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1、商业市场调研模块,市调前准备工作,收集资料,准备工具,相关文件,1.市调协助函（必须在项目组出发前三天发给开发商准备）2.首次沟通会PPT3.项目合同4.市调问卷、访谈提纲5.市调计划,1.顾问部及代理部该城市过往报告（明确该项目组成员及联系方式）2.相关网站名录、网上资料（城市概括、历史沿革、人口特征等）3.客户部人员访谈（开发商背景及特征、项目概括、决策人员、开发商困惑及目标等）,1.设备电脑+相机+录音笔2.主要工具计数器+笔记本+笔3.辅助工具城市地图、手绘区域交通干道图（出发前必做事项，保证项目成员独立完成手绘工作）,2.城市规划研究,工商市调模块结构,3.城市商圈调查,1.宏观资料
2、,5.开发商、消费者、经营者、投资者,4.竞争项目调查,6.地块研究,历史沿革政治人文经济人口产业房地产板块研究,功能分区城市发展历程及方向人口分布状况土地供应状况重大交通和市政设施商业网点规划,1，2部分主要以文献等二手资料为主，36部分主要以实地调研的一手资料为主，本模块以探讨36部分的调研方法为主,结合市调的流程，将36部分的实地调研的内容划分为七大部分：,1,城市结构扫描,2,地块研究,3,相关测试（人流、车流、提袋率等）,4,商业体量/业态/租金等调查,5,6,在营/在售/待售项目调查,7,相关人士访谈,问卷调查,以项目地块为原点进行城市扫描，建立项目区位坐标体系,1,城市结构扫描,
3、城市道路体系框架,城市商圈划分,重大设施分布,项目与其他区域距离,城市意向扫描,重点项目坐标,【目的】建立项目组对陌生城市的基本认识、项目在城市中的区位以及重点在营/在售/待建项目的城市坐标【工具】汽车（开发商提供）、照相机、城市地图、城市楼盘图、笔、笔记本【人员】城市房地产向导（开发商提供）、市调全体人员【方法】a.以项目为原点，按汽车行驶距离为标准来测定地块与城市核心商圈、重大公共设施基础设施等的距离；b.拍照广告牌、标志性建筑、售楼处、重点项目、城市广场等【成果】a.城市道路体系框架，b.城市级/区域级商圈划分，c.重大公共设施/基础实施分布，d.项目与主要商业区、重大设施等的距离，e.
4、在营/在售/待建项目分布图,地块勘查，把现场带回家,2,地块研究,项目四至,地块自然和人文资源,地块高差,拆迁/工程进展情况,周边道路基本资料,临近商业租金状况,【目的】建立对地块条件的全方位认识，明确地块与道路/城市的关系，项目面临的工程环境【工具】照相机、笔和笔记本、秒表、计数器【人员】市调全体人员【方法】a.选点拍照，b.访谈（经营者）【成果】a.地块资源分析，b.项目四至，c.地块周边道路商业价值分析图，d.地块周边道路分析图（见道路调查表）,道路人流车流状况（方法见“测试”部分）,地块商业价值分布图：,问卷调查问卷的基本结构,3,问卷调查,消费者问卷调查,投资者/经营者问卷调查,【问
5、卷的基本结构】调查问卷（或调查表一般由五个部分组成：1.问卷标题：问卷的题目，对问卷调查内容的概括2.问卷开头：包括问候语、填表说明和问卷编号3.甄别部分：甄别也称过滤，剔除不合适的调查对象，一般而言，不合适的调查对象有两种情况：一种是与调查项目有直接利益关系的人群，为了达到避嫌的目的应剔除此类人群；另一种是不符合调查要求的人群，如在年龄、性别或其他方面不满足要求的人群4.问卷主体：问卷的正文，包括问题和备选答案部分5.背景部分：被调查者基本的背景资料，如企业的名称、行业、职工人数等；又如个人的性别、年龄、职业、文化程度、婚姻状况、月收入等等,问卷标题,问卷开头,甄别部分,问卷主体,背景部分,
6、一般一份问卷中的问题在20个左右，答卷时间在30分钟以内为宜,问卷调查调查问卷式样、样本选取原则,3,问卷调查,消费者问卷调查,投资者/经营者问卷调查,【调查问卷式样】小组访谈采用“问卷、答案分离”的方式，即被调查者拿到以答题纸形式出现的填写答案部分，而问题部分由调查者持有；在调查的过程中，调查者以口述问题的方式进行问卷调查一对一调查采用“深度访谈”的方式，即以问卷为基础进行发散式访谈，保证问卷的填写人是访谈人，而为被访谈人,【样本选取原则】街头拦截样本选取原则采用“定数法”选取样本，即选择一个固定点，间隔相同人数（如5人）进行拦截，如果拦截不成功，继续转入下一个间隔单元拦截小组访谈样本选取原
7、则保证样本覆盖范围广度与深度，选取标准必须保证有：一次置业/投资和多次置业/投资、本区域和周边区域、投资和自营、不同职业来源（白领、公务员、银行电信系统、私营业主、教师等)等,人流结构测试衡量区域繁荣度的,相关测试（人流、车流、提袋率等）,4,人流量测试,车流测试,提袋率测试,客单价测试,性别比测试,捕捉率测试,【目的】通过人流量及人流结构的区域比较来确定各商圈的属性【工具】计数器、笔记本【人员】项目组人员（可有其它人员协助）【方法】a.选点计数 b.共测三次，以五分钟人流为一个计量单位，两次之间间隔1分钟【成果】a.地块价值分析图 b.人流分布图c.提袋率比较 d.性别比例 e.捕捉率,肯德
8、基/麦当劳测试,【相关公式】提袋率=提袋人数/总人流量性别比=女性人数/总人流量捕捉率（测集中商业）=进入人流/途径人流量,相关Excel表格见20070309_工商部市调模块,车流结构测试确定道路等级及属性特征,相关测试（人流、车流、提袋率等）,4,人流量测试,车流测试,提袋率测试,客单价测试,性别比测试,捕捉率测试,【目的】通过各干道各类型车流量的比较来确定道路等级及属性特征【工具】计数器、笔记本【人员】项目组成员及协助人员【方法】a.选点计数 b.测三次，以五分钟人流为一个计量单位，两次之间间隔1分钟【成果】a.项目周边道路车流量统计图 b.城市主干道车流量比较图,肯德基/麦当劳测试,相
9、关Excel表格见20070309_工商部市调模块,客单价、肯德基/麦当劳测试衡量区域消费能力指标,相关测试（人流、车流、提袋率等）,4,人流量测试,车流测试,提袋率测试,客单价测试,性别比测试,捕捉率测试,【目的】通过超市客单价测试以及肯德基/麦当劳测试来量化区域消费能力【工具】笔记本【人员】项目组成员及协助人员【方法】客单价选取各商圈代表超市，目测单价（样本量20个以上）取平均值肯德基/麦当劳观察法【成果】a.各商圈超市客单价比较 b.各商圈肯德基/麦当劳规模、上座率比较,肯德基/麦当劳测试,相关Excel表格见20070309_工商部市调模块,商业体量/业态/租金等调查,5,集中商业体量
10、调查,商业街体量、业态调查,租金调查,【目的】对比各商圈商业体量、业态结构以及租金水平来确立项目所在商圈的商业地位【工具】笔记本、照相机/摄像机【人员】项目组成员（可有协助人员参与）【方法】集中商业观察法（柱距、层数）、商业街扫街（开间、进深、业态）、租金选点访谈【成果】a.商圈商业体量对比 b.商圈业态结构分析 c.租金等高线,确定商业体量、商业业态结构、商业繁荣程度,相关Excel表格见20070309_工商部市调模块,在营项目调查项目竞争分析重点,6,在营/在售/待售项目调查,在营项目调研,在售项目调研,待售项目调研,【目的】分析现有在营项目优劣势，实现本项目特色定位【工具】笔记本、照相
11、机、计数器【人员】项目组成员（可有其他人员配合）【方法】人流和捕捉率测试（方法见“相关测试部分”）、观察法（柱距/层高/通道/中庭等）、访谈【成果】在营项目竞争分析,相关Excel表格见20070309_工商部市调模块,在售/待售项目调查,6,在营/在售/待售项目调查,在营项目调研,在售项目调研,待售项目调研,【目的】收集市场研究的基础资料，确立竞争对手【工具】笔记本、照相机【人员】项目组成员【方法】访谈实地踩盘或者通过相关资源约访销售人员以及其他专业人员、观察法【成果】a.楼盘基础资料研究 b.市场竞争项目分析,表7：在售/待售项目调研表（访谈）,相关Excel表格见20070309_工商部
12、市调模块,访谈,7,相关人士访谈,政府部门,1.规划国土部门2.市/区招商局3.项目所在街道办,专业人士,媒体,开发商/消费者/投资者/经营者,1.当地商业协会2.商业地产策划/销售经理3.住宅地产策划/销售经理4.零售/餐饮/娱乐专业人士,1.报纸/电视房地产记者2.城市经济生活记者,1.消费者访谈（与问卷结合）2.投资者访谈（与问卷结合）3.经营者（零售、餐饮、娱乐休闲）访谈4.开发商访谈,相关访谈提纲见Word文档,政府部门,专业人士,媒体,开发商/消费者/投资者/经营者,1.城市功能分区、城市发展方向2.土地供给状况（包括旧城改造）3.近期规划的重大公共及市政设施（包括交通、学校、公园
13、、商业等）4.洽谈中的大型商业项目，招商引资重大工业项目等5.片区土地出让的详细情况，片区人口结构、交通（公交）结构等,1.城市人均商业面积、近三年商业供给状况、分布片区及其发展趋势2.城市/区域投资人群划分，总价及单价3.城市商业经营及销售经典项目4.商业项目铺位划分特征、销售方式特征、营销特征；住宅片区划分及特征5.零售/餐饮/休闲娱乐发展特征,1.城市发展历程及发展方向，商圈的演变历程及历史典故2.城市居民生活及消费习惯3.媒体种类，商业项目营销特色活动、媒体推广方式4.商铺购买人群划分及其特诊,1.开发商资源盘点（本项目历程、过往楼盘客户和营销数据分析、介绍老业主访谈、团购可能方向、政府资源等）2.消费者和投资者访谈以问卷内容为主3.经营者访谈包括：零售业发展历程及目前格局、经营情况；当地饮食、休闲娱乐习惯等（详见访谈提纲）,附1：市调其它相关资料收集,附2：工商市调常用辅助表格、问卷（已有内容）,
