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1、东湖山庄 营销执行方案,以 人 为 本 以 客 为 尊,目 录,第一部分：项目核心卖点,第二部分：营销总体部署,第三部分：蓄客方案,第四部分：广告设计稿,第五部分：开盘前重大营销事件,附：工作计划、培训计划、媒体计划,第一部分：项目核心卖点,5 大核心卖点重金打造5万平米纯欧式景观带凤台唯一生态园林社区凤台顶级规模楼盘产品形态丰富，11种经典户型高贵典雅法式古典主义园林,第二部分：营销总体部署,由低向高：前期通过媒体的大众传播，达到 高调蓄势，销售推广逐步走高，在开盘达到最高潮。,由外而内：前期诉求重心以景观主题卖点为主，树立项目高品质入市，后期景观房为重。,由外而内,自低向高,逐步推进,推广
2、节点安排,08.15售楼部进场,10月某天 开盘,推广启动在08月初开始，集中推广从08月底开始,08.25安置工作完成,09月底 认筹,09.10售楼部实际公开(以门口施工完成为准）,开盘时机分析,根据10月份制定的开盘计划，关键工程节点为：,10月某天 开盘,08月中下旬售楼部门口施工解决,09月1#2#3#4#12#13#14#工程开始配合动工,争取售楼部现场施工与售楼部全面进场同步完成，并达到办理预售条件，争取在2011年10月开盘。一切顺利的情况下，可初定开盘日期为,10月景观示范区开始动工,推广节点安排,08.11媒体宣传活动导入,09.10售楼部公开活动,10月景观示范区动工,1
3、0月某日首期开盘活动,预热期,09月底认筹活动,形象导入期,形象强化期,推广强度,第1阶段,（起）高度,1 推广主题：景观+产品 见所未见奢想未想2 阶段目标：正式蓄客3 即时信息：售楼部即将公开4 广告作业：.报纸（形象广告软文）杂志、网络为主.以户外广告、现场包装为辅,.以户外广告、现场包装为主.报纸（形象广告软文）网络为辅,08,09,亮相期,高调入市聚引关注奠定形象基础关键词：冲击,（起）高度,任务项目整体形象入市，明确属性占据居住价值，赢得关注在视觉上造成冲击,第2阶段,（承）形象,1 推广主题：景观+区域优势+实力幼教 诗意所居自然天镜 2 阶段目标：正式蓄客3 即时信息：售楼部即
4、将公开4 广告作业：.报纸（形象广告软文）杂志、网络为主.以户外广告、现场包装为辅,.以户外广告、现场包装为主.报纸（形象广告软文）网络为辅,09,10,积蓄期,回应观望公寓亮相确立形象标高关键词：超越,（承）形象,任务形象入市，明确属性凸现景观在住宅的稀缺性完善现场包装及销售资料,第3阶段,（转）产品,1 推广主题：景观+产品 50000水系景观实景2 阶段目标：蓄客3 即时信息：预告开盘4 广告作业：.报纸（形象广告软文）杂志、网络为主.以户外广告、现场包装为辅,.以户外广告、现场包装为主.报纸（形象广告软文）网络为辅,10,11,启动期,总体亮相锻造体验建立产品标高关键词：标准,（转）产
5、品,任务全面引入稀缺景观产品总形象转入产品突出优势的演绎保证开盘旺销,第4阶段,（众）合力,1 推广主题：景观+产品 东湖巨献一期观澜天境2 阶段目标：蓄客3 即时信息：正式开盘4 广告作业：.报纸（形象广告软文）杂志、网络为主.以户外广告、现场包装为辅,.以户外广告、现场包装为主.报纸（形象广告软文）网络为辅,赢得声望 口口相传建立市场标高关键词：影响,11,12,强推期,（合）众力,任务销售热点推进形象推向新高度，品质为王为销售奠定形象基础,第三部分：蓄客方案,战略思考 乡镇包围县城，星星之火可以燎原 战略布置 启动乡镇、矿区，引爆周边市场 建立凤台外延宣传，开展客户渠道营销 持销期现场成
6、熟，开始正式拓展城市,蓄客计划,实施计划1 事件营销 联系县政府官员、当地名流参与外展开放 剪彩活动 实施计划2 定向直投 政府机构、事业机关、厂矿企业DM直投计划 实施计划3 媒体配合 报纸杂志、短信覆盖,第四部分：广告设计稿,硖石导报第一期,第九生活第一期,第五部分：开盘前重大营销事件,活动：四大功能,聚人气,传名气,引客源,促成交,新城区楼盘入住率不高,竞争激烈大盘气度,高档楼盘客户层次多客源分布广,实景提升信心人气推动攀比,我们的房子会卖给谁？,通过对供应市场的调查，进行深入分析，对项目客户描述如下：,客户来自：我项目对城区客户吸引力尚存在距离障碍，对周边矿区及外地打工回乡和乡镇公务员
7、、教师等客群吸引力较大.,年龄分布：2650岁，以40岁左右的中年客户居多；结婚买房的两口之家也不少.,家庭结构：2、3口之家的核心家庭以及中年人为了照顾父母三代同住的家庭.,60%为子女教育、老人就医、想往城市生活的乡镇公务员、教师及部分富裕农户、外出务工人员等.PS:县城为以上人员购房首选地点.随着国内县城镇基础设施建设的加快，城市功能的不断完善，乡镇群体进入城镇居住的愿望也在不断增强，多数首选县城.40%为项目周边城区 这类人购房目的：中年人由于子女长大，希望改善居住条件；子女长大成人后，父母为子女未来成家做准备（80后）；有钱买房可以保值增值；为子女读书，享受教育优先权，全程精英教育为
8、改善老人的居住条件，给老人买套房子好安度晚年，自己的老人和亲戚每年也可来住一段时间.,人群定位,事件1：售楼部公开,本项目如何营造地产大事件,售楼部公开重大节点,目的：消除客户观望心理，快速提升认筹量，以及增加售楼处现场火爆人气地点：售楼部活动内容：从每位客户的认筹日起，至开盘日，每天来售楼处签到盖章，即可在签订买卖合同时，凭盖章数获赠每天1000块人民币的优惠。如：认筹期半个月，从开始认筹活动的第一天即成功认筹的客户，即可获得总额为1000X15=15000元的购房优惠，越早认筹，获得的优惠越多，促使客户赶快认筹下订。主要参与人员：已认筹客户、其他意向客户配合：认筹成功礼品派发,事件2：会员认筹认购,本项目如何营造地产大事件,认筹重大节点,目的：集中客户，制造开盘人气氛围地点：售楼部各广告媒体宣传通道全部集中，邀请名人到场主持开盘仪式,事件3：轰动开盘,本项目如何营造地产大事件,开盘重大节点,9,9,附：工作计划、培训计划、媒体计划,谢 谢,
