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1、居住规划,中国建设银行辽宁省分行张贺非,为什么要做居住规划租或购的决策:成本法与净现值法购换房规划:，根据生涯的需求做逐步换房房涯规划我国的购房制度:从土地制度、福利分房、到经济适用房到商品房，住房公积金介紹房产投资计划:不动产估价的方法與供需分析,学习目标与知识点,为什么要做居住规划？,若不事先规划，可能有如下的情况发生：陷入低自备款的陷阱，买自己负担不起的房子没有考量未来的收入与支出的变化，购屋梦功败垂成没有房涯规划的观念，难以拟定合理的行动计划 若没有一个具体可行的购房规划，很难强迫自己储蓄若不事先规划购屋现金流量，无法选择最佳的贷款配合,购房规划流程图,居住需求,空间需求,环境需求,家
2、庭人口,生活质量,购房或租房决策,是否购房,购房规划,是,租屋,房租成长率,房价成长率,居住年数,利率水平,负担能力,否,总价,自备款,贷款,区位,类别,类型,用途,购房规划的步骤,列出需要居住的面积与期望居住地区的单价,决定购屋目标当前的总价,估算房价成长率,估算购屋时所需要投入的总价,分配可配置在购屋的资产与储蓄%,计算该投资是否足够支应届时自备款,计算购屋后的每月储蓄是否足以支应房贷本利摊还额,应作如何资产配置才能达到所需的投资报酬率,租屋的优缺点,优点有能力使用更多的居住空间比较能够因应家庭收入的变化资金较自由，可寻找更有利的运用管道 有较大的迁徙自由度瑕疵或毁损风险由房东负担税捐负担
3、较轻不用考虑房价下跌风险,缺点非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋 房租可能调高 无法运用财务杠杆追求房价差价利益无法藉由购屋强迫自己储蓄,购屋的优缺点,优点对抗通货膨胀 强迫储蓄累积实质财富提高居住质量信用增强效果满足拥有自宅的心理效用同时提供居住效用与资本增值的机会,缺点缺乏流动性-要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。维持成本高-投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本赔本损失的风险-实质上的风险包括房屋毁损，市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。,租购屋决策影响因素,何时购屋划算1.自备款机会成本低2.房贷利率低
4、3.房屋持有成本低4.房价预期涨幅高折现率=自备款比重*自备款机会成本率+房贷比重*房贷利率注意预期房价较难掌握，购屋现值确定性低,何时租屋划算1.房租涨幅低2.租房押金低比较租屋与购屋时最好是以购屋的折现率来计算租屋现值，比较公平若有一份已明定房租涨幅的长期合约，租屋现值的确定性高,年收入概算法,购房前自备款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达十几二十年。不要陷入低自备款的陷阱，买自己负担不起的房子。如何概算房屋总价负担能力呢?可以下列公式概算:可负担房价=(年收入x 负担比率)/房贷利率)/贷款成数如年收入10万其中30%可用来缴房贷假设自备款的机会本也以房贷利率计
5、算，房贷利率6%，贷款成数70%，可负担房价=(10万X 30%)/(6%)/70%=71.4万，为年收入的7.14倍。前提是须先准备21.4万的自备款。这是以前几年只缴利息来算，若本利平均摊还还要低些。从这个简化公式可知，同样收入下，利率愈低，可负担房价愈高，储蓄率愈高，可负担房价愈高。一般人依房贷负担计算的房价的上限，约为年收入的5-8倍。,目标概算法:為便於計算器運算 採兩階段PMT 暫不考慮階段內的收入成長,可负担房价FV(r,n,PMT1，A)+PV(i,m,PMT2)r投资报酬率，n离购屋房年数PMT1=目前年收入负担比率上限A=目前可配置于购房用途的净资产i房貸利率，m房贷年数P
6、MT2本利摊还年供额=FV(y,n,0,PMT1)y=收入成长率,小林年收入为10万元，预估收入成长率7%，目前净资产15万元,30%为储蓄自备款与负担房贷的上限，打算5年后购屋，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率以6%计，可以负担购屋后贷款的届时房价为：自备款部分FV(r,n,PMT1，A)FV(8%,5,-3,-15)=39.6(万元)PMT2=FV(y,n,0,PMT1)=FV(7%,5,0,3)=-4.2(万元)贷款部分PV(i,m,PMT2)=PV(6%,20,-4.2)=48.3(万元)可购房总价=39.6万元+48.3 万元=87.9万元可负担房屋总价需求面积可负担房屋单价,换
7、房能力概算,需筹自备款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)。如旧房值60万，贷款尚有30万，新房值100万，拟贷款60万，应筹自备款=(100万-60万)-(60万-30万)=10万。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无10万，及未来是否有负担60万房贷的能力。以6%的利率来算，每月光付利息就要4300元，因此月收入应在10000元以上才考虑换屋。购屋不是理财的唯一目标，若把所有的资源全用来支应购换屋需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租屋。,房涯规划表,工作后10年购房50万，10年换房100万，假设旧房按原价售出，所需储蓄或房贷年供额为
8、多少?,第一段:25岁开始工作，35岁第一次购屋，投资报酬率8%，房贷利率6%，贷款20年。贷款六成。购房前所需的储蓄=PMT(8%,10,0,200000)=-13805元。第二段:35岁到45岁还贷款，购房后所需的年供额=PMT(6%,20,0,300000)=-26155元。第三段:45岁换屋100万，届时旧屋房贷还有10年才缴清，房贷余额=PV(6%,10,26155)=192503(元)，出售旧房后须先把原房贷还清，500000元-192503元=307497元，可当新房自备款。新房贷款需求=总价1000000元-307497元=692503元。年供额=PMT(6%,20,69250
9、3)=-60376(元)。,住与行的成本分析,比较两个方案，一个是市中心公司旁住宅，100平米单价1万，总价100万。一个是郊区住宅，同样为100平米，单价5000元，总价50万。若购屋的年成本率一样为房价的5%，市区住宅每年住的成本为5万，郊区住宅为2.5万。市区住宅可步行上班无通勤成本，郊区住宅通勤成本=汽油费+停车费，若每月1500元，一年1,8万元。因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅每年多出0.7万元。此时要评估通勤的时间成本是否值得此差距。,二手房与期房的考虑因素,期房价格=現房价-購置期房到交屋間租屋現值購現房可現住,購期房可能同時繳貸款與租屋二手房价格=新成屋价*(1-折
10、旧率*使用年数)同一区域現房价每平米1万,年租金每平米600元折現率3%,2年交屋,期房价=10000元-PV(3%,2,-600,0,1)=10000元-1183元=8817元折旧率2%使用10年的二手房=10000*(1-2%*10)=10000元*80%=8000元,我国房产制度的变革情况,1978年改革开放以前房产为全民所有制，由国家或国营事业为主的企业管理与分配。私房产权得不到保护，出卖出租受到严重干扰，住房采取低租金制与福利制的分配政策，房产市场失去存在的基础。1978年到1998年，房产制度逐步、渐进的变革1987年9月，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让，拍卖中国第一块土地
11、，揭开了土地市场化的序幕。1991年参考新加坡的住房公积金制度，开始在上海试点，逐步普及到全国1991年之后，提租补贴等房改措施也在各大城市试点实施。1998年以后，停止福利分房，实行住房分配货币化1998年6月，国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。,我国房地产制度与市场的特色,土地国有化:土地产权归国家所有，由国家统一规划管理土地用途。但使用权可有偿出让。住房补贴制度:1998年以前的福利分房1998年以后大量兴建的经济适用房，住房公积金制度因地制宜的地方政府条例 父母为子女购房的现象普遍购房优先的价值观,住
12、房公积金提拨比率与上限,由个人与单位各按薪资的一定比率，提拨住房公积金到个人住房专款专用账户。目前的提拨下限为各5%，上限为各12%，依据各城市的状况个别订定。如2005年上海为各7%，北京为各8%但对高工资者有月存缴金额上限，如2005年上海的上限为854元，北京为1417元，基准依照职工工作地所在城市统计公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍订出除城市统一规定外，实行补充公积金的单位可以多提2%到8%。这些比率规定每年公布一次住房公积金按照国家规定的利率计息员工离休、退休、完全丧失劳动力者可领取住房公积金的余额,住房公积金缴存人数与覆盖率,来自建设部的数据显示，2004年实际缴存职工人数
13、为6138.5万人，覆盖率仅为58.4。住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未建立住房公积金制度大量进城务工人员，需要在城市买房或租房居住，但目前住房公积金也没有覆盖到他们部分城市住房公积金还不够发放个人贷款，如上海2003年住房公积金不够支持贷款要求，因此只能采取降低人均贷款额度，目前规定最高可贷额度为10万元。,住房公积金的用途:,在交存期间，职工的住房公积金可有以下用途:支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用支付职工个人为修缮自住住房发生的费用支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需
14、的贷款本息、保险费及公证费房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付,住房公积金贷款,缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款利率比一般房贷低1%以上，但贷款金额有一定的限制。如南京市的贷款额度=月缴存基数 X 0.45 X 12(月)X贷款年数，但最高上限为15万元。公积金贷款不足买房时,可搭配一般商业房贷,考虑住房公积金后的租房规划,虽然现在租房，如果未来还有打算购房，应把住房公积金留到购房时使用，否则会延后购屋时机对于无购屋欲望但打算租房过得舒服一点者，因为不用把住房公积金留下来做购屋准备，就可考虑申请用住房公积金来支付超
15、过收入比例的房租比如说房租支出超过收入的10%才能申请以住房公积金支应房租。不想购屋者若把所提拨的住房公积金都用来支付房租，以个人与单位各支付5%而言，可以用收入的20%支付房租，获得较好的租屋区位或较大的租屋空间。,考虑住房公积金后的购房规划例题:,高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金提拨计划，个人与事业单位均各按7%提拨。高强月收入5000元，已提拨5年住房公积金帐上有30000元。曹敏月收入4000元，已提拨3年帐上有15000元。假设住房公积金的收益率为3%，住房公积金贷款利率为5%，一般贷款利率为6%，每人的申贷额上限为10万元，可贷20年。两人打算在3年之后购房若除了住房公积金以
16、外不考虑运用其它资源，可以买多少钱的房子?若3年后目标总价60万元，贷款额度七成，则除了住房公积金之外，假设收益率同样为3%，自己还要另外储蓄多少钱?,全靠住房公积金有能力购屋的金额,高强每月可拨入住房公积金金额=5000元 X(7%+7%)=700元高强可累积购房资金=FV(3%/12,36,-700,-30000)=59156元曹敏每月可拨入住房公积金金额=4000元 X(7%+7%)=560元曹敏可累积购房资金=FV(3%/12,36,-560,-15000)=37478元合计可累积购房资金=59156元+37478元=96634元购房后每月可用来还住房公积金贷款的提拨额=700元+56
17、0元=1260元可贷住房公积金贷款额=PV(5%/12,240,-1260,0)=190921元但因有每人最高10万元的限制，高强可贷住房公积金贷款额=PV(5%/12,240,-700,0)=106067元，高于10万元，只能借10万元。曹敏可贷住房公积金贷款额=PV(5%/12,240,-560,0)=84854元。两人合计可借金额=100000元+84854元=184854元，小于没有住房公积金贷款限额时的190922元。全靠住房公积金有能力购屋的金额=96634元+184854元=281488元,还要额外准备多少购房自备款與还一般房贷?,若目标总价600000元，贷款额度70%，自备款
18、需求600000元 X(1-70%)=180000元。需额外准备自备款180000元-96634元=83366元。有36个月可准备，每月要准备储蓄额PMT(3%/12,36,0,83366)=-2216元，每个月还要额外准备2216元自行投资来准备购房自备款。购房后需要贷款额=600000元 X 70%=420000元。尚需从银行额外贷款额=420000元-184854元=235146元。一般贷款利率为6%，每月应缴本息摊还额=PMT(6%/12,240,235146,0)=-1685元。高强贷100000元住房公积金贷款，每月月供额=PMT(5%/12,240,100000,0)=-660元
19、，住房公积金提拨700元，还有40元可用来还其它房贷。因此每月应额外增加还贷款本息的现金流量=1685元-40元=1645元。,房地产移转相关租税规定,个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税单位和个人销售不动产，按成交价格征收5%的营业税。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。超过2年转手交易的，销售时免征营业税。个人转让房屋财产所得，应按20%税率缴纳个人所得税居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税。个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。,房地产投资三大要诀,1.时机-景气上扬
20、易获利，景气持平看产品，景气下滑靠专业来抗跌。2.区位-市区、市郊或郊外。注意不同区位的法令规定。市区房产供给量有限，价位虽高但即使房产市场不景气，也不容易下跌。3.类型:景气上扬时投资期房，一交屋就出售，不用考虑出租问题，以较高的财务杠杆获取更大的获利空间。景气持平时投资现房，先出租一段时间，保持一定的投资收益，等待更好的时机再转手。景气下滑时投资地点佳但因较老旧价格低的二手房，投入装修后不管是租或转售，都还有一定的市场需求与合理利润。,房地产投资报酬率分析,1.价格变动法:累积报酬率=(出售年房地产价格-购买年房地产价格)/购买年房地产价格2.净收益报酬率法房地产投资净收益=(买卖净收益+
21、租賃净收益)/自有资金投入3.内部报酬率法考虑货币时间价值的现金流量折现，折现总合为0时的折现率为内部报酬率。可完全掌控投资计划，可与其它投资工具作比较。,如何来还钱,有钱就还，随借随还平时只还利息或最低还款额，可利用年度的自由储蓄，一次还清短期消费借贷，或提早还清中长期置产贷款。本利平均定额摊还:好处是每年现金流量固定，比较好管理。本金平均摊还，本息合计前期还款现金流量高，后期低。好处是贷款压力愈来愈轻，总利息支付额较低。,本利平均摊还法,本利摊还额=PMT(10%,10,1000000)=162745元第一期利息额=期初借款额1000000元*借款利率10%=100000元当期本金还款额=
22、162745元-100000元=62745元第一年期末本金余额=1000000元-62745元=937255元。第二期以后同样算法类推。,本利平均摊还法,利息,本金,本金平均摊还法,每期本金偿还额=期初借款额1000000元/10(年)=100000元第一期利息额=期初借款额1000000元*借款利率10%=100000元第一年期末本金余额=1000000元-100000元=900000元。第二期以后同样算法类推。,本金平均摊还法,本金,利息,家庭财务报表与预算编制案例,张浩先生目前30岁，与同年的王琳小姐3年前结婚，1年前生一个小男孩张强，上班时间由祖母免费照顾。2年前以婚前的积蓄当自备款，
23、购置30万的房屋自住，目前贷款余额20万，贷款年限18年，利率5%。目前的资产有活存1万当紧急预备金，股票基金4万，国债5万，依照目前的投资组合，预期投资报酬率6%。目前张先生收入为4000元，张太太为3500元，自付医疗与失业保险金各为工资的1%，养老保险金与住房公积金各为工资的6%，单位相对提拨率养老保险为20%，住房公积金为6%，目前夫妻合计的账户余额養老为75000元与住房20000元。假设这两笔提拨基金的报酬率也是6%。预期年终奖金均为两个月，2005年1月发放。年度性支出还有1月份给双方父母红包各1000元，与年缴商业保险保障型保费4000元，预定5月份国内旅游预算5000元。每月
24、的消费支出预算分配，暂时依照2003年全国平均比率估计。,案例理财目标,于2004年底时，夫妻共同商议的理财目标如下:30年以后退休。两人合计在60岁时准备现值每月4000元的退休金。想在儿子张强18岁时准备好现值5万的高等教育基金。10年后张强就要念初中了，届时想换大一点的房子，预计卖旧屋还房贷后还要额外投入现值20万。想于5年后购置现值10万的车子自用。预估通货膨胀率与房价成长率3%，但子女高等教育金学费成长率为5%。,储蓄目标计算表,可支配收入计算表,月消费支出预算合计,每月利息支出=贷款本金200000元*贷款利率5%/12=833元可支配收入 5850元-每月储蓄额 1469元-每月利息支出 833元=月消费支出预算 3548元,消费支出预算分配表,年收支预算表,自由 自主 自在,致谢,
