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1、,概念设计方案,广渠门36号地,一、二期产品概念设计方案,经济指标(面积:平方米),规划设计的条件,打造高品质的复合城市综合体。“A1-1-C与A1-2地块”进行一体化设计。,产品打造方向,价值最大化,产品的竞争性,本案的限制性条件,概念设计原则体系,价值最大化,土地价值最大化,产品价值最大化,形象价值最大化,1、价值最大化,土地价值最大化,完善城市肌理:通过复合型高品质城市综合体的打造,使区域实现自我平衡与自我完善,同时实现区域性辐射,并补充区域城市功能。,空间充分开放:通过不同功能产品的空间组合,及空间开放,提升公建类产品的市场价值;同时营造一种充满活力的城市化居住与工作氛围。,产品价值最
2、大化,打造地标性城市建筑群:用足紧临广渠路的A1-1-C地块的各项经济指标,充分展示公建类产品的形象,提高整体项目的城市价值感。,产品类型市场溢价价值与互动价值最大化:通过酒店(或公寓式酒店),酒店式公寓,高级精装公寓,高级住宅,写字楼和商业的产品设置,以及客群之间的相互补充与促进,最大化的提升本案的产品竞争力和可持续性盈利能力。,形象价值最大化,关键词城市地标活力,创意24小时不夜城,产品的竞争性,差异化竞争,综合性竞争,2、产品的竞争性,与CBD核心区的差异化竞争,写字楼体量的差异化:控制在8000-10000平方米左右/栋,与CBD区域平均4万平方米/栋形成差异化的产品需求,实现了整栋销
3、售的可能,同时也使整层(或连续几层)的销售更加具有可操作性,有利于缩短销售周期,并提升本项目的品牌性商务形象。,生态价值差异化:CBD核心区域由于寸土寸金,缺乏大面积的集中性绿化,本项目的A1-6为23500平方米的公园绿地,有助于树立本项目高品质综合区的唯一性。,与本区域内相关产品的差异化竞争,高品质城市综合体:集酒店(或公寓式酒店),酒店式公寓,高级精装公寓,高级住宅,写字楼,商业以及公园为一体。,开放式空间布局结构:打破周边既有的围合式小区布局传统,更加体现本案紧临CBD核心区的城市活力感和创意性。,本案的限制性条件,3、本案的限制性条件,90平方米70%的政策限制,9500元/平方米的
4、价格承诺,区域条件（交通、市场氛围）,90平方米70%的政策限制,基本原则:完全按照政策规定执行。,灵活解决方案:南向90平方米以下户型的设计,预留可拼合的可能。,9500元/平方米的价格承诺,产品定位突破:通过提供酒店式公寓,公寓式酒店,高级精装公寓,高级住宅,以全部精装修(同时可配送家具,家电)入市,以实现价格的突破。,销售手法突破:1、通过将酒店式公寓,公寓式酒店先租赁,待市场认知价值更高,且政府对本项目的销售价格不再过于敏感的时候再行销售。2、住宅的精装修策略来实现毛坯价格的突破。,概念设计产品定位,集城市公园、写字楼、商业、酒店(或公寓式酒店)、酒店式服务公寓、高级精装公寓、高级住宅
5、为一体的高品质复合型城市综合体。,服务于商务核心区的配套型城市综合体,概念设计方案一:以酒店为龙头,带动项目整体品质和价值的提升,设置一个4.5万平方米的酒店,另设两栋8000-10000平方米的写字楼产品。商业以酒店底商和写字楼底商为主,局部可设置独立商业。,与C地块相呼应的位置设置为酒店式服务公寓,以及商业产品;与公园相对的位置,设置为面积较大的高级精装公寓产品。高级精装公寓用足30%大户型产品比例中,除去一期产品已占用的指标外的剩余面积,约102612.5平方米。商业结合开放式街区,以分散的底商为主,但在动线设计上,应体现一定的连续性。,高级精装公寓(90平方米以上),写字楼酒店,酒店式
6、服务公寓(90平方米以下),商业(独立商业及底商),高级精装居住区(90平方米以内),少量配套商业,定位为相对独立的高级精装居住区,均设置为90平方米以下的户型产品，并实现户型组合。,商业综合体功能配比,单位：万平方米,区域内可参考的城市综合体项目,单位：平方米,注:以上各产品类型比例的设定在参考市场调研的基础上,结合本案实际地块条件设定。,单位：平方米,注:其中90平方米以上住宅户型面积为102612.5平方米,占到A1-2地块总面积32.2%,北京优质酒店（4、5星级）主要集中区,燕莎地区高档酒店物业,建国门CBD地区高档酒店物业,王府井地区高档酒店物业,北三环地区高档酒店物业,从位置上,
7、本项目的商务氛围目前仍处于不成熟阶段;但燕莎和CBD区域对本项目具有一定的辐射和带动作用,从酒店的定位上应当考虑和以上传统区域的互补,如特色型酒店。从客房数量上,4星级酒店主要在300个以上,5星级主要在500个以上,以达到基本的市场盈利和市场风险的平衡。,综述,酒店：1、面积在4.5万平方米，房间数约500间；2、临近公园，具备较好的景观；3、档次在五星级标准；4、底层做商业配套规划；写字楼：1、区别于CBD区域的综合写字楼，独栋体量在8000-10000平方米左右；2、总规模控制在20000平方米内；,独立商业：1、建议以2层为主，最多不能超过3层；2、与住宅相对分离，不影响住宅的居住品质
8、。住宅底商：1、需要增加转换层设计；2、每个单位面积控制在200平方米以下；,1、公园:由于本地块周边缺乏成熟的商务环境,因此为了在最短的时间内彰显本项目的综合价值,并形成本案与CBD核心区域综合体的差异性,公园的设计成为本案弱化劣势,树立不可复制性的关键。,概念设计的关键点,2、公建类产品造型为了形成与区域内外城市综合体的差异化特征,打造具有地标性的城市建筑群,提升本案的综合形象价值,公建类产品的造型设计成为本案运作的关键。,高级精装公寓(90平方米以上),写字楼,公寓式酒店(90平方米以下),商业(独立商业及底商),高级精装居住区(90平方米以内),少量配套商业,概念设计方案二:由于本区域
9、缺乏成熟商务氛围,C地块设置为写字楼和商业产品;同时通过小面积的星级公寓式酒店来提升本项目的价值品质和高端客群的差异化需求。,附:产品类型简介,1、公寓式酒店本质上为酒店产品,由酒店运营公司负责管理,提供酒店式服务。在旅游区及投资回报率稳定的成熟商务区,还可作为纯投资型产品,实行产权与使用权的分离。面积较小,通常为90平方米以下。客群以商务办公客户为主。2、酒店式公寓本质上为公寓产品,提供精装修和酒店式服务。户型通常在2-3居,面积在80-140平方米之间。客群以外籍人士及公司高级管理人员为主。3、高级精装公寓提供精装修,但不提供酒店式服务的公寓类产品。面积通常在90平方米以上。客群也以外籍人士及公司高级管理人员为主,但物业管理费用较酒店式公寓低。,
