营业税核算与筹划.ppt

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1、第4章 营业税核算与筹划,营业税核算与筹划,一、营业税基本规定二、营业税计算三、营业税核算四、营业税的筹划,一、营业税的基本规定,营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。营业税的纳税人：境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。租赁或承包的，承租人、承包人为纳税人；扣缴义务人：境外单位、个人在境内发生应税行为，以代理者或受让者为扣缴义务人；委托金融机构发放贷款，以受托发放贷款的金融机构为扣缴义务人；建筑业分包或转包的，以总承包人为扣缴义务人；演出由他人售票，售票人为扣缴人。分保险业务，初保人为扣缴义务人。个人转让专利

2、、非专利技术、商标权、著作权、商誉的，以受让者为扣缴义务人。,按照投资款源分类，国家独资铁路是由铁道部代表政府财政安排资金投资建设的铁路，目前国内铁路大部分属于此类；合资铁路是铁道部、地方政府、其他投资者合资建设的铁路，如各类合资公司；地方铁路是指地方政府（省市政府）投资建设的铁路，如山东省桃威铁路即威海市投资的地方铁路；基建临管线一般指国铁运营初期，由指定铁路局临时代管，享受优惠政策。所有铁路目前一般都纳入调度统一指挥，按照约定清算收入而已.。,营业税的征税范围,境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产.1、提供或接受应税劳务的单位或个人在境内。2、转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单

3、位或个人在境内。3、所转让或出租土地使用权的土地在境内。4、所销售或出租的不动产在境内。,营业税应税行为,营业税应税行为是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产所有权或使用权、有偿转让不动产所有权的行为。单位或个人将不动产或土地使用权无偿赠送其他单位或个人；单位或个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同销售不动产，征收营业税。但单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供劳务，不属于营业税的征收范围。转让企业产权的行为，不属于营业税的征税范围。,营业税的税目,营业税按行业划分税目，共有9个税目：(1)交通运输业：包括铁路、公路、水上、航空、管道、其他交通运输业和交通运输辅助业。装卸搬运

4、业包括搬家业务。(2)建筑业：包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业的业务。自建自用房屋，不征营业税；自建后对外销售，交2道营业税。(3)金融保险业：包括金融业和保险业。金融业包括贷款、融资租赁、金融商品转让、信托业和其他金融业务。非金融机构和个人的金融商品转让，不征收营业税。存款或购入金融商品行为及金银买卖业务，不征收。保险业包括各种保险业务。但对保险企业取得的追偿款不征营业税。出口信用保险和出口信用担保不征营业税。,程租业务：是指远洋运输企业为租船人完成某一特定航次的运输任务并收取租赁费的业务。(1)期租业务：是指远洋运输企业将配备有操作人员的船舶承租给他人使用一定期限，承租期内听候承租

5、方调遣，不论是否经营，均按天向承租方收取租赁费，发生的固定费用（如人员工资、维修费用等）均由船东负担的业务。(2)光租业务：是指远洋运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各种费用，只收取固定租赁费的业务。(3)湿租业务：是指航空运输企业将配备有机 组人员的飞机承租给他人使用一定期限，承租期内听候承租方调遣，不论是否经营，均按一定标准向承租方收取租赁费，发生的固定费用（如人员工资、维修费用等）均由承租方负担的业务。(4)干租业务：是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各种费用，只收取固定租赁费的业务。

6、,离岸银行业务（Offshore Bank）是服务于非居民的一种金融活动，银行吸收非居民的资金。银行的服务对象为境外（含港、澳、台地区）的自然人、法人（含在境外注册的中国境外投资企业）、政府机构国际组织及其它经济组织，包括中资金融机构的海外分支机构。离岸银行业务的经营币种仅限于可自由兑换货币。非居民资金汇往离岸帐户、离岸帐户资金汇往境外帐户和离岸帐户间的资金可以自由划拨和转移。从1989年5月开始，经中国人民银行和中国国家外汇管理局批准，招商银行、交通银行、深圳发展银行、浦东发展银行等银行先后开设了离岸账号业务。经过几年的发展，这些银行机构设置日趋完善，提供的业务品种日趋多样化，服务手段更加先

7、进，为客户提供了全面、高效、优质的各项服务。,追偿款的例子：保险货物在海运途中，受到由于承运人的过世，而造成的灭失或损坏，本应由货主向承运人提出赔偿请求，因为投保了保险，损失又在保险责任范围之内，货主一般不愿意向承运人进行交涉，他们宁可从保险人处获得赔偿。从保险人那获得赔偿后，货主将其原享有的向承运人的索赔权转让给了保险人，由保险人替代货主的地位向承运人追偿，追偿的那一部分就是追偿款，这在海上货物运输保险中屡见不鲜。(4)邮电通讯业：包括邮政业、电信业以及与邮政、电信业相关的劳务。包括快递业务。(5)文化体育业：包括文化业和体育业。文化业包括表演、播映和其他文化业。经营游览场所，按文化业征收；

8、广播电视有线数字付费频道业务，按“文化体育业”征税。体育业指举办各种体育比赛和为体育比赛或体育活动提供场所的业务。以租赁方式为体育比赛提供场所属于“服务业租赁业”。,(6)娱乐业：经营歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球场、网吧、游艺场等娱乐场所，以及娱乐场所为顾客进行娱乐活动提供的服务。(7)服务业：代理、旅店、饮食、旅游、仓储、租赁、广告和其他服务业。广告代理业务按“广告业”征税。(8)转让无形资产：转让土地使用权，转让商标权，转让专利权，转让非专利技术，转让著作权及转让商誉。(9)销售不动产：指有偿转让不动产所有权的行为。在建项目进入施工阶段前转让的，按转让土地使

9、用权征税；进入施工阶段后转让的，按销售不动产征税。以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权，也不征收营业税。,我国营改增分三个阶段,按照国家规划，我国“营改增”分为三步走：第一步，在部分行业部分地区进行“营改增”试点。上海作为首个试点城市2012年1月1日已经正式启动“营改增”。第二步，选择部分行业在全国范围内进行试点。按照7.25国务院常务会议的决定，这一阶段将在2013年开始，从目前的情况来看，交通运输业以及6个部分现代服务业率先在全国范围内推广的概率最大。第三步，在全国范围内实现“营改增”，也即消灭营业税。按照规划，最

10、快有望在十二五（2011年-2015年）期间完成“营改增”。,营改增,2011年10月26日温家宝主持召开国务院常务会议，决定开展深化增值税制度改革试点。从2012年1月1日起，在部分地区和行业，逐步将目前征收营业税的行业改为征收增值税。在经济发达的上海，中国将先在该市的交通运输业和部分现代服务业（包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务）等开展试点，由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东和宁波、厦门、深圳11个省（直辖市、计划单列市）。明年继续扩大试点地区，并选择部分行业在全国范围试点。同时，在现行增值税17%标准税率和13%低税率

11、基础上，新增11%和6%两档低税率，分别适用于交通运输业和部分现代服务业。,征收范围-应税服务范围,应税服务范围详见应税服务范围注释,征收范围-应税服务范围,营业税的税率,营业税有9个税目，其税率如下：3税率：交通运输业、建筑业、邮电通信业和文化体育业。5税率：金融保险业、服务业、转让无形资产和销售不动产。5%-20税率：娱乐业。2004年7月1日起，台球、保龄球的营业税税率下调为5。外国企业或香港、澳门、台湾企业从我国大陆运载旅客、货物、邮件的运输收入，按4.65的综合计征率计征。代开货物运输业发票，一律按3%征收营业税。,税收优惠,营业税免税规定：1.托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构

12、提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务。2.残疾人员个人提供的劳务。指残疾人员本人为社会提供的劳务。3.医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务。4.学校及其他教育机构提供的教育劳务、学生勤工俭学所提供的劳务服务。5.农业机耕、排灌、病虫害防治、农牧以及相关技术培训等服务收取的费用。6.纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、展览馆、书画院、图书馆、文物保护单位举办文化活动所售票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的售票收入(销售第一道门票)。,税收优惠:其他免税项目,1.对单位和个人从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。2.个人转让著作权，免征营业税。3.国家机关

13、、社会团体按规定收费，不征营业税.4.高校后勤实体对校内服务收入，免营业税5.个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，可以免征营业税。但需提供相关证明材料。6.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的，免征营业税。,税收优惠,7.政府举办的高等、中等和初等学校(不含下属单位)举办进修班、培训班取得的收入，收入全部归学校所有的，免征营业税。8.转让企业产权的行为不应征收营业税。,二、营业税的计算,应纳营业税营业额税率营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。案例 五洲酒店5月份取得住宿收入100万元，餐饮收入150万

14、元，卡拉OK收入4万元，保龄球馆收入10万元。各项收入均分别核算，计算该业务应纳营业税。解析：住宿收入、餐饮收入、保龄球收入5税率，卡拉OK收入20税率。营业税=(100+150+10)5+420=13.8（万元）,金融业营业税计算,1.一般贷款、典当、金融经纪业等中介服务，以利息收入全额(包括加息、罚息等)或手续费收入全额确认为营业额；2.外汇转贷业务：中国银行系统，上级行借入外汇资金转给下级行贷给国内用户的，下级行以利息收入全额为营业额，上级行以贷款利息收入和其他收入减去支付境外的借款利息支出后的余额为营业额；其他银行外汇转贷业务，下级行以收取的全部利息收入减去上级行核定的借款利息支出后的

15、余额为营业额。上级行核定的借款利息支出额与实际支出额不符的，由上级行从其应纳的营业税中抵扣.,金融业营业税计算,3.外汇、证券、非货物期货等金融商品转让，按卖出价减去买入价后的差额确认为营业额。4.经批准经营融资租赁业务的单位，融资租赁以向承租方收取的全部价款和价外费用(包括残值)减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额，以直线法折算本期营业额.融资租赁本期营业额=(全部价款和价外费用-实际 成本)(本期天数/总天数)金融机构之间相互占用、拆借资金取得的利息收入，金融机构的出纳长款（现金实存数大于账面数）收入，均不征营业税。出纳长款收入出纳人员每天要收付多笔现金，当日结账难免会出现账

16、实不符。现金实存数大于账面数即为长款。长款和短款（现金实存数小于账面数即为短款）并存。不能把一时的长款视同收入或营业额，也不能把一时的短款视为损失。因此，长款不征收营业税。金融机构的出纳长款收入，不用缴纳营业税。金融机构当期实际收到的结算罚款、罚息、加息等收入，应并入营业额中缴纳营业税。,金融业营业税计算,中国人民银行提供给地方商业银行，转贷给地方政府的专项贷款，利息收入免征营业税。人民银行对金融机构的贷款业务不征营业税，人民银行对企业贷款或委托金融机构贷款的业务应当征收营业税。企业集团财务公司统借统还贷款业务，财务公司与内部企业之间的利息，不征营业税。金融机构从事受托收款业务，如代收电话费、

17、水电煤气费、信息费、学杂费、寻呼费、社保统筹费、交通违章罚款、税款等，以全部收入减去支付给委托方价款后的余额为营业额。,案例商业银行第三季度吸收存款800万元；自有资金贷款利息收入60万元；办理结算业务手续费收入20万元；销售凭证/支票,收入10万元;办理贴现,收入20万元；转贴现,收入15万元；转让债券收入120万元，其买入价100万元；代收水电费300万元，支付委托方价款290万元；出纳长款1万元。该银行本季度应纳营业税。吸收存款、转贴现和出纳长款等收入，不纳营业税。该银行本季度应纳营业税为：营业税=(60+20+10+20+120-100+300-290)5=7(万元),保险业营业税计算

18、,(1)初保业务，营业额为收取的全部保险费。(2)储金业务(保险资金的利息收入作为保费收入)营业额，为储金平均余额乘以一年期存款月利率.(3)无赔偿奖励，以实际收取的保费为营业额。(4)向境外再保险人办理分保的，以全部保费收入减去分保保费后的余额为营业额。境内保险人为扣缴义务人。1年期以上的返还性人身保险业务，免营业税。出口信用保险和出口信用担保；追偿款；保险公司的摊回分保费用，不征收营业税。,运输业营业税的计算,实际取得的客运收入、货运收入、装卸搬运收入以及其他运输业务收入和运输票价中包含的保险费收入等营业收入，均为营业额。自境内载运旅客或货物出境，在境外改由其他企业承运的，以全程运费减去付

19、给承运企业的运费后的余额为营业额。将承担的运输业务分给其他运输企业，并采用地税发票统一收取价款，按全部运费减去支付给其他运输企业的运费后的余额，确定营业额。,案例汽车运输公司，境内运输收入200万元，其中联合运输收入100万元，支付给联运单位运费40万元；自境内运往境外的运输业务取得运费收入500万元，在境外由外国当地运输公司承运，支付运费300万元。当月应纳营业税。解析：境内联合运输业务，可以扣除联运支出；跨境运输业务，可以扣除支付给境外的运费。营业税=100+(100-40)+(500-300)3=10.8（万元）,建筑业营业税的计算,(1)总承包人将工程分包或转包，全部工程款减去分包或转

20、包款后的余额为营业额。(2)建筑,修缮,装饰工程，营业额包括工程所用原材料、动力及其他物资的价款。安装工程所安装设备价值计入安装工程产值的，营业额包括设备价款.(3)自建自售，按建筑业和销售不动产分别征收营业税。自建行为和单位将不动产赠与他人，主管税务机关核定营业额。A.当月销售同类不动产的平均价;B.最近时期销售同类不动产平均价；C.组税价格=营业成本或工程成本(1+成本利润率)(1-营业税税率),建筑业营业税的计算,案例建筑安装公司承建写字楼，合同规定工程价款1000万元，由建设单位提供部分建筑材料，价款200万元。工程结束时，一次性结算工程价款。后来将工程的一部分转包，支付价款100万元

21、。计算该建筑安装公司应纳营业税。解析：工程价款以外的200万元材料价款，应记入营业额；转包价款可以扣除。营业税=(1000+200-100)3=33万,娱乐业营业税的计算,娱乐业的营业额为经营娱乐业向顾客收取的各项费用，包括门票收费、台位费、点歌费、烟酒和饮料收费及经营娱乐业的其他各项收费。案例综合娱乐服务公司业务：歌舞厅门票收入5万元，点歌收入0.3万元，烟酒饮料收入1万元，保龄球馆收入4万元，开办网吧收入7万元，餐厅收入30万元。计算当月应纳营业税。解析：餐厅收入属于服务业，其他收入均属于娱乐业，但保龄球馆收入适用5税率。应纳营业税=(5+0.3+1+7)20%+(30+4)5=4.36（

22、万元）,其他行业营业税的计算,1、邮电通信业，邮政部门销售集邮商品、发行报刊，应为混合销售，按主营确定，计算缴纳营业税；电信部门销售移动电话等，按主营确定，计算缴纳营业税。若是邮政、电信以外的单位和个人从事上述业务，则计算增值税。电信局提供上网服务而取得的收入，应按邮电通信业的税率3缴纳营业税，而上网培训、饮料消费收入，分别按文化体育业和服务业缴纳营业税。2、旅游企业组团在境内旅游，以收取的旅游费减去替旅游者支付的住宿费、餐费、交通费、门票费和其他代付费用后的余额为营业额；组团到境外旅游，在境外改由其他旅游企业接团，以全程旅游费减去付给接团企业旅游费后的余额为营业额。,其他行业营业税的计算,3

23、、单位或个人进行演出，以全部票价收入或包场收入减去付给演出场所、演出公司或经纪人的费用后的余额为营业额。4、租赁业按租金收入全额，不得扣除任何费用。5、代理业以纳税人实际收取的报酬为营业额。6、广告代理业务，以全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者(包括媒体、载体)的广告发布费后的余额为营业额。7、物业管理单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额,其他行业营业税的计算,8、福利彩票机构取得的发行收入不征营业税。对福利彩票机构以外的代销单位取得的手续费收入，应征收营业税。9、单位销售或转让其购置的不动产或受让的

24、土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。（转售业务）【经典例题】某生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1000万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。还转让一块土地使用权，取得收入600万元。年初取得该土地使用权时支付金额500万元，转让时发生相关费用6万元.要求：计算该企业应缴纳的营业税。【答案】应缴纳营业税10005%+（600-500）5%55（万元）,三、营业税的核算,1、营业税会计科目的设置为了反映营业税的应交及

25、已交等情况，应在“应交税费”科目下设置“应交营业税”明细科目。该科目的借方登记已交纳的营业税，贷方登记企业当期应交纳的营业税，期末贷方余额为尚未缴纳的营业税，期末借方余额反映企业多缴的营业税。,三、营业税的核算,企业在进行营业税会计核算时，还应设置“营业税金及附加”账户。该账户用于核算企业经营活动（包括主营业务和其他业务）发生的营业税、消费税、城建税、资源税和教育费附加等流转环节的税金。该账户借方发生额反映企业按规定计算确定的与经营活动有关的流转环节价内税费，贷方发生额反映企业期末转入“本年利润”账户的税费，结转后，该账户余额为零。,2、营业税的会计核算,主营和兼营服务的行业，如交通运输业、建

26、筑业、邮电通信业、文化体育业、金融保险业、娱乐业、代理业、旅店业、饮食业、旅游业、租赁业、广告业及其他服务行业的企业，期末根据本期营业额计算出应缴纳的营业税时，作分录：借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税,某建筑装饰材料商店(增值税一般纳税人)兼营家庭装修，分别核算。3月份销售装饰材料含税收入702000元，装修劳务收入210 000元。增值税702 0001.1717102 000(元)该店应纳营业税210 00036 300(元)借：银行存款 702 000 贷：主营业务收入 600 000 应交税费应交增值税(销项税额)102 000借：库存现金 210 000 贷：其他业务收入

27、210 000借：营业税金及附加 6 300 贷：应交税费应交营业税 6 300,3、纳税人转入无形资产的会计核算企业转入无形资产分为两种情况：一是转入无形资产的所有权；二是转让无形资产的使用权。两种转让方式的会计处理不同。(1)转让无形资产的所有权企业转让无形资产所有权时，转让净收入属于企业的利得，应按转让价格减去转让无形资产的账面价值和应缴纳的各种税费后的差额确认利得或损失，计入营业外收入科目或营业外支出科目。转让无形资产所有权的，按照所取得价款借记“银行存款”科目，按照已摊销数额借记“累计摊销”科目，按照无形资产账面余额贷记“无形资产”科目，按照应交营业税贷记“应交税费应交营业税”科目，

28、将形成的借方或贷方差额计入“营业外收入”科目或“营业外支出”科目。,转让专利权所有权，转让收入100万元，专利权账面余额60万元。营业税5，城建税7，教育费附加3，已缴税费。应纳营业税=1005=5万元城建税及教育费附加=5(7+3)=0.5万元借：银行存款 1000 000 贷：无形资产 600 000 应交税费应交营业税 50 000 应交城建税及附加 5 000 营业外收入 345 000,【例】某工业企业转让一项专利，取得收入460 000元，营业税率5，该项专利权的账面余额为200 000元，累计摊销40 000元，其会计处理如下：计算转让无形资产的营业税应纳税额=460 0005=

29、23 000（元）会计处理借：银行存款 460 000 累计摊销 40 000 贷：无形资产专利权 200 000 应交税费应交营业税 23 000 营业外收入 277 000,2、转让无形资产的使用权,企业转让无形资产使用权时，转让使用权的收入属于“其他业务收入”，转让费用属于“其他业务支出”，转让环节税费属于“营业税金及附加”。转让无形资产使用权应交的营业税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交营业税”科目。,转让商标使用权，价款200 000元，履行转让协议,发生有关费用20 000元。营业税5,城建税7，教育费附加3，已缴税费。营业税=200 0005=10 000元城建税及

30、教育费附加=10000(7+3)=1 000元借：银行存款 200 000 贷：其他业务收入 200 000借：其他业务支出 20 000 贷：银行存款等科目 20 000借：营业税金及附加 11 000 贷：应交税费应交营业税 10 000 应交城建税及附加 1 000,4、纳税人销售不动产的会计核算,销售不动产的营业税，应设置“固定资产清理”、“营业税金及附加”和“应交税费应交营业税”等科目。（1）主营或兼营房地产的企业销售不动产应缴纳的营业税在营业税金及附加科目中核算，会计分录为：借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税（2）非房地产企业销售不动产应缴纳的营业税，在“固定资产清理”科目

31、中核算，会计分录为：借：固定资产清理 贷：应交税费应交营业税,房地产企业需要交什么税?房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面:转让土地使用权，应按转让无形资产税目中的转让土地使用权子目征税;销售不动产，税率为5%;包销商承销，应按服务业代理业征税。土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按服务业租赁业征税。计算公式=营业额适用税率 二、城市维护建设

32、税和教育费附加:以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。,三、土地增值税:是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额适用税率-速算扣除额速算扣除率。其中:土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的

33、费用;旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;加计扣除。四、房产税:是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)(1-30%)1.2%。,五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=(各级土地面积相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。六、城市房地产

34、税、三资企业土地使用费:城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值税率(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积适用的单位标准。,七、印花税:是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。

35、应纳税额=计税金额税率,应纳税额=凭证数量单位税额。（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。,八、契税:契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)、房

36、屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和补缴的土地使用权出让费用或者土地收益等。应纳税额=计税依据税率 九、耕地占用税 十、企业所得税:是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=(全部应税收入-准予扣除项目)适用税率。一般是25%十一、个人所得税:是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用3%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额适用税率-速算扣除数参照新条例,【例】某企业出售一栋厂房，厂房原价16 000 000元，已提折旧11 000 000元，出售所得收

37、入8 000 000元，支付清理费60 000元，厂房已清理完毕，营业税率5，其会计处理如下：销售建筑物，结转净值和已提折旧借：固定资产清理 5 000 000 累计折旧 11 000 000 贷：固定资产 16 000 000收到销售收入借：银行存款 8 000 000 贷：固定资产清理 8 000 000发生固定资产清理费用借：固定资产清理 60 000 贷：银行存款 60 000,按销售额计算营业税应交营业税=8 000 0005=400 000（元）借：固定资产清理 400 000 贷：应交税费应交营业税 400 000交纳营业税借：应交税费应交营业税 400 000 贷：银行存款 4

38、00 000结转销售不动产的净收益借：固定资产清理 2 540 000 贷：营业外收入非流动资产处置利得 2 540 000,5、扣缴义务人代扣营业税的会计核算,扣缴义务人代扣营业税时，编制如下会计分录：借：应付账款 贷：应交税费应交营业税,四.营业税的税收筹划,营业税的税收筹划包括:1.营业税纳税人的税收筹划2.营业税征税范围的税收筹划3.营业税计税依据的税收筹划4.营业税优惠政策的税收筹划,1.营业税纳税人筹划,税法规定 在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当缴纳营业税。（一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；（二）所转

39、让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内；（三）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；（四）所销售或者出租的不动产在境内。,营业税暂行条例规定，只有发生在中华人民共和国境内的应税行为，才属于营业税的征税范围，而发生在中华人民共和国境外的应税行为就不属于营业税的税收管辖范围，也就不构成营业税纳税义务人。因此，纳税人完全可以通过各种灵活办法，将其行为转移到境外，从而避免成为纳税人。1、提供应税劳务的筹划 通常情况下，一项劳务的提供，一般由两个环节构成，即劳务的提供环节和劳务的使用环节。所谓“应税劳务发生在境内”，是指应税劳务的使用环节和使用地在境内，而不论该项应税劳务的提供环节发生地

40、是否在境内。由此，境内纳税人在境内提供劳务，其行为属于营业税的管辖范围；境外单位和个人提供应税劳务在境内使用的，其行为属于营业税的管辖范围；而境内纳税人提供劳务在境外使用的，其行为不属于营业税的管辖范围。如国内某施工单位到俄罗斯提供建安劳务取得的建安收入不征营业税，原因是应税劳务发生在境外，尽管他们是国内的施工单位，但所发生的行为不属于营业税的管辖权范围，因而避免了国内营业税的缴纳。,对境内单位派出本单位的员工赴境外，为境外企业提供劳务服务，不属于在境内提供应税劳务。2、载运旅客或货物的筹划 凡是将旅客或货物由境内载运出境的，属于营业税的管辖权范围；凡是将旅客或货物由境外载运境内的，就不属于营

41、业税管辖权范围。如国内某航空公司客机从日本载运旅客入境，取得的收人不征营业税，因是“在境外载运旅客”。反之，日本某航空公司飞机从中国境内载运出口货物出境，取得的收入应当在中国境内征税，虽然该公司属境外机构，但它属于“在境内载运货物出境”。根据此原则，运输企业将客货从我国境外运往我国境内，或者将客货从境外的一个地方运往境外的另一个地方，这两种运输业务因起运地不在我国境内，所以不缴纳营业税。运输企业可以充分地利用这条规定，开展起运地在境外的业务，尤其是在与我国有税收互惠协定的国家进行客货运输业务，以达到节税的目的。,3、纳税人选择税种的税收筹划 企业为了扩大经营，获得更大的经济利益，在所从事的经营

42、活动中，并不仅仅局限在某单一应税项目，往往会同时出现多项应税项目，即兼营营业税木同应税项目，或者在从事营业税应税项目的同时又涉及增值应税项目，也就是税法中所说的兼营与混合销售。作为企业，必须准确掌握税收政策，准确界定什么是兼营销售和混合销售，才能避免从高适用税率，以维护自身的税收利益。,KTV量贩最早是在南方兴起。娱乐业税率20%，经营者为了减轻税负，做了以下操作：(1)工商局增设零售业经营项目；(2)国税局登记小规模纳税人；(3)购买小规模纳税人发票；(4)划出地盘，摆放货架，有单独的售货员，财务设两套账。不符合税法原则，与税法博弈货架放在门外？,案例某综合性商场即将开业，周围有几个已开业多

43、年的大商场，怎样才能吸引顾客？只有在经营方法上进行创新，但要考虑是否会带来税收成本。大商股份有限公司开业一家新马特店。送购物卷：满100元送68元券，其中10元免费停车；10元免费看电影(自有影院)；10元免费溜冰(自有溜冰场)；10免费宠物美容；28元餐饮消费(听商家解释)。新商场不能打折(质量？)不能买一送一(无积压商品),2.营业税征税范围的税收筹划,（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售

44、不动产的行为。因而，合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照营业税暂行条例实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。,（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换

45、得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换其建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按营业税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。,合作建房双方分别按下列具体情况执行：（一）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，根据“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，甲方不缴纳营业税；合营企业销售房屋取得收入按“销售不动产”缴税。（二）房屋建成后如果甲方提取固定利润

46、或采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，则属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入要按“转让无形资产”缴税；合营企业取得全部房屋的销售收入按“销售不动产”税目缴纳营业税。（三）房屋建成后如果双方按一定比例分配房屋，对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”缴税，其营业额按营业税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。双方分得房屋后各自销售的，按“销售不动产”征税。,3.营业税计税依据的税收筹划,营业税的特点是在流转环节就营业额的全额征税。企业经营对象流转的环节越多，营业税的征收次数也就越多，纳税人的税收负担也就越大。纳税人可以通过分解营业额

47、，缩小计税依据，减少应纳税款。,案例北京某展览公司是一家中介服务公司，主要业务是帮助外地客商在北京举办展览会，在北京市场上推销其商品。2006年10月，该展览公司在北京某展览馆举办了一期西服展览会，吸引了100家客商参展，对每家客商收费2万元，营业收入共计200万元。解析：中介服务应纳营业税为：200510（万元）该公司收到200万元的一半付给展览馆作租金，但纳营业税时租金不能减扣。如果分解营业额。举办展览时让客户分别缴费，展览公司收取100万元，展览馆收取100万元。分解后，展览公司纳税：10055（万元）,4.营业税优惠政策的税收筹划,纳税人兼营免税、减税项目的，应当单独核算免税、减税项目的营业额；未单独核算营业额的，不得免税、减税。案例2004年5月至8月，南方某大城市的一家文化经营公司是一家经营文化会展、体育、旅游等综合项目的实业公司。其下属的文化艺术展览馆举办大型文化会展活动，在当地产生很好的影响。金沙旅行社是该公司的控股企业，在当年的“五一节”旅游黄金周期间，旅行社配合展览馆进行了大量的宣传和配合活动，使经济效益和社会效益都有明显的收获。在税收筹划方面他们也用足了脑筋。展览馆的门票在正常情况下为每人50元一张，旅行社设定的包括参加会展在内的两日游专线为每人500元。在“五一节”黄金周期间，该旅行社共组织了20 000个旅行者。,