算）,第二部分：工程报建（重点讲施工许可证或开工报告办理的过程）,第一节：工程施工及监理招投标 工程招投标要经历市建委质检站或大项目办（郑州市重点项目建设管理办公室）的发标公告、发标、开标、定标等过程。它是我们办理施工许可证前提条件之一。首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），
12、其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在一些大城市，譬如郑州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是郑州在管理上违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在许多城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。,第二节：施工许可证（开工许可证）的办理（一）办理开工许可证应具备的条件1、施工许可证和开工许可证的区别：重点工程是经郑州市人民政府大型项目建设管理办公室办理办理，核发的是重点建设项目及大中型建设项目开工许可证如圣菲城、普罗旺斯等项目。其它工程由建委办理，核发的是施工许可证。2、办理开工许可证的前提条件是：有建设用地规划许可证、国有土地使用证、建
13、设工程规划许可证，确定施工企业；有满足施工需要的施工图纸及技术资料；有保证工程质量和安全的具体措施；建设资金已经落实。,（二）办理开工许可证的审批程序及所需提供的资料核发开工许可证的依据是建设单位提供的郑州市重点建设项目开工报告书该表的建筑面积就是大项办核发开工许可证的依据。1、工程报建：工程报建申请表，由开发部完成并向郑州市建委（大项办）申报，经办事大厅或前期协调处经办人初审后报主管领导审核签属意见，下发公司。该表的建筑面积填写依据是建设工程规划计可证的建筑面积即施工图建筑面积。2、招投标过程：发标公告、发标、开标、定标。暂略。3、施工图审查。提供资料：设计文件审查申报告：每幢楼1份。全套施
14、工图设计文件（4套）：审查通过的勘察成果报告：消防部门批准文件建筑工程消防设计审核意见书勘察、设计单位资质证副本及合同,第三部分：工程报验,第一节、预售许可证的办理 大家都知道，只有取得预售许可证，才能签商品房买卖合同。那么预售许可证是如何办理的？一、申报预售资料的准备目前预售许可证办理前期资料准备及相关信息的输入都是在房管局计算机系统进行联机备案输入。为了完成网上申报，需要各部门提供的资料有以下几方面：（一）预售方案：包括该栋楼的总套数、总层数、建筑面积、投资额、工程资金投入情况、现工程进度、主体封顶时间、交付使用时间等。（二）预售面积动态表：包括各栋楼各单元每层每户面积。（设计部在开始认筹
15、制做户型单页前已进行预测，此阶段若有设计变更导致面积发生变化，则进行面积调整。若没有就是预测时面积）。动态表需经公司各部门联合审定，签字确认，表内面积、户型、方位必须保证准确无误。并且必须和工程规划相符。（三）交房标准：包括交房时间、工程概况、装修标准、主楼配置、水电气及智能化等情况。（四）层高、阳台封闭情况。要求提供每类户型和标准层的说明，说明上加盖公章；（五）销售价格：,九、领证权证人员领证，同时购买商品房使用说明书和住宅质量保证书,第三部分：工程报验,一、如何办理业主产权证？公司与客户签订的商品房买卖合同约定：自交房之日起180日内为业主办理产权证。根据这一合同约定，公司要为业主办理产权
16、证。业主产权证的办理是在房屋竣工验收后，取得工程竣工验收证明文件，就圣菲城项目而言，即是重点工程竣工验收备案表取得后方能进行。否则按常规途径是无法办理产权证的。如，公馆世家商铺的产权证。,第二节：权证办理,一、申请产权测绘 一）当销售部从档案室取得重点工程竣工验收备案表后，就开始向房管局测绘部门申请产权测绘，并提供以下资料（要件）1、公司委托书：销售部准备。2、建设工程规划许可证及红线图（验原件，收复印件）3、施工图：以竣工图纸为准；设计变更（图纸上的）必须有设计变更通知及相关资料（测绘当天使用）；4、工程竣工验收备案表：（验原件，收复印件）竣工验收合格后销售部权证人员到档案室领取。未经竣工验
17、收备案的项目无法进行产权测绘。5、公共部位与公用面积分摊建筑面积构成说明：要求提供每类户型和标准层的说明，说明上加盖公章。6、阳台封闭情况（决定是否计入建筑面积）要求提供每类户型和标准层的说明，说明上加盖公章。,（三）实际测量1、实地测量过程中，所有户型及公共的电梯机房、水压水箱房都是必需测量的对象。2、在测量时，我们要做的工作是协调测绘队测量的面积与规划面积尽可能吻合（正常情况下，实际测量面积与规划面积有一定范围的误差）。施工图出来后，销售认筹出户型单页前，成本部请房管局测绘队预测组提前预测面积；工程竣工验收后，为开发商办理产权证，测绘队来现场测绘时，权证人员协调成本部与测绘队预测人员沟通，
18、要求预测人员尽可能参加实测，这样为后期出分丘图时计算面积打下良好基础。,二、产权备案申请产权测绘完成后，测绘队出测绘报告。此时公司权证人员向产权部门提交产权备案申请表，并附以下资料：（一）国有土地使用证：须有无抵押状态说明（二）预售许可证：无预售的不办理产权。（预售证上各项目都一次性办理产权登记备案的验收原件，若仍有暂不办理产权登记备案的项目，就暂不收原证。）（三）建设工程规划许可及红线图：同上（四）工程竣工验收备案证：工程竣工验收备案是办理产权登记备案的前提，未经竣工验收备案的项目是无法进行产权登记备案的。即使属于一栋楼内的，验收不全面也不行。公馆世家商铺遇到过这个问题。（五）派出所门牌编号
19、及物业坐落证明。（六）物业维修基金的缴费证明：按产权测绘面积的100%缴纳，65元/，收取后30日内交至维修基金管理中心。所出物业维修基金的缴费证明原件交房管局。由销售部权证人员协调财务部交纳。（七）产权备案登记申请表：权证人员办理。各栋楼产权测绘时测绘报告中的座落、面积、套数、间数是办理产权登记备案的根本依据，必须严格依据测绘报告填写。,三、出每户分丘图测量完毕七个工作日内，测绘队实测人员将实测数据及资料录入电脑并微机制作分丘图，在分丘图出来之前权证人员要随时跟进，当出现超出规范的面积差异时，属于专业方面的问题，协调成本部专业人员共同和测绘队进行沟通、协调解决。测绘队分丘图出来后，公司按1.
20、36元/平方米缴纳测绘费后买回分丘图，在办业主产权证时与产权证附贴，同时使用。,四、出证如世家7#楼业主产权登记备案证,第三节：工程竣工验收备案,案例分析：XX项目在竣工验收备案方面遇到的问题（一）验收备案时收集不到备案所需资料。（二）7月31日交房时，小区房屋主体验收和配套工程均达不到交付使用条件，如：水、电不通、无质量监督报告、无竣工验收备案资料等，严重影响了交房。（三）小项工程（如临街商铺）图纸设计不能及时与主楼图纸设计工作同步进行，造成单项工程滞后审报或不报建也不招标，为后期竣工验收及产权证办理工作留下后患。原因；配套工程工作没有系统安排；工程部当时没有专人收集相关工程资料（主要依赖施
21、工方提供资料），更没人系统知道这些工程资料应该在何时收集、在什么时间收集、如何收集、收集的标准是什么？,一、如何办理工程竣工验收备案？验收备案合格的重要标志是取得重点工程竣工验收备案证，如何取得重点工程竣工验收备案证？主要工作：1、向郑州市重点工程项目管理办公室-质监站报验并递交重点工程验收条件自查表（在希望验收的前7个工作日报）。由工程部报验，报验时1栋楼1套资料，资料目录如下：（1）重点工程验收条件自查表。（2）施工单位的工程竣工报验单、监理公司的评估报告、验收方案及验收人员名单。（3）完善以下所有工程质量综合验收文件，包含以下内容：A、土地证、建筑工程规划规划许可证、施工许可证、文物勘探
22、报告B、施工图设计文件审查意见及回复C、勘察单位签署的质量合格文件D、设计单位签署的质量合格文件E、施工单位提交的竣工报告,填写竣工报告表应该注意的事项：1、此表由施工单位在完成工程设计和合同约定的各项内容，达到竣工标准，并对工程质量进行全面检查，确认工程符合法律、法规和工程建设强制性标准规定，符合设计文件及合同要求，提出工程竣工报告，在工程竣工验收前报建设单位。2、此表的建筑面积按道理讲应该是竣工面积并且由施工单位填写，在实际操作过程中为了保证该表的建筑面积和重点工程竣工验收报告的建设规模一致，建筑面积由工程部资料管理员依照重点工程竣工验收报告的建设规模填写。3、监理单位签署的质量合格文件（
23、工程部资料员要求监理单位准备）4、工程参建方工作情况报告（五大主体）（工程部资料员要求五大主体准备）5、验收人员签署的竣工验收原始文件,7、单位工程质量竣工验收记录8、城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查并出具认可文件（验线报告）9、公安消防部门出具的认可文件或者准许使用文件（工程部在准备竣工验收时，协调开发部向消防部门进行消防验收，并取得建设工程消防验收意见书-符合审核意见要求、工程合格）10、施工单位签署的工程质量保修书（工程部准备）11、商品住宅的住宅质量保修书和住宅使用说明书（向销售部要）12、工程款支付证明13、法律、法规所要求的其他文件以上资料在预验收时完善，签章
24、齐全；所填写日期应是竣工验收之后。14、质检站主管该项目的监督员审查资料后，工程部和质监站沟通，确定验收时间,2、竣工验收（1）由建设单位组织监理、设计、勘察、施工等五大主体单位进行验收，质监站进行监督。（2）验收分为观感、实测实量、资料三项。资料为工程技术资料，由总承包施工单位在竣工验收前整理并装订成册，所有甲方分包单位必须向总承包单位提供完整、规范的资料，以便于统一装订。（3）竣工验收后，完成重点工程竣工验收报告：一般情况下在工程验收合格后（验收当天各方形成统一验收意见并填写），由工程部组织完成。,填写此表应该注意的事项：此表的建设规模由工程部资料员依据建设工程规划许可证建筑面积以及竣工面
25、积填写并经审核。重点工程竣工验收报告是下发重点工程竣工验收备案表的依据，此表的建设规模就决定了重点工程竣工验收备案表的工程规模。重点工程竣工验收报告和重点工程竣工验收备案表都是一栋楼一张表。,3、向郑州市重点工程备案室备案竣工验收完成后，所有资料装订成册，15日内报送质检站，质检站在5个工作日内出具监督报告提交到10楼备案室后，工程部向郑州市重点工程备案室备案，此表一式两份：一份报重点工程备案室备案，一份建设单位留存，需要注意的是工程规模栏要和所报规划一致。4、取得重点工程验收备案表（合格）,一、规划报批应遵循的法律法规及违法建设所引起的严重后果（一）建设工程规划许可证自取得之日起六个月内未开
26、工又未申请办理延期的，自行失效。（二）未领取建设工程规划许可证的建设工程，建设行政主管部门不得办理开工手续。（三）建设单位和个人必须按照城市规划行政主管部门批准的施工图定位放线，开工前，并经城市规划行政主管部门放验线后方可施工。（四）居住区规划配套建设的绿地不得擅自改作他用。确需改作他用的,应经小区业主大会或四分之三以上业主同意,并依法到城市规划和城市园林绿化行政主管部门办理有关手续。（五）未取得建设工程规划许可证或擅自变更建设工程规划许可证确定的内容进行建设，严重影响城市规划的，责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，可采取改正措施的，责令限期改正，并处土
27、建土程造价百分之三至百分之十的罚款。,附：开发报批应遵循的法律法规,二、施工许可应遵循的法律法规（一）建设单位应在取得施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，延期以2次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期的，施工许可证自行失效。（二）未取得施工许可证或开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，并处以罚款。（三）建设单位应当按照建设程序进行工程建设，不得边勘察，边设计，边施工。三、图纸审查方面应遵循的法律法规：（一）任何单位和个人不得擅自修改审查合格的施工图。确需修改的，建设单位应将修改后的施工图送交原审图机构重新进行审查。（二）施工图未经审查合格，不得使用。（三）经过审查的图纸发放审查合格证书，是办理开工报告的必需条件。,
