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1、真北路/金沙江路创意园 项目实施方案 二一年十二月,改造现状分析,项目主题定位方向分析,项目主题建议,业态组合及布局建议,真北路创意园项目策划建议书,真北路项目改造现状分析,项目概况分析区域规划分析办公、商业市场,对项目的初步认识,项目背景：该厂房为上海离合器总厂原址，由13栋车间及办公楼构成，整个地块格局呈不规则四边形，沿真北路（中环线依次分布）。交通条件：与梅川路、金沙江路、怒江北路相邻，受惠于中环线和远景规划M5、M6、L1线，北侧与陆上大动脉沪宁高速公路、沪嘉高速公路、沿江高速公路、京沪高速相连接，距离上海虹桥国际机场10公里；周边分布62，750，727，837，948，143等17
2、条公交线路提供便捷的市内交通环境。配套设施：项目周边形成4平方公里为现代化聚居区。梅川路、万镇路形成面积约6万的娱乐休闲街区。沿梅川路、金沙江路等路段附近建成160万平方米住宅区，目前“祥和名邸”、“金沙雅苑”等新型住宅区已建成。,项目概述,商贸环境,区域规划,配套设施,项目概述,商业环境,商务环境,发展前景,项目概述,商业环境,商务环境,发展前景,后期改造面积原有建筑面积：6，902平米改造后总建筑面积：10，436平米,先期改造面积原有建筑面积：6,825平米改造后总建面：11,862平米,真北路创意产业园区基地总面积：19,676平米原有建筑面积：13,727平米新增建筑面积：8,571
3、平米改造后总建面：22,298平米停车位：121辆,真北路厂房建筑改造条件,楼层数：改造后建筑楼层以2层、5层为主，各建筑楼层错落有致，可以规划的产品形态较广，实现多元化组合。,层高：2.5-4.5米为主，改造产品适应性较广，1号楼为挑空建筑单体，建筑层高较高，符合展示功能区对层高上的要求较高，本案产品适应性较高。,地块形状：组团状建筑，由5栋主建筑（1，000平米以上）和8栋辅助建筑组成。为建筑形态产品的规划提供了较大的发挥空间。,标准层平面：改造后总建筑面积为22，298平方米，由13幢建筑组成，标准层面积各不相同，以1000平方米左右为主。,项目概述,商业环境,商务环境,发展前景,长征新
4、城,梅川社区,商务、金融区,工业园区,居住区,真北路商务区,核心商业区,临近桃浦西北物流中心，使区域成为大型量贩超市（麦德龙、农工商超市118广场）、百货商业（东方商厦）和特色卖场（红星美凯龙、奥特莱服饰品牌折扣、月星家居）的聚集地，特色卖场林立，配套齐全，功能完备。在不到1公里范围内聚集了上百万平方米的商业体量，使该区域成为普陀西北部的商业重镇。,项目概述,商业环境,商务环境,发展前景,红星美凯龙,麦德龙,百联购物中心（东方商厦/月星家居）,梅川路步行街,泸定路休闲街,百安居,苏宁电器,富龙建材市场,奥特莱服饰直销,农工商118广场（改建中）,迪卡侬,真北路沿线新建商务楼宇租金为1.8-2.
5、3元/天（毛坯）。区内挂牌出租商铺数量不多，真北路沿街底铺主力租金水平在2.0-2.3元/天之间。商业核心区梅川路休闲街区、百联购物中心的底层餐饮商铺租金为7.8-8.3元/天。商业租金水平存在较大跨度，必须跳脱区域价值，进行创意改造，为创意商业和创意办公的综合体预留较大的发展空间。,项目概述,商业环境,商务环境,发展前景,“真北路商务区”：真北路商务区以中环线为中轴，形成六大商贸板块，东西跨度1.5公里，南北3.3公里，总规划建筑面积200万平方米。根据统计，六大在建项目总用地面积43.16万平方米，建筑面积120.59万平方米，其中办公67万平方米，商业面积51万平方米，公寓式酒店17万平
6、方米。真北路商圈将成为集商务、商贸、会展、宾馆、文化、休闲等综合功能于一体的组团式区域级商贸中心区和服务全市、辐射长三角的现代服务业集聚区。,项目概述,商业环境,商务环境,发展前景,服务产业、总部经济聚集区的建设，便捷交通网络体系，带来创意产业的发展契机,百万平米核心商业区的建设、成熟梅川路特色商业街的给区域带来广阔的商业前景,真北路地区的办公市场刚刚起步；以特色卖场、量贩超市为核心的商业中心区发展成熟，商业业态主要以特色餐饮、休闲娱乐、生活配套为主。,真北路商务圈的规划将给区域内商业、办公市场的发展带来较多机会；对于真北路厂房改建项目，若迎合市场的潜在需求改造为创意商业和创意办公的综合体，市
7、场前景更为看好。,项目概述,商业环境,商务环境,发展前景,项目主题定位方向分析,上海旧厂房/仓库分布状况旧厂房/仓库改造主题分析项目功能改造方向分析,上海旧厂房改造数据统计及其分布,上海共有130余处老厂房，为盘活闲置在各个角落的旧工厂，05年到06年，上海市经济委员会共推出52个创意产业集聚区，总建筑面积超过100万平方米。其中由空置厂房变身而成的共有40处，占77%市场份额，典型个案如：8号桥、传媒文化园、时尚产业园、工业设计园、M50。X2创意空间、创邑源、创邑河，这些项目地段优越，集中徐汇、长宁、静安、虹口等中心城区。上海创意产业起步只有五年，但其发展速度、规模和独创性引导创意产业成为
8、上海经济的新增长点；2010年，创意产业集聚区数量达到100家以上，建筑面积达200万-250万平方米，创意产业增加值占全市GDP的10%。,传媒文化园,同乐坊,M50,工业设计园,四行仓库,卓维700,田字坊,8号桥,乐山软件园,设计工厂,虹桥软件园,时尚产业园,天山软件园,中科创意仓库,周家桥,静安现代产业园,根据对目前已开业和即将开业的37个创意产业园的产业调查，目前上海的创意产业确定了五大类重点发展行业，是目前市场上旧厂房最常见的改造方向：,市场主流功能改造方向分析,真北路路厂房功能改造方向研判,规划方面：“真北路商务区”区域的商业、办公环境的完善，为创意产业发展提供契机。市场方面：形
9、成以大型商业企业总部，小型服务企业总部的聚集区，真北路厂房仓库周边办公及商铺均处于市场发展期，居住人口密集度、车行交通便利度都为办公与商铺改造带来了增值空间。建筑改造方面：真北路厂房标准层平面多为规则长方形，改造空间较大；以底层、多层建筑为主，采光与通风条件较好，适宜改造为旅馆；沿街面较长，沿街厂房适合作中大型餐饮商铺、产品展示秀场，改造后商铺三层以上商业价值较低，2#、3#核心商业体底层增加地面停车；2-5楼层高2.5-3米为主，适合进行办公、空间改造。,最适合改造为办公与相关商铺相辅相成的综合创意产业园。,总结,商务办公,规划动力,行业总部,我们有理由相信，虹桥商务区今天的辉煌就是真北路商
10、务区的明天，更幸运的是，悠久的历史人文及产业特色奠定了独特的创意产业发展空间。CBD商务区、特色商业、文化挖掘、大力开发,项目定位要体现：历史与未来的交错、传统与流行的融合、文化与创意的辉映。,特色商业,主题研究思路,由于目前市场上旧厂房改造方向存在较大的局限性，且进入成功运营的阶段商办综合项目有限，因此本报告结合真北路厂房的产品特征、区域市场情况及旧厂房改造项目的研究，提出以下三方面的研究寻求主题定位方向：挖掘区域文化特征 新型产业的发展方向 潜力型创意行业的发展契机,真北路项目主题建议,项目概况分析区域规划分析办公、商业市场,“中华龙园”弘基文化创意产业园,“中华”CHINA示意为Crea
11、tivity（创意）、Humanity（人文）、Intellgance（智慧）、Nature（自然）和Art（艺术）产业的聚合体，将是“创意经济、人本经济、知识经济、自然经济和艺术经济（对应技术经济）”之综合。“龙”“Long”通过这一个long字，可以传递丰富的文化内涵。“和谐长久”“持续经济”成为，表现项目未来发展的巨大上升空间。,方案一：迎合创意产业主流趋势,区域文化发展方向,“大学文化”：华东师范大学创建于1951年10月，素有“花园学府”之美誉，是我国第一所社会主义师范大学，成为中国现代思想文化研究中心之一，具有保持人文社会科学传统优势，是“上海创意产业人才培训基地”。“区域文化中心
12、”：大渡河路区政府周边成为普陀区的政治、体育、文化中心区；成为区域文化交流汇集地。,真北路项目与文化产业园的匹配性,弘基文化创意园的内涵,传承中国文化：“望子成龙、望女成凤”的思想让中国的文化在此得以传承和发扬。文化教育培训中心：“素质教育培训中心”集技能教育、审美素质教育和劳动技能素质教育于一体的综合性文化休闲基地。构筑素质培训、文化交流、文化体验等相关联的文化型产业聚集中心。文化创意交流中心：搭建创意文化交流平台，长期举办举办以“文化创意产业”为主题的创意文化节、博览会，形成中外商贸、文化交流展会。文化创意展示、体验中心：发展数字娱乐制作、数字娱乐运行等产业，打造动漫与网络游戏体验中心。文
13、化产品交易中心：提倡传统文化商品的改良、渗透人性化概念、提供全新文化商品交易舞台。,1号楼,主会展中心:数码产品展示、动漫产品体验、新版图书展示；文化相关产品展示中心。面积：828 楼层：1F2F 紧邻项目的主要交通道口，满足会展中心至道路的开口设置有较强的要求，设置288平方米的独栋知名企业文化展示区。文化展示厅的建筑立面突出现代和大框架幕墙的效果，对于视觉冲击力的要求强烈。是钢筋和玻璃构造为主的特殊商业建筑工艺的体现。主会展中心在房屋性质方面无强制要求，选择开间、净层高较高的厂房作为开设主会展中心的首选区域。,配套服务区：形成以大众餐饮、核心餐饮为主体的配套服务商业区面积：1，826，楼层
14、2F为主，局部1F5号楼位于园区主入口东侧，临主干道具备较高的商业价值，引入品牌餐饮特色店(肯德基汽车穿梭店）是有效导入人气，宣扬园区主题文化关键所在。作为以办公产品为主的创意产业园，园区内商务人群密集，6号楼1,109平方米引入中型品牌餐饮店满足商务人群餐饮消费的第一需求。6B号楼面积131平方米，建议引入特色酒吧或特色茶室成为人们进行商务洽谈，文化交流的平台。,5号楼,6号楼,文化培训中心：美术室、舞蹈室、钢琴室、音乐室，衍生出的职业技能培训中心面积：2，182，楼层2F为主，局部1F、3F集素质培训、文化交流、文化体验与一体的文化型产业聚集中心。7号楼素质文化教育中心，发挥综合性优势，实
15、现资源共享和互补；利用社会资源推进青少年素质教育实施。8号楼职业能力培训中心，进行现代物流、MBA、建造师等系列职业资格培训中心，与周边知名企业联动，创造具有实践性的专题内训课程。,7号楼,8号楼,文化贸易产业区：以文化行业协会为主，形成时尚文化产品的研发与成果展示中心。面积：7，026，楼层5F现代艺术品交易基地：吸引国内外知名画室、国际知名艺术机构入驻，推进园区产业升级，视觉艺术产品、当代艺术品创作基地。新品图书展示中心：引入上海出版发知名企业如上海教育出版社、上海译文出版社、上海科技出版社的带动作用，拓展数字出版、电子出版等型新型产业，在园区内形成新版图书出版展示中心。国际动漫文化产业体
16、验基地：建设动漫艺术品展览中心，搭建动漫网游产业公共技术服务平台，发展数字娱乐制作、数字娱乐运行等产业，打造动漫与网络游戏展示基地。,2号楼,文化企业中心：SOHO办公区域、文化教育研发中心面积：7，769，楼层：4F/5F开创生活式办公理念，兼顾SOHO和LOFT产品特性，创造个性化、自由度，营造舒适的办公环境，实现在生活中办公、在办公中生活的高性价比商务空间。文化产业以中小型企业为主，符合区域服务型聚集区总体规划，引入动漫艺术、模型制作、广告摄影、环境艺术等多元化文化产业。SOHO产品以80-100平米的小面积产品组合为主，根据本案厂房特色创造错层、夹层的符合办公空间。,3号楼,4号楼,实
17、现多元化的产品组合符合不同人群需求的个性化产品,市场主流产品格局改造方向分析,文化企业总部：文化商务空间的升华，塑造多功能的花园别墅总部基地面积：2,667，楼层FF由栋217822 独栋小面积产品组成的文化企业花园别墅总部基地概念，开创花园总部产品理念。引入动漫艺术、模型制作、广告摄影等文化产业中名牌企业，形成集商务空间，展示空间、创作空间于一体的总部空间；面积组合多样化，以改造后独栋建筑面积为准，11号楼面积822，可进行分割处理，形成双拼别墅产品。,9-13号楼,“康健”弘基健康产业创意园,方案二：新兴产业发展方向,“康健”以生命科学发展为基础的健康产业HT（Health Technol
18、ogy），是21世纪的朝阳产业，也是创意产业类重点行业的组成部分之一。“”永不落幕健康产业的舞台，以“健康高于财富、健康创造未来”的理念，搭建国内唯一针对广大终极消费群体健康产业平台，以“展示、交流、创新、共赢”为主题，成为国内健康产业交流的平台、健康产品展示的舞台。,本案,核心商圈,第二商圈,第三商圈,核心商圈辐射人口（R=500米）：5.3万人第二商圈辐射人口（R1000米）9.7万人第三商圈辐射人口（R1500米）33万人,产业背景：研究表明全世界仅有约15%健康人群，15%的人非健康（即病人），70%的人亚健康人群。这就意味着在中国有近10亿“亚健康”人群需要保健服务。中国城乡保健品消
19、费支出的增长速度为15%30%。到2010年中国保健食品销售数字将可能达到1000亿元人民币。预示健康产业的广阔前景。区域环境：项目周边半径1.5公里范围内，辐射群体达到33万人，同时真北商务区的大力建设，未来3年预计聚集万的商务群体，庞大的人群健康消费和医疗支出，都为区域健康产业发展带来良好契机。,真北路项目与健康产业园的匹配性,康健会展中心,生命康复中心,康健研发培训中心,康健美食园,康健产品体验中心,康健衍生产业区,康健会展中心：搭建健康产业交流平台，作为新产品发布区、展示全新健康生活理念，设置“24小时营养健康生活体验馆”。,康健美食园：防衰老益寿食品、无公害食品、绿色食品集合地，让消
20、费群体真正认知、品尝健康食品美食园，,康健衍生产业区：SPA水疗、康体会所、网络保健、美容整形，养生方式以及流行的健康观念进行全方位的体验和引导，引领健康生活新时尚。,康健研发设计中心：采用先进的智能化办公系统，配置世界最先进的仪器设备，进行保健医疗产品研制工作和保健品包装的创新设计。,康健产品体验中心：现代化、网络化、环境优美的“超市”，展示、销售千余种保健医疗产品和名、优、土特产品；集品牌样板陈列区、业务洽谈区、会议交流区。,生命康复中心：依托健康产业资源整合优势，建立“生命健康管理”平台，建立国际、国内健康诊断专家库，集专家智力、网络技术、生命科学、健康体验于一体的生命康复中心。,方案三
21、：潜力产业的深入挖掘,“时尚”产品创意设计、创新型营销管理培训，是全新时尚产业基地。“酒店”明确指明主题，以酒店产业为主，围绕酒店产品设计、酒店产品销售、酒店创新型营销管理及服务。“领地”酒店产业聚集、服务功能完善的产业综合体，寓意着聚群、扩展性的寓意。,时尚酒店领地弘基酒店创意产业园,市场背景：普陀区四星级和经济型酒店酒店入住率居上海同行业榜首。以2006年4月为例，古井假日酒店作为唯一一家四星级酒店例市场平均入住率高达92%；（同期上海市平均入住率为63.5%），创造了上海涉外四星级、五星级酒店入住率第一的业绩。区域7家品牌连锁型酒店平均入住率高达93%，“五一”黄金周期间更是达到100.
22、21%，经济的入住成本，完善的基础设施，成为店经济型品牌连锁酒店主导优势，据不完全统计，20062015年，规划建设高星级酒店4间，客房总上市量将达到2，107间，而发展经济型酒店成为普陀区旅游住宿业产业结构调整的主导发展方向。综上所述普陀区酒店实际需求与现有供应之间存在缺口，为经济型酒店、旅游型酒店和酒店产业的发展提供了广阔的发展空间。,真北路项目与酒店创意园的匹配性,真北路厂房与酒店产业的匹配性,建筑形态,经济型酒店选址：多数考虑次商业核心区、居民区等人流较为集中的区域，分布区域广泛；而真北路厂房位于中环线内，周边有较多的居民区，符合经济型酒店、旅馆的选址要求。体量：项目改建体量在22，2
23、98平米，以特色化经济型酒店旅馆为典范（房间数量一般不会超过300间，体量在五六千平方米）衍生至整个酒店产业，打造酒店行业创意产业园区。结构：旧厂房与普通的多层建筑相差不多，层高较高，能够重新分隔层数，从而满足经济型酒店为多层建筑产品需求。经营：经济型酒店多数采取长期租赁物业的形式经营，符合项目物业特征。,酒店教育培训区,酒店创意设计中心,酒店会展中心,酒店配套商业区,时尚创意酒店,酒店产品销售中心,主会展中心：针对酒店形象推介、酒店产品设计、行业信息交流的需要，进行酒店产品展示、行业信息交流场所。酒店配套商业区：5楼整栋建筑面积586，由于位于正门口及临街，作休闲餐饮、咖啡厅、酒吧适宜；设置
24、集中服务型商业配套，以服务性商业、特色餐饮店为主。时尚创意酒店：以经济型酒店为核心，既解决周边商务客人住宿问题，又可以将酒店作为产品设计、服务管理以及创新型营销模式的实践载体。酒店创意设计中心：聚集酒店产品、酒店装潢等酒点配套型公司及人才，形成聚群效应，提供创意设计、展示及交流的空间。主要针对酒店的用具产品、装饰性产品、酒店装潢、酒店产品包装、礼仪产品进行创新研发和设计，形成专业的酒店产业设计研发基地。酒店产品销售中心：本着将“产品转化成商品”的市场特点，发展酒店产品销售环节，以销售型贸易公司为主，同酒店产品设计、酒店营销管理及酒店实体形成完整的产业链。酒店教育培训功能区：酒店店长培训机制；酒店财务管理；酒店营销培训；酒店活动策划。,弘基酒店创意园的内涵,
