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1、实力心城项目营销策划报告,2010年11月,项目回顾,营销阶段目标,项目审视,项目竞争,核心问题界定,客户分析,核心问题界定,项目营销战略,营销策略实施,报告回顾,北接上海东盟大厦项目地块；南临市府路（朝阳路），紧邻南亚风情园二期用地；西接宜康南路比邻惠兰园住宅区；东接彩云路距离轻轨呈贡北站约250米，正对幕城公园，遥望市府；,项目概述昆明新行政商务中心的核心区，中等规模的城市综合体项目,工作成果回顾（1）项目定位阶段核心问题的界定,面临来自区域内外高标准、大体量的竞争压力,项目产品畅销,区域建立的价值标杆体系,控制风险基础上实现利润最大化,树立项目品牌，提供后期销售平台,区域目前陌生，认知度
2、低，抗性依然存在。,问题一：陌生区域项目具有怎么样的发展机会？,问题二：如何在市场竞争中找到、并树立本项目的核心竞争力？,工作成果回顾（2）定位阶段核心问题的解决思路及项目战略,问题一“陌生区域项目具有怎么样的发展机会？”解决思路,问题二“如何在市场竞争中找到本项目的核心竞争力？”解决思路,以住宅启动，走高端路线，定位主流城市豪宅,以产品+配套取胜，重新定义昆明城市豪宅标准,从区域价值上，吴家营有机会承担富人区的职责；本项目集政府主推区、核心资源和区域名片于一体，是区域峰值点；,中端住宅市场竞争激烈；高端住宅市场中城市豪宅有市场机会；高端客户对于新城的发展前景的认知度普遍不高。,问题思路战略,
3、工作成果回顾（4）产品核心价值总结,城市,标准,创新,工作成果回顾（3）项目整体定位,昆明行政商务中心区，轻轨上盖城市综合体,吴家营片，未来新行政商务中心区；项目地块紧邻轻轨1、4号线，轻轨经济辐射区满足于高端人群置业需求的复合型城市综合体；,营销阶段目标,销售物业,销售回款,销售均价,2011年-2012年销售目标制定,整盘实现销售收入￥250,078.40,2011年实力心城营销总纲,一批次开盘（5月1日）,关键节点,一批次蓄水（3月1）,关键活动,参加秋季房交会（9月23日）,媒体节点,第一次户外出街（1月1日）,参加春季房交会（4月15日）,内部认购（4月28日）,二批次开盘（9月8日
4、）,第一部分 项目审视,项目位于昆明新行政商务中心的核心区，区域价值毋庸置疑,项目定位综合型物业，以投资型、改善型住宅公寓物业及大体量商业为主，缺刚性需求户型及快速销售小面积商铺。,商业配套车位数量过多，不利于短期快速销售,120平米以下刚性户型占比较小，公寓体量过大,车位总数4101个，其中住宅配套车位1748个，商业配套车位2353个；,规划定位于高层、高密度、高容积率综合社区，虽有完备商业配套，但无强势景观资源。,从目前户型设计及单体结构来看，受建筑规范建造成本影响，超高层物业未能体现高舒适度和实惠性的特征,舒适度超高层点式结构；一梯四、一梯六；实惠性公摊面积过大赠送面积有限,大量拼接户
5、型较好的消化了中小户型户数，但相比同等面积档户型其经济性与实用性较差；受国家房地产贷款政策影响，两套产权证将加大客户房贷难度,经济性与实用性较差拼接合并后将出行多个厨卫功能间；拼接户型多为大景深，小开间户型；交通面积较大，实用性较差；加大客户房贷难度拼接户型多为120-140平米以上户型，属于首次或二次改善户型；根据目前房贷政策，双产权证对于首次置业者将一套首付30%，另有一套50%；若为二次购房者，将可能出现一套首付50%，另一套全款，甚至两套全款；销售户数的减少将导致规划车位无法通过一户一车位方式快速消化；,项目在产品打造上与城市豪宅的标准尚存在一定差距，特别是超高层物业，高建筑密度、容积
6、率、公摊率等指标，对销售造成很大压力,虽位于未来城市商业行政区的核心地段，但目前区域处于起步阶段；,规划上难以营造高容低密的疏朗社区，缺乏大空间园林景观；,大体量、复合型商业业态，具有强势商业配套。,户型整体未能体现舒适度和实惠性的双重特性；,建筑外立面以新古典为主，体现项目外豪的形象特征。,项目产品打造与城市豪宅的标准尚存在一定的差距。,户型面积较大，全超高层物业的出现，增加了整体的销售压力。,第二部分 项目竞争研究,区域内主要竞争对手,七彩云南第壹城上海东盟大厦置信广场百大新都会东航新城艺术港,区域外主要竞争对手,海伦堡新亚洲体育城8期新螺丝湾住宅润城银海城中村项目银海畅园二期,整个呈贡吴
7、家营及周边,东南片区、广福路片区,对产品而言，本项目面临着区域内外两个层面的竞争,七彩云南第壹城紧邻项目地块，定位于大型城市综合体,作为吴家营最大的城市综合体项目，目前项目处于试桩阶段，8号地块进入报规阶段，与项目为直面竞争关系;一期（8号地块）以商业为主，预计在2011年中旬入市，住宅体量较小，有力于项目未来销售二期（7号地块）以住宅为主，入预计在2012年入市，对项目后期1-3栋住宅销售影响较大,项目经济指标,项目竞争分析,项目东侧为彩云南路，南侧为锦绣大街和城市中央景观公园，西侧是规划的呈玉路，北侧为朝云街和惠兰园，与实力心城项目地块一路之隔；项目总用地面积509.29亩，总建筑面积17
8、9.38万，以超高层建筑为主，住宅建筑面积81.26万，总户数6392户；商业建筑面积47.54万,项目概述,上海东盟大厦紧邻项目地块，定位于商务办公,项目所在地东临彩云中路，北靠春融街，西毗谊康北路，项目东面正在建设地铁站，与实力心城项目地块一路之隔；项目用地面积79.633亩，总建筑面积186560平米，以超高层建筑为主，建设办公塔楼1幢，小套型办公楼2幢；,项目竞争分析,项目概述,吴家营商务型项目，目前项目处于基础开挖阶段，由于定位于高档商务中心，对项目不构成竞争关系，只起到促进作用;4层裙房商业，销售难度较大，根据了解到情况会作为云锰长期持有物业项目进度，预计明年小套型办公楼将以公寓销
9、售，超高层办公楼可能作为云锰总部持有；,置信广场紧邻项目地块，定位于商业购物中心,项目所在地东临彩云中路，北靠春融街，西毗谊康北路，项目东面正在建设地铁站;置信广场总用地90余亩建筑面积20多万项目是集酒店、商场、办公为一体的综合性商业设施,项目概述,项目竞争分析,工地除开挖了部分土方外，现场无车辆及工程人员，预计项目工程已经停工；预计此项目已流产或将长期闲置,海伦国际东南片区超大体量住宅小区,项目广福路与金源路交汇处（世纪城旁）；项目用地面积2600亩，建筑面积530万，总户数约25739户；一期产品约133亩，由9栋32层高的洋房和1栋32层高的公寓组成；,项目竞争分析,项目概述,作为东南
10、片区最大的城中村改造项目，海伦国际定位于城市高端综合性项目，物业涵盖住宅、公寓、酒店、学校等复合物业;目前该项目已完成现场销售接待中心建设，样板园区基本呈现，预计年内一期面市销售，开盘价格估计在6800到8800之间；优越的地理位置，成熟的居住、商业配套以及超大的住宅体量，将吸引区域乃至市区刚性居住客群；,长丰7-8期新亚洲体育城收官项目,项目概述,项目竞争分析,作为新亚洲体育城收官站之作，紧邻新螺丝湾，属人口及产业密集区，市场接受程度较高;消化大量东南片区、呈贡片区大量对中小居住户型具有一定刚性需求客户；项目规划尚未成型，就获得的信息来看，以90-144平米户型为主；,项目位于彩云北路与星耀
11、路交会处，项目东面正在建设地铁站;7期共有10余栋房源，其中，2栋为25层，其余均为18层。约有1200套住宅，户型面积从110平方米-160平方米不等的房源，均价预计7000元/平方米，将于年内10-11月份面市销售；8期约有1400套住宅，将于2011年5-6月份面市销售,2011年预计入市项目产品竞争分析,1-3栋大户型,4-7栋中大户型,9、11栋SOHO,七彩云南第壹城,上海东盟大厦,置信广场,新亚洲体育城8期,新螺丝湾住宅,海伦堡,项目产品,竞争项目,同质型、超大体量，长期直面竞争,商务项目，竞争压力较小，差异化定位，有利于项目价值提升,超大体量综合项目，消化周边刚性需求,竞争要素
12、分析,2011年区域内公寓类产品竞争主要来自上海东盟大厦，七彩云南第壹城，总体量预计达17万平米；90-144平米以下刚性住宅竞争主要来自区域外的海伦堡、新亚洲体育城8期、新螺丝湾住宅，预计销售总量将超过50-60万平米；,竞争分析总结,以春融、云锰地产为主的各开发商均看好公寓型物业，对项目9、10栋SOHO公寓影响较大；160平米以上大户型市场供给量有限，未来集中在七彩云南第壹城一期项目；刚性需求户型（90-144平米）集中在东南片区未来将成为昆明房地产开发重点区域；综合而看，2011年吴家营片区相对竞争压力较小，未来压力来自七彩云南第壹城二期项目；随着轻轨1、4号线将于2013年完成，东南
13、片区、呈贡新城价值也逐步被市场接受，多个大型项目的集中出现，将对吴家营片区房地产市场的发展起到积极作用，同时市场竞争压力逐步加大，价格竞争在所难免；,若计划以2011年中旬推售，市场竞争压力较大,东南片区、吴家营片区预计2011年属于物业集中放量阶段，应提前抢占市场，避免混战；4-7栋住宅应作为首发物业，取得市场关注并尽早完成销售，避免与七彩云南第壹城二期普通住宅同期放量；针对公寓，应与其他项目形成一定差异化，以拉开竞争关系；短期来看大户型产品，基本无太大压力，可根据公司战略要求随时推货销售；,根据市场及公司要求，差异化推盘策略,应对措施及建议,第三 部分核心问题界定,对比市场销售的历史数据，
14、要实现公司提出的目标，必须达到市场领先的水平,2009年昆明商品房项目销售排行榜,从2009年历史销售面积（历史最高）来看，公司提出17-18万平米销售，12亿销售回款计划，并非不可能，但销售难度较大；,数据出自房产交易信息网,从市场现有超大体量销售案例分析，销售绩效的实现有赖于长期的客户积累及强势营销推广、现场客户体验的支撑。,虽然项目地处未来行政中心核心区域，但就目前来看，仍然处于新区开发的初级阶段，非传统客户投资置业区域；以新亚洲体育城以及北市区为例，新区开发经历了多个发展阶段，初期以低价入市，经过多年发展逐步进军中高端；超过15万平米销售量的项目均有强有力的客户现场体验现场（如体验园区
15、、样板房），开发商均有相当数量的客户沉淀，可以短期强势营销推广实现快速销售；,1、长期客户积累典型企业（银海、俊发、城建、江东）2、强势营销推广典型企业（星耀、诺士达）3、客户直观体验典型企业（银海）,中高端定位,短期高售价、快速销售,项目面临的背景,面临核心问题思考,第四部分 客户分析,实力心城项目不同于传统远郊大盘，也不同于成熟区域城市大盘，预计3-5年内其居住价值难以与东南片区相比；因此在客户定位上应打破了传统的对客户性别、家庭结构、职业、工作区域、居住区域等等方面的刻板的研究分析；通过客户与营销的对位分析研究，得出了客户会出现在何处，他们喜欢什么，不喜欢什么，什么能够打动他们，而他们又
16、对什么无动于衷。有了这些方面的认知，在不确定的市场环境下，针对客户在营销方面的特点，进行针对性推广和销售,客户研究前言,客户研究参考项目分析,南亚风情第壹城,1、物业投资客户群比例要远超过实际居住客户群；2、大量客户来源于滇东北、滇南资源城市已经在昆从事商贸、物流等产业的江浙一带外来人群；3、地段，商业配套、商业运营能力是吸引客户的主要价值因素；4、为确保项目热度，不计成本的营销推广投入，赢得了市场关注；,实力大学城商业中心,1、从炒铺再到炒经营权来看，商铺短期投资比例要高于实际经营客户；2、客户分布较为复杂，涵盖从普通公寓投资客到千万级投资豪客；3、“大学城”以及“大学城经济”是吸引投资最有
17、力的主题4、较低成本的精确营销推广，较好锁定各类型投资客户群；,能锁定海量投资型客户，就能确保快速销售，实现高售价！,投资型客户置业特征,保值这一类客群比较看重房产的保值属性，对增值属性反而不是特别在意。他们往往长期投资，收益还来自出租，但他们对租金回报也不太计较。固化资产拥有巨大的财富之后关键是能否留住相应的财富，并且让它们保值的基础上再增值，就必然会将部分资产进行固化。长期升值在昆明中央行政商务中心周边房子供应量趋近于零的现实情况下，呈贡新城地段是值得关注的，它具有一定的升值空间。抵御通货膨胀在国内高通胀将会持续存在的预期下，缺少稳妥投资渠道的国内投资者会把购买优质地段的优质房产作为投资的
18、首选。,36,第一类：未来的新昆明行政中心核心地段稀缺性第二类：大体量投资型商业产品的不可替代性第三类：实力地产目前屡战屡胜的业绩以及给予带来的财富收益。第四类：项目中长期的巨大升值潜力。第五类：稀缺级产品的不可复制性第六类：项目具有较强的变现能力,以客户构成为核心的客户关注因素分析,清晰的投资主题，黄金地段、巨大升值潜力，不可替代性！,目标客户出于经济能力和投资层次的差异，对物业类型具有不同的选择,项目潜在客户投资、置业特征分析,第五部分 项目营销战略,如何短期区域环境，产品弱势的前提下，让市场认知并接受项目区域高端形象、认同新城投资、居住价值？,项目的核心问题,项目营销战略推导,尊崇感、区
19、域价值、城市豪宅,强势、系统、主动、创新、客户信任,营造,营销推广战略通过强势、系统、主动、创新式营销，营造居住尊崇感，体现城市高端住宅价值,红透昆明,1、销售目标导向原则：实现销售目标最有效渠道：户外广告、圈层营销以户外广告渠道和活动营销渠道为主，深入挖掘资源营销渠道。媒体投放策略根据销售节点与市场状况追加投入。2、品牌战略导向原则：品牌战略最有效的渠道：报纸、电视、展会以媒体广告渠道和活动营销渠道为主，户外广告渠道相配合。媒体宣传以“主题”贯穿，全年媒体投放量保持均衡。,项目媒体运用原则,第六部分 策略执行体系,形象攻略中心之上，轻轨旁昆明商务行政中心,；,形象攻略新城投资生活示范展示,实
20、力心城传统媒体传播攻略短期主动出击，长期强势登陆,实力心城活动传播攻略-通过各种圈层营销，定位高雅、高端活动,推售策略-资源共享，联动借势,运营策略-预定式合作，促进销售,第七部分 2011年实力心城项目营销说明,2011年销售目标,2010年5月-12月（8个月）,完成销售面积18.78万方（4、5、6、7、9、11栋），车位2456个；,完成销售收入15.7亿元，实现销售回款13.38亿元;,实现均价7000元/，车位售价10万元/个;,2011年各阶段销售目标,第一次正式开盘60天内：完成一期总销售量46%，实现销售回款38%,至第二次正式开盘30天内：完成一期总销售量55%，实现销售回
21、款48%,第二次开盘后30天后：完成一期总销售量85%，实现销售回款71%,实力心城入市，无论是产品还是项目所倡导的生活方式、生活概念，对客户皆有强大吸引力与新鲜感，而且经过市场预热期及内部认购期等阶段的大力宣传推广，必将形成第一个销售高潮。,此阶段利用各项销售措施组合刺激市场，多种销售渠道共用，配合不断更新的现场展示，对目标市场发动波次进攻，促使销售得以再次放量。,利用秋季房交会及传统金九银十，针对销售有阻力的单位，利用多种促销形式结合，以快速清盘为目标，为下一阶段推售铺平道路。,以一个核心价值点为中心，分阶段炒作卖点，实现批次客户储备,以打造昆明绝无仅有的中央商务轻轨物业作为入市切入点。,
22、不断地制造新闻卖点，宣告昆明行政中央轻轨物业人居时代来临！,通过展示活动、虚拟现实3D系统与主流媒体进行深度合作提升项目影响力,推售策略,1.根据18万方的销售房源，分两次预售，分别定于2010年5月、9月申请；,3.针对每次预售房源，分多次集中认筹，实现不同价值房源，即大客户集中消化特低品质房源，正式开盘销售高品质房源，不同售价，价差控制在30%，确保上下幅度控制在15%。,4.针对可售车位数量过大，摆脱常规车位销售模式，以集中开盘方式或捆绑式销售，以促进车位快速销售。,现有预售政策将很大程度上改变以往捂盘惜售、低开高走的销售策略；,一次性公示房源，将导致销控透明化，无法通过挤压实现快速出货
23、公示房源售价实际签约价格上下幅度控制在15%，将加大预售价格的难以制定；,2.预售房源售价取实际售价平均值，以保证实际签约价有一定弹性；,2011年推广阶段划分,2011年推广阶段划分,第二波次：开盘强销期（6月1日-8月1日）承接首次公开发售的热潮，乘胜追击，利用媒体宣传项目热销信息，利用现场活动制造人潮，促进持续热销。,2011年推广阶段划分,第三波次：二次暴力蓄水（8月10日9月8日）充分利用营销活动、地州推广人为制造人潮，进行第二波的蓄水。,第四波次：二次开盘（9月8日）利用秋季房交会，大手笔的集中广告推广，促成二次开盘热销。,项目销售实施,2011年认筹及解筹策略,针对普通购房人群建
24、立泛销售渠道，采用病毒式蓄水方式，促进客带客销售,针对大客户利用公司关系网络，通过各种推介会，寻找大客户,正式开盘销售通过高频次营销活动，制造人潮，促进认筹、解筹,精细化产品分类，根据产品属性明确消费人群,产品细分说明,一房公寓套数占比超过58%，虽为40年产权，但面积较小，总价相对较低，能实现较快现金流；大二房由于户型面积期间不合理，但数量有限，属于边缘类产品；90平米以下经济准三房虽数量有限，但户型迎合市场需求，可经市场培育，形成高溢价产品；120平米以上三房为刚性需求户型，体量庞大，易于形成价值卖点；,4-7栋住宅规划总户数1128户，按照住宅1：1配套车位比，公寓100平米3个计算，项
25、目一期共有2244个车位；由于项目建有大量拼接户型，实际4-7栋和9、11栋公寓销售总户数为2132套；实际车位配比超过1：1，且对应大量投资公寓，因此车位实际销售难度不小；,根据物业性质配比车位，实现快速车位销售,一期一批次推盘策略,推盘策略：以栋号为单位一期户型配比分析基础（一批次）,一期由6栋、7栋普通高层住宅以及11栋公寓构成，销售面积92944.36；三房为主占到整体比例的27，主力面积段120三房仍为主力户型，总价无优势，存在一定销售难度。小户型公寓共有558套，占到58.87%，体量较大，容易造成滞销；,根据产品特性组织推售货包，确保销售利润，实现销售溢价,根据阶段销售目标制定合
26、理推售,4.28,5.1,6.1,开盘推出650套,加推310套房源,推100套房源,内部认购,第二批推售,第三批推售,推盘策略：产品细分，分类比准一期户型配比分析基础（二批次）,一期由6栋、7栋普通高层住宅和9栋公寓构成，销售面积91625.46平米；三房上为主占到整体比例的27.61，主力面积段123三房仍为主力户型，总价无优势，存在一定销售难度。小户型公寓共有624套，占到58.2%，体量较大，容易造成滞销；,一期二阶段推盘及价格策略,一期二批次推售安排,2011年二批次推售节奏,2011年各阶段推盘及价格策略（涨幅安排）,2011年价格及价格涨幅需要为未来销售留有余地，因此在价格涨幅上
27、采用缓慢上涨的策略。,由于项目体量较大，均价涨幅不易大；两次开盘均价涨幅控制在5%；以月度加推货包，均价涨幅控制在3%,2011年各阶段推销售回款计划,实现销售收入￥157,060.57，截至2011年12月底实现销售回款￥133,862.42万元，,营销策略实施,项目营销推广具体实施,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,舆论造势期,洗脑营销期,舆论造势期营销活动之一,时间：2011年3月1日4月1日,区域中心价值峰会邀请克林顿出席演讲,联合政府部门、以呈贡新区为话题，邀请克林顿出席研究，“行政中心区域中心价值”确立昆明人心目中的豪宅之地，畅谈昆明城市
28、之区域开发。建立项目主流话语权，以豪宅大盘之势与吴家营行政中心确立共荣。,舆论造势期营销活动之二,时间：2011年3月1日4月1日,对话一线开发商实力对话 龙湖、万科,直接建立与区域一线品牌开发商的对话权，并针对不同的开发商选取不同的话题，如建筑、营销、施工等，以学习者谦逊的姿态面对市场，取得市场最大的好感和关注,舆论造势期营销活动之三,时间：2011年3月1日4月1日,告诉你一个真实的实力心城以电影首映礼首创产品说明会,邀请政府及业内知名人、参与实力心城项目设计单位、集团各部门领导诠释富人生活模式，对产品设计理念进行展示；为产品高调入市做铺垫；,舆论造势期营销活动之四,时间：2011年3月1
29、日4月1日,实力心城营销中心开放日以新闻发布会的形式,以新闻发布会的形式邀请规划界、媒体界、知名开发商参加实力组织的“实力心城营销中心开放日新闻发布会”，通过网络直播以及电视录播，向外界告知实力地产的实力、其在呈贡板块的开发战略，扩大实力地产在昆明乃至在云南的影响力。,洗脑营销期,时间：2011年4月1日6月1日,昆明最中心，轻轨上盖物业,阶段营销推广目的：承接舆论造势期的推广，在树立实力呈贡领导者、吴家营块富人区价值的基础之上，进一步演绎项目的产品价值，打造昆明城市豪宅的新标准。,阶段营销推广主题,洗脑营销期,时间：2011年4月1日6月1日,通过各种广告等媒体、外部包装等手段对客户进行引导
30、，这是第一次洗脑；客户进入售楼处，通过观看项目区域模型、项目模型、3D宣传片对项目进行具体了解是第二次洗脑客户；通过活动感受真正的中心区富人生活是第三次洗脑。,洗脑式营销步骤,第一次洗脑,项目未来生活场景展示，项目先期印象建立,期待,第二次洗脑,项目未来生活情景初步体验,兴奋,第三次洗脑,项目未来生活全面预演,沸腾,洗脑营销期阶段关键举措外部导示,第一步：工地及营销中心外部导示,进入心城项目工地，主要交通要道设置路旗、导示牌等;,选择天恒售楼部周边繁华地段，集中分布户外广告，构成户外导视系统；,第二步：户外导视系统,洗脑营销期阶段关键举措销售中心,数字化营销中心：,会所接待式销售服务,1、多维
31、体验式营销系统；2、弧形大屏播放项目3D片，给客户带来全新的震撼,1、高档家私、增加品质感；2、全景模型：区位模型（总平面+周边配套、景观）3、落地模型：产生俯视效果，弱化高层高度,洗脑营销期阶段关键举措媒体投入三部曲,第一步：2011年1月1日，户外广告出街；,第二步：2011年3月1日，营销中心开放信息释放；短信、广播、报纸,第三步：2011年3月8日，联合昆明主流媒体热炒实力心城中心价值，并选择云南信息报作为媒体楼书投放平台；,洗脑营销期阶段活动营销一,时间：2011年4月1日5月1日,亮相房交会全开放室外展位,与联系主办单位，协调云南大剧院入口正对室外场地，争取最抢眼的位置；精心布置展
32、厅，超大屏幕宣传片展示，激发人们对行政中心生活的向往；提供酒水服务，聚居人流。,洗脑营销期阶段活动营销二,时间：2011年4月1日5月1日,实力集团&中国农业银行“心城杯”高尔夫大师赛,与农业银行合作组织“心城杯”首届昆明名人Golf赛邀请各类商会人士、政府要员和私企老板参加,洗脑营销期阶段活动营销三,时间：2011年5月1日6月1日,“一虎一席谈”昆明中心城市豪宅标准高峰论坛,主持人:凤凰卫视名主持合办单位：云南信息报邀请企业：龙湖、万科开发商&中建国际邀请媒体：本地各大媒体形式：关于中心城市豪宅的话题辩论活动亮点：以话题辩论的形式，易引起业界思考，在一段时间内形成业内话题活动目的：加深市场
33、对项目核心竞争力之一“中心城市豪宅标准”的认识,时间：2011年8月1日9月1日,VIP客户盛大品酒会“浪漫金秋，美酒佳人”,洗脑营销期阶段活动营销四,承接之前的实力会，结合老客户定期举办的活动。举办金秋倾情之夜品酒会（会员活动）举办“名人配对”活动，胜出的情侣获赠水晶红酒杯,时间：2011年8月1日9月1日,经理推荐会“下地州，寻豪客”,洗脑营销期阶段活动营销五,组织公司高层领导分配营销任务利用高层领导丰富关系资源，深入大理、个旧、曲靖等资源型城市；邀请地州产业协会，进行项目推荐；,项目的整体操作总结,三大主题,三大战略,一个目标,一个问题,一个愿景,昆明行政商务轻轨最中心开创昆明豪宅大时代让客户感受前所未有的尊贵!,借势，联合炒作，建立区域高端形象，树立竞争壁垒立势，高举高打，展示豪宅价值，树立豪宅标准强势，主动出击，网罗客户，超越市场水准,以回笼资金为主，并实现13个亿的销售回款额,如何在缺乏客户积累，弱势品牌的前提下，让市场认知并接受项目城市豪宅的高端形象？,在控制风险的基础上实现利润最大化，树立实力品牌,End,
