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1、,武昌中心区域市场监测报告,克而瑞（中国）信息技术有限公司 2010年8月,2010年7月武汉房地产市场月报,8000-9000,9000-10000,11000-12000,12000-13000,13000以上,目前武昌中心典型项目存量较大的为爱家国际华城1480套，主要由于其三期楼栋拿到预售但是还未开盘，其他项目存量在90套左右。,10000-11000,美林青城（60套）93-140、165-178，9500-10000,爱家国际华城（1480套）47-87、90-97，146-150，8600,融侨华府（80套）129-133、145-169，11000后期有推案,欧林湾（151套）
2、99-100、145-169，8900,水岸星城（85套），97-133、162-180，240-260，12000,福星国际城（85套）35-130，135-155（办公）9200-12000后期有推案,复地东湖国际（182套）65-97，135-140，238-260 11000-15000后期有推案,滨湖名邸（180套），82-105，8200,整个下半年，预计新增供应将达3398套。下半年小户型供应增加，首置1房和2房共2603套，主要集中在复地东湖国际、宝业徐东雅苑和爱家国际华城、融侨华府。,金地国际花园预推170套，预计均价在10000元/左右,7月份，武昌中心房地产市场具体表现
3、成交量仍然处于低位，由个案支撑、成交价格继续僵持、项目无明显降价、众多项目推出或者即将推小户型产品 数据篇,目录,市场特征,片区解构,区域动态,竞争态势,个案表现,武汉建国内第二高楼项目敲定 绿地进军武汉武汉大道二环线两大工程夏季全面提速,融侨华府加推5号楼客户蓄水不足，迟迟退后开盘欧林湾加推1号楼低调开盘，现场冷清,供应7.68万方，基本与上月持平，还有部分项目观望待推，后期可能会集中供应；成交量继续处于低位，而且成交项目较为集中，大多项目成交不理想；价格处于僵持期，价格下降如同挤牙膏缓慢，主要是靠明折暗扣吸引客户成交；,徐东和武珞路板块成交占比较大，主要是由于金域华府和金诺雅苑等个项目成交
4、支撑；积玉桥和中南中北两个主要成交板块价格有所下滑，说明在售项目价格松动，但消化幅度不大而徐东、武珞路和旧城板块受个案成交影响，价格有所上升；,标杆典型楼盘价格变化不大，部分略有下降，而成交量方面，成交减少，成交稍好楼盘每月20余套，本月金域华府成交230余套。；2010年7月份区域媒体广告共投放57次，53.6版，金额978.7万元；,供应7.68万方，基本与上月持平，还有部分项目观望待推，后期可能会集中供应；成交量继续处于低位，而且成交项目较为集中，大多项目成交不理想；价格处于僵持期，价格下降如同挤牙膏缓慢，主要是靠明折暗扣吸引客户成交；,市场特征,本月供应7.68万方，基本与上月持平，还
5、有部分项目观望待推，后期8-9月份可能会集中供应,本月供应7.68万方，拿预售许可即推出，但推出房源都已经封顶，有延期现象。如宝业徐东雅苑、复地东湖国际，而华润MO+则是无公开开盘，对内销售。部分项目仍然在认筹，推迟了推出时间，如爱家国际华城，目前认筹项目较多，可能在后期会形成集中供应。,10.03,10.01,09.11,09.09,09.07,10.05,2,09.05,09.03,09.01,08.11,08.09,08.07,08.05,08.03,08.01,07.11,07.09,07.07,07.05,07.03,07.01,10.07,1,成交量,供求比,供应量,武昌中心区供求
6、关系走势,武昌中心区成交量价走势,成交量6.68万方，继续处于低位，而且成交项目较为集中，个案支撑明显，大多项目成交不理想,本月金域华府成交2.4万方，对成交量有较大支撑，整体成交依然处于低位，大多项目成交不理想，但本月新开盘加推项目由于产品紧凑、附加值高，成交良好。,09.09,09.07,09.05,9.000,8.000,09.03,09.01,08.11,08.09,08.07,08.05,08.03,08.01,07.11,07.09,07.07,7.000,6.000,5.000,4.000,3.000,2.000,1.000,0,8.540,07.05,07.03,07.01,1
7、0.05,10.07,8.578,10.03,10.01,09.11,-47%,成交均价,成交量,价格方面，各项目没有明显下滑，价格处于僵持期，价格下降如同挤牙膏缓慢，主要是靠明折暗扣吸引客户成交,目前，降价主要是依靠项目自身的一些明折暗扣，没有明显降价宣传。高端项目价格没有较大松动，但是成交量有下降。,+34%,10.05,-4%,10.03,10.01,08.01,07.11,07.09,07.07,07.05,07.03,07.01,10.07,09.11,09.09,09.07,09.05,09.03,09.01,08.11,08.09,08.07,08.05,08.03,成交均价,1
8、0.07,10.04,09.12,09.08,09.04,08.12,10.07,10.04,09.12,09.08,09.04,08.12,08.08,10.02,08.03,09.08,09.04,08.11,08.07,10.07,10.04,09.12,09.08,09.04,08.11,08.07,08.03,4,存销比,新增存量,存量,存量85万，正在小幅提升，主要是最近成交量少，增量无法消化，但是由于目前市场推案部分延后，随着后期推案增加，存量将继续增加。,本月存量增加2万方，增至85万。随着后续上市量增加，尤其是部分推迟供应楼盘，而成交量预期进一步下滑，存量可能会在9月底增至9
9、5万，甚至突破百万。,10.05,12,-4,9,10.03,10.01,09.11,09.09,09.07,09.05,09.03,09.01,08.11,08.09,08.07,08.05,08.03,08.01,07.11,07.09,07.07,07.05,07.03,07.01,10.07,13,武昌中心存销及存销比走势,本月供应主要集中在宝业徐东雅苑、复地东湖国际和华润MO+，产品多数为可变户型，紧凑且附加值高是其特点，也为成交增加保证,目前供应的小户型产品当日成交在60%左右，开盘去化较好，因此后期供应小户型逐渐增多，如金地国际花园、融侨华府纷纷做出认筹宣传，后期压力明显。,18
10、0 x,130 x140,120 x130,100 x110,80 x90,110 x120,100 x110,90 x100,80 x90,70 x80,60 x70,x50,140 x150,10.06,10.05,10.07,一房,两房,三房,四房,武昌中心2010年5-7月份供应结构,一变二,两变三,两变三,%,本月90平米产品成交大幅增加，主要是个案影响，但由于后期90平米以下产品供应激增，因此占比比重大会继续持续,本月金域华府85平米产品成交很好，因此使得整个区域90平米产品成交比重增大，另外由于开盘产品小户产品成交良好，后期小户供应为趋势，产品成交结构会持续以90平米刚需产品为主
11、。,100%,10.03,10.01,09.11,09.09,09.07,09.05,09.03,09.01,08.11,08.09,08.07,08.05,08.03,08.01,07.11,07.09,07.07,07.05,07.03,07.01,10.07,10.05,140 x,120 x140,90 x120,x90,武昌中心成交产品线结构变化,6,总体价格有下滑趋势，上升产品线主要受到成交项目影响，并不意味着其价格上升，例如金域华府项目成交拉升了90平米以下产品成交价格,区域项目价格保持或者有所下滑，推出不同产品线改变价格和推出特价房促销是目前各个项目普遍运用的价格策略。价格涨停
12、，开始回落。,10.03,10.01,09.11,09.09,09.07,09.05,09.03,09.01,08.11,08.09,08.07,08.05,08.03,08.01,07.11,07.09,07.07,07.05,07.03,07.01,10.07,10.06,140 x,120 x140,90 x120,x90,武昌中心各产品线成交价格走势,11,截止本月武昌中心区存量套数共5329套，其中一房主要集中在50-60，两房90-100，三房120-140，区域别墅存量基本没有。,一房存量主要集中在福星国际城和东湖春树里，其中一部分是由于有预售证但是没有推出；二房区域90平米以上
13、供应较大；舒适性三房虽然存量大，但是相对成交也较好。,180以上,180以上,60-70,50-60,60-70,70-80,50以下,70-80,80-90,90-100,100-110,110-120,120-130,80-90,90-100,100-110,110-120,120-130,130-140,140-150,150-160,160-180,130-140,140-150,150-160,160-180,一房,两房,三房,四房,武昌中心2010年7月存量结构,存量,市场特征综述,本月供应7.68万方，拿预售许可即推出，但推出房源都已经封顶，有延期现象。如宝业徐东雅苑、复地东湖国
14、际，而华润MO+则是无公开开盘，对内销售。部分项目仍然在认筹，推迟了推出时间，如爱家国际华城，目前认筹项目较多，可能在后期会形成集中供应。本月金域华府成交2.4万方，对成交量有较大支撑，整体成交依然处于低位，大多项目成交不理想，但本月新开盘加推项目由于产品紧凑、附加值高，成交良好。目前，降价主要是依靠项目自身的一些明折暗扣，没有明显降价宣传。高端项目价格没有较大松动，但是成交量有下降。本月存量增加2万方，增至85万。随着后续上市量增加，尤其是部分推迟供应楼盘，而成交量预期进一步下滑，存量可能会在9月底增至95万，甚至突破百万。,徐东和武珞路板块成交占比较大，主要是由于金域华府和金诺雅苑等个项目
15、成交支撑；积玉桥和中南中北两个主要成交板块价格有所下滑，说明在售项目价格松动，但消化幅度不大而徐东、武珞路和旧城板块受个案成交影响，价格有所上升；,片区解构,%,本月徐东和武珞路板块成交占比较大，主要是由于金域华府和金诺雅苑等个项目成交支撑，而中南中北成交量不段下滑，主要与供应量有关，后期随着锦绣江南、复地东湖国际加推会有所改善，武昌旧城项目较少，短期内部会改变。,10.07,10.05,10.03,10.01,09.11,09.09,09.07,09.05,09.03,09.01,08.11,08.09,08.07,08.05,08.03,08.01,07.11,07.09,07.07,07
16、.05,07.03,07.01,中南中北,徐东,武珞路,武昌旧城,积玉桥,武昌中心区各片区成交结构分布,上,50平米以下产品主要集中在武珞路未来城，而80-100平米产品主要是万科金域华府的85平米变130平米户型，而150平米以上大户型成交主要分布在中南中北,180以上,160-180,150-160,140-150,130-140,120-130,110-120,100-110,90-100,80-90,70-80,60-70,50-60,50以下,中南中北,徐东,武珞路,武昌旧城,积玉桥,万科金域华府85平米两房变三房产品旺销,武昌中心区各片区产品线成交量分布,积玉桥和中南中北两个主要成
17、交板块价格有所下滑，说明在售项目价格松动，但消化幅度不大，而徐东、武珞路和旧城板块受个案成交影响，价格有所上升。,10.07,10.05,10.03,10.01,09.11,09.09,09.07,09.05,09.03,09.01,08.11,08.09,08.07,08.05,08.03,08.01,07.11,07.09,07.07,07.05,07.03,07.01,徐东,积玉桥,武珞路,武昌旧城,中南中北,武昌中心区各片区成交价格走势,积玉桥成交总价主要集中在70-100,120-130万元内，武珞路板块成交总价集中在50-90万元，中南中北成交总价主要集中在65万元以上、另外200
18、万以上产品成交也分布在此区域，徐东板块由于金域华府成交主要集中于85-100万方,250-300,200-250,190-200,170-180,160-170,150-160,140-150,130-140,120-130,115-120,110-115,105-110,100-105,95-100,90-95,85-90,80-85,75-80,70-75,65-70,60-65,55-60,50-55,45-50,40-45,35-40,30-35,25-30,25以下,中南中北,徐东,武珞路,武昌旧城,积玉桥,中南中北,徐东主要为金域华府成交总价集中在85-105万,武昌中心区各片区成
19、交总价段走势,7,7月份80-90平米两房成交绝对集中，有较大提升主要为徐东板块的万科金域华府，其中85平米产品，但由于为精装修交房，因此交房后为复式3房，有较大赠送面积，实际建面为130平米,10.05,10.07,10.03,10.01,09.11,09.09,09.07,09.05,09.03,09.01,08.11,08.09,08.07,08.05,08.03,08.01,中南中北,徐东,武珞路,武昌旧城,积玉桥,10.03,10.01,09.11,09.09,09.07,09.05,09.03,09.01,08.11,08.09,08.07,08.05,08.03,08.01,10
20、.07,10.05,武昌旧城,徐东,武珞路,中南中北,积玉桥,武昌中心区各片区80-90平米两房成交量价走势,5,90-100平米纯两房产品成交依然较少，由于新政中关于90平米以上户型首付增加，因此对产品成交有一定影响。部分项目此类产品滞销，采取折扣优惠促销。由于缺少了水岸星城等产品对价格的支撑，成交价格也有下滑,10.07,10.05,10.03,10.01,09.11,09.09,09.07,09.05,09.03,09.01,08.11,08.09,08.07,08.05,08.03,08.01,中南中北,徐东,武珞路,武昌旧城,积玉桥,10.02,09.12,09.10,09.08,0
21、9.06,09.04,09.02,08.12,08.10,08.08,08.06,08.04,08.02,10.07,10.05,中南中北,徐东,武珞路,武昌旧城,积玉桥,武昌中心区各片区90-100平米两房成交量价走势,本月此类产品成交量有大幅下降，主要是由于武珞路板块两个楼盘的成交将尽，其他板块成交继续下滑；而成交价格本月也有一定下降。,10.05,10.03,10.01,09.11,09.09,09.07,09.05,09.03,09.01,08.11,08.09,08.07,08.05,08.03,08.01,10.07,中南中北,徐东,武珞路,武昌旧城,积玉桥,10.04,10.02
22、,09.12,09.10,09.08,09.06,09.04,09.02,08.12,08.10,08.08,08.06,08.02,10.07,中南中北,徐东,武珞路,武昌旧城,积玉桥,武昌中心区各片区100-120平米三房成交量价走势,5,本月武昌中心区120-140平米成交与上月持平，各个板块成交量均衡，而价格方面，徐东和积玉桥成交价格保持高位。,09.01,08.11,08.09,08.07,08.05,08.03,08.01,10.07,10.05,10.03,10.01,09.11,09.09,09.07,09.05,09.03,中南中北,徐东,武珞路,武昌旧城,积玉桥,10.05
23、,10.03,10.01,09.11,09.09,09.07,09.05,09.03,09.01,08.11,08.09,08.07,08.05,08.03,08.01,10.07,中南中北,徐东,武珞路,武昌旧城,积玉桥,武昌中心区各片区120-140平米三房成交量价走势,350,两房主力成交面积段80-90平米，其实交房为三房产品，两房成交总价较为集中为90-95万,90-100,80-90,70-80,60-70,中南中北,徐东,武珞路,武昌旧城,积玉桥,90-95,85-90,80-85,75-80,65-70,60-65,55-60,45-50,中南中北,徐东,武珞路,武昌旧城,积玉
24、桥,武昌中心区各片区两房面积段、总价段分布,三房成交分布较广，主要集中于110-140平米，中南中北成交面积较广，积玉桥120-140平米，武珞路110-120平米，总价段主要分布在120-140万是积玉桥、中南中北分布广、武珞路在80-90万之间。,160-180,130-140,120-130,115-120,100-105,95-100,90-95,85-90,80-85,70-75,65-70,60-65,中南中北,徐东,武珞路,武昌旧城,积玉桥,140-150,130-140,120-130,110-120,100-110,90-100,积玉桥,徐东,武珞路,武昌旧城,中南中北,武昌
25、中心区各片区三房面积段、总价段分布,武汉建国内第二高楼项目敲定 绿地进军武汉武汉大道二环线两大工程夏季全面提速,区域动态,武汉建国内第二高楼项目敲定 绿地进军武汉,武汉拟建的国内第二高楼终于揭晓东家面目。上海绿地（集团）有限公司将投资300亿元，在武昌临江商务区修建武汉国际金融城，其中包括一栋高达600米、仅次于上海中心大厦的中国第二高楼。据悉，这是汉沪合作的最大一笔投资项目。据上海媒体报道，绿地集团上周末在沪宣布，已与武汉市政府签署投资开发备忘录。该项目面朝长江，与汉口百年外滩隔江相望，规划总建筑面积约300万平方米，以高端现代服务业为特色，集商业、金融、办公、高星级酒店、文化娱乐、高档居住
26、于一体。据绿地集团的谋划，该项目未来将可媲美上海浦东陆家嘴、香港维多利亚湾等世界级商务区。上海绿地集团是国内综合性地产领军企业，在内地房地产企业中位居第2位，被誉为国内超高层建筑专业户。该公司上半年实现经营收入565亿元，预计全年经营收入将突破1000亿元。,武汉大道二环线两大工程夏季全面提速,随着夏季施工建设黄金期到来，工期进展将与城市畅通矛盾达到极致。市排堵保畅领导小组要求，两大工程必须趁施工黄金期全面“提速”，交管部门要对特殊阶段施工提供有力保障。会议研究决定，待防汛压力降低，二环线江汉二桥及汉口连接段将开始施工，届时该路段将实施限行分流。另外，梨园广场环岛处即将展开东湖路下穿隧道施工。
27、,标杆典型楼盘价格变化不大，部分略有下降，而成交量方面，成交减少，成交稍好楼盘每月20余套，本月金域华府成交230余套。；2010年7月份区域媒体广告共投放57次，53.6版，金额978.7万元，7月份报广较上月有大量增加；,竞争分析,标杆典型楼盘价格变化不大，部分略有下降，而成交量方面，成交减少，成交稍好楼盘每月20余套，本月金域华府成交230余套。,武昌区域2010年7月份媒体投放情况,2010年7月份区域媒体广告共投放57次，53.6版，金额978.7万元，7月份报广较上月有大量增加，主要是认筹、开盘、加推项目增加。,复地东湖国际加推10号楼小户型户型紧凑，开盘成交50%宝业徐东雅苑上市
28、价格合理，总价优势明显,个案表现,1,奥山世纪城,项目概况区位：武昌武昌区余家头罗家港旁项目规划说明：项目总建筑面积150万平方米，分六期开发建设，包含高档住宅、酒店、公寓、商场、商街等多种物业形态，定位为多元化、时尚化、国际化的“港口物业”。本次推售产品说明：本次推盘为奥山欧景苑五期，共两栋楼，此次推B栋，两梯四户，29层。,销售情况6月19日开盘，本次推出114套，有两套为样板间暂时不销售。当日销售约68套，销售均价7100-8200元/平米，开盘销售率为59%；整体面价7000-8100元/平米，实际成交均价7500元/平米；开盘活动：一万抵三万。,1,奥山世纪城,两房两厅约89平方米,
29、三房两厅约90平方米,两房两厅约91平方米,销控表,施工进度主体15层,奥山世纪城,当日销售情况项目7月24日上午9点在售楼部开盘，一星期之前做了开盘认筹；开盘及客户情况:项目认筹时间一个星期，认筹80余人。开盘当天到场客户约为120组，成交68组；客户主要来自周边区域、企事业单位人员、拆迁户，客户主要以刚需为主，以28-50岁的中年客户为主。当天开盘高于预期。项目本次开盘为欧景苑5期，与奥山世纪城 中心较远，周边环境较差，良好开盘主要与其户型赠送空间有关。,售楼部现场,1,复地东湖国际,项目概况区位：复地东湖国际位于武昌区中北路147号，为原“武重”厂区。项目规划说明：总占地53万，规划总建
30、筑面积106万，分四期开发。规划产品包括超高层住宅、花园洋房、别墅、商业、高级写字楼、LOFT办公、星级酒店、酒店式公寓、中小学校等。其中一期约1500户本次推售产品说明：本次推出一期10号楼，32层，3梯8户小户型，65-97平米1-3房。,销售情况7月31日开盘，本次推出248套。当日销售约124套，销售均价9180-13080元/平米，开盘销售率为50%；整体面价8500-12500元/平米，实际成交均价10500元/平米；开盘活动：认筹2万抵3万，再优惠2万，当天购买98折。,2号楼,1号楼A座,1号楼B座,10号楼,1,两房两厅约96平方米,两房两厅约93平方米,一房两厅约65平方米
31、,两房两厅约90平方米,复地东湖国际,销控表,施工进度外立面装修,当日销售情况项目7月31日上午8：58点在售楼部开盘，认筹一月左右时间，摇号选房；开盘及客户情况:项目认筹390组，10人一组摇出号码选房。开盘当天到场客户约为170组，成交124组；客户主要来自政府公务员、企事业单位人员、拆迁户，私营业主，也有部分外地人等，客户主要以改善投资为主，以30-50岁的客户为主。本次房源为该项目首次推出的小户型产品，户型紧凑，空间灵活多变，但一部分顾客仍然受到价格影响未出手。,售楼处现场,复地东湖国际,1,宝业徐东雅苑,项目概况区位：武昌徐东大街徐东路23号（汪家墩附近）项目规划说明：项目总建筑面积
32、3.1万平方米，由三栋现代风格的建筑组成，户型面积小于90，空间多变，一房变两房，两房变三房，满足年轻人的置业需求。本次推售产品说明：本次推盘将整个小区所有房源一次性推出，一共365套，3栋31层高层，2梯四户，1号楼一层底商。,销售情况8月1日开盘，本次推出358套。当日销售约212套，销售均价7800-9000元/平米，开盘销售率为60%；整体面价7800-8900元/平米，实际成交均价8300元/平米；开盘活动：开盘总价减15000，9.8折，送一年物业费，物业费满三年送一年。,1,两房两厅约79平方米,两房两厅约89平方米,一房两厅约73平方米,宝业徐东雅苑,销控表,施工进度外立面装修,当日销售情况项目8月1日上午9点在售楼部开盘，认筹一月时间，开盘前晚有约30人左右排队，开盘先到先选房；开盘及客户情况:项目认筹300组，开盘时现场较为热烈。开盘当天到场客户约为280组，成交212组；客户主要来自周边区域、企事业单位人员、拆迁户，客户主要以刚需为主，以25-35岁的首次置业客户为主。项目由于地理位置较好，户型偏小，总价较为合理，而且户型赠送空间大，赢得了客户认可。,项目配套,宝业徐东雅苑,
