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1、建筑安装工程造价管理,河南省水利科学研究院苏保国：2011年9月,一、工程建设项目合同与管理,1.项目合同2.合同订立的基本原则3.项目合同管理的作用4.项目合同的主要类型5.履行合同的担保方式6.合同履行的保证体系7.违约责任8.项目合同签订与建安造价管理,一、工程建设项目合同与管理,1.项目合同 建设工程项目合同，是指工程建设项目组织（业主或投资方）与项目供应商为完成指定工程建设项目的目标或内容，而达成的明确相互权利和义务关系的具有法律效率的文件。,一、工程建设项目合同与管理,2.合同订立的基本原则 包括：平等原则 自愿原则 公平、公正原则 诚实信用原则 守法原则,一、工程建设项目合同与管
2、理,3.项目合同管理的作用 项目合同在工程建设过程中，是维系发包人、承包人及其他相关方正常关系的纽带。项目实施过程又是一系列经济合同签订和履行过程，合同管理贯穿于工程建设项目实施的全过程。加强项目合同管理，不仅有利于规范项目各方的市场行为，维护合同各方的合法权益，有效履行各方职责，而且可以有效规避项目风险。,一、工程建设项目合同与管理,4.项目合同的主要类型 4.1按签约各方的关系分类 1）项目总承包合同 2）项目分包合同 3）转包合同 4）借贷合同 5）营运合同 6）劳务分包合同 7）劳务合同 8）联合承包合同 9）买卖合同,一、工程建设项目合同与管理,4.项目合同的主要类型 4.2按计价方
3、式分类 1）总价承包合同：包括不可调价合同和可调价合同。2)成本加酬金合同：分为成本加成本百分比酬金合同、成本加固定酬金合同、成本加浮动酬金合同。3）单价合同 4)计量估价合同：以承包商提供的产品或服务的清单及其价格表为计算价款的依据。,一、工程建设项目合同与管理,5.履行合同的担保方式 根据我国法律的规定，合同的担保形式有：定金、保证、抵押、留置权、质押五种。工程建设项目履行合同的担保方式有：投标保证金、履约担保、预付款担保、支付担保。,一、工程建设项目合同与管理,6.合同履行的保证体系 6.1合同履行 合同履行是指合同依法成立后，当事人按照约定的内容和约定的履行期限、地点和方式，全面完成各
4、自所承担的合同义务，从而使合同所产生的合同法律关系得以全部实现，当事人的经济目的得以达到的整个行为过程。合同履行包含实际履行和全面履行两个层面的要求。实际履行又叫实物履行，是指合同当事人必须严格按照合同规定的标的来履行各自的义务。全面履行又叫适当履行，是指在合同履行过程中必须按照合同规定的标的数量和质量，在规定的时间、地点、规定的方式全面履行合同规定的各项义务。,一、工程建设项目合同与管理,6.合同履行的保证体系 6.2保证体系 合同履行保证体系应围绕项目投资、进度、质量核心目标，有效实现合同中规定的当事人的责任和义务。合同组成文件和合同分析是实施合同管理的依据。在合同履行前，应当由合同管理人
5、员编制合同实施的详细工作计划，向各层次合同管理人员、履行合同参与人员进行合同交底，把合同责任具体落实到各责任人和合同实施的具体工作上。包括：1）合同交底：合同管理人员向项目管理人员和企业各部门管理人员进行合同交底，组织大家学习合同和合同总体分析成果，研究落实合同实施的详细工作计划，对合同的主要内容作出解释和说明；2）落实责任人：将各种合同事件的责任分解到工程项目的有关责任人；3）当事人的协调、沟通：在合同实施前和合同实行过程中，加强合同当事人及项目相关参与方的沟通，必要时召开协调会议，落实各种安排；4）监督检查：在合同实施过程中，必须经常进行检查、监督，对合同当事人的权利、义务作出评价；5）责
6、任追究：追究违约责任，承担违约责任，是保证合同有效履行的重要保证手段。,一、工程建设项目合同与管理,7.违约责任当事人违反合同时应承担违约责任，其形式如下：1)支付违约金。违约金有法定违约金与约定违约金两种；2)支付赔偿金。赔偿金是由于当事人一方的过错，不履行或不完全履行合同，给对方造成损失时，在违约金不足于弥补损失时，向对方支付不足部分的货币；3）采取补救措施。违约方在违约事实发生后，所采取的返工、修理、重做等措施；4）继续履行合同。根据实际履行原则，违约方在承担经济责任后，无论是支付违约金还是支付赔偿金，都不能代替合同的履行；5）解除合同。如果当事人一方违约，致使合同无法按期履行或无法实现
7、合同目的，则合同可以解除而不必继续履行。,一、工程建设项目合同与管理,8.项目合同签订与建安造价管理 1)投标不平衡报价 2)变更管理 3)索赔管理 4)材料价格调整 5)施工组织管理,二、投标不平衡报价,1.投标报价的编制依据2.不平衡报价法3.其他报价策略4.招标评标对不平衡报价的防范策略5.案例,二、投标不平衡报价,1.投标报价的编制依据建设工程量清单计价规范国家、省、行业主管部门颁发的计价办法企业定额，国家、省、行业主管部门颁发的计价定额招标文件、工程量清单及补充通知、答疑纪要招标设计文件及相关资料施工现场情况、工程特点投标拟定的施工组织设计或施工方案工程建设项目相关的规范、标准市场价
8、格信息或工程造价管理机构发布的工程造价信息其他相关资料,二、投标不平衡报价,2.不平衡报价法 是指在一个工程项目的投标报价在总价基本确定后，如何调整内部各个项目的报价，以期既不提高总价，不影响中标，又能在结算时得到更理想得经济效益。常见的不平衡报价方法有：资金收入时间早单价高，收入晚单价低；清单工程量不准确，工程量增加单价高，工程量减少单价低；招标图纸工程量不明确，可能工程量增加单价高，工程量减少单价低；暂定工程，自己承包可能性高单价高，可能性小的单价低；单价和包干混合制项目，固定包干价格项目单价高，单价项目单价低；单价组成分析表，人工和机械费单价高，材料费单价低；议标时招标人要求压低单价，工
9、程量大的项目单价小幅降低。工程量小得项目单价大幅度降低；工程量不明确报单价的项目，没有工程量单价高，有假定工程量单价适中。,二、投标不平衡报价,3.其他报价策略1）计日工单价的报价 单纯报计日工单价，而且不计入总价中，单价高，以便在额外使用人工或机械时盈利。如果计日工单价计入总报价时，则要具体分析是否提高报价。2）无利润报价 分期建设项目，低价获得首期项目，为后期工程获得竞争优势；获得业绩，着眼企业长远发展；企业生存需要，较长时期内没有在建项目，中标以维持生计。,二、投标不平衡报价,4.招标评标对不平衡报价的防范策略 1）提高招标图纸的设计深度和质量。招标图纸是招标人编制工程量清单、投标人投标
10、报价的重要依据。施工过程中，如果有大量的补充设计和设计变更，导致招标时的工程量清单与实际施工的工程量相差很大，采用固定单价计价方式，将会给投标人通过不平衡报价获得额外收益带来机会。2）提高工程量清单编制质量，以免给不平衡报价留有余地。不平衡报价一般是抓住工程量清单中的漏项、计算错误，得以实现。因此工程量清单的编制要尽可能周全、准确，每一个子目必须清楚、全面、准确地描述各清单项目的特征和需要投标人完成的详细的工程内容，以便投标人全面考虑完成清单项目所要发生的全部费用。,二、投标不平衡报价,4.招标评标对不平衡报价的防范策略 3）限制严重的不平衡报价。编制招标控制价，限制明显的不平衡报价投标人中标
11、。招标控制价的编制除了包括工程总价之外，还包括各个实体与非实体项目的具体单价，均可作为各具体项目的控制线，这样可以很好的起到防范投标人采取过于明显的不平衡报价策略的作用。4）完善评标办法，改善评标委员会专家结构。在评标专家组中多安排工程造价管理人员参与，适当提高造价专家在商务标评标小组中的比例。评标办法中对综合单价、措施费、总价各占比例，分别打分，限制数额较大的不平衡报价。,二、投标不平衡报价,5.案例分析不平衡报价成立的条件:工程内容、数量不准确。核算工程量：根据招标图纸核算招标工程量清单。核对工作内容：审核招标图纸，对子项目中存在错误或可能变更的工作内容进行单价调整。综合单价:根据招标文件
12、对每一个子项目工作内容的描述，编制单价分析，确定综合单价。对漏项的工作内容只进行单价分析，不进入综合单价。现场查勘：对招标图纸工程量不明确的清单工程量进行评估。,三、变更管理,1.变更的提出与确认2.变更的范围和内容3.变更价款调整原则4.图纸审查、设计变更5.变更报价处理程序,三、变更管理,1.变更的提出与确认 工程建设项目，参建各方均可提出变更要求或建议，包括业主、设计、施工、监理、运行管理单位、利益相关方等。无论何方提出的变更要求或建议，均需经监理人与有关方面协商，并得到发包人的同意或授权后，再由监理人按合同规定及时向承包人发出变更指示。变更指示的内容应包括变更项目的详细变更内容、变更工
13、程量、有关文件图纸以及监理人按合同规定指明变更处理的原则。,三、变更管理,2.变更的范围和内容 在履行合同过程中，变更建议或要求经发包人同意后，监理人可按发包人的授权，指示承包人进行变更。变更的范围和内容有以下几种类型：1）增加或减少合同中任何一项工作的内容 在合同履行过程中，如果合同中的任何一项工作内容发生变化，包括增加或减少，均需监理人发布变更指示。2）增加或减少合同中关键项目的工程量超过专用条款规定的百分比 专用条款规定的百分比一般在1525%之间，增减超过规定的百分比相应部分按变更处理。3）取消合同中任何一项工作 如果发包人要取消任何一项工作，应有监理人发布变更指示，按变更处理。但取消
14、的工作不能转由发包人实施，也不能由发包人雇佣的其他承包人实施。,三、变更管理,2.变更的范围和内容 4）改变合同中任何一项工作的标准和性质 合同技术条款对合同中任何一项工作的标准或性质都有明确的规定，合同实施过程中，如果根据工程实际情况，需要提高标准或改变工作性质，需要监理人按变更处理。5）改变建筑物的形式、基线、标高、位置或尺寸 6）改变合同中任何一项工作的完工日期或改变已批准的施工顺序 7）追加为完成工程所需的任何额外工作（按新增合同项目处理）以上范围内的变更项目，未引起施工组织和进度计划发生实质性变动、不影响其原定价格时，不需要按变更调价原则处理，不予调整该项目单价或合价。,三、变更管理
15、,3.变更价款调整原则 当工程变更需要调整合同价格时，可按以下三种不同情况确定其单价或合价。承包人的投标文件，如单价分析表、总价合同项目分解表，经双方协商同意，可作为计算变更项目价格的重要参考资料。1）当合同工程量清单中有适用于变更的项目时，应采用该项目的单价或合价。2)当合同工程量清单中无适用于变更的项目时则可在合理的范围内参考类似项目的单价或合价作为变更估价的基础，由监理人与承包人、发包人协商变更后的单价或合价。3）当合同工程量清单中无类似变更项目的单价或合价可供参考时，则由监理人与承包人、发包人协商确定新的的单价或合价。,三、变更管理,4.图纸审查、设计变更 监理人在向承包人发出任何图纸
16、或文件前，有责任认真仔细检查其中是否存在合同规定范围内的变更。若存在，监理人应按合同规定发出变更指示，并抄送发包人。承包人收到监理人发出的图纸和文件后，承包人应认真检查。认为其中存在合同规定范围内的变更，而监理人未按合同规定发出变更指示，应在收到监理人发出的图纸和文件后，在规定的时间内（一般为14天）通知监理人，并提供必要的依据。监理人在收到承包人的通知后，在合同规定的时间内（一般为14天）答复承包人，同意或不同意。若逾期为答复，视为监理人同意承包人提出的变更要求。对于涉及工程结构、重要标准等影响较大的变更，需要发包人向上级主管部门报批。,三、变更管理,5.变更报价处理程序1）提交变更报价书
17、提交时限：承包人在收到监理人发出的变更指示后，应在合同规定的时限内（一般为28天），向监理人提交一份变更报价书，并抄报发包人。报价书内容：包括承包人确认的变更报价处理原则、变更工程量及变更项目报价单。重大变更项目，应提交施工方案（措施）、进度计划、单价分析表。变更报价处理原则协商一致：承包人提交变更报价书之前，首先要确认变更报价处理原则，并协商一致。,三、变更管理,5.变更报价处理程序2）变更处理决定 监理人收到承包人变更报价书后，在合同规定的时限内（一般为28天）对变更报价书进行审核，并作出变更处理决定，而后将变更处理通知承包人，抄报发包人。3）监理人变更处理权限 监理人应在发包人授权范围内
18、按合同规定处理变更事宜。对发包人规定限额以下的变更，监理人可以独立做出变更决定。超出发包人授权的限额范围时，监理人的变更决定应报发包人批准。,三、变更管理,5.变更报价处理程序4）变更处理争议解决 发包人和承包人未能就监理人的决定取得一致意见，则监理人有权暂定他认为合适的价格和需要调整的工期，并将其暂定的变更处理意见通知承包人，抄送发包人，为了不影响工程进度，承包人应遵照执行；对已实施的变更，监理人可将其暂定的变更费用列入合同规定的月进度款中予以支付；发包人和承包人均有权在收到监理人的变更决定后，在合同规定的时间内（一般为28天），可以要求按合同规定提请争议评审组评审或仲裁机构仲裁。,四、索赔
19、管理,1.施工索赔 施工索赔是指：是指合同履行过程中，建设工程合同的一方当事人，因对方不履行合同义务或由于对方应承担的风险事件发生而遭受的损失，向对方提出的赔偿（补偿）要求。承包人向发包人提出的赔偿要求称为索赔。发包人向承包人提出的赔偿要求称为反索赔。按索赔的目的一般将索赔分为费用索赔和工期索赔。,四、索赔管理,2.承包人的索赔程序和期限2.1索赔程序水利水电土木工程施工合同条件第43.1款:承包人有权根据本合同任何条款及其它有关规定，向发包人索取追加付款，但应在索赔事件发生后的28天内，将索赔意向书提交发包人和监理人；在上述意向书发出后的28天内，再向监理人提交索赔申请报告，详细说明索赔理由
20、和索赔费用的计算依据，并应附必要的当时记录和证明材料；如果索赔事件继续发展或继续产生影响，承包人应按监理人要求的合理时间间隔列出索赔累计金额和提出中期索赔申请报告，并在索赔事件影响结束后的28天内，向发包人和监理人提交包括最终索赔金额、延续记录、证明材料在内的最终索赔申请报告。,四、索赔管理,2.承包人的索赔程序和期限2.2索赔期限水利水电土木工程施工合同条件第43.3款:(1)承包人按合同规定提交了完工付款申请单后，应认为已无权再提出本合同工程移交证书颁发前所发生的任何索赔。（2）承包人按合同规定提交的最终付款申请单中，只限于本合同工程移交证书颁发后发生的索赔。提出索赔的终止期限是提交最终付
21、款申请单的时间。其他说明：监理人有权在索赔事件发生后不马上处理该索赔，但承包人的索赔意向书必须在索赔事件发生后的28天内提出；如果承包人未能按时间规定提出索赔意向和索赔报告，此时其所受到损失的补偿，将不会超过监理人认为应主动给予的补偿额（或拒绝索赔）。,四、索赔管理,2.承包人的索赔程序和期限 2.3索赔意向书索赔事件及其发生的时间、地点；索赔依据的合同条款；提出索赔意向。2.4索赔申请报告索赔事件综合说明；索赔的依据；索赔要求：费用补偿、工期补偿；证据资料：日志、记录、文函、影像、气象资料等。,四、索赔管理,3.监理人对索赔的处理 1）审核索赔申请 2）判定索赔是否成立 3）审查索赔报告 4
22、）确定合理补偿 5）发包人审查 6）签发有关证书 7）索赔处理争议解决,四、索赔管理,4.可以索赔的费用 4.1确定可以索赔费用的基本原则 1）所发生的费用应该是承包人履行合同所必须的，即如果没有该项费用支出，就无法合理履行合同，无法使工程达到合同要求；2）给予补偿后，应该使承包人处于与假定未发生索赔事件情况下的同等有利或不利地位，即承包人不因索赔事件的发生而额外受益或额外受损。,四、索赔管理,4.可以索赔的费用 4.2常见的损失项目清单 1）人工费额外劳动力雇佣劳动效率降低人员闲置加班工作人员人身保险和各种社会保障支出 2）材料费额外材料使用材料破损估价材料涨价材料保管、运输费用,四、索赔管
23、理,4.可以索赔的费用 4.2常见的损失项目清单 3）设备费额外设备使用设备使用时间延长设备闲置设备折旧和修理费分摊设备租赁实际费用增加设备保险费用增加 4）低值易耗品额外低值易耗品使用小型工具仓库保管成本,四、索赔管理,4.可以索赔的费用 4.2常见的损失项目清单 5）现场管理费工期延长的现场管理费办公设施、办公用品供热、供水、供电额外管理人员雇佣人员人身保险工资和福利待遇提高 6）资金成本贷款利息额外担保费用利润损失,四、索赔管理,5.索赔费用的计算方法 5.1总费用法 即总成本法。在多次发生索赔事件后，重新计算该工程的实际总费用，减去投标时的估算总费用，即为索赔金额：索赔金额=实际总费用
24、-投标报价估算总费用总费用法使用条件：1)施工条件特殊，难于或不可能精确计算出损失款额；2）承包人的该项报价估算费用是比较合理的；3）承包人对已发生的费用增加没有责任。,四、索赔管理,5.索赔费用的计算方法 5.2修正总费用法 修正总费用法计算公式：索赔金额=某项工作调整后实际总费用-该工作调整后报价总费用主要修正事项：1）计算索赔时段仅限于受到外界影响的时期，不是整个施工期；2）只计算该时段受影响工作的损失，不是所有工作受到的损失；3）计算时段内受影响的某项工作中，使用的人工、设备、材料等均有可靠的记录；4）与该项工作无关的费用，不列入总费用中；5）对投标报价时估算费用重新核算。按受影响时段
25、该项工作的实际单价，乘以完成该项工作的实际工程量，计算调整后的报价费用。,四、索赔管理,5.索赔费用的计算方法 5.3实际费用法 亦称实际成本法（又叫分项法），它是承包人为某项索赔工作所支付的实际开支为根据，分别分析计算索赔值的方法。实际费用法是承包人以索赔事项的施工引起的附加开支为基础，加上应付的间接费和利润，向发包人提出的索赔数额。特点：1）比总费用法复杂，处理起来比较困难；2）反映实际情况，比较科学合理；3）为索赔报告的进一步分析评价、审核，双方责任的划分提供方便；4）应用广泛，逻辑上容易接受。,四、索赔管理,6.案例索赔成立的条件：合同中的“霸王条款”对合同条件中涉及义务的条款过度解释
26、或范围扩大业主违约（包括征迁、施工环境、图纸交付、取消合同项目）错误的监理指示不可抗力造成的损失主动取消合同项目（业主拖延）工程变更（新增合同项目）,6.案例主动取消合同项目（业主拖延）,6.案例主动取消合同项目（业主拖延）,五、材料价格调整,1.价格调整依据 中线局计【2011】33号2.调价范围 20092010年在建或已开工建设的土建施工标，调价因子暂定为主体工程中的钢筋、水泥、柴油、炸药、粉煤灰等。3.价差计算方法 Pi=Poi(Ai+bij*qj-1)(1+K),五、材料价格调整,3.价差计算方法,五、材料价格调整,4.调价因子权重 调价因子在分类工程中的权重，为土建标段所在的初步设
27、计单元工程项目管理预算中的权重。5.价格指数 价格指数由项目建设管理单位测算。根据项目所在地国家统计部门颁布的价格信息、投标时相应的价格信息，按年度或季度测算。6.已完成合同金额 根据承包人实际完成工程量和合同单价计算。不包括总价承包项目、索赔项目、已按市场价格计算的变更项目。,六、施工组织管理,1.施工进度计划满足合同工期要求；2.施工强度均衡；3.设备维护、保养，提高完好率；4.完善工序衔接，缩短设备待机时间；5.安全文明施工，杜绝安全事故；6.提高质量意识，减少返工；7.优化施工环节，减少资源浪费；8.积极主动控制，减少超挖超填；9.提高合同管理意识，全员参与，分解落实责任。,欢迎批评指正 谢 谢,
