汝州金鼎时代广场项目商业调查报告.ppt

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1、汝州金鼎时代广场项目,商业调查报告,2008,上海迪摩商业投资咨询有限公司,SHANGHAI DEMALL BUSINESS CONSULTATION CO LTD,一、消费者调查 1、消费者规模及分布 2、消费者构成与消费水平 3、消费者的消费倾向及习惯 4、消费者对各类零售业态的喜好 5、消费者设施需求及对本项目期望与建议二、商业经营者调查 1、商业经营者经营现状 2、商业经营者对项目开发的喜好,目 录,三、项目优劣势分析四、商业策划要旨五、项目商业定位分析及说明六、项目商业规划建议 1、功能组合 2、商业布局规划 3、商户来源 4、销售建议七、项目营运期人员编制八、开业倒计时计划九、其他

2、,目 录,一、消费者调查,1、消费者规模与分布,消费群规模与分布,本案,汝州市区图,描 述,项目所处汝州创新誉州大厦座落于 新老城交汇处，规划发展的汝州市 中心地段，位于市商业中心望嵩路 的辐射区域内，有利于满足新城与 老城消费者的需求 主要目标消费群来自汝州市居民：汝州市总人口94万，且随着城市 化进程的加速，人口数量稳步增长,边缘商圈,次级商圈,核心商圈,2、消费者构成与消费水平,为了对项目所在商圈进行详细评估，我们进行了以下顾客分析,样本组合,问卷所覆盖的主要问题,样本：有效样本总量 146项目：-年龄-性别-婚姻状况-收入水平-学历状况地点：-项目周边三公里内社区、商业网点-市区各主要

3、商圈,购物-价格水平-产品品种-购物频率-地理位置购物地点的认识和感觉特征-购物区-商店零售业态的喜好购物环境-交通方式-服务的利用配套设施与服务项目需求,消费群体中，18-25岁青年人群占了总比重的53%,年龄结构（n=146）,描 述,18-25岁占总样本比重的53%，是主要消费群体 其次是31-45岁占总样本比重 的31，是次要消费群体 其中46-60岁的年龄阶段，在本 次市场调查中，因为文化层次 之原因，无法配合填写试卷，调查力度相对薄弱,主要消费人群中未婚青年女性居绝大多数,性别（n=146）,婚姻/家庭状况（n=146）,单身女性占逛街人数的大部分,市场调查中，女性79人，占总样

4、本比重的54 市场调查中，男性67人，占总样 本比重的46,总结：如何吸引单身青年消费群体是本项目应当关注的重要因素之一,主要消费人群的受教育程度中等：高中、中专占59%,学历结构（n=146）,描 述,高中/中专/职校学历占59%大专学历占19 初中及以下占14 本科占8,总结：各调查地段受访对象教育程度以高中学历居多，学历中等，收入水平在当地适中，相应地成为消费主力人群,主要消费人群来自汝州市本地，其工作地点也以本地为主,消费人群（n=146）,工作地点（n=146）,总结：各调查地段受访对象（未来的消费人群）主要是在汝州工作的本地居民,汝州市本地人占总样本的91，不是本地占比仅有9,工作

5、地点在汝州的占总样本的98,主要消费人群的工作性质是：企业员工占34%,工作单位（n=146）,描 述,3、消费者的消费倾向及习惯,主要消费人群的个人月收入：800元以下、800-1200元之间，共占65%,个人月收入（n=146）,描 述,总结：主要消费人群月收入属中等偏下，主要的目标消费群体是当地百姓,主要消费人群的个人月消费支出：500元以下、500-1000元之间，共占85,个人月支出（n=146）,描 述,总结：主要消费人群月收入与月支出比例基本相符,主要消费人群的家庭月收入：1501-2500元占36%,家庭月收入（n=146）,描 述,主要消费人群的家庭月消费支出：1201200

6、0元占34,家庭月支出（n=146）,描 述,消费者选择购买产品时的最主要因素：流行趋势、时尚,主要因素（n=146）,描 述,消费者购买一件夏季服装能够接受的价格为：101200元,价 格（n=146）,.描 述,消费者购买一件夏季服装能够接受的价格为：151300元,价 格（n=146）,.描 述,消费者喜好在工作日下班后购物,时间通常在1小时左右,购物的时间（n=146）,每次购物的时间（n=146）,消费者喜好选择的交通工具：步行，单程所需时间10分钟内,交通工具（n=146）,单程所需时间（n=146）,Introduction,Strategy,Conclusion,4、消费者对各

7、类零售业态的喜好,消费者喜好的购物场所及其零售业态,购物场所喜好（n=146）,描 述,消费者喜好的购物场所前三位依次是 1、老城购物中心 2、望嵩路沿街专卖店 3、春天服饰广场、金世界步行街,消费者喜好的零售业态 1、大型超市 2、品牌专卖店 3、专业卖场、步行街,优 势（n=146）,.描 述,高中/中专学历的消费者最喜欢的购物场所是超市（老城购物中心）,消费者喜欢到这些商场购物的原因,购物场所喜好（n=146）,描 述,消费者喜好到这些商家购物的原因 1、离家较近 2、距离工作地点较近 3、交通方便,消费者喜好的消费活动支出前两位：服装/化妆品、食品,消费活动（n=146）,.描 述,消

8、费者喜好的消费活动支出前两位依次是服装/化妆品、食品,总结：服装/化妆品应是本项目重点关注因素之一,食品和餐饮也是百姓必不可少购物需求,消费者喜好逛街的区域是：服装鞋帽、化妆护肤、精品屋,消费活动（n=146）,.描 述,Introduction,Strategy,Conclusion,5、消费者对设施需求及本项目期望与建议,消费者认为汝州市场最缺少的购物场所是：中高档百货商场,价 格（n=146）,.描 述,消费者光临本项目的可能行：一定会、有可能会的占90,受欢迎程度（n=146）,.光临的可能性（n=146),消费者希望本项目包含的零售业态是：流行百货、大卖场,业 态（n=146）,.描

9、 述,消费者希望本项目包含的专卖店前三位依次是：,业 态（n=146）,.描 述,专卖店前三位的依次是：,1、精品服饰专卖2、化妆品/香水专卖3、体育用品及运动服专卖、家居家饰,消费者希望本项目包含的餐饮业态前三位依次是：,业 态（n=146）,.描 述,餐饮业态前三位的依次是：,1、本地特色小吃2、美食广场3、冰淇淋店,消费者希望本项目包含的娱乐、休闲业态前三位依次是：,业 态（n=146）,.描 述,娱乐、休闲业态前三位的依次是：,1、电子游戏/网吧2、健身俱乐部3、电影院,消费者希望本项目的商品和服务设施是：中高档,档 次（n=146）,.描 述,个人收入在1200元以上的消费者更偏重精

10、品百货与大卖场的组合,优 势（n=146）,.描 述,优 势（n=146）,.描 述,流行百货是女性消费者希望本项目包含的零售业态之首,消费者认为本项目区域的优劣势：,优 势（n=146）,.劣 势（n=146),优势：1、地理位置 优越 2、交 通 便捷 3、商业气氛 较好,劣势：1、住宅小区 较少 2、居民层次 不高 3、人口集中程度不足,消费者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响,消费者要求购物环境良好，配套设 施完善如：停车、休闲、娱乐、餐 饮、便民设施等）,顾 客,如何创造良好的购物环境，是 项目增强竞争力的关键,主要发现,影 响,消费者总体认为综合性中高档综合 百货商场属市场空

11、白,目前的消费者大多数选择就近 购物或去方便抵达的地点购物,该项目的市场定位应当满足消 费者需求适应汝州市场环境，即适度超前、又不脱离实际。,以本项目周边居住人群和商务 人群为目标人群，同时扩大辐 射范围，吸引更多消费群体（尤其是有车阶级）,消费者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响,消费者喜欢的餐饮：本地特色小吃、美食广场、冰淇淋店,顾 客,汝州有不少特色小吃，但缺乏统一规范的 特色小吃街，如何将本地小吃有效的统合 在一起，形成规模效应，对项目来讲是非 常有价值的,主要发现,影 响,学历偏低（高中/中专/职业技校占 59%），收入中等偏下，影响购买能 力,目前消费群体中以年轻人为主（18

12、-25 岁占53%），女性是消费主力军（占54%），男性消费目标性比较强,在商品经营中注意二、三线品牌的引进，结合实际操作，兼顾中端消费群,如何创造单身青年与年轻家庭的消费场 所，是项目在考虑商业形态和业态组合 上应予高度重视的课题,消费者希望本项目包含的零售业态 是：流行百货、大卖场,在主力店招商中大卖场的引进质量高 低，将影响项目整体形象,二、商业经营者调查,为了对项目所在商圈进行详细评估，我们进行了以下商业经营者分析,样本组合,问卷所覆盖的主要问题,样本：有效样本总量 148项目：-年龄-资质地点：-项目周边二公里内商业网点-具体路段：望嵩路 丹阳路 风穴路 洗耳路 广成东路,经营现状

13、开店计划 购铺计划 客户资源 商业观点 项目建议,1、商业经营者的经营现状,描 述,商户年龄结构 n=148,年龄在31-45岁之间的占比59%26-30岁之间的占比27%；,经商人员年龄结构青壮年比例较大 经营思路灵活，适应性强 具有一定商业经营经验与抗风险能力,经商人员青壮年比例较大：31-45岁之间占比59%,描 述,样 本 n=148,汝州本地人占 94.6%来自平顶山的仅占 5.4%其他地方来汝州经商的很少,本地人员经营降低了商家流动性，使 商铺经营的稳定性得到一定保证 经营者对本地市场与消费习惯的了解 与熟悉使其更能准确把控经营方向,经商人员基本上为汝州本地人：占比94.6%,1年

14、以下的占13.8%1-2年的占22.6%2-3年的占12.4%3-5年的占13.9%5-10年的占24.8%10年以上的占12.4%,有商业经营经验的商户占相当大比 例，这与调查的年龄结构成正比 商户丰富的商业经验对汝州商业的发 展会起到积极的推动作用,商业经营者的经营时间：5-10年的占24.8%，10年以上的占12.4%,样 本 n=148,描 述,个体经销 占 47%汝州总代理 占 46%厂家直营 占 7%,目前此商圈中商铺个体经销和汝州总代理占 领导地位 厂家直营的占比相对较少，说明汝州商业处 于发展期，后期具有很大的发展潜力,商户经营资质：个体经销与汝州总代理基本持平,样 本 n=1

15、48,描 述,样 本 n=148,描 述,租赁是商铺经营的主要方式，占比82.4%,租赁商铺占比82.4%，是目前商业用房的 主导趋势 自有商铺 占比 14.2%和业主联营 占比 仅3.4%,20以内 占 16.9%21-40 占 33.8%41-60 占 14%61-80 占 9.9%80-100 占 12%100以上 占 13.4%,商铺经营以中小规模居多,商户经营面积：21-40占33.8%,样 本 n=148,描 述,年经营业绩在10万元以下的占38.7%年经营业绩在10-20万元的商户占25%年经营业绩在20-30万元的商户占11.3%年经营业绩在30-40万元的商户占4.8%年经营

16、业绩在40-50万元的商户占9.6%年经营业绩在50万元以上的商户占10.4%,现有商户经营业绩状况成哑铃型，10万元/年以下居多数,样 本 n=148,描 述,这与商铺的规模大小是相辅相成,租赁年限 1年 占 44.8%租赁年限 2-3年 占 18.1%租赁年限 3-5年 占 19%租赁年限 5-10年 占 10.3%租赁年限 10-15年 占 1.7%租赁年限 15-20年 占 0.08%租赁年限 20年以上 占 5.2%,商铺的租赁年限：一年的合同租赁期限占44.8%，租期较短，在经营上具一定灵活性,样 本 n=148,描 述,租期在20年以上的例：美特斯邦威、金盾、蝶妆等品牌,样 本

17、n=148,描 述,商户对于目前的经营现状比较满意，多数处于赢利状态,60%的商户对于目前的经营情况处于满意 状态 37%的商户处于保本或低赢利能力状态 只有4%的商户处于不满意或亏本状态,明确表示有拓展计划的有67户，占比45.9%处于观望状态的有56户占比38.3%确定没有拓展计划的有23户,占比15.7%,描 述,近期拓展情况 n=148,商户近期有非常明显的拓展计划,商铺顾客主要来汝州市区和商店附近居 民，占比93%。周边郊县和外地顾客占比7%,顾客范围 n=148,描 述,顾客来自于汝州市区和店铺附近居民的占93%,顾客来店频率 n=148,描 述,顾客光顾率较高：1周1次占29.4

18、%1周2次占39.5%1周3次占6.2%总计75.1%,日均客流量较大，对于商业人气的带动 具备了一定的先天优势,一半以上的顾客具有忠诚度：一周光顾1-2次的占68.9%,经营者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响：,商户经营面积以21-40（占33.8%）为主，经营业绩多在10万元/年（占38.7%）以下,经营者,商业经营者的年经营坪效较低，会直 接影响到商场租金水平；整体商户 经营理念、经营水平有待提高,主要发现,影 响,商业经营资质以汝州总代理为主（占34.6%）,经商人员青壮年比例较大（31-45岁 占59%），以本地人为主（汝州人占 比94.6%），经营时间在5年以上（占 比37

19、.2%）,本地现有品牌是项目招商的重要资源,这部分商业经营者作为汝州商业的主 要支撑，经营思路灵活，具一定商 业经营经验和稳定性，对汝州市场 与市民消费喜好非常了解，是项目 商业运作的基础资源,经营者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响：,商铺主要客源来自汝州本地居民（占93%），一半以上的顾客具有忠 诚度（一周光顾1-2次的占68.9%）,经营者,项目主要目标客群是汝州市区居民，应围绕本市居民需求，切实为其提供 全面的商品和服务,主要发现,影 响,60%的商户对目前经营现状比较满意，45%的商户有明确的拓展计划,租赁年限以一年为主，占44.8%，2-5 年占37.1%，个别一线品牌租期为

20、20 年,汝州商业正处于发展上升期，具良好 的商业基础和很大的发展前景，需有 一定竞争实力的商家入驻来提升整体 商业氛围,项目租赁合同期限的设定需结合实际 灵活运作,2、商业经营者对项目开发的喜好,描 述,样 本 n=148,中高档百货商场 占46%大型超市 占27.4%中低档百货商场 占14.2%批发市场 占10.6%商业步行街 占1.7%,商业经营者认为汝州最缺少的购物场所：中高档的百货商场,金世界步行街的惨淡经营，使经 营者对步行街业态失去了信心,描 述,样 本 n=148,认为一定会受欢迎 占43%认为有可能会受欢迎 占41%持不肯定态度 占15%,本地居民希望有全客层的集中消费的 场

21、所，以满足消费者的生活消费需求,在广成中路与风穴路交汇处（市标附近），新建一个大型商业中心，84%的商业经营者认为会受欢迎,描 述,样 本 n=148,认为前景很好 占67%认为一般 占8%持不肯定态度 占25%,商业经营者对项目的前景非常看好,经营者认为项目应该成为汝州新商业的代表,样 本 n=148,有计划 占 53%持观望态度的 占 40%没有意向的 占7%,样 本 n=148,描 述,大多数商业经营者有进驻商场的计划,描 述,投资意向 n=148,确定会 占44%可能会 占53%不会 占3%,商户投资意向非常明朗，愿意入驻项目经营的占97%,招商时要制定出开发商、商户之间的 平衡点条件

22、，会有利于招商的进行,合作方式 n=148,描 述,租赁经营 自收银占41%租赁经营 统一收银占39%联合经营 占20%,商业经营者希望与商场的合作方式：租赁经营占80%,108,租赁经营倍受青睐，商户具有灵活的经营权，在一定程度上有利于商品的销售,租赁面积 n=148,描 述,20以内占 12.9%21-40占 32.8%41-60占 18.5%61-80占 12.1%81-100占 6.4%104-150占 6.4%151-200占 6.4%201-250占 4.2%,商业经营者所需面积：21-40 最受欢迎,108,经营者希望项目包含的零售业态：精品百货最受欢迎,样 本 n=148,描

23、述,大多数商户更欢迎精品服饰专卖，化妆品/香水也较受欢迎，金银珠宝与运动服专卖排名第三，儿童用品排名第四,样 本 n=148,对餐饮业态的选择：美食广场最受欢迎，本地特色小吃与中式快餐位居其后，西餐咖啡较受青睐,样 本 n=148,对项目服务设施的建议：选择中高档的占63.7%,对服务设施的建议 n=148,描 述,商业经营者认为：项目的服务设施 应在中高档 选择中档的 占 8.7%选择高档的 占26.1%选择中低档的仅占 1.3%,对项目经营商品档次的建议：选择中高档的占63%,对经营档次的建议 n=148,描 述,项目经营商品档次：中高档占63%选择高档的 占25%选择中档的 占 10%选

24、择中低档的仅占 2%,调查结构 n=148,描 述,认为购物的占3%，选购物+餐饮的占 16%，选购物+餐饮+娱乐的占26.3%，选购物+餐饮+娱乐+休闲 的占54.7%目前商户多希望的项目功能表现是多业 态，全功能的服务业态，单单强调购物 功能的明显不足，而大都希望涵盖购物 餐饮娱乐+休闲,54.7%商户对建造的商业项目，希望具有全功能、多业态的商业功能,对项目管理与服务团队的建议：希望长期委托商业专业管理团队管理占64%,对管理与服务的建议 n=148,调查结构 n=148,描 述,认为地理位置优越 占31%认为交通便捷 占21.4%认为有一定商业气氛 占14.7%,商业经营者认为项目所处

25、位置的优势：地理位置和交通便捷,调查结构 n=148,描 述,因非老城区，住宅小区偏少 认为居民层次稍低 占17.8%人口集中程度不足 占15%,商业经营者认为项目所处位置的劣势：住宅小区少与居民层次稍低,经营者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响：,商业经营者希望与商场的合作方式 以租赁经营为主（占80%），但较 大一部分商户希望自收银（占41%）,经营者,租赁经营倍受青睐，商户具有灵活的经营权，在一定程度上有利于商品销售；但倾向于自收银，主要受传统观念与资金周转限制。因此，在回款账期上应充分考虑其承受能力,主要发现,影 响,经营者有入驻商场计划的占53%，持 观望态度的占40%,84%

26、的经营者认为项目作为汝州新商 业的代表会受欢迎，对项目的前景 非常看好,商户对于金鼎商业项目并没有太多了解，招商的宣传推广和造势，应作为后期工作的一个重要组成部分；招商策略的制定也是增强商户信心的重要手段,汝州市民非常需要有一个全客层、集 中消费的场所，以满足日常生活消费需求，这也与当代建设和谐社会发展相适应,经营者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响：,精品百货最受欢迎，对餐饮业态的选 择：美食广场最受欢迎，本地特色小吃 与中式快餐位居其后，西餐咖啡较受青 睐 对项目管理与服务团队的建议：希望 长期委托商业专业管理团队管理占64%,经营者,精品百货与大卖场业态是主流业态，餐饮、娱乐休闲等

27、服务性业种是商户 认为不可缺少的项目，传统美食较受 欢迎，西式快餐将弥补市场空缺,主要发现,影 响,大多数商户更欢迎精品服饰专卖，化 妆品/香水也较受欢迎，金银珠宝与运 动服饰排名第三；童装/玩具与家居家 饰排名在家电之前,对项目服务设施的建议：选择中高档 的占63.7%；对项目经营商品档次的 建议：选择中高档的占63%；希望有 全功能、多业态的商业定位,在业态配置方面以常规性商品为主，以丰富的经营品类来吸引消费者,定位为中高档全客层的一站式消费场 所是大部分商户所希望的,商户更希望有专业性强的管理团队来 长期操盘，使项目达到共赢的目标,消费者经营者,主要建议,一、定位：1、定位中高端，实现集

28、中购物，全客层的一站式消费场所 2、贴近生活，服务大众，照顾百姓，实现共赢 3、关注本地居民的消费观念二、经营管理：1、有专业团队管理，实现统一管理与营销 2、租金相对合理化，商铺费用不能过高，前期应考虑减 免税收项目，以搞好商场经营为主 3、加强服务性管理，商品结构具有代表性，价格具有竞 争性，稳定顾客群，吸引回头客 4、多样性消费与服务相结合，内置结构富有个性，吸引 眼球 三、配 套：1、方便顾客消费，如免费停车场、公共休息场所 2、有特色，特别是有汝州文化内涵 四、意 义：成为汝州新商业的代表,消费者与经营者对本项目建议：,三、项目优劣势分析,1）项目无论在立地条件、竞争状况还是内部条件

29、，均存在较大的优势，但仍应在规划、业态方面有创新的内容,项目于新老城交汇处，规划发展的 汝州市中心地段，毗邻文化宫广场，项目前面为市标建筑，与汝州主 要的商圈望嵩路遥相呼应 周边毗邻住宅小区及北部新开发的 在建项目较多，会带来较大客流 公交系统状况好 系商家选址的优选位置,立地条件,劣势,优势,目前大量人口居住在 城市核心商圈 商区内，竞争难度加大，项目的商 业开发需较多的前期投入来培育市 场,2）项目无论在立地条件、竞争状况还是内部条件，均存在较大的优势，但仍应在规划、业态方面有创新的内容,竞争状况,劣势,优势,汝州市购物存在地区性，本地消费 较为集中，并且能吸引部分其他郊 县的消费者，（主

30、要是因为汝州与 其他城市存在地域差异，与洛阳、许昌、平顶山距离较远）在汝州市场没有传统的百货商场，商场基本处于空白状态，目前仍然 没有竞争对手出现，对于此项目来 说是绝佳的商业契机。汝州商户及市民对于高档次商场（如金博大、丹尼斯）的期盼心理，对于此项目来说也是一种机遇。周边商户资源较为丰富。,老商圈春天服饰广场、步步高商场 都已经历长期经营，且具稳定消费群 消费者是否会按照我们的设想，从老 商圈转移到本项目，仍有待努力,3）项目无论在立地条件、竞争状况还是内部条件，均存在较大的优势，但仍应在规划、业态方面有创新的内容,内部条件,劣势,优势,项目规模适中，近2万平米的体量较适 合汝州市的消费市场

31、及本地的商业发展 水平。硬件设施设备较好，观光梯、货梯、扶手梯、坡道梯、中央空调、喷淋系统等硬件设施一应俱全。项目所有铺位均未销售。物业自持为 今后招商及运营管理提供相应保障（商 铺的销售会给后期的招商运营管理，特 别是主力店的招商造成很大影响，带来 种种的后遗症，在其他地市有很多此类 案例。在这里不再赘述）,开发阶段性运行增加项目发展的 变化,四、商业策划要素/主旨,汝州正处在一个城市快速发展阶段，人们的消费观念将发生很大变化，不再仅仅满足物质的需求，将更加注重精神需求，即体验式消费,高品质服务的连锁/品牌店将大举进入,未来市场,规划完好，富有情趣的商业空间更受青睐,餐饮、文化、娱乐、运动、

32、休闲等业态比例将呈上升趋势,五、项目商业定位分析及说明,主题商场,城市核心/新经济增长点区域有人流消费基础较大空间尺度完备的生活系统便捷交通体系,本项目,将城市中的零售、办公、居住、餐饮、休闲等城市生活空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、体验型的中高档综合商场,容零售、办公、居住、餐饮、娱乐、休闲为一体的建筑。,地理、政治、文化、经济中心精品零售消费空缺区域 2万商业建筑面积集商业、居住、商务多功能一体城市交通核心,1、项目属性,本项目是位于城市核心区域的、多功能体验型的中高档综合商场,战略目标,2、战略目标：通过百货商场的运营，打造汝州地区顶级

33、百货商业品牌，形成区域垄断，推动其他地区及同类项目的运行,成功开业,吸引消费者,完善经营管理,实现物业价值最大化,提升项目品牌形象,获取经营利润,前景：消费者与经营者对项目前景非常看好，独享天时、地利、人和 商业：南面商业氛围较浓，西南两面昭示性较好，商业价值较高人流：两面临路，主要人流来自城市主干道的广成路及风穴路景观：西南两面临街，能见度较高，形象展示好，对面广场公园，相对景观资源较好未来发展方向：北扩东移的城市规划，使项目位置得天独厚，成为未来城市中心。汝州新的城市商圈呼之欲出,4、总体定位-功能定位,项目整体集居住、商务、商业等多种功能与一身，容商业、写字楼、酒店等多种物业形态于一体，

34、通过合理规划，来实现项目的复合功能性。,本案,居住功能,商务功能,商业功能,写字楼,地下超市,餐饮 娱乐,酒店,中高档百货,5、商业功能定位,消费者喜欢的功能,商户喜欢的功能,整体功能定位,多功能：购物、餐饮、娱乐、运动、休闲,多功能、多业态：购物、餐饮、休闲,功能齐全：购物、餐饮、娱乐、休闲,各项市场定位,汝州核心地段最具特色的酒店,汝州硬件配置最好高端物业管理的写字楼,填补市场空缺打造汝州中高档综合商场,6、各项市场定位,业态定位中高档,形象推广高档,中档,中高档,中低档,低档,高档,业态定位中高档符合项目市场需求，并有利于经营及销售 产品形象推广高端化，通过对概念塑造及购物环境包装提升物

35、业形象,7、经营档次定位,依据消费者与经营者的调查结果针对汝州市民的切实需求围绕汝州商业的市场空缺,定位原则：,8、目标市场定位,以商务消费为主，兼顾家庭消费的中高档综合百货,年龄,学历,性别,职业,消 费,各项人流细分,商业,酒店,写字楼,互动互利,六、项目商业规划建议,1、功能组合,以购物为主，餐饮为辅，兼顾休闲娱乐的中高档综合商场,购物,休闲餐饮,儿童、家居、音像、家电等,美食小吃,男女服饰、运动休闲装,珠宝、化妆、皮鞋、皮具,知名快餐,超市大卖场,网吧、影院等,2、商业布局规划,优点：,不足：,四层：美食小吃、童装、玩具、床品、羊绒羊毛、网吧、影院、休闲,三层：休闲装、运动装、男装,二

36、层：少女装、淑女装、贵妇装、饰品类,一层：珠宝、化妆品、鞋类、皮 具箱包,负一层：超市大卖场,方案一：业态规模规划 合计23595,4791,5155,4539,4546,4564,一层,二层,三层,四层,珠宝,化妆,女鞋,男鞋箱包,金伯利、戴梦得、金鑫、老凤祥、六福、兆亮、中宝,欧莱雅、玉兰油、羽西、美宝莲、兰姿、蝶妆、清妃,百丽、千百度、星期六、接吻猫、富贵鸟、卡弗尔、达芙妮,金利来、梦特娇、圣大保罗、红蜻蜓等皮鞋金利来、保罗、鳄鱼恤等箱包,代表品牌（一层）,少女 装,淑女装,贵妇装,休闲装,衣恋、艾格、拉夏贝尔、播、双星宝贝、阿依莲、ADA,歌力思、天恩、名师路、影儿、百图、季后风,哥弟

37、、声雨竹、菲姿、斯尔丽、欧尼雅、纤、红人,真维斯、佐丹奴、美特斯邦威、以纯、唐狮、罗宾汉、百世吉、卡丹路,代表品牌（二层、三层）,男 装,运动装,儿童床品,羊绒羊毛,金利来、顺美、雅戈尔、罗蒙利郎、九牧王、虎都、,耐克、阿迪达斯、KAPPA、李宁、彪马、乔丹、百事,史努比、米奇、巴布豆、阳光宝贝、梦洁、馨亭、安睡宝、富安娜,鄂尔多斯、鹿王、春竹、日神、米皇、雪莲、珍贝、梦特娇,代表品牌（三层、四层）,优点：,不足：,方案二：,四层：美食小吃、休闲、娱乐,三层：休闲装、运动装、男装,二层：少女装、淑女装、贵妇装,一层：珠宝、化妆品、鞋类、皮 具箱包,负一层：超市大卖场,方案二：一期商业业态规模规

38、划合计约15339，项目二期业态规划根据一期经营情况待定,3091,4791,2475,2482,2500,一层,二层,三层,四层,珠宝,化妆,女鞋,男鞋箱包,金伯利、戴梦得、潮宏基、明牌、六福、兆亮、瑞恩,欧莱雅、玉兰油、羽西、美伊娜多、水之澳、ZA、露华浓,百丽、千百度、星期六、接吻猫、卡弗尔、达芙妮、黛安娜,金利来、梦特娇、圣大保罗、红蜻蜓等皮鞋金利来、保罗、鳄鱼恤等箱包,代表品牌（一层）,少女装,淑女装,贵妇装,休闲装,衣恋、艾格、拉夏贝尔、播、双星宝贝、阿依莲、ADA,歌力斯、天恩、名师路、影儿、百图、季后风,哥弟、声雨竹、菲姿、斯尔丽、欧尼雅、纤、红人,真维斯、佐丹奴、美特斯邦威、

39、以纯、唐狮、罗宾汉、百世吉、卡丹路,代表品牌（二层、三层）,男装,运动装,儿童床品,羊绒羊毛,金利来、顺美、雅戈尔、罗蒙劲霸、七匹狼、柒牌、,耐克、阿迪达斯、KAPPA、李宁、彪马、乔丹、百事,史努比、米奇、巴布豆、阳光宝贝、梦洁、馨亭、富安娜,鄂尔多斯、鹿王、春竹、日神、米皇、雪莲、珍贝、梦特娇,代表品牌（三层、四层）,3、商户来源：根据市场调查商户实际情况，预测招商客户来源如下：,（1）郑州市场约占10（2）平顶山等周边县市约占10（3）汝州当地约占80,4、销售建议：根据经营方案确定销售方案。,方案一：销售项目三层、四层。,方案二：销售项目二期一层至四层。,七、未来合资公司管理架构 与人

40、员编制,董事会,1、完整的组织架构及人员编制合计人员：74人,组织架构说明,董事会,2、筹备期合计人员：16人所有人员应在2008年5月20日前陆续到位。,董事会,3、招商期合计人员：30人所有人员应在2008年6月15日前陆续到位。其中运营部人员应在6月1日前全部到位。,董事会,4、装修期合计人员：36人所有人员应在8月10日之前陆续到位，保安、客服主管、总台、播音、团购、收银员开始招聘、培训。,董事会,5、开业期合计人员：74人所有人员应在2008年9月20号前全部到位。,八、开业倒计时计划,筹备期,招商期,商业招商,市场调查、商业规划,装修期,招商团队、管理团队组建,开业期,项目营销推广及房产销售,组织架构完善与人员招聘培训,试营业与开业庆典活动筹备,商品组织,商场美化开业营销筹备,开业庆典及促销活动,物业工程建议,招商方案,销售方案,主力店签约,品牌招商签约,项目营销方案制定与推广,装修监督验收,人员招聘培训,根据招商情况实时进行房产销售,营销筹备谈判,试营业,现场布置,营销到位,总结调整,2008年4月7日至5月31日,2008年6月1日至8月10日,2008年8月10日至9月20日,2008年9月20日至28日,商户装修,合同签订结束,九、其他工作,1、工程时间节点描述,2、本方案须业主配合的工作：,Thank You!,预祝项目经营圆满成功！,