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1、昆之门 项目产品建议,报告分析思路,原方案分析,产品定位建议,办公,酒店式公寓,裙楼商业,产品定位,平面规划,户型建议,配套建议,其它,结合市场情况比较,产品规划建议,方案财务分析,原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.,原来的方案规划由写字楼、酒店和部分商业裙楼组成.,总建筑面积：104000平米 地下：22000平米 地上：82000平米,调整后的产品和面积组合,原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。,兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。,从目前市场情况来看，
2、裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也需要调整。,原方案问题点,首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。,其次是裙楼商业项目的组合优化。,建议方案解决的问题点,建议产品组合方案：办公+酒店式公寓+特色商业,高铁 城铁高速,区域规划吸引的客户,交通规划影响的客户,经济环境带来的投资类型客户,产业结构调整催生的客户,新生的企业客户,区域辐射力决定客户的流向,中华产业园区,昆山进出口加工区,昆山高新区企业客源,客源分析,写字楼+酒店式公寓,中小面积办公可自由组合和间隔写字楼最为畅销同时也是目前城南客户最为需求的写字楼形态,市场依据,竞争依据,主要竞争区域城南商务区定位单一，其它项目基本都
3、以销售完毕，酒店式公寓租赁市场相对稳定。,市场前瞻,城南的产业发展将衍生出大批成长型小公司，从而增加对小面积写字楼和酒店式公寓的需求。,产品定位,会议中心,新闻中心,商务中心,昆之门 核心业态链,特色商场,运动娱乐中心,酒店公寓,餐饮美食,亮点一：昆之门一站式国际化商务服务,产品打造,文化艺术,本项目写字楼市场定位,国际5A生态型智能写字楼,昆山城南 CBD核心区,写字楼定位与规划,城南首座 昆之巅 会呼吸 生态型写字楼 关键词：低碳 会呼吸 生态型 空中花园 顶层直升机停机坪,科技与创新,专业化商务服务,配套综合化,科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的智能化，楼宇自动化，真正达到5A标
4、准。创新方面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。,软件服务方面不仅体现在高效的物业管理，还有对入驻企业专业化的商务服务上。,本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼、商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。,市场定位描述,产品打造,亮点1：LOW-E玻璃幕墙,目前最为主流LOW-E玻璃幕墙，具有隔热、保温、防噪音等功能，且有效降低空调负荷和室内灯具耗电量。,产品建议,普通办公楼标准层,建议修改标准层,电梯间改为南北向，动线更加合理。,相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用还可采用高低区不同面积组合,北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。,产品建议,亮点2：增大南向面积,产品建议,亮点
5、2：高区 低区不同面积分割,1-15低区采用小面积为主策略,16-24高区采用中大面积 满足不同客户,高区 面积建议,大户型,中等户型,小户型,建议聘请国际知名专业大师设计，提升大堂的档次与品味。大堂用材上采用高级石材与体现现代感的玻璃、金属组合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格。,产品打造,亮点3：豪华现代大堂,外部广场环境：提升办公楼外环境的关键通过水景与园林绿化的结合与大堂内环境遥相呼应,产品打造,亮点4：内外部园林广场,轻钢龙骨吊顶高级乳胶漆内墙涂料走廊地面采用大理石面砖中央分户计量空调OTIS高速升降电梯,产品打造,亮点5：现代 环保精装电梯厅,产品打造,亮点6：昆山首个带直升机停机坪
6、办公楼,办公楼顶层：昆山首个带停机坪办公物业高端办公物业象征 昆山首座 空中商务舱,现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构建和线条，使整座建筑显得高大挺拔。双塔式构造，写字楼和酒店式公寓两座高楼互为映衬。,外立面风格建议,（部分写字楼外立面参考）,酒店式公寓建议,本项目服务公寓核心价值 昆之艺 现代艺术家,*占位城南发展前沿*具备浓厚城市意向*享有综合配套优势*高品质居住功能*精装修精致空间*品质物业和酒店管理共享,每间客房都可以融入各国现代和传统艺术的文化元素。,酒店式公寓,酒店式公寓规划建议,（标准层建议示意图）,酒店式公寓标准层平面建议,配套用房,平面规划建议说明,电梯及配套
7、用房靠北，减少北面公寓户数，并适当缩减户型面积，增大南面两边户型面积。,南北分开，电梯分开，增加居家氛围，减少长廊带来的冷漠和疏离感。,配套用房,大户型,中等户型,小户型,装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业主只要购置少量家具即可方便居家。,装修建议,因为是双子星座，酒店式公寓和写字楼要求风格统一，同时富有变化对比，两座高楼互为映衬。,（部分酒店式公寓外立面参考）,外立面风格建议,商业裙房部分,商业,商业业态及楼层分布建议,整体定位之 商业定位,分层业态定位及说明,一层,共享中庭,女士精品馆服饰 化妆品,男士运动休闲专区,个性化零售店电子产品音像制品,沿街轻餐饮时尚超市,
8、整体定位之 商业定位,二层,儿童培训,博士蛙儿童专卖,精品儿童服饰散铺,儿童娱乐中心,整体定位之 商业定位,特色主题餐饮,KTV 娱乐中心,电影院线会议中心,电影院线演艺中心,三层,整体定位之 商业定位,商务会馆,健身会所,影院会议中心,影院会议中心,四层,整体定位之 商业定位,功能分区配置同时利用了地块的各个有利因素，回避了不利因素,整体定位之 商业定位,强化餐饮、服务、娱乐，弱化零售,零售仅占25%，餐饮、休闲、娱乐合计占55%，此种比例结构反映了家庭生活方式中心偏向餐饮、休闲、娱乐的定位方式。此外，服务功能占20%，所占比例比一般项目较高，主要是因为此区域社区商业不甚成熟，以及为办公、酒
9、店式公寓服务的需要。,整体定位之 商业定位,根据功能分区和目标客群，将项目在整体定位的前提下，划分为3个主题概念,整体定位之 商业定位,主入口设置广场，提供过渡空间,主出入口前设置500-1000平米左右的下沉式广场或者公共空间。主出入口和首层标高不宜过高，外部台阶控制在4阶左右。,整体定位之 商业定位,外立面要颜色鲜明，造型体验娱乐元素，同时安排好墙体广告,本区定位为家庭欢乐主题，因此本区外立面要体现此主题。建议外立面考虑以下几点：（1）以人的尺度为主，体现与人互动和交流。（2）外立面色彩、造型要体现娱乐元素，色彩鲜明，线条丰富活泼。（3）虚实方面，要保持一定的通透性，为商业展示服务。同时灵
10、活设置墙体广告。,整体定位之 商业定位,内部门厅和中庭合二为一，建议形式独特，同时防止空间过大,内部建议门厅和中庭合二为一，设置1-3层通透中庭。在此集中设置垂直交通。同时中庭设计不宜采用百货典型的方型中庭，建议采用圆形、椭圆形或不规则形等富有创意的中庭，以体现本区的欢乐、娱乐主题。,整体定位之 商业定位,中庭顶层设玻璃幕窗和遮阳层。充分利用自然光线。同时，此处应根据家庭欢乐主题设计景观，充分体现欢乐和娱乐的元素。,整体定位之 商业定位,中庭利用自然光线，将注意力和人流向上引导,沿长江路一侧采用玻璃幕墙，加强通透性和展示性,项目东侧临长江路主干道，具有很好的可见性。因此建议商业外立面以玻璃幕墙
11、为主，具有良好的通透性和展示型。,整体定位之 商业定位,室内步行街，建议室内步行街室外化设计,类似室内步行街，通道宜设置为3m左右。层高宜设置4.5米，净高3.5米以上。,整体定位之 商业定位,空间设计：在入口、通道等处要精心安排，融入体验娱乐元素，引导人流,空间设计“体验元素”建议体现“娱乐”与。在次出入口和相互连接通道设计时，要运用宽窄变化、颜色变幻、灯光等元素组合，增强消费者的体验，起到缓解疲劳和增强吸引和引导的作用。如右图所示的无限度广场出入口通过灯光的运用，有效的缓解了出入口通道过长的弊端。,整体定位之 商业定位,空间设计：内部墙面、柱等构件宜采用灯光等手法加强体验性,在内部空间设计
12、中，关于墙和柱的处理，建议采用灯管幕墙的处理方式，通过灯光颜色的变化，体现娱乐元素。如右图，正大广场采用这种处理方式，有效化解了大面积墙壁和多柱可能带来的单调感，增强了娱乐体验感。,整体定位之 商业定位,空间设计-导示系统是关键所在，两者设计方式可结合使用,建议在导示系统设计上，采用大比例、单色调的设计手法。或者根据分区功能的不同，分别采用不同的导示系统设计。,整体定位之 商业定位,招商建议-建议项目开工之前进行招商摸底，特殊物业最好可以订单式开发,整体定位之 商业定位,参考测算项目 案例租金、售价,财务分析：写字楼：现代国际广场 写字楼 均价10000元/平米 租金平均2元/平米/天 物管费
13、5.6元/平米 双星 叠座 写字楼 8000元/平米 租金平均1-1.5元/平米/天 利得国际 写字楼 租金1元/平米/天 LOFT商住楼7000-8000元/平米 吉田商务楼 写字楼 高区12000元/平米 单层1200平米 租金 1.3元/平米/天 精装修公寓：隆祺丽景 精装修公寓12000-13000元/平米 面积110-130平米 周边商铺：世茂蝶湖湾 商铺价格 15000-30000/平米 东方丽池22000/平米 新城域 商铺1楼 10000元/平米 3楼目前在5000元/平米,总收益 测算 部分成本测算,项目一期 公寓和底层商业裙房部分可实现 4.8个亿销售收入 项目二期 写字楼部分可实现 3个亿销售收入 总计：销售收入8个亿,成本部分,感谢聆听！THANK YOU,
