同致业广州横沙项目商业策划研究.ppt

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1、,广州横沙项目商业策划研究,深圳市同致业房地产顾问有限公司 2011年3月,免责声明,本报告仅供参考之用，并不代表同致业向有关机构或人士做出任何投资推荐或承诺。报告中有关信息已力求真实准确，但恕不保证絶对无误。投资者在做出任何实质性决策之前，须自行对市场形势作出判断。同致业对投资者仅根据本报告所做出的任何决策并不承担任何责任。同致业对本报告享有版权，任何机构或人士未经许可不得随意复制或散发本报告之内容。任何公开发表之文件在引用本报告之内容时，敬请注明出处。,研究目录,广州横沙项目商业项目,研究目录,城市发展关键词,Development Keywords,GDP,人口,商业市场,产业,产业支撑

2、城市发展，城市因产业盛而盛，因产业衰而衰,经济是城市发展的基础，没有GDP增长就没有城市发展,人口规模和消费力是城市发展的助推器,包括酒店、写字楼、城市商圈等诸多形式,项目宏观理解,2010年，广州市地区生产总值突破1万亿元大关，达到10604.48亿元，同比增长13.0%。三次产业结构为1.8：37.2：61.0。,2010年广州经济概况,2010年，全市实现商品进出口总值1037.76亿美元，同比增长35.3%。其中，进口553.96亿美元，增长41.0%；出口483.80亿美元，增长29.3%。今年以来，我市商品进出口总值各月累计增速均保持30%以上的高位，这是在2009年低基数上实现的

3、恢复性快速增长。在出口总值中，一般贸易出口和加工贸易出口分别增长26.4%和30.4%；机电产品出口和高新技术产品出口分别增长31.9%和30.3%。2010年，我市外商直接投资实际使用外资金额39.79亿美元，同比增长5.4%。,项目宏观理解,GDP,其中一、二、三产业分别完成增加值189.05亿元、3950.64亿元和6464.79亿元，分别增长3.2%、13.0%和13.2%。,商品进出口恢复性快速增长,2010年，全市实现旅游业总收入1254.61亿元，同比增长26.2%，增幅分别比一季度、上半年和13季度累计提高9.8个、3.6个和3.3个百分点。全年各月累计增速均较上年有大幅提高。

4、近一年来，广州市以迎亚运为契机，大力改善城市面貌，新建了1060公里绿道，其中在中心城区的路段长达393公里，另外还新建19个开放式公园，新增绿地1300万平方米。绿道网串联各自然保护区、风景名胜区、森林公园、历史文化景点、农业观光园区等沿线人文资源。广州市旅游部门还推出了“新广州游”品牌形象和线路产品，共有69条旅游线路，其中一日游线路63条，包括“新广州城中轴线”、“羊城经典游”、“广州动感游”、“亚运体验游”、“广府文化游”、“珠江画廊游”、“广州美食一天游”等精品线路。,亚运助推旅游市场繁荣,2010年广州经济概况,项目宏观理解,2010年，我市城市居民人均可支配收入30658元，同比

5、增长11.0%，其中工资性收入增长10.9%；农村居民人均纯收入12688元，同比增长14.7%。,城乡居民收入继续增加,2009年完成地区生产总值491.28亿元，比上年增长8.13%（按可比价计算，下同）。其中第一产业增加值1.25亿元，下降6.99%；第二产业增加值326.90亿元，增长6.42%；第三产业增加值163.13亿元，增长11.88%。在三大产业中第二产业占较大比重，第二产业增加值占全区生产总值的66.54%。三次产业结构的比重为0.25:66.54:33.21。人均生产总值达16.20万元（按常住人口计算），增长7.37%。,项目宏观理解,2009年黄埔区济总量,2009年

6、黄埔经济概况,研究目录,黄埔区位于广州市东部，珠江与东江下游交汇处。根据广州市“南拓、北优、东进、西联”的城市空间发展战略，黄埔区是广州东部产业带的中心，将成为对周边地区具有较大辐射力的广州东部新城区。,项目环境分析地块分析,横沙商业项目所属区域,黄埔区,项目环境分析地块分析,本项目所在地黄埔中心区是广州东部综合门户地区。根据广州城市总体规划纲要（2010-2020），对黄埔中心组团的规划目标是广州东部综合服务中心，区域产业中心，文化旅游中心与现代交通物流枢纽。黄埔中心区打造成面向东部的综合性公共服务中心。由此，本项目地块的改造升级，应该扩展旧城原有的公共商业服务功能，形成以购物、餐饮、文化、

7、娱乐服务为一体的综合性公共服务中心，服务于黄埔及周边地区。,横沙旧改商业在黄埔位置范畴：中心区,项目环境分析道路交通分析,本项目处于广州市黄埔区商业核心地带大沙东路眼线北侧，黄埔区体育馆。区政府位于地块东侧，南临下沙社区，西靠港湾路，北侧为横沙成城中村改造地块。为项目主要标的。规划可用地60万平方米，地块内为横沙城中村，原建筑面包括村落、厂房，地块东西两侧分别为地铁5号线大沙东站和大沙地站，大沙东路为东西向主干道，与东面的丰乐北路和西侧的港湾路相接，交通十分发达。,横沙旧改项目,横沙旧改商业在黄埔道路交通分析：畅通发达,项目环境分析道路交通分析,交通运输格局,广深高速公路：范围及商圈所及珠三角

8、三大都市；广州（黄埔区、增城区），东莞（广深 高速沿线城镇：望牛墩、莞城、厚街、长安等），深圳。广园快速干道：范围及商圈所及增城、新塘、东圃、天河等；107国道：范围及商圈所及增城、新塘、东圃、天河等；黄埔、东圃汽车站（珠三角交通）、市公共汽车总站（市内各区交通）；地铁5号线：文冲、东圃、车陂等地；,观点：黄埔位处广州东部区域，承接东莞、增城、天河东圃地区三方经济辐射，将成为区内重要的商贸通路。,项目环境分析居住人口及周边设施分析,黄埔区工业产业链长、物流量巨大，是广州三大国际性物流园区之一。区内经济活跃，各类商务活动频繁，拥有众多的国际知名企业，全球跨国公司500强中有90余家在区内投资设厂

9、。第二、三产业蓬勃发展，未来的黄埔发展潜力巨大、蕴藏无限商机。黄埔区常住人口有18万多，外来人口超过100万，人均收入超过两万元，但由于购物环境比较差，该区的消费一直流向天河区。近年来区政府一直希望打造良好的购物环境，吸引黄埔区和周边地区的消费回流。,黄埔区常住人口有18万多，外来人口超过100万，人均收入超过两万元，黄埔已具备强有力的消费需求！,项目环境分析周边商业市场,黄埔区的第三产业以及城市高端服务水平较低，人口吸引力不足，产业新增长不足，未来的发展水平不明朗。大沙地区域虽然作为黄浦区传统商圈，但整体档次不高，业态配置不整，缺少大型综合商业设施，以沿街商铺为主要形式，作为历史形成的商业区

10、，只有通过大规模的改造，进行结构性调整，才能实现本质上的升级。,后工业化阶段，商贸业发展势头迅猛；工业发展推动第三产业的发展，带来消费结构的变化；本地人口增长迅速，居民消费潜力增大，消费能力提升，以家庭消费为主，餐饮和娱乐业发达；重点发展旅游业和商贸业，但日常零售业比较落后，其发展空间较大；娱乐、购物等旅游配套资源缺乏；社会固定投资不断加大，房地产业处于集中爆发阶段，规模效应和投资热将推动房地产市场快步前进。,项目环境分析周边商业市场,集中型零售商业较少，以街铺为代表形式的零售商业发展迅速，但缺乏有效的商业规划，导致经营档次偏低，形象较差，无法形成规模效应，影响了商业辐射能力的扩大；旧有商圈人

11、流量较大，有部分品牌商家入驻，但限于客观条件，无法进一步发展；目前无新规划的商圈，未来商圈之间的竞争将围绕如何满足消费者多层次的需求来展开，商业项目之间业态的互补性将是未来商圈发展的重要关注点。,观点与结论,建议,以满足消费者日常购物、餐饮、娱乐的集中大型商场仍是市场空白，也是旧改商圈走向成熟的必然条件；良好的商业规划、突出的主题和鲜明的特色能有效规避旧改商圈带来的经营风险；与周边商业项目形成业态互补，吸引品牌商家入驻，满足消费者多层次需求，是成功的关键。,项目环境分析周边商业市场观点与结论,一个新型的、现代化的商业设施，才能够满足新富阶层、旅游人群和高层次消费者的物质和精神享受。,黄埔没有适

12、合他们购物、休闲、娱乐、餐饮的中高档场所,当 前 商 业 状 况,项目环境分析周边商业市场观点与结论,项目环境分析未来商业及商圈发展预判,打造黄埔商业“两大商圈”。以大商贸、大流通、大市场为规划理念，以轨道交通为轴、商圈发展为核，以综合性商业中心为重点，配套发展轨道交通枢纽商业、特色商业街、园区配套商业、社区商业等，逐步建立起与临港生产性服务业相配套、与城市化进程相协调、与市民需求相适应的现代商业服务体系。,项目环境分析未来商业及商圈发展预判,打造大沙地商圈。重点发展大型购物中心、商务酒店、品牌专卖店、大型连锁超市店 结合亚运场馆、文化创意中心建设大力发展文化体育产业，建设集行政办公、商务、购

13、物、文化娱乐等功能于一体的综合性商业中心和区域公共配套服务中心，为临港商务区及周边地区提供良好的商业服务环境。打造黄埔东路商业带和东部现代商圈。,项目环境分析未来商业及商圈发展预判,结合“三旧”改造政策，发挥交通网络便捷优势，合理布局发展大型综合超市、大型专门店、仓储式商场，打造批发与零售相结合、商业与商务相结合的黄埔东路商业带和东部商圈，为周边的消费群体和附近的产业园区提供完善的配套服务。,三旧迎合政府需求，打造次级大商圈,黄埔区常住人口有18万多，外来人口超过100万，人均收入超过两万元，但由于购物环境比较差，该区的消费一直流向天河区。近年来区政府一直希望打造良好的购物环境，吸引黄埔区和周

14、边地区的消费回流。,黄埔区商业开发主要目标消费回流，打造区域核心商圈依托地铁和核心商圈的打造，回流消费客户，拓宽消费人群,项目环境分析未来商业及商圈发展预判,面对需求，项目如何在竞争激烈的商业市场脱颖而出？,项目环境分析未来商业及商圈发展预判,研究目录,纽约、伦敦、东京、香港、北京、广州、对政府：将会代表“十二五”计划中政府的一个政绩。对消费者：将会为消费者带来国际都市商务娱乐、休闲娱乐、购物娱乐、教育 娱乐的新体验，一个与国际化生活水平接壤的新起点。对区域：将会提升及带动周边片区的地位，是形成黄埔效应的一股促动力。对集团：推动中鼎集团自持物业的发展，为集团留下长期良性资产，将会成为完善 集团

15、产业功能的又一力作。,横沙旧改是属于广州的，也是属于世界的,这就是横沙旧改项目即将承载的使命,宏观因素：横沙旧改的意义,是一个公众开放区域，由街区商业和集中式商业组成；沿大沙地路，具有很强的招示性，有独特的临街商业景观；业态以零售购物、娱乐休闲为主的集中式商业业态布局，辐射区域的商业氛围；区域周边住宅、写字楼办公为项目带来人流及产生固定的消费群体；地铁、公交等配套，为商业的辐射半径扩大增强有利的支撑。可以体味到都市生活的各种购物，成为中产阶级购物休闲娱乐的首选之处。,横沙旧改南区、西南区域（沿大沙地路）,西南区,都市购物的聚焦点,依托目前原有的业态，包括极粤菜、香菜、客家菜等众多地方菜系聚集在

16、一起餐饮帝国；畅通的交通，优越的环境景观吸引客群；目标客群锁定为众多家庭聚会餐饮、商务餐饮、娱乐为一体，为项目带来浓厚的商业气氛；与西南区购物板块形成互动，为东南区带来高消费客户，形成商业板块良性互动。,横沙旧改东南区（大沙地和丰乐路交汇）,东南区,餐饮娱乐的范本,横沙旧改中区（书院区域）,针对高端人群，设置距离壁垒和价格壁垒休闲场所；强调私密与华贵，是富豪聚集、政府和企业接待的特色餐饮总部基地；华南独一无二的岭南会所岛云集高端精英客户；富有休闲典范的特色零售高端商业专业店面；尽享旅游休闲生活方式。,旅游商业广场典范,横沙旧改东北区（集中式商业中心）,以卖场为轴心、带动家居建材供应链上下游整合

17、运转的流通商业模式；通过倡导人居文化和品位理念，以白金级的购物环境、一站式的全名牌阵容、还有一条龙保姆式的服务保障这三大优势资源；创新出专业品位、专注文化、专心服务三大营销手法。；全场实现实照体验、专业家居样板房还原体验、还有智能化、信息化的全新采购方式，倾力为深圳市民打造一个自然、舒适、和谐的新家居，消费生活生态圈，专业、简单、节约的新集成选材系统的生态圈，引领了广州家居建材行业一种新的发展潮流。,家居生活的潮流,横沙旧改其余区域（社区街区商业）,自然或人为地邻街满足人们以街为市的心理。规模适中为社区或片区服务。可变性开间、层高富于变换。人性化更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和。开放性景观

18、、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流。休闲性以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能。有凝聚力围合空间聚集人气、商气，使其不易分散和分流。,社区配套的风尚,商业：16753,商业：11941,商业：42000办公：40551,商业：19827,商业：16753,商业：22598,商业：19593,商业：16193,商业：40765,商业：6676,商业：12156,商业：6105,项目商业定位项目经济指标,1,2,3,4,5,6,7,B,D,E,G,H,商业：28712,项目由集中式商业和街区商业组成共计约260000商业巨无霸,项目商业定位项目总体概述,集餐饮、购物、娱乐等功能于一体的2

19、60000国际化休闲、文化、娱乐中心!,项目功能初步定为：,项目商业定位项目总体定位,项目形象初步定为：,华南最具示范效应次级商业中心!,项目商业定位项目总体定位,最终打造成一个集商业零售、商务办公、旅游休闲、娱乐餐饮和SOHO、LOFT等功能为一体的次级商务商业中心。,项目形象初步定为：,项目商业定位项目总体定位,中产阶级成为城市主流消费群,高消费的追逐目标品味和格调的坚守者文化艺术的奉养者时尚潮流的推动者优雅生活的代言者城市消费的中坚力量推荐文化发展的知识精英出没于商务谈判桌上的群体有强烈的社会责任心有建功立业的欲望关注下一代成长的父母希望我的孩子比我强的意愿喻教娱乐的教育方式,五大类型,

20、代表语言,休闲方式,白领阶层 企业商业精英阶层（企业家）高素质的政府官员（政治精英)专业人士（智力精英）新型文化人,项目商业定位项目总体客户群体定位,1,商业：16753,商业：11941,商业：42000办公：40551,商业：19827,商业：22598,商业：19593,商业：16193,商业：40765,商业：6676,商业：12156,商业：6105,项目商业定位项目地块与商业面积,商业：28712,1,2,3,商业：16753,4,5,6,7,融资8,融资6,融资3,融资5,融资2,融资4,融资9,融资7,各功能板块发展概念设想,项目商业定位项目地块与商业面积,根据我司商业项目市场

21、操作经验，再结合对同致业部分商家初步调研，综合考评对本项目区域功能面积划分如下：,项目商业定位项目区域功能面积划分,项目总共商业面积为260000平方米，考虑到本项目为旧改项目，商业的集中度不强，商业价值各有不同，为了商业的整体性，在商业功能划分上面，各个区域安排有所不同。,横沙村旧改项目整体商业面积为260000平方米。,项目商业定位项目区域功能面积划分,混合式开发模式，不同项目彼此互相配合(Mixed-use&synergy)主题公园与购物商场的结合(A combination of theme parks and shopping centers)娱乐、零售、餐饮体验(Entertain

22、ment,Retail&Dining Experience)按不同主题引入不同但相关的特色商店与项目(Clustering related shops and other uses according to different themes)结合不同的节目，吸引顾客经常光临(Integrating special events to bring repeat visitation)引入文化与娱乐元素(Incorporating cultural and entertaining elements)强化独特的餐饮概念(Unique F&B concepts)不断地更新设施概念节目以维持新鲜感(C

23、ontinuous reinvestments and refurbishments to maintain excite),城市综合体商业街区的特色Features of Urban Business&Art Districts,项目商业定位项目主题发展方向,项目商业定位整体发展板块设想,精品SPA会务接待高级公寓写字楼,精品酒店商务酒店,商务娱乐公益娱乐休闲娱乐,高档餐饮特色餐饮休闲餐饮体验餐饮,品牌专卖店生活家居婚礼庆典精品零售百年老店街,创意家装家装活动体验休闲,商务板块,酒店板块,娱乐板块,餐饮板块,零售板块,家居板块,外地观光客,外地商务客,本地白领,金字塔人群,家庭消费,融资区2

24、/3：区域性购物中心,项目商业定位区域功能1,47000百货生活广场,百货生活广场,主题定位：,项目商业定位 项目业态划分,主题定位：47000百货生活广场,融资区2/3地块商业定位：47000平方米规划为集百货、家电数码为一体的一站式百货、家电生活广场，满足黄埔住宅开发以及人口增长对百货和家电等配套的需求，更新黄埔商业格局。,融资3 6105,融资2 40765,根据我司商业项目市场操作经验，再结合同致业商家摸底结果，将各商家对本区域的面积需求汇总如下：,主力店及次主力店需求面积共为40000平方米，按国际标准，一家成熟期的商业中心主力店及次主力店应占整体面积的80左右，考虑到本项目为旧改项

25、目，市场培育期时间较少，主力店及次主力店应占较大份额，因此调整至85。,区域性购物中心业态组合方案,百货旗舰店,本项目在引进大型百货，满足中高档消费者的需求，同时截留众多去天河消费的客户群。扩大项目商业的辐射能力。,注：图片仅供示意,本商圈氛围非常强，在同致业对商家摸底，发现百货商家对本项目的合作意向非常强；为了满足年轻时尚的消费者购买需要，需要引进百货商场；百货大商家的引进，满足居民购买百货的需要，提供和广州市中心区天河同样丰富的购物选择；市场上百货商场非常之聚人气，项目引进此业态可有效提升项目档次。,业态组合方案主力店,同致业建议,业态组合方案主力店,主力超市,引进知名品牌超市，档次及商品

26、品质感需高于黄埔现有超市，能带给主流消费者新鲜感。,通过同致业商家摸底，超市商家大部分表示了对本项目的浓厚兴趣，有进一步合作的意向；在过往的商业项目中，消费者对超市的需求占所有业态的第一位；项目庞大住宅人群的支撑；黄埔面对终端消费群的零售市场落后，品牌大型超市有利于区域大型超市的生存空间；大型品牌超市有利于增加住宅销售的速度，对于住宅的销售有极大的利好作用。,同致业建议,家电数码,引进知名的家电数码品牌，吸引家庭消费者，同时打造项目形象、聚集人气。,通过同致业商家摸底，家电类商家对本项目表示了进一步合作的兴趣；在过往的商业项目中，大部分消费者表示了对家电数码业态的需求也是非常旺；项目庞大住宅人

27、群的支撑；家电市场属于目的性消费，对于吸引人流有较大帮助。,业态组合方案主力店,同致业建议,借鉴：体现科技的现代装修风格展示、体验的注重与教育的结合,索尼探梦主要以展示为主，体现科技与生活的融合索尼梦苑以声光科技为主，兼顾其它学科的综合性的以宣传科学知识，提高公众科学文化素质为目的 体现时尚，并与科教等结合，对家庭吸引力强,日本索尼集团（SONY）在东方广场所设的“索尼探梦”，是在日本本土以外、亚洲地区的第一家体验型科技展厅。,业态组合方案主力店,案例：索尼探梦/索尼梦苑,电影院,引进一家设施完善、符合中高档消费水平的电影院。,电影院，在黄埔目前有金逸影城，如今，在一个次级商圈中，电影院数量则

28、为2-3家，而目前其他城市商业中心的电影院线经营情况超出其市场预期；大型品牌的电影院线对黄埔市场表示了一定的看好，中高档院线则对开发当地市场表示了浓厚的兴趣；,业态组合方案主力店,同致业建议,主力店面积组合,区域购物中心主力店面积组合,业态组合方案主力店,次主力店面积组合,区域购物中心次主力店面积组合,业态组合方案次主力店,业态组合方案零售,服饰/珠宝/化妆品,引进此类商家，增加本中心的商品丰富性，提高租金收益。,同致业认为本购物中心应网罗以中档为主，配以部分中高档的服装、皮鞋、手袋及其它配件，同时亦应有少量的国际品牌；珠宝首饰、香水、化妆品、童装及玩具在此次消费者调查当中受欢迎的程度亦甚高。

29、因此，本商场亦不应忽视此种商品。,同致业建议,生活品位,引进此类商家，增加本中心的商品丰富性，提高租金收益。,生活品味可吸引更多注重潮流品味的消费者前来本中心购物消费;本项目能引进生活品位类的商家;生活品位商家形象较好，可有效提升商场的档次水平。,业态组合方案零售,同致业建议,融资区6/7：区域性大型餐饮,项目商业定位区域功能2,主题定位：,40000品牌餐饮娱乐帝国,项目商业定位 项目业态划分,主题定位：40000品牌餐饮娱乐帝国,融资区6/7地块商业定位：40000平方米规划为集美食休闲娱乐为一体的生活广场，充分满足黄埔城市功能中的配套需要，满足周边办公、住家，商务人士及居民需求，也是黄埔

30、聚客悦客并提供餐饮，美食休闲的最佳之地。,商业：28712,商业：12156,区域性餐饮娱乐区业态组合方案,根据我司商业项目市场操作经验，再结合商家摸底调研结果，将各商家对本区域的面积需求汇总如下，餐饮：娱乐=60%：40%,主力店及次主力店需求面积共为23000平方米，按国际标准，一家成熟期的餐饮娱乐中心主力店及次主力店应占整体面积的50左右，考虑到本项目为旧改项目，市场培育期时间较少，主力店及次主力店应占较大份额，因此调整至58。,大型餐饮,大力引进大型餐饮设施，重点为粤式酒楼。,餐饮能丰富购物中心功能，吸引人流，有效延长消费者在购物场所停留时间，研究表明，消费者停留时间越长，购物可能性越

31、大；黄埔适合商务接待的大型酒楼较少，而项目周边商务交流趋于频繁，大量商务客流，对大型酒楼是极大支撑。可考虑引进部分顶级粤式餐饮，提供高档餐饮服务，满足高档人群商务接待、餐饮消费的需求,业态组合方案主力店,同致业建议,特色餐饮,引进品种丰富多样的特色餐饮。,特色餐饮的引入，可以有效地丰富餐饮类型，满足不同层次消费者需求，而且还可以有助于延长消费者在购物中心逗留时间，增加其消费可能性，特别是夜间消费；消费者对多元化口味的特色餐饮需求量较大；随着黄埔外来人口增加，各种口味的特色餐饮空间巨大。,同致业建议,业态组合方案主力店,健身/spa/水疗,引进此类商家，增加本区域的休闲元素。,随着人们生活水平的

32、提高，人们对健康的追求日益凸现，健身、SPA、美容等越来越受到人们的欢迎与追崇；可结合项目高档住宅大量消费人群的基础，打造黄埔形象最好的SPA会所。,业态组合方案主力店,同致业建议,中西快餐,引进必胜客，并适当设置其它连锁快餐，满足周边商务人士需求。,中西快餐形象较好，人均消费适中，能有效吸引大量人流光顾；消费者对于中西快餐的需求量较大；黄埔已有肯德基和麦当劳，显示当地中西快餐的市场空间巨大。,业态组合方案其他业态,同致业建议,酒吧和KTV,引进环境好、格调高的酒吧或KTV商家。,休闲娱乐逐渐成为消费的主流，而酒吧就是其中的代表者。打造独特的酒吧业态，形成街区，对于吸引夜间消费以及人流的汇聚有

33、着非常积极的作用；酒吧是黄埔居民平日娱乐消费的重要场所，黄埔居民普遍接受，市场空间非常巨大。,同致业建议,业态组合方案其他业态,餐饮娱乐商家面积组合,项目餐饮娱乐区面积组合,业态组合方案面积合计,项目商业定位区域功能3,6700品牌折扣街区,融资区4：品牌折扣街区,品牌折扣街区,主题定位：,主题定位：6700品牌折扣街区,项目商业定位 项目业态划分,融资46676,OUTLETS：驰名世界的品牌，荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘;难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜;方便舒适的氛围，交通方便，货场简洁、舒适。如今，在香港、韩国、日本、英国、西班牙、法国

34、、美国、希腊、阿根廷等世界各地都拥有不同主题的品牌折扣店，日本横滨港码头的海滨商店拥有50余家OUTLETS分店，美国洛杉矶的OUTLETS拥有120家连锁店，西班牙迪亚折扣店目前在全球经营着3200多家连锁折扣店。,项目商业定位区域功能4,42000品牌家居生活广场,安置区4：品牌专业市场,主题定位：,家居生活广场,安置区4 42000,主题定位：42000品牌家居生活广场,项目商业定位 项目业态划分,安置区4商业业态定位：42000平方米规划为集家居、办公家居为一体的一站式家居生活广场，满足黄埔区住宅开发以及写字楼物业对家居等配套的需求。,项目商业定位 项目业态划分,重点引进红星美凯龙、百

35、安居(B&Q)等商家,由于实行了全国连锁战略，红星美凯龙得以在不断创新中快速复制：进军上海、北上平津、雄踞山东、挥戈西南以雷霆万钧之势在中国家居流通业掀起了“龙卷风”，至今已在北京、上海、天津、南京、长沙、南昌、济南、东营、常州、无锡、扬州、徐州、连云港、重庆、石家庄、盐城、蚌埠等30个城市开办了80家商场市场总规模超过700万平方米的连锁家居广场。别人通常需要两三年才能建成的一个大型家居广场，红星美凯龙从谈项目到建成开业，八个月就能奇迹般地完成。自有产权、自建物业、自主施工设计、独立经营管理的运营模式，更是奠定了红星美凯龙永续经营的基石。车建新把红星集团戏称为生产商场的“流水线”，职能部门犹

36、如“车间”：发展车间拿地、工程车间施工、招商车间开张、管理车间运营连锁经营的招式在红星美凯龙已是驾轻就熟。,一、品牌市场连锁创新,二、商业空间创新,走进第七代北京红星美凯龙家居体验购物广场，里面区域划分清晰，配套服务齐备，集购物、游乐、休闲于一体。场内通风顺畅，绿色点缀，音乐缭绕，星级宾馆式的保洁卫生，环境幽雅怡人。四个共享空间，从一层挑空通到顶层，给人轩敞通透的感觉。共享空间的设计也新颖别致：小桥流水、亭台楼阁，栽种各种名贵植物，俨然一个袖珍的江南园林。商场的建筑、装饰理念和风格，站在了世界家居流通领域的最前沿。无论在国内还是国际上，都堪称是经典之作。,三、经营管理创新,红星美凯龙经营管理上

37、的创新之处在于其独到的“全球名牌捆绑式经营”、“现代商场化管理”以及“所有售出商品由红星美凯龙负全责”。此举得到了吴敬琏、魏杰等权威专家的高度肯定，被誉为“红星美凯龙商业模式”。本着“名品进名店”的原则，在红星美凯龙各大卖场经营的也都是“牌子过硬、质量过硬、服务过硬”的著名品牌生产商，强强联手，共生共荣。2000多个中外知名品牌与“红星美凯龙”这一商业名牌捆绑在一起，获得了“1+20002001”的品牌倍增效应。红星美凯龙率先在行业中实行的“现代商场化管理”，打造一流信誉平台为宗旨，全面强化对市场的管理和控制。,红星美凯龙创新经营,项目商业定位 项目业态划分,项目商业定位 项目业态划分,重点引

38、进红星美凯龙、百安居等商家,世界家具工厂直销中心,红星美凯龙自1986年创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任，至今已在北京、上海、天津、南京、无锡、扬州、徐州、长沙、重庆、成都、南昌、济南、泰安、西安、杭州、连云港、盐城、常州、济南、郑州、蚌埠、石家庄、洛阳、沈阳等30个城市开办了80家商场，市场总规模超过700万平方米。2010年销售总额突破300亿元，成为中国家居业的第一品牌。,红星美凯龙到2020年建成200家品牌连锁商场，打造中华民族的世界商业品牌。,第7代体验式商业空间&家居体验购物广场,品牌家具生活广场业态划分,第7代体验式商业空间&家居体验购物广场

39、,品牌家具生活广场业态划分,第7代体验式商业空间&家居体验购物广场,品牌家具生活广场业态划分,第7代体验式商业空间&家居体验购物广场,品牌家具生活广场业态划分,第7代体验式商业空间&家居体验购物广场,品牌家具生活广场业态划分,第7代体验式商业空间&家居体验购物广场,品牌家具生活广场业态划分,第7代体验式商业空间&家居体验购物广场,品牌家具生活广场业态划分,20000旅游文化主题商业广场,安置区5：旅游文化公园,项目商业定位区域功能5,主题定位：,旅游文化主题商业广场,安置区5 20000,安置区5商业业态定位：横沙位于黄埔区中心城区大沙地的核心范围，发展至今已有700年，地处地铁五号线两站点之

40、间。城中村改造将继续打造书香文化，参照上海新天地的设计理念改造书香街，修缮有保留价值的古建筑物，改造部分旧建筑物作为社区的会所，并建成具古代岭南建筑风格的书香街公园以及休闲餐饮区域。,项目商业定位项目业态划分,主题定位：20000旅游文化商业广场,文化产业Culture Industry,【Culture Industry】文化产业 亦称“文化工业”或“文化经济”,“Culture Industry”1947年在德国学者阿多诺Adorno与霍克海穆Hock Heimer的启蒙的辩证法一书中率先提出。,当文化产业作为当代人类社会新的财富创造形态并产生着巨大的乘数效应，文化产业已成为一个巨大的诱惑

41、。,2万旅游文化商业广场定位发展思路,提升文化价值城市文化地标项目标志性文化设施快速提升知名度可考虑多主题建设，形成项目文化集群,2万旅游文化商业广场定位发展思路,现代文化中心(MOMA),以极具本土特色的手法，展示广州及全球最出色，最前卫的包括不同媒体的现代与当代艺术,与知名大学设计院，及项目内的创意产业园合作，透过设计工业及业内专才的参与，建立更广泛的观众基础,细说中国岭南建筑缤纷多彩的发展历程，展示岭南建筑的最先灵魂,具备博物馆级数的展览场地，可举办不同类型的岭南文化艺术展览,设计博物馆(MOD),活动映像博物馆(MOMI),艺展中心(AEC),2万旅游文化商业广场定位发展思路,LOFT

42、,提升文化价值城市文化地标项目文化亮点吸引品位人士充分利用旧有建筑文化氛围塑造,Loft延伸主题,艺术展览中心创意礼堂艺术电影院,公共建筑类,艺术家工作室创意零售店创意旅馆/公寓,商业建筑类,2万旅游文化商业广场定位发展思路,OCT-LOFT位于深圳华侨城原东部工业区内，共分南北两区，首期项目目前改造基本完成。,项目通过对旧工业区的部分工业建筑进行重新定义、设计和改造，营造出一个呈现出鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间，为文化人、设计师、先锋艺术家提供一个创意工作场所，并吸引文化创造与设计企业的进驻。,案例：OCT LOFT,2万旅游文化商业广场定位发展思路,F&B板块,餐饮+酒吧,公众

43、娱乐+商务娱乐+休 闲娱乐,Lifestyle 特色零售,针对2万旅游文化商业广场，本区域设置几大板块,2万旅游文化商业广场定位发展思路,F&B板块,滨水景观 聚集人气,餐饮+酒吧,2万旅游文化商业广场业态划分,约会首选地，饕餮美食,依托独特环境，打造代表黄埔的餐饮、娱乐、文化地标大规模、多类型，聚集人气与酒店、OFFICE、公寓等的互动知名品牌打造精品餐饮户外空间利用，营造休闲气氛,2万旅游文化商业广场业态划分,打造精品餐饮概念，从外埠引入部分特色主力餐饮，增加项目餐饮业态的新鲜感，商务餐饮和特色休闲餐饮是最重要的部分；吸引的不仅是本地的社会主流，还包括外来商务和旅游群体，是集中展示城市风貌

44、的地方；餐饮档次以中档为起点，消费上限结合当地金字塔尖人群消费档次；通过建筑和环境的营造凸显城市风格，体现城市文化；结合餐饮业态表现城市主流的LIFESTYLE，多方面打造休闲文化，避免食街模式;与商务区相结合，多品种结合，拉开档次、形成规模效应。,2万旅游文化商业广场业态划分,饕餮美食，休闲热选地,品类丰富,独特环境,高级西餐主题餐厅异国风味休闲小吃家乡菜私房菜连锁快餐休闲酒吧,水景结合户外空间的利用岭南特色建筑群落,品质商家,出品店铺设计娱乐元素的运用,2万旅游文化商业广场发展主线1,提升文化价值塑造文化氛围吸引夜间人流带动人气,以独特的文化主题、装修，吸引追求时尚、追求品质的消费者;文化

45、艺术与餐饮娱乐的结合，在满足消费者味觉的同时，亦满足视觉、听觉等的全方位享受;多商家共同合力，形成磁力点，成为广州最具特色的餐饮娱乐处。,文化餐饮/娱乐,2万旅游文化商业广场业态划分,依托优越的景观资源，引入正宗的外埠西餐厅，成区域中高档餐饮的标志；地道的口味、一流的服务、原味的装修风格,项目的自然条件 水体、休闲、宁静；周边的业态定位 会所、酒店、公寓、商务区、高端住宅市场需求 高端西餐的市场稀缺；项目整体定位需求 项目亮点营造、品牌号召力。,内容,高档西餐厅,原因,2万旅游文化商业广场业态划分,背景资料：“米其林指南”是世界上历史最悠久，最权威的专门为餐厅和酒店评定星级的指南，迄今已有一百

46、多年的历史。而三颗星则是“米其林指南”为餐厅颁发的最高荣誉。2004年，欧洲共有49家餐厅被米其林评为三星，其中27家位于法国。2005年于上海外滩18号开设国内第一间餐馆。,SENS&BUND,参考案例,米其林三星大厨Jacques&Laurent Pourcel在中国的首家餐馆。领略到现代法式大餐的风范，每道菜肴都会挑战你视觉、味觉、听觉、触觉、嗅觉的极限；由餐厅特别订制的餐具、容器，会让你摸上去感到特别地舒服 人均消费：RMB 300 400(午餐)RMB 600 800(晚餐),借鉴：名厨打理地道口味,以独特的主题、装修，吸引追求时尚、追求品质的消费者文化艺术与餐饮的结合，在满足消费者

47、味觉的同时，亦满足视觉、听觉等的全方位享受多家特色/主题餐厅，共同形成磁力点，成为广州最具特色的餐饮处,项目的自然条件 水体、休闲、宁静；周边的业态定位 会所、酒店、公寓、商务区、高端住宅市场需求 高品质特色主题餐厅的市场稀缺；项目整体定位需求 项目亮点营造、品牌号召力。,内容,原因,特色/主题餐厅,2万旅游文化商业广场业态划分,公司简介景乐集团于1993年由一群热爱遍尝天下美食、闲来聚首喜欢交流彼此旅游饮食心得的朋友创办。公司成立 的目标 是要在香港成功建立多间主题餐厅，并从不同国家引入成功的餐饮管理模式。在过去18年，景乐集团成功创立了21个餐厅品牌，并开设37间主题餐厅，当中包括泰国、越

48、南、西班牙、法国、韩国、俄罗丝、台湾、德国、地中海、土耳其、中国新疆、上海、四川，以致古巴雪茄及酒吧。除了保持各地方美食的精髓外，更注入本地色彩，以迎合香港，甚至国内市场。,参考案例,特色：您可于充满传统俄罗斯气息的环境品尝独特的俄罗斯菜式,更可于零下20度的伏特加窖内挑战严寒,用冰制的酒杯尝尽来自世界各地的伏特加酒,此外还有俄罗斯乐队为你现场演奏。,价值：丰富的运营经验，较强的抗风险能力。品牌多样性，可同时进驻多个品牌，互相联动创意特色。,参考案例,充分利用开阔的户外空间以及优美的景观环境，引入休闲餐饮，加强休闲氛围的营造休闲餐饮的零星分布，能为消费者提供休憩的场所，户外空间的延伸，消费者与

49、游客的互动，和谐休闲,项目的自然条件 水体、休闲、宁静；周边的业态定位 会所、酒店、公寓、商务区、高端住宅、商业市场需求 结合户外空间休闲餐饮的市场空缺；项目整体定位需求 项目亮点营造,内容,休闲餐饮,原因,2万旅游文化商业广场业态划分,参考案例 The Cheesecake Factory,借鉴：特色装修高品质食物,1972年，奥斯卡欧维顿及艾维琳欧维顿夫妇，以他们在底特律一家小起司蛋糕店的配方为基础，在洛杉矶开了一家70平米的起司蛋糕店，1975年研发出超过二十种口味的起司蛋糕，1978年在比佛利山庄(Beverly Hills)开了第一家起司工坊餐厅。2010年超过100家门店，年销售7

50、00万个起司蛋糕，年收入达到10亿美元。起司工坊餐厅扩张的成功率为100%，迄今尚未关闭过任何一家餐厅。其相当自豪之处在于，各家餐厅的店面装修、环境氛围各有特色，呈现出一定的“非连锁(non-chain)”的个性，至今仍得到消费者及投资人的喜爱。,休闲餐饮,依托独特的景观环境以及综合的功能配套，吸引多各商家聚集，形成规模效应；龙头品牌商家/外埠商家的引入，带动多个特色商家，形成磁力点；演艺元素的加入，增强文化气氛的打造。,项目的自然条件 水体、休闲、宁静；周边的业态定位 会所、酒店、商务区、商业、餐饮市场需求 年轻人的休闲首选地；项目整体定位需求 项目亮点营造,内容,原因,酒吧,2万旅游文化商