江苏苏州城市商业综合体港龙商业广场定位方案.ppt

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1、page,1,苏州港龙城市商业广场初步发展建议,2011年9月,2011年11月,page,2,目 录,区位环境理解及项目认知项目整体定位项目商业定位服务内容,page,3,区位环境理解及项目认知,A1、区位环境理解A2、港龙长江路项目认知,page,4,A1、区位环境理解,项目所在苏州新区枫津街道,街道下辖7个社区和24个行政村,而本项目所在的枫津社区,人口约2.5万人,其中常住人口约1.3万,外来流动人口约1.2万。,page,5,A1、区位环境理解,苏州高新区行政面积约223.36平方公里,根据政府统计数据,苏州新区2010年末区域总人口72.51万,其中常住人口33.57万,暂住人口3

2、8.16万,外籍人口0.78万。根据苏州高新区发展规划,未来苏州高新区将规划人口约130万。,page,6,A1、区位环境理解,苏州高新区人口主要可分为原住人口、迁徙人口、暂住人口、外籍人口等;原住人口主要包含苏州高新区的原有农村人口、城市发展的动迁人口等,此类人口的特征是消费力较低,以日常基本生活购物为主,呈现物质消费的特征;迁徙人口主要包含苏州高新区的商品房购买人群等,此类人口的特征是具备一定的消费能力,拥有现代消费意识,以日常生活购物和休闲娱乐为主;,page,7,A1、区位环境理解,暂住人口主要包含苏州高新区的企业职员、打工人员等,此类人口的特征是消费力差别较大,其中企业职员的消费力相

3、对较强,且消费业态较全面,而打工人员的消费力较差,基本以生活购物和低层次娱乐业态为主;值得一提的是,相当一部分企业职员属于上海等城市的派驻人员,周末都会返回上海,其消费时间主要集中在周一至周五晚上;外籍人口主要包含苏州高新区的外资企业中高层管理人员,此类人口的特征是具备相当的消费能力,拥有现代消费意识,以日常生活购物和中高端休闲娱乐为主;,page,8,A1、区位环境理解,百万方商业规模,筑就区域成熟商业氛围,长江路商圈有麦德龙、枫桥商业街、枫桥商业广场、绿宝广场、狮山购物广场、新港天都、长江一号等共计100多万平方米的商业规模;何山路商圈有金融服务中心、枫桥农贸市场、何山商业街、何山路大润发

4、等商业设施;港龙枫桥商业街、枫津39街,page,9,A1、区位环境理解,项目周边大型商业较少,项目周边基本以街区式商业为主,譬如港龙枫桥商业街和枫津39街,距离本项目最近的大型城市综合体为绿宝广场;,page,10,区域内经济型酒店较多,A1、区位环境理解,page,11,A1、区位环境理解,根据调查统计,区域内经济型连锁酒店的收益较可观,page,12,A1、区位环境理解,项目周边旅游景点和生态资源较丰富,何山公园,位于苏州新区长江路461号,国家AA级旅游景点,何山峰顶有何山道观,适宜清静养心。,苏州乐园、水上乐园与之相距1.5公里,五A级旅游景点,“东方迪斯尼”每年接待约300万游客。

5、,page,13,A1、区位环境理解,区域交通便捷,商业易达性较强,苏州地铁一号线和三号线在区域周边集聚,尤其是三号线何山路站就设在本项目旁边,未来轨道交通优势明显。,301、303、304、308、321、324、325、333等公交线路途径本项目周边,将本项目与苏州整体串联。,page,14,区位环境理解及项目认知,A1、区位环境理解A2、港龙长江路项目认知,page,15,A2、港龙长江路项目认知,港龙长江路项目位于苏州新区长江路以东、华山路以南,项目地块呈狭长形;项目总建筑面积约13.9万平方米,其中商业面积约6.2万平方米,高层公寓面积约4.9万平方米。,page,16,A2、港龙长

6、江路项目认知,优势(S)地块规整,商业展示价值较高;产品组合相对丰富;区域交通相对便捷;开发商商业地产开发经验丰富;,劣势(W)项目区域非核心商圈,区域商业暂无较大影响力;项目周边商业消费能力相对苏州整体较弱;,机会(O)苏州旅游资源丰富,流动消费较多;苏州新区外资企业众多,带来大量消费群体;苏州城市西扩,区域周边新建住宅为本项目带来生机;,威胁(T)区域内成熟商圈和项目将制约本项目的发展空间;,page,17,项目整体定位,B1、项目整体定位B2、项目产品规划布局建议,page,18,B1、项目整体定位,根据本项目的初步规划设想和项目所在区位的环境分析,我们建议本项目的整体定位为:,集购物、

7、餐饮、娱乐、旅游、商务于一体的潮流时尚港,项目产品包括购物中心、商业街、酒店、酒店式公寓、办公等,page,19,项目整体定位,B1、项目整体定位B2、项目产品规划布局建议,page,20,B2、项目产品规划布局建议,page,21,项目商业定位,C1、项目商业定位思路及原则C2、项目商业定位C3、项目业态定位C4、项目业态布局建议C5、项目业态配比建议,page,22,C1、项目商业定位思路及原则,page,23,C1、项目商业定位思路及原则,page,24,项目商业定位,C1、项目商业定位思路及原则C2、项目商业定位C3、项目业态定位C4、项目业态布局建议C5、项目业态配比建议,page,

8、25,C2、项目商业定位,根据本项目的初步规划设想和项目所在区位的环境分析,结合我司十多年来的商业操作经验,我们建议本项目的商业定位为:,江苏首个以香港潮流时尚为主要特色的购物中心,page,26,项目商业定位,C1、项目商业定位思路及原则C2、项目商业定位C3、项目业态定位C4、项目业态布局建议C5、项目业态配比建议,page,27,C3、项目业态定位,主体商业大超市考虑到本项目周边聚集了大量的居住人群,从满足日常生活需求角度出发,本项目可以考虑引入一家大型超市,面积1.11.3万平方米,建议放在地下一层。,page,28,C3、项目业态定位,主体商业家电数码馆以家电连锁品牌为主、以次主力店

9、的形象呈现,作为本项目商业的重要组成部分,满足项目周边消费者对于家电数码的消费需求,家电数码面积30004000平方米。,page,29,C3、项目业态定位,特色主题香港时尚馆将香港潮流、时尚品牌引入,打造具有香港风情的主题商业,凸显项目特色形象,商业面积1.21.4万平方米。,page,30,C3、项目业态定位,特色主题潮流地带通过特色主题营造,集合服饰、箱包、饰品等业态,展现潮流时尚、个性化特征,吸引年轻时尚人群,面积25003000平方米。,page,31,C3、项目业态定位,特色主题环球动漫地带“环球动漫地带”产品包含动漫、电玩、工艺品、饰品、文具、服饰、日用品等,充分满足婴幼儿、青少

10、年以及成年人的各种需求,面积25003500平方米。,page,32,C3、项目业态定位,特色主题儿童主题商业关注下一代,儿童购物、儿童娱乐、启智教育和才艺培养等已成为家庭教育和亲子关系的重中之重。面积25003000平方米。,page,33,C3、项目业态定位,特色主题环球美食汇集合国内外的风情美食小吃和特色餐饮,以美食广场和特色餐饮店的方式呈现,可以满足项目消费人群的不同餐饮目的的消费需求,最大程度的辐射更多的消费人群,面积1.21.5万平方米。,page,34,C3、项目业态定位,特色主题娱乐IN地带集合量贩式KTV、美容纤体SPA、健身中心等休闲娱乐业态,满足中高阶层的不同功能需求,面

11、积60008000平方米。,page,35,C3、项目业态定位,特色主题现代电影院借助电影市场火爆的契机,设置现代电影院,通过影院的号召力和影响力,突破项目地域性特征的局限,面积30004000平方米。,page,36,C3、项目业态定位,特色主题时尚精品酒店充分利用苏州的旅游元素,打造时尚、精品的特色酒店,满足区域商务、旅游等消费群体的住宿需求,面积60007000平方米。,page,37,项目商业定位,C1、项目商业定位思路及原则C2、项目商业定位C3、项目业态定位C4、项目业态布局建议C5、项目业态配比建议,page,38,C4、项目业态布局建议,购物中心,page,39,C4、项目业态

12、布局建议,时尚酒店裙房,page,40,C4、项目业态布局建议,办公裙房,page,41,C4、项目业态布局建议,独栋商业街,page,42,项目商业定位,C1、项目商业定位思路及原则C2、项目商业定位C3、项目业态定位C4、项目业态布局建议C5、项目业态配比建议,page,43,C5、项目业态配比建议,page,44,小结,绿宝广场的商业经营成熟之后,其酒店式公寓的租赁价格水涨船高,一间50平方米的公寓租赁价格可以达到10000元/月;我司操作的江阴澄江福地,通过成功招商,使得一层商铺销售均价达到12万元/平方米,远高于市场平均价格的5万元/平方米;我司操作的上饶香港名城,通过成功招商,使得

13、一层商铺销售均价达到3万元/平方米,远高于市场平均价格的1万元/平方米,成功招商,需要精准的商业定位和丰富的商家资源;而成功招商之后,带来的是物业整体收益的大幅提升。,page,45,服务内容,D1、服务内容D2、服务节点,page,46,D1、服务内容,前期策划,运营管理,操作顾问,项目操作,市场研究问卷调查项目定位财务分析,建筑顾问招商顾问销售顾问,招商代理销售代理营销推广,运营顾问物业顾问运营管理,page,47,D1、服务内容,page,48,D1、服务内容,page,49,D1、服务内容,page,50,D1、服务内容,page,51,D1、服务内容,page,52,D1、服务内容,page,53,D1、服务内容,page,54,D1、服务内容,page,55,D1、服务内容,page,56,服务内容,D1、服务内容D2、服务节点,page,57,D2、服务节点,

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