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1、1,城市综合体专题,2,典型项目案例分析,城市综合体概述,城市综合体定位,城市综合体整体规划,城市综合体营销推广,内容提要,3,城市综合体概述,4,写字楼,公寓,酒店,商业,基本概念,5,所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海
2、的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”,基本概念,6,发展背景,(二战前),(二战后-70年代),(70年代至今),城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题,为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的发展出现了郊区化趋势居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城城市的中心区域随着郊区
3、化进程和自身环境的恶化出现衰落,城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响，同时反思功能分区建设的弊端城市中心的地位重新得以恢复和加强强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流,城市功能分区建设阶段,郊区化发展阶段,城市功能组合发展阶段,7,基本特征,高可达性,高密度、集约性,整体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间的连续性,内外部关系完整性,强大的对外辐射型,升值价值,8,按性能分：商务综合体，是指没有住宅的纯综合体；生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%；单一综合体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的
4、净综 合体；另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品；综合体集群：一个以上的综合体复合体或商圈。按地段分：都心型综合体；副中心（区域和新城）型综合体按品味分：高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。,城市综合体分类,9,基本功能,1,2,3,4,商务功能,商业功能,居住功能,酒店功能,是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提
5、供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。,商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。,居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求,酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”
6、人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。,10,开发条件因素,经济,交通,人口,资金,运营,政策,11,建设特点,03,01,02,04,05,选址中心位置 城市综合体通常位于城市或区域的中心位置，并与城市交通干线实现连接,建筑风格协调统一 不同功能物业部分在平面和立面的连续性，保持协调一致。各功能在空中、地下和地面形成多层次联系。,资金渠道多元化 由于通常建设规模巨大，项目建设除依靠商业贷款外，还常依托于资本市场的多元化融资模式，如房地产基金、资产证券化、房地产信托等,功能复合性 拥有完整的工作生活配套运营体系。商务办公、酒店、公寓、商业、文
7、化娱乐等多样性和复合性,立体内外部交通联接 通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求,12,区位要求,在城市综合体项目所处的区域中，具体位置不同，对应的地价水平也会有所不同。而在这个区域中，一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值地价交叉点（Peak Land-Value Intersection，简称PLVI）。,城市综合体可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的优越区位。,13,主要物业
8、,可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。,保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求。,价值标杆，可树立项目高端形象。,项目标志性物业，定义项目整体档次,酒店,商业,写字楼,公寓,14,主要物业的开发特点,代表拟合度,15,开发时序,综合体物业价值的最大化包含几个方面的含义最大限度的实现各个物业自身的价值；最大可能实现各功能间关联带动价值；避免各物业之间的负面影响。正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般
9、先期入市。其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。,16,运营价值,城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链,酒店,商务,办公,商业,公寓,住宅,资源平台,商务租客,提升品质,高消费人流,旅游租客,商务消费人流,住家消费人流,提升品质,资源平台,提升品质,商务消费人流,商旅消费人流,17,运营价值,城市综合体的综合开发价值链矩阵,强烈,弱或不确定,中立,潜在市场冲突,18,功能间的直接支持,例如，办公楼上班族、酒店旅客、公寓住户会对零售、餐饮提供支持；办公楼的租户可以为酒店提供一定的客源，并为公寓楼带来一些客户或租户。,功能间的间接支持,比如
10、，零售和酒店功能不会为办公功能或居住功能提供直接的收益，但是它们却可以作为适宜的环境支持，来使得办公和居住功能获得更高的租金。零售和餐饮功能可以为酒店旅客、上班族和居民提供方便和诱人的购物环境和良好的场所氛围，并改善它们的市场竞争力。酒店功能同样对其他功能可以提供间接支持，其完善和豪华的配套设施往往能为居住、办公功能增加市场竞争力。,场所营造,整个项目协同营造出城市中是全新和独一无二的感觉与功能,城市综合体的价值放大方式,运营价值,19,城市价值,土地集约化利用提升城市形象缓解城市交通压力积聚区域价值改变夜间空城现象城市资源集中利用,20,社会效益：城市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催
11、生繁荣与文明、激发城市活力的发动机 城市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力 作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用,经济效益：通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足 综合体在经营上有明显的价值互补优势，各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益 各种商业配套的建设为政府带来大量的税收，并增加就业,社会效益和经济效益,21,城市综合体定位,22,两级定位,城市综合体的定位与其他单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大
12、部分，在城市综合体整体定位的前提下，开展综合体各类物业的定位。,23,定位依据,24,霍金斯“消费者决策过程模型”,自我概念与生活方式,体验与产品获得满足欲望,体验与产品获得满足欲望,需要,欲望,25,德思勤关于综合体定位的“三位一体”方法,26,城市综合体整体规划,27,整体规划内容,确定城市综合体各种功能的规模 城市综合体交通系统 城市综合体空间布局 城市综合体景观环境,28,确定各功能规模,确定综合体项目各功能间的比例，不同的项目具体情况不同，有不同的方法，很难找到一种或者几种通用的最佳比例确定方法，但是，不管各功能间的比例如何最终确定，分别分析各功能的物业体量，作为确定各功能规模的基础
13、参数，依然是确定综合体项目最终规模的一个不可跳跃的环节。,29,居住功能规模,城市综合体中的居住功能体量 居住功能是城市建筑综合体中平衡酒店、零售、办公等功能的重要功能。简雅各布斯在美国大城市的生与死一书中所介绍的城市多样化的另一个要点是“密度之需要”，即人流的密度必须达到足够程度，在城市综合体的设计中，必须考虑周边环境的住宅密度问题，过低的密度会不利于对多样性的支持，而导致整体失败。在这种情况下，应该通过增加项目内住宅功能的比例或增加吸引人流的特殊功能要素，来弥补项目人流密度的不足。,居住物业的体量分析：美国经济学家N.G.Mankin和D.N.Wei提出居住需求量公式：D=h（R）*N，中
14、加入收入因素Y，得到居住需求量公式：D=h（R，Y）*N，其中，h（R）为平均每人的居住需求量函数，N为人口数目。以此公式为基础，在实际项目测算中依据具体情况对公式进行微调，结合调研数据，可以得出较为客观的居住体量。,30,零售功能规模,按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）,零售饱和理论公式：IRS=C*RE/RFC：潜在客户数量RE：人均消费支出RF：营业面积,核心商圈,次级商圈,边缘商圈,占顾客数的60-80%,占顾客数的15-25%,占顾客数的15%以下,31,零售功能规模,商业零售业态商业规模的设定,城市综合体零售功能体
15、量：零售空间往往会在整个项目的规划中所占比例过大。由于零售可在未来的发展中增加，所以总的说来，规划比例过小的问题会比规划比例过大的问题易解决。而减少零售空间的比例，是很难进行的，并会给人以项目整体失败的意象。,测算商业最大面积（上限）,测算商业最大面积（下限）,合理规模,32,商务功能规模,城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响,确定商务物业体量的因素：1.城市商务物业供给总量和供给结构2.城市商务物业需求总量和需求结构3.城市商务物业供给矛盾分析4.城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过 租赁活动和市场吸纳量预测
16、未来市场需求）5.确定城市综合体对城市中心商务的分流指数6.中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量,33,酒店功能规模,酒店体量测算的参考计量公式为：,E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床位数N：全年的旅客人数P:住宿旅客比例L:平均住宿天数T:全年可逗留天数K:床位的利用率,34,确定交通系统,城市综合体的交通系统关系包括：综合体与对外交通的关系；综合体内部交通；综合体内部交通与外部交通的衔接,公交交通系统：1.调查公共交通系统的现状2.估算待开发综合体交通产生和吸引出行率3.提出交通系统设立或者改善方案4.沟通实施,35,确定交通系统,步行系统,步行量计算：将城市综合体分为一个矩阵系
17、统，每个矩阵呼应一段街区之间的街道长度，形成步行量计算公式：Ti=aYi+bPi+cBi+dCi+eUi+fGi+gSi+hPki+k其中：Ti=在矩阵之内的同时步行者数量；a=在标定时间段内围绕零售和其他商业服务设施聚积的同时步行者数（人/）；Yi=零售或其他商业的有效建筑使用面积（）；b=指围绕可以长时间停车的停车区聚积的同时步行者（人/车位）；Pi=长时间停车车位数（车位）；c=在公共汽车站周围聚积的同时步行者数（人/站）；Bi=公共汽车线停靠站的数量（站）；d=在市中心内以中心性为基础的总的步行者聚积附加数；Ci=d在矩阵i中的比例；e=穿越中心地区边界的步行交通比；Ui=穿越中心地区
18、边界的步行者数量；f=围绕街道货摊聚积的同时步行者数量（人/处）；Gi=街道报摊或货摊的数量（处）；g=围绕公共座椅处聚积的同时步行者数量（人/座椅）；Si=公共座椅数；h=围绕临时停车处聚积的同时步行者数（人/停车位）；Pki=用于临时停车的公共停车位；k=常数，在所选择的模型的基础上，在矩阵中不与上述任何数直接相关的步行者数量；,以步行量作为基础来规划步行系统,36,停车系统,第一步：对各类物业停车状况进行调查、分析,通过上表统计出现状 商业所需车位 A；公寓所需车位 B；商务所需车位 C；酒店所需车位 D。,确定交通系统,37,第二步：根据调研现状，预测待开发综合体各类物业的未来车位需求
19、量,商业所需车位 A；公寓所需车位 B；商务所需车位 C；酒店所需车位 D。,商业所需车位 Pa；公寓所需车位 Pb；商务所需车位P c；酒店所需车位P d。,估算未来,确定交通系统,停车系统,38,第三步：根据综合体规划，结合各物业形态不同高峰停车时段，得出互补停车位,确定交通系统,停车系统,Pa,Pa,Pa,Pa,Pab,Pcd,Pac,Pad,Pcb,Pbd,39,空间布局,业态布局,赢利能力最强业态（高档酒店、甲级商务、品牌服装专卖、大型百货、银行等）,盈利能力较强性业态（普通办公、杂货店、参观、要点等）,盈利能力一般业态（家具店、汽车购物店、停车等）,1区,2区,3区,4区,5区,4
20、0,空间布局,立体化空间布局形式,是指在城市综合体中充分利用竖向层面来组织和布置各功能空间的混合使用方式，也称为竖向混合使用模式。此种空间混合使用形式通常表现为城市综合体的建筑内部是由多种使用功能在不同层面上组合而成的。在地面层上多是公共使用性质的功能空间，如商业零售、服务大厅等高层部分集聚的是向对私人化的功能空间，如办公、公寓等。,41,空间布局,立体化空间拓展,地下空间的开发，地下商业街的开发，主要是在四通八达的地铁系统的站前地区进行，与地铁站和商业区大型商业设施直接相连，街道两侧设置有各类零售商店和餐饮设施。商业建筑高层化，例如深圳华强北商圈中的茂业百货，其营业部分为1-9层，但其在内部
21、设计中，在第5 层又增加了一个完整的地面，从而将商场分成了1-4 层、5-9 层两部分，从而使客户形成本商场只是一个4-5层的商场，而不是一个9层商场的错觉，从而降低客户的“厌高症”。同时该商场又在第5 层新增加的地面上布置了开放式休闲咖啡厅，以降低客户在商场内长时间购物带来的身体疲劳，挖掘消费潜力。高架步道系统，可以促进分流、可以增加步行量，可以拓展商业空间 景观立体化，地面、地下、空中，三层次景观系统立体互动，形成丰富的景观效果。,42,空间布局,立体化空间拓展,立体化交通,43,空间布局,平行空间组合形式,在同一空间层面上同类功能空间的组织和布局的混合使用方式，也可以称为横向混合使用组合
22、模式。这种类型的产生是因为城市综合体中同类功能的组合使用会有三类大关系第一类是竞争性的功能关系，即相同或类似功能的集聚，相互之间存在着竞争关系第二类是互补性的功能关系，即存在的前提是需要同类功能之间相辅相成，互相之间是功能依赖的关系第三类是辅助性的功能关系，即功能的集聚和使用而促进辅助或附属性功能和需求的出现，例如办公、商厦附近出现的餐饮功能等。可见，只有在同一范围层面上对这些同类功能使用的进行准确推测，空间分布上规划组合布局适当，就能够达到有效推动城市综合体经济收益与增长的目的。,44,空间布局,多时间区段的空间混合组合形式,城市综合体的运作使用过程总是会受到明显的时间段的影响，从而出现利用
23、服务时间区段的不同来交叉使用各功能空间的现象，以达到较高的空间使用效益的目的，因此，通过把不同时间段的功能组合在同一系列的空间区域中，空间使用能够持续较长的时间，以便得到充分的利用，这就是多时间区段混合组合的形式。在同一区域使用中，利用各时间段的特性，灵活调动多种功能以为耻空间的不断运转，使城市综合体获得更高的空间使用效率、保持持续活力的最有效手段。,45,空间布局,多活动层次的空间混合组合形式,多活动层次是指活动内容多元化的组合方式，城市综合体中所包含的人群行为各有不同有以工作目的为主的人群，此人群在室外活动的流动速度比较快，在室内滞留的时间相对较长，并且有固定的休息时间也有购物娱乐目的为主
24、的人群，这些人群在室外有较长的逗留时间。以上人群均有一个共性，那就是活动过程中常伴有偶发性和多样性的其它活动行为，如休息、集会、进餐、社交等活动。因此，在城市综合体的空间组合上应该要考虑相应活动空间的主次级别、层次排列以及多元化的使用特性，特别是在公共空间以及公共空间之间的联系，更是要依据各层面的活动特性来衔接，以便形成共享于城市综合体的有机性、整体性的活动区域。,46,环境景观设计,环境,物质性环境,非物质性环境,自 然,人为自然,聚 落,文 化,社会制度,岩石圈,水圈,大气圈,生物圈,宇宙环境,农村,城市,科学,技术,艺术,政治,经济,军事,法律,伦理,教育,47,综合体内消费者的消费行为
25、与非消费行为,消费行为购物饮食娱乐商务来往居住,非消费行为行走停歇感受交往,综合体的环境景观设计，要充分运用环境构成的各要件，要全面满足消费着的消费和非消费行为，能够使人产生安全感、舒适感和场所感，增加人在城市综合体内的各种活动，增加城市综合体内各种物业的有机联系。,环境景观设计,48,城市综合体推广思路,49,推广思路,城市综合体不仅仅是单个项目，更是所在城市的城市价值和中心价值的载体，相对于其他单一功能地产项目来说，由于开发周期长、物业形态多、各物业形态利益点不同等特征，就决定了其推广策略不能仅仅着眼于项目本身物业,50,推广层次和传播途径,国际范围,国际专业展览会/拜访国际跨国公司/委托
26、国际知名咨询公司,建立项目高度、广度,全国范围,全国主流媒体,建立项目高度、广度,片区范围,当地主流媒体/户外广告/事件营销,体验式营销,51,典型项目案例分析,52,典型项目案例分析,一个成功的城市综合体的有许多值得借鉴的地方，包括其对一个城市价值的提升即城市价值、成功的商业模式等等，本此报告所研究的内容主要是世界现有的城市综合体其各类物业形态比例，例如商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议等各方面需求比例进行探讨，选取了如下城市综合体进行说明。,北京国际贸易中心,北京华贸中心,北京银泰中心,法国拉德芳斯,香港太古广场,美国洛克菲勤,东京六本木,东京中城,53,北京国际贸易中心,中国国际贸易中心
27、地处北京商务区的核心地段，由写字楼、公寓、展厅、和商城等高档商业建筑形态组成，是众多跨国公司进驻北京的首选之地。该项目分成三期建成，第三期于2008年投入使用的国贸大厦高度330米。,54,中国国贸中心全景,北京国际贸易中心,三期主楼世贸大厦高330米，目前为北京市最高建筑,国贸公寓,国贸大厦,一期二期写字楼,中国大饭店,国贸展厅,55,北京国际贸易中心,56,北京华贸中心,北京华贸中心处于北京大望路四惠桥西北角，总建筑面积达到83.5万方，集写字楼、办公、商业、酒店、住宅、酒店式公寓、展示中心为一体，和国贸银泰中心同属于北京核心CBD。,北京银泰中心,北京华贸中心,57,北京华贸中心,各物业
28、类型配比：,58,北京华贸中心,业态排布：,59,北京银泰中心,北京银泰中心位于建国门外大街2号，东三环国贸桥的西南角。其位于北京中心商务区的核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环路，南为建外SOHO，项目及办公、住宅、商业、酒店、酒店式公寓为一体是长安街的地标性建筑，,60,PICC写字楼,柏悦城（63层）,银泰写字楼（44层）,186M,249.9M,北京亮餐厅和酒吧,北京银泰中心,柏悦府：专属府邸式公寓50-58F，21套，549-869平米。,柏悦酒店：34-49F，共计237套,柏悦居：酒店式公寓，7-33F，共计216套，面积133-240平米。,PICC-平安保险大厦,
29、写字楼-5A甲级写字楼,悦生活PARKLIFE:-1-3F+5F的平台花园,186M,建筑规划,PICC写字楼出售给中国平安，以减轻前期的资金压力，另一栋采取统一招租，统一经营。其写字楼的定位，世界500强企业中国总部。,61,北京银泰中心,最高的酒店：柏悦酒店,拥有凯越酒店在大中华区的首家柏悦酒店，酒店大堂位于中央顶楼的顶层60层,伫立在酒店大堂可以俯瞰全北京，是中国最大的酒店大堂。凯越国际酒店集团旗下有凯悦、君悦、柏悦三大品牌，其中“柏悦”品牌为极致尊贵和精品型酒店。北京柏悦酒店共有237间客房。,CBD最豪华的公寓,仅有21套的极品公寓柏悦府，216套酒店式公寓柏悦居（一居：132-13
30、8，二居240-242），精装修带家具。其中柏悦府为国际级商业首脑度身定制，面积500-1600，按照客户要求，度身定做。(直接销售）,顶尖时尚欧洲生活艺术中心,商业裙房柏悦生活parklife，汇聚欧洲顶尖时尚风格，是全新概念的商业、休闲、健康、美食及娱乐生活目的地、联结3座塔楼的6层群房、总面积达到52199。,62,法国拉德芳斯,欧洲最大的商务中心区,法国巴黎拉德芳斯是世界上第一个城市综合体，20世纪50年代开始建设开发，现已成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一体的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体之一。目前世界前100家最大的企业有1/5在此设立了办事处，法国前20家企业有
31、一半代表处在此安置。,63,拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端巴黎拉德芳斯区改造（1958-至今）既是巴黎市中心周围九个副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商务、商业中心。该区的定位是工作、居住和游乐等设施齐全的现代化的商务区目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中
32、心；成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好拉德芳斯交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，做了大面积的立体三层交通体系，将车流完全放在地下，为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性,法国拉德芳斯,64,香港太古广场,香港太古广场占地6.5亩，总建筑面积46万方，1998年开业，由香港太古地产开发建设，包括四幢大楼及一个购物中心集购物商
33、场、甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、会议中心为一体的地铁上盖物业。,65,商场各层业态,香港太古广场,太古广场购物中心共分四层，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地；国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间，四层五百个车位的停车场。,商场部分,66,甲级写字楼部分,太古广场一座：,建筑面积95000平方米、楼高36层的甲级商厦，每层面积由2200平方米至2400平方米，首层为会议中心设施。,太古广场二座：,建筑面积79000平方米、楼高27层的甲级商厦，每层面积由2300平方米至2400平方米。,太古广场三座：,建筑
34、面积72000平方米、楼高34层的甲级商厦，每层面积约2200平方米。,一座,二座,三座,香港太古广场,67,香港太古广场,柏舍共243个单位套房面积由135平方米至294平方米位于港丽酒店的11楼至37楼由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心,曦暹轩共136个单位房间及套房面积由67平方米至376平方米海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的24小时房间餐饮服务可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心,酒店式公寓部分,68,美国洛克菲勤,洛克菲勒中心(Rockefeller Center)位于美国纽约最繁华的商贸金融中心,集办公、商业、旅游
35、、居住和娱乐于一体,将广场、大楼、地下空间与街区联成一体的设计使CBD的商业发展与市民的娱乐、休闲完美地结合在一起，将城市的综合功能发挥到了极致,创造了繁华市中心建筑群中一个富有生气的、多功能复合化的空间形式，是现代综合体的典型范例。,整体功能划分,RAC大厦层数70层，高度259米,RAC,洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的商贸金心曼哈顿岛中部每天在这里上班的总人数达65000人。,69,洛克菲勒中心所占的地皮原来属哥伦比亚大学所有，洛克菲勒于1928年将这块地租下来的时候根本没有想到要盖成如今的大楼，当时他的设想是在这块地上盖一座剧院，但是一年之后美国发生了全国性的大萧条，于是洛克菲勒决定大
36、兴土木建一所综合性大厦。,从1913年到1940年，洛克菲勒在这块上共投资兴建了14座连体大楼，也为20多万人提供了就业机会。1957年时，洛克菲勒中心又开始在原来的基础上加盖新楼，这样到1973年时洛克菲勒中心已经变成了一个庞然大物，一共拥有19座连体大楼。,美国洛克菲勤,洛克菲勒中心一直作为纽约乃至美国的象征存在于世。在过去的许多年，从这里走出来及进驻到这里的全球500强数不胜数，包括美国通用电器、美国银行、无线电音乐城、雷曼兄弟以及美国大部分传媒巨头-时代华纳、全球最大的新闻机构美联社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麦克格罗希尔以及其他一批全球知名的公司。,70,美国洛克菲勤,商务形
37、象深入人心：洛克菲勒中心一直被视为美国现代商业文明的象征，许多全球性公司像美国在线时代华纳、GE、新闻网、以及全世界最大的新闻中心美联社等都在这里设总部，银行、金融机构林立。,传承娱乐文化的标志：它是美国城市中公认最有活力、最受人欢迎的公共活动空间之一。很多庆典活动在这里举行，成了美国民众自发聚会的一个地方。承续着70年的传统，是美国圣诞节的一个标志。,标准的“城中城”：由于建筑设施完善，具备餐厅，药店，银行、购物中心、电影院、美术馆、学校等所有的城市功能，成为市民公共活动和文化娱乐的城市空间，是一个标准的不夜城。,71,美国洛克菲勤,在纽约，从什么时候开始意味着进入圣诞节？回答是：每年11月
38、30日晚，从洛克菲勒中心进行圣诞树点灯仪式以后开始。从1931年开始，洛克菲勒中心就成为纽约圣诞节欢乐的中心,洛克菲勒中心不仅是纽约人圣诞节日开始的标志，而且是美国财富和文化的象征，也是超级都市的图腾物。,72,美国洛克菲勤,73,东京六本木,六本木新城，位于日本东京闹区内。六本木新城集合了办公、购物、博物馆、影院、酒店、会议设施、住宅、教育机构、媒体机构、公元等多种功能设施为一体，是一个超大型复合性都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人，是目前日本最大的商业综合体。,74,东京六本木,1986年，东京政府启动了六本木新城再开发计划，并指定六本木六丁目地区被为“再开发诱导地
39、区”。六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。其后，作为土地所有者之一的森大厦株式会社(Mori Building)与朝日电视台(Asahi TV)等共同向其他土地所有者提出建议，对此区进行街区改造。但是，这一地区的土地所有权人有四百多位，要达成一致的开发共识并非易事。因此，街区的改造计划一直到1990年才有所进展，在四百多位土地所有者经过不断的努力与协商之后，成立了“六本木六丁目地区再开发准备组合”，与东京都政府协调再开发计划。经过17年的不断努力，在政府、民间企业、地方人士的合作下，六本木新城再开发改造计划于2000年4月开始建设施
40、工，于2003年4月底完成。,75,东京六本木,酒店部分套房：28间普通客房：371间餐饮、酒吧：10家宴会场：13家,1-6层商业6-45层办公45-54层“森艺术中心”,76,东京中城,东京中城是一个日本东京都港区的多用途设施开发计划，位于六本木的旧防卫厅原址和和赤坂九丁目，是及住宅、写字楼、商业与文化空间、五星级酒店、医院、公园一体的一个新型的复合型城市综合体。项目近邻六本木新城，建立在原来防卫省旧址。,东京中城有六个建筑物形成城市综合体，汇集各类商店、餐厅、写字楼宾馆、美术馆等设施，具有浓郁的艺术氛围。,77,东京中城,中城大厦Midtown Tower（主塔）,中城大厦（Midtow
41、n Tower）是一座地下5层、地上54层的摩天大楼，高度为248米，超越了六本木新城森大厦，成为东京都内最高的建筑物。,中城大厦高层（45-53楼）的饭店东京丽嘉酒店（THE RITZ-CARLTON TOKYO），250间客房。大厦45层位国际餐厅，法国风味。,中城大厦高层（5-44楼）许多企业都将总部迁往东京中城，包括USEN、日本雅虎、富士软片、富士全录、Goodwill Group 等。此外知名电子游戏公司科乐美（KONAMI）也将分散在东京各处的据点集中迁往东京中城。,地下2层和地上4层位商业,78,东京中城,东京中城购物中心业态：地下主要是餐厅、咖啡饮品店、超市，挑空空间；一、二
42、楼为时装店；三楼为设计、家居用品店；四楼是Billboard live Tokyo。,79,东京中城,GALLERIA(拱廊街购物中心),全长约150米、高约25米、4层竖井式结构的大空间，是东京中城的主要购物中心。,PLAZA(广场),广场主要由时尚名店和咖啡厅组成，有电视大屏幕和休憩空间。,中城庭园,庭园里有草坪广场和慢跑道，空间开阔，碧绿葱翠。日产汽车公司设计制作的两台流动服务车作为销售快餐小吃和一些有特色的商品。绿地内设有无线局域网。,80,各项目物业体量比例,城市综合体的办公面积一般占据整个项目的1/32/3左右，例如在北京基本上各项目办公体量占整个项目的30%左右，而在土地资源比较稀缺的地方，例如香港、东京这一比例有所上升，基本在40%-50%左右。一般项目商业体量在15%-30%均属正常范围，过多的商业面积可能导致人气上聚集的不易。住宅面积比例在15%-20%左右，银泰中心因为其投入使用的时间较晚，受到周边几个综合体充足的商业面积的影响，定位是其商业面积比较低，对应增加住宅的比例。酒店面积的合理比例在10-20%之间。办公、商业、住宅、酒店总体呈现3322的局面。,小结,81,
