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1、龙湖项目成本管理控制与招投标、合同管理,主讲：周世艾2012年5月21日,讲师介绍 高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。,内容,龙湖的项目成本管理,龙湖招标投标管理,龙湖的合同管理,龙湖的项目成本控制,内容,龙湖的项目成本管理,龙湖招标投标管理,龙湖的合同管理,龙湖的项目成本控制,问题：成本是怎样形成的成本是什么时候形成的,房地产主要成本费项,主要费项：,一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安）四、开发间接费五、营销费用六、管理费
2、七、财务费用,建设部2000年9月18日发布 房地产开发项目经济评价方法 第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”,成本,经营目标/盈利指标,项目策划销售定位,项目设计/部品定位,政策与市场环境,影响房地产成本的主要因素,自身管理能力,项目开发节奏/现场施工,龙湖成本管理的目的,龙湖成本管理的目的 成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益-提升价值 以经济合理性最大的成
3、本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。,价值工程,数据分析与储存,成本管理工作的重心提前,准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算,龙湖成本管理体系思路,龙湖成本管理的目标,目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系 龙湖成本管理的基本内容-合理确定成本与有效控制成本,目标成本管理有什么作用 目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做”而不是“做了再算”,目标成本管理原则,不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标,成本管理未来的发展方向,管理重心前移,方案优化管理创新,龙湖的成本管理,成本管理的管理体系,龙湖成本管理体系 制度 流程 方法 工具（工作指引、作业指导书）,成本
4、管理部分制度流程体系,成本模块：制度流程与管理工具,以项目为管理对象项目的完全直接开发成本测算分解项目期间成本测算分摊,龙湖项目成本管理的内容,集团公司,重庆公司,成都公司,北京公司,项目2,项目1,项目2,项目1,项目2,项目1,项目N,项目N,项目N,N公司,项目N,龙湖集团组织形式,龙湖项目管理组织形式,营销部,成本管理部,工程管理部,设计研发部,计划财务部,公司总经理,研发专员,项目负责人,项目研发经理,项目工程经理,项目成本经理,项目营销经理,项目财务经理,专业工程师,成本专员,营销顾问,财务专员,公司运营总监,项目1,项目2,项目3,项目N,龙湖项目部主要职能 产品研发定位施工组织
5、和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质保证,实行项目管理后公司和部门职能公司土地竞拍、资金保障、人力资源部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理资源、知识沉淀；集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员,龙湖目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解2、投资分析模型3、历史成本数据库,龙湖项目目标成本测算和分解,目标成本测算的条件,经讨论确定的方案或设计图（规划指标表、建筑标准、产品配置）相应项目工程造价历史成本数据 市场价格及其走势的准确把握 测算成本,正向测算：测算依据（产品标准、市场情况、历史成本数据库）测算方式（估算、概算、预算）团队工作
6、反向倒逼：确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本,目标成本测算的方法,目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资料，并同时预测未来价格走向，预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线,龙湖目标成本管理的阶段,土地投资论证阶段,目标成本(土地版),项目启动阶段,目标成本(启动版),方案设计阶段,目标成本(方案版),初步设计阶段,目标成本(执行版),工程实施阶段,目标成本(调整版),竣工阶段,项
7、目竣工成本,目标成本形成,动态及责任成本执行,土地投资论证阶段成本测算,责任部门,工作成果,发展部,项目定位,提供周边配套,提供土地信息,地区总经理,研发部,造价采购部,主持、确定,项目预案,目标成本测算,通过,满足拿地成本要求,未通过,审定,存档,投资分析模型,总经理重新给定成本值,土地阶段成本测算方法：成本经验值估算法参考成本经验数据，用表格组合来完成土地投资论证阶段成本测算,项目目标成本测算（土地版）只是土地投资论证的一部分；把项目目标成本测算（土地版）与项目其他预设模块进入项目投资经济分析模型进行指标分析，为土地投资提供决策；审定的项目目标成本测算（土地版）将作为项目启动阶段目标成本的
8、参照依据。,项目投资经济分析模型,模型是什么 模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣 通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。,模型的基本结构 模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流出表。,模型中基本财务指标 净现值 指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。内部收益率 是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个
9、相对指标，项目的内部收益率越高越好。,现金成本收益率 指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。权益资本乘数 指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。,项目指标的衡量体系 影响模型的主要因素有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数 分别从三个主要的方面衡量项目的优劣：项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度,项目启动阶段成本测算,项目团队,确定产品
10、定位和销售价格、销售进度,研发部,根据规划条件 和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案（产品业态、标准）,造价采购部,项目目标成本测算,计划财务部,根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算,拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、测算目标成本、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标；,目的 对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定产品 定位，营销方案、实
11、施计划，成本控制，测算财务 指标，识别项目风险，提出预案。项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识,项目启动阶段的成功标志 项目启动会,主要内容（成果）项目定位项目建造标准体验区选址、定位及开放计划项目一二级计划 项目分期、材料供应方式范围项目目标成本（启动）项目合约规划投资分析模型（启动）,设计阶段成本测算和分解,工程部,提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡对比,提供方案、初步设计图提供产品建造标准基础方案对比,造价采购部,目标成本分解进行成本敏感性分析编制合约规划,研发部,计划财务部,财务指标计算,设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段的成本
12、测算和分解方案设计阶段是设计阶段成本控制的重点初步设计阶段目标成本，目的是形成详细、准确的目标成本，经审批后，是项目的执行目标成本,案例：方案设计阶段成本测算及分解,分解依据：甲方的发包与采购计划分解内容：总目标分解为每个合同项的目标,目标成本分解：按合同计划分解,目的将各费项成本对应分解成未来可执行的合同随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价,项目实施阶段成本管理,工程部,现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划,提供施工图设计变更的控制、专项工程的优化,造价采购部,签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整,研发部,计划财务部,
13、财务指标的动态跟进资金计划审核,互动,动态成本：是项目实施过程中各个单项合同（费项）的实际成本与目标成本的控制结果在工程招标和签订合同时，与合约规划对应；结合合同或预算造价对目标成本进行调整合同变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整,动态成本管理,动态成本的组成,动态成本=已结算合同成本+未结算合同成本+非合同性成本+待发生成本,动态成本,待发生成本,待发生费用,未签约合同估价,已发生成本,非合同性成本,合同性成本,已结算合同成本,未结算合同成本,合同金额,结算调整(含签证变更),合同金额,预估结算调整(含预估签证变更),月度成本回顾,在目标成本中
14、对已发生、已结算的合同金额调整；对未发生合同费项进行清理、预估在目标成本中按已发生、已结算的费用金额调整；对未发生费用进行清理、预估,成本动态重大事项及预警 成本管理异常事项披露 重大招标进展 补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）成本目标评审 成本研究及其它测算,动态成本月报内容,动态成本月度状况表,工程竣工阶段成本管理,工程部,审核工程竣工资料对合同相关条款进行评估对供应商进行相关履约评估,设计总结,造价采购部,与供应商进行竣工结算（含材料供应结算）编制竣工成本并与目标本（执行版）比较,研发部,计划财务部,财务决算核算最终的财务
15、指标,项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本和预估（结算）的未发生成本。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务等全部成本费用。将项目竣工成本与项目目标成本（执行版）比较，分析、说明差异原因按规定格式形成项目成本总结和分析,一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的分解成本目标的完成二、分解和完成的对比以费项为跟本、对目标成本和实际成本各费项的结构分解、完成情况进行对比分析基本结论,目标成本和实际成本的对比分析,三、分析说明ABC分析敏感性分析失败和成功事例的分析四、改进建议如何做好成本管理目前成本管理的瓶颈和破解,龙湖的历史成本数据库 目标成
16、本编制的重要参考,历史成本数据库主要内容,包括：成本测算基础资料开发成本汇总表总体分项工程成本指标单位工程建安指标,如何参考历史成本测算新项目成本,基础数据（项目规划指标表、确定产品交付标准）确定总体各费项成本 在历史成本数据库中查找预设单位工程特征指数、体形系数，确定单位工程预设成本 结合产品标准和当前市场价格情况对主要材料、人 工费、规费等进行调整,以下变化规律限于主体及粗装修参考,基础部分：挖孔桩基础的测算数据见下表,参考指标 A类高层（主体）钢筋 47.72千克、水泥 86.69千克、预拌砼 0.33立方 B类高层（主体）钢筋53.79千克、水泥 75.73千克、预拌砼 0.35立方
17、当窗墙比为0.28，体型系数为0.28时，主体结构及粗装修部分的造价基数约为1,内容,龙湖的项目成本管理,龙湖招标投标管理,龙湖的合同管理,龙湖的项目成本控制,项目成本控制的原则,成本控制的目标原则不是最低而是合理成本控制的核心是合理的成本获得最大效益,成本测算过程的控制分为：投资论证阶段测算 设计阶段控制 执行过程的控制主要是施工阶段控制,成本控制包括成本测算过程的控制和执行过程的控制,房地产项目土地投资论证 根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位 结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理 配置 参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型测算控制土地成本结合周边
18、环境、相邻项目售价、市场需求等情况论 证项目投资可行性,投资论证阶段的控制,（概念设计）方案设计初步设计（扩初设计）施工图设计（产品设计确定产品成本）,项目设计阶段的控制,投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段成本控制的效果约为75%80%，控制成本的阻力最小，控制成本需要的成本最低 深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段成本控制的效果约为15%20%施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段成本控制效果约为5%以内，控制成本阻力较大，控制的成本较高,设计阶段投资控制效果,概念,设计,施工/安装,使用,控制的效果,控制的阻力,控制的成本,主
19、要控制价值区,101,方案设计控制要点,102,重点关注：产品定位，不同产品比例的搭配，产品功能、配置、标准，主要设计选型，建筑平面，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式,对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积。,在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。注意设计作品和产品的关系 比较高层与小高层的成本,案例：某项目指标如下，方
20、案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建8栋高层，4个18层、4个33层,高层与高层、花园洋房的成本比较,限额设计 确定限额设计控制指标 限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制 凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性。,初步设计（扩初设计）阶段控制要点,建筑设计方面根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数、窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、
21、消防、抗震设计标准的影响。,控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配，在满足必要使用功能的同时成本最合理。产品定位,结构设计方面基础选型、埋深和布置应合理楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理，安全系数取值合理主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构计算与构造,强电设计方面主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合理进出线通道是否合理设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理发电机供电范围、
22、容量和台数选择合理敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理,弱电设计方面弱电各系统功能和设备选型合理各系统管线走向布置合理,给排水设计方面设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理 设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便 主要的设备材料选用经济合理,综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。编制概算，对投资进行控制。,景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。确定项目骨干树种、基调树种,电梯住宅的公摊面积经济分析,公摊面积的组成,垂直通
23、道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、管道井、提物井、室外楼梯；墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用房，辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面积,对公摊面积（公摊系数）的管控第一，要明确规范的刚性要求；第二，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，设定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度；第三、从技术角度通过各公摊部位的相对位置的调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。,影响公摊系数的因素 公摊系数公摊面积/套内面积 公摊系数第一层次的影响因素是建筑业态 超高层住宅、写字楼高层公寓花园洋房叠拼别墅联排别墅独栋别墅
24、 公摊系数第二层次的影响因素是公摊面积,运用价值工程控制投资,投资测算过程中设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。,如何有效提高产品的价值,功能 F成本 C,1、功能不变，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不变，功能提高,如何有效提高产品的价值,表中的价值不是从价值构成的角度来理解的，而是从功能角度出发理解价值的，表现为功能与成本之比；成本也不是一般意义上的成本，它是构成产品寿命周期的
25、成本，包括建造成本和使用成本。,如何有效提高产品的价值,（1）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比价值工程兼顾功能、成本，力求以最低成本，实现必要的功能，提高产品价值。功能、品质与成本（销售价格）的比值即性价比，从单个部品部件到整个楼盘可提高性价比 那些是必要功能，业主对哪些更敏感,（2）技术经济比较人防工程决策土建车库与机械车库的技术经济比较电梯、空调的配置方式地下车库最少车位、面积及收益测算基础形式、主体结构形式、挡墙形式,注：以绿化工程为例，在成本不变的情况下，改变植物的搭配和密度，可以改善绿化效果；或者在达到绿化效果的前提下，改变植物品种，可以降低成本。,设计阶段控制措施,产品业态
26、定位模板化专业配置标准模板化设计任务书模板化设计合同模板化主要专业施工图设计指引模板化主要专业施工图设计审图要点模板化制定统一标准作法,90%复制+10%创新（1+10%）n一年一小改 三年一大改,产品复制,工程实施阶段成本控制要点,工程招投标总分包合同管理现场签证及设计变更管理材料设备采购、认价招标及管理工程预结算管理,施工方案的比较和成本控制 原则：技术可行、经济合理,一般施工方案中可能影响结算的内容,施工平面布置中施工设备的选择和配置塔机的选型、安装高度、安装位置基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案钢筋的搭接方式、角码铁的加工及布置对拉螺杆的设置方式（防水、不防水）止水带的设置方案和
27、材料选用其他可能增加费用的施工措施等,施工方案可能增加费用的审核,方案报审批时，由施工单位自己报告有无费用增加，无增加费用的方案由工程管理部审批；有增加费用的由工程管理部审批后，经造价部再对有无费用和如何计算费用审批施工单位报无增加费用的，结算时不再考虑方案增加费用；有增加费用的，按造价部审批意见结算,现场设计变更及技术洽商管理,设计变更的原因 由设计院提出的对原施工图的变更修改 由建设单位提出的对原施工图的变更修改,技术洽商 由施工单位提出，监理、设计、建设单位审核确定 针对施工图上出现的不清楚；错、漏、缺；设计图中平、立、剖尺寸及做法要求不统一，致使工程无法按原设计施工而做出的（设计明确）技术洽商,设计变更、技术洽商单工作内容实施完工后，建设单位现场工程师和监理单位工程师必须在实施完工后5日内对实施范围、工作内容、完成质量验收签字确认，如属隐蔽工程，必须在其隐蔽之前签字确认。,
