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1、我们的研究范围龙泉驿天鹅湖片区，南临成龙路、西靠绕城高速、东接龙泉规划中心城区，共计3872亩的区域,现状,愿景,政府对本区域的目标和期望是我们工作的前提和基础,通过对政府相关部门以及一级开发主体国地置业的深入访谈，我们了解到各方对本区域发展目标的设想：,以项目为基点，迅速提升龙泉驿品牌和形象，打造具有现代气息、环境优美的高品质居住区，突破城市建设瓶颈，加速与成都城区的融合。在创造良好宜居环境的同时带动区域周边土地增值，实现环境效益和经济效益的统一和双赢。,本次研究内容构成,项目发展意义及经济评价,放眼成都。,成都中国西部经济中心、活力中心，目前正处于经济增长和城市化的高速发展期，大都市建设初
2、现雏形,成都市是中国西部重要中心城市，西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，国家历史文化名城和旅游中心城市。经济持续稳定增长，2006年国内生产总值达到2750亿元人民币，与西南区域其他省会城市间经济发展差距日益拉大。经济活力凸现，2002-2006连续5年经济增长速度高于全国平均水平。2006年人均GDP超过3000美元。按照国际惯例，正是经济快速增长和城市快速城市化的阶段.成都经济总量虽然落后于重庆，但是从经济增长速度以及人均GDP水平来讲，领先于西南乃至整个西部的省会城市，是中国西部城市的经济中心.,作为第三个国家综合配套改革试验区，全国统筹城乡综合配套改革试验区的设立对于成渝城
3、市群的发展意义重大,国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知（发改经体20071248号），明确：国务院同意批准设立成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区。同时要求成都市和重庆市要从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展，也为推动全国深化改革，实现科学发展与和谐发展，发挥示范和带动作用。全国统筹城乡综合配套改革试验区的建立，对于国家西部大开发战略的实施、城乡统筹发展问题的解决和协调以及成渝都市群的发展意义重大；相关优惠政策推出将
4、极大推动城市经济快速发展，缩小城乡差距。,环渤海城市群天津滨海新区长三角城市群上海浦东新区珠三角城市群香港&深圳成渝城市群全国统筹城乡综合配套改革试验区,国际大都市发展呈现从单中心到都市群下的都市融合发展规律（以东京为例）,时间阶段：20年代初人均GDP:约为270美元交通方式：近郊私营铁路与市内国营铁路相衔接城市发展阶段：市区实现了大规模改造，商业规模有了很大发展。公私铁路的衔接使市区向郊区迅速扩张,时间阶段：50年代后期人均GDP:约为640美元交通方式：高速铁路继续向外延伸城市发展阶段：围绕东京城市外围高速铁路站点，每年有几十公顷的住宅区被开发。这些住宅区住宅面积与环境通常比市区更优越，
5、价格更便宜，设施齐全，因此吸引了大量居民迁入。东京周围逐渐形成了新型综合性城市。东京大都市化逐渐形成,时间阶段：60年代人均GDP:约为750美元交通方式：高速道路网为主体的新交通体系，从而实现向高效率多心型城市结构的转变城市发展阶段：东京大都市群内有东京、川崎、千叶、横滨等4大城市及一些中等城市。目前总人口为3,000多万，占全国人口25强。无论在国际上还是国内，东京大都市圈的地位与作用都是举足轻重的。,成都新一版整体规划中龙泉位于成都主要城市发展轴之上，被定位于包含了工业、休闲度假功能的“东部分中心”,成都主城区发展轴：位于成都从郫县到龙泉的东西发展主轴之上 成都主城区空间布局：“一主两次
6、多心”的东部分中心,龙泉驿城市发展愿景：都市融合下的成都城市新中心,高速发展中的西部经济中心、活力中心,都市融合下的多中心格局的正在形成,立足龙泉驿。,龙泉驿产业发展迅猛，工业已经成为推动龙泉经济增长的主要动力,龙泉驿第二产业成为带动全区经济增长的主要因素，工业化水平进一步提升，全区产业结构由2000年的21.8：32.6：45.6 调整为05年的14.9：49：36.1。龙泉驿的工业增加值已经从99年的7.3亿元增长到06年的39.18年亿元，发展迅猛。并已经进入了平稳增长期，02-06年年平均增长率23.2%。工业成为推动龙泉整体经济发展的主要因素，2003年以后工业增加值占到全区第二产业
7、增加值的70%以上,龙泉产业结构变化分析,龙泉工业增加值与第二产业增加值占比分析,三次产业经济增长贡献率对比,龙泉99-06年工业增加值分析,龙泉“一主四优”的工业产业结构初步形成，主导工业发展迅速,2006年成都郊区工业增加值及增长速度比较,2007年1-5月龙泉工业主要产业增加值状况,产业发展集群化，做大做强“一主四优”的优势产业集群；建成西部一流的以汽车制造为主的机械制造产业集群、优势明显的全国领先的新型材料产业集群、钢铁深加工产业集群、具有规模效益的食品加工及医药产业集群以及较强综合竞争力的电子电器产业集群 龙泉驿区十一五规划纲要,龙泉驿虽然工业增加值总量在成都各郊县中不高，2006年
8、仅为39.18亿元，位居第5位。但其增长速度迅猛，2006年比上年增长了22.9%,仅次于双流，位居第二。龙泉驿在实施“工业强区”战略指导之下，全区工业，特别是“一主四优”产业呈现快速健康的发展态势。今年15月，预计全区实现工业增加值18.85亿元，同比增长26.8%，其中“一主四优”产业增加值14.9亿元，同比增长49%，对全区经济增长的贡献率达到57.7%。,经开区成为龙泉驿产业发展集中地，近几年发展快速，汽车机械制造业已经成为成都汽车制造业的龙头,2006年经济开发区经济贡献分析,成都经济开发区2000年正式被批准为国家级经济技术开发区以来发展快速，2006年去年实现地区生产总值87.8
9、4亿元，比上年增长21.78%；工业增加值实现36.13亿元，比上年增长22.3%。全区在推进工业规模集中的策略之下，经济开发区已经成为龙泉经济增长的主要推动因素。2006年经开区的工业增加值占龙泉驿的92%。2005年龙泉驿工业总产值1422728万元，占全市机械工业总产值的38%。机械工业（主要是汽车工业）在成都占据主导地位。,04-06年经开区生产总值增长状况,05年龙泉驿机械工业总产值占全市的比重,注：龙泉驿数据来源于龙泉驿年鉴2006；成都数据来源于成都统计年鉴2006，为全部国有和年销售收入在500万元以上的非国有企业统计值。,从城市以及自身规划定位来看，发展成为成都乃至西部地区的
10、现代制造业基地、最终形成新兴产业新城是龙泉发展的目标,主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工业集中发展区,将发展休闲度假产业的城市新区.重点发展职能：大型制造业、居住、山地型休闲旅游、特色农业。空间发展策略：近中期重点建设区域，承担区域重大基础设施和城市经济发展的重要配套职能，限制工业污染，防止低水平建设。成都总体规划,全市划分为服务业优化发展区、新型工业重点发展区、特色产业发展区、生态保护区等4个主体功能区。龙泉驿属于新型工业重点发展区。形成电子信息和生物医药（高新技术产业开发区、郫县）、冶金建材（青白江、龙泉）、石油化工（彭州、新都、青白江）、汽车（经济技术开发
11、区、新都）、家具（新都、崇州）、光电产业和临空经济（双流）、医药（温江、双流）、食品（温江、郫县、新都）等产业集群。成都十一五规划,以国家级经济技术开发区为重点，以体制创新、自主创新为动力，大力发展以汽车制造为主的机械制造业，壮大新型材料、钢铁深加工、食品加工及医药、电子电器等四大优势产业集群，形成“一主四优”的产业发展格局，逐步建成产业错位、产业链完整、产业集中度高的现代制造业基地。“龙泉驿十一五规划,龙泉出让土地空间分布分散，单幅土地出让规模普遍较小，造成了区域城市建设及房地产开发四处开花的现象,土地供应规模都较小，缺乏连贯性。04年，土地供应分布在大面、龙泉驿镇区、洛带和洪安镇，属于四处
12、开花型。面积都不大，平均只有56亩（最大规模：172.139亩）05年土地供应主要集中在龙泉驿镇区，占总供应面积的77.7%，平均规模为80亩。06年，土地供应主要集中在大面镇，占总供应面积的56.4%，平均规模130亩，最大的一块地199亩。龙泉驿镇区也有两块较大面积的的土地出让，分别为398、322亩。07年截至到7月份土地供应主要集中在大面镇成龙路以南，三块地平均规模149亩。,以前龙泉区没有完善的城市规划，区域土地出让随意性很大，造成了现在整个房地产开发及城市建设都比较分散龙泉驿区建设局,在土地供应的直接影响之下，区域房地产市场在售项目规模普遍较小，具有影响力的项目乏善可陈,楼盘整体品
13、质一般，缺乏有影响力的项目。房地产开发普遍规模偏小，平均总建筑面积在20万平米左右。除了东山国际规模较大，配有学校、商业等设施外，其余项目内都没有配套设施。,龙泉房地产市场分为三个板块，其一是东山国际、蓝色理想板块，因为离龙泉城区较远，只能靠自身建设配套，生活不方便，客户以成都市区人为多。东山国际10年的开发期，新城建设时间拖得太长。其二是龙泉区中心板块，配套成熟，依托老城区优势，主要吸引龙泉本地人置业。其三是艺锦湾、大湖区板块，也是缺乏配套。锦上城销售代表,没听说过龙城1号，东山国际听过，是个大盘，但是据说品质一般。颐和园销售代表,御源大湖,怡水居,丽水江南,上东阳光,开发水平的落后使得区域
14、房地产市场呈现走量不走价 的整体特征，区域商品房价格低于双流、温江以及郫县,龙泉驿区无论竣工面积还是销售面积都比较大，且持续上涨。2006年度竣工面积比温江、双流、郫县都高，销售面积仅次于双流，反映市场供需都是比较旺盛的；但是投资额和销售价格却相较于其他区域偏低，说明龙泉驿房地产开发的档次相对较低，2006年商品房销售均价仅为2861元，甚至低于郫县的2868元。,伴随成都城市化进程的不断推进，龙泉驿凭借区域房地产价格优势发展成为吸引成都市中低收入人群的集中置业区域,城市化进程加快：随着成都城区的开发，中心地区用地逐渐减少，城市骨架在快速城市化进程中被拉大，居民住房改善需求的持续存在以及政策对
15、城市建设的影响导致东部就业人群的置业需求向城外蔓延。东郊老厂拆迁：成飞，五冶，784等东郊老厂的旧改引发了大规模的客户迁移，这一刚性需求在东部得到了一定释放。龙泉驿较低的房价：龙泉驿承接成都客户的区域主要集中在驿都大道沿线以及东山国际。其房屋均价在3500元左右,城市东部蔓延人群 拆迁迁移客户 潜在养老客户 绿带家庭客户,房地产市场“洼地”现象造成区域土地市场缺乏大型知名开发企业的介入，区域土地成交价格水平偏低,2006年龙泉驿土地成交量达到2480亩，位列成都市前列。2006年龙泉驿土地成交单价98万元/亩，低于主城区及郫县、温江、新都等近郊区。与温江、双流以及郫县相比，区域房地产开发企业缺
16、乏大型知名企业的介入，区域土地市场相对较冷,工业发展对于区域城市化进程推动作用有限，区域人口构成以低素质的农业人口和普通工人为主,2006年龙泉驿区的第一产业增加值为17.05亿元,仅次于双流县列在第二为位。2006年龙泉驿农业人口34.65万人，占总人口的61.4%，城市化率低于温江、郫县以及双流；整体人口构成主要低素质的农业人口为主产业园区的高素质人群主要来自城区，而从事普通加工制造环节的职工则主要来自龙泉城区，人均月收入较低,2006年成都郊区第一产业增加值比较,2006年成都郊区城市化率比较,开发区有产业人口10万左右，普通职工占到7080左右，管理人员占到20%左右，一般职工的月收入
17、在1000-1500元之间，管理人员3000元左右。工业园的技术人员占的比例不高，大多是外聘，不在本地找。普通职工主要来自龙泉驿城区居民 开发区管委会建设规划局,同时，城市及开发区高档次城市配套缺失，进一步削弱对高素质人口就业/置业的吸引力,龙泉驿的现状酒店数量较少，且高档酒店数量缺乏，酒店的总体经营状况较好。多数酒店都建在旅游区，为旅游服务。,工业园目前产业结构仍然是以加工制造为主。从目前工业园配套来看，缺乏配套设施，企业职工也都反映缺乏吃住行的设施；目前入住企业职工住宿只有倒班房，不能建专家楼和商品房开发区管委会建设规划局,龙泉驿娱乐设施缺乏，主要是农家乐、KTV、酒吧，档次都比较低。龙泉
18、商场主要包括龙泉百货大楼、成都百货大楼龙泉店、万家乐超市、龙泉驿区新驿家私商场。档次较低，属于县级商业配套设施。,龙泉酒吧一条街,桃花仙子广场,龙泉商场,公共活动空间,城市建设及房地产开发水平的落后，对龙泉吸引高素质人群就业及居住形成制约，进而影响龙泉整体产业的升级和可持续发展,产业“持续发展”问题。区域工业发展势头迅猛，但是对于区域城市化进程带动作用有限；城市配套的缺失及房地产开发水平的落后，对产业园区引进国际知名企业、引入高素质专业技术人才已经形成障碍，龙泉主导产业的升级及可持续发展将会受到负面影响,房地产“零散开发”问题。土地出让无序零散造成房地产市场在售项目规模普遍较小，具有影响力的项
19、目乏善可陈；房地产市场整体呈现走量不走价的特点，成为成都市区中低收入人群置业的洼地，对于区域土地增值形成负面影响,城市配套“档次及规模”问题。区域房地产开发及城市建设遍地开花，城市高端配套设施缺乏，而配套的缺乏又进一步影响区域房地产及城市生活的品质，削弱对高素质人口就业的吸引力,世联城市研究模型,本次研究内容构成,2,区域发展思路分析,3,项目发展定位,1,区域发展背景分析,项目发展意义及经济评价,先进区域发展经验表明“城优业盛”是在城市发展过程中创新的发展理念,城优业盛发展理念的典型案例：深圳,深圳从城市发展的初级阶段到城市发展的高级阶段采用了“先业后城”和“城优业盛”的两种不同的发展理念,
20、1979-1984年,出口加工区,综合性经济特区,区域中心城市,现代化的国际性城市,1989-1999,1999-,1984-1989,“先业后城”,“城优业盛”,城市发展的初级阶段：城市发展以经济增长为压倒性目标，以工业为主导产业，带来人口高速增长，引发对城市建设的需求，带动城市被动建设。以经济增长为主要目标的城市规划，忽略了对环境的建设，出现、财富外流的现象，城市发展可持续性减弱。“先业后城”发展模式为后期城市发展奠定的经济基础。,城市发展的高级阶段：在城市发展具备一定经济基础后，通过良好的城市规划，改善城市环境，加大城市配套的建设城市环境的改善和配套的丰富吸引高素质人口入住，带来高附加值
21、产业的进驻，如高科技、金融、物流等产业，实现人口与产业不断升级，最终达到共同繁荣。,出口加工区阶段完成了深圳发展道路上的原始积累,1979年的深圳，是一个城区面积不足3平方公里的小镇。全市只有224家小工厂，年工业总产值仅7092万元。1980年，在国家确定经济特区后，深圳大力吸引简单劳动密集型的“三业一补”企业，“三资企业”和“内联”企业。同时，大力拓展对外贸易特别是对港贸易，初步解决了发展道路上的原始积累问题。1984年，实现国内生产总值23.4亿元，工业总产值17.2亿元，人均GDP约3000元人民币。,1979-1984深圳人口增长,此阶段的人口增长主要为加工企业的中低端从业人员。,1
22、979-1984深圳工业产值增长（亿元）,此阶段的经济规模相当于目前国内一般开发区的经济总量。,综合性经济特区阶段完成了产业初步的升级,1984年深圳基本完成初创阶段，开始转入开拓外向型的新时期，城市功能开始增强，1986年完成深圳总体规划，确定了深圳以“工业为主，工贸并举”的综合性经济特区的城市性质。城市发展建立了带状多中心组团式布局结构。1989年，深圳人均GDP为6038.6元人民币。,1984-1989深圳人口增长,1979,1984,年均增长率：18.5,1984-1989深圳GDP增长（亿元）,此阶段的人口增长主要来自于加工企业的中低端从业人员及贸易人员。,经济高速增长得益于特区所
23、具有的优惠政策优势和比邻香港的地理区位优势。,在城市经济高速发展中，城市规划的失误带来了不可挽回的损失,在经济发展的初期，经济发展速度成为城市发展压倒性的指标，80年代的深圳城市建设在繁荣的背后也带来许多遗憾，造成诸多不可挽回的损失。,罗湖火车站的“水泥森林”罗湖衰败的缩影,罗湖火车站片区在2平方公里的范围内，规划居住11万人口，人口密度达5.5万人/平方公里，建设200多幢高层建筑，面积超过300万平米。整体片区的局促、挤迫感强烈，与港九的“水泥森林”相比，无优势可言。此片区只是罗湖区的缩影，由于罗湖是深圳最早开发的行政区，高强度的开发导致居住环境相对恶化，罗湖目前的发展已相对衰落，财富人群
24、外移，城市向西发展，中心区定位于福田区。,市政道路让500年的树木一去不复返,华强路南端原有一片近4hm的自然林，仅乔木就有24种之多，有的树龄长达500年，是白鹤自然栖息的地方。1984年修路时，顷刻间将其推去一半，白鹤自此一去不返，给尤其缺乏历史积淀的深圳城市建设造成无法挽回的遗憾。,深圳从城市发展的初级阶段到城市发展的高级阶段采用了“先业后城”和“城优业盛”的两种不同的发展理念,1979-1984年,出口加工区,综合性经济特区,区域中心城市,现代化的国际性城市,1989-1999,1999-,1984-1989,“先业后城”,“城优业盛”,城市发展的初级阶段：城市发展以经济增长为压倒性目
25、标，以工业为主导产业，带来人口高速增长，引发对城市建设的需求，带动城市被动建设。以经济增长为主要目标的城市规划，忽略了对环境的建设，出现、财富外流的现象，城市发展可持续性减弱。“先业后城”发展模式为后期城市发展奠定的经济基础。,城市发展的高级阶段：在城市发展具备一定经济基础后，通过良好的城市规划，改善城市环境，加大城市配套的建设城市环境的改善和配套的丰富吸引高素质人口入住，带来高附加值产业的进驻，如高科技、金融、物流等产业，实现人口与产业不断升级，最终达到共同繁荣。,大规模的城市建设吸引高素质人口的涌入，带来高科技产业及高端服务业的迅速发展，形成区域中心城市,90年代的前五年，深圳从建设一个开
26、发的区域角色转变为了一个城市，年均国内生产总值增速达到33。同时，进行了大规模的城市建设，开发区和特区中的的城市功能得到弥补，第三产业发展，科教文卫事业同步建设，使深圳真正具备了适合人们居住、工作的环境。90年代后期，特区原有的优惠政策逐步消失。这一时期，深圳主要发展高科技产业及高端服务业，如金融、咨询、审计等。1999年深圳完成GDP1436亿元人民币。工业总产值突破2000亿元，其中高新技术产业比例超过40。,1989-1999深圳人口增长,191.60,395,1989-1999深圳GDP增长（亿元）,115.7,1436,1989,1999,年均增长率约28.6,年均增长率：7.5,这
27、一时期，人口增长明显放缓，主要原因是劳动密集型产业萎缩，各类高素质人口涌入。,三次产业比例为1.2：50.6：48.2。第三产业比重不断提升，且第二产业中高新技术比例持续提高。,深圳城市规划注重对自然生态的保护和建设，实现城市的可持续发展,深圳总体规划构筑了自然生态和人工生态两个层次的空间构架：一是城市建设发展用地，呈“W”字型；二是保护与保护型发展用地，以山体、水系、植被和组团分隔用地为因素联成系统，呈“M”字型。这样做的优点是既结合了深圳的自然条件，又顺应了市场条件下的城市开发模式，而且保证了城市具有良好的生态环境效果，最终实现可持续发展目标。,规划提出了以特区为中心，东、中、西三条轴线放
28、射发展，3个圈层梯度推进，3级城市中心带动9个功能组团，形成轴带结全、整体推进的城市空间结构。,高标准的城市建设在吸引高素质人口进入的同时，也促进了国际知名企业的入驻，产业升级和人口优化形成良性互动,深圳在考察并吸取国际先进城市建设经验之后，扩大城市绿化带，在所有主干道两侧尚未建起的房屋一律从红线后退30m，留出绿化地带，尤其是深南大道上海宾馆至深大电话公司一线以西留出800m宽的绿化带，这在国内城市中实属罕见。这一绿色开敞空间已成为深圳一道亮丽的风景，在引导新鲜空气进入市区的同时，还增加了城市的田园情趣。,深圳华侨城堪称国内生态化城区的典范，其开发建设的第一件事，是用年薪11万美元聘请新加坡
29、孟大强先生为规划顾问，进行花园式规划，规划采取了一系列与从不同的举措，如创办的第一个企业是负责绿化设计、建设和管理的园林公司；在寸土寸金的土地上，用于绿化的面积占到43；在东西干道两侧不是建密不透风的商店，而是建绿带，商业街为绿带让步等等。正是因为有了良好的环境，才吸引沃尔玛、康柏等国际著名企业落户。同时，华侨城也是深圳房价最高的片区之一。良好的生态环境是华侨城社会经济发展的基础。,深圳城市规划呈多中心组团式结构。在深圳北部群山绵延的绿化大背景下，南部沿海精心保护了300公顷的红树林与之呼应，各组团间嵌入若干绿化隔离带，城为城市的“肺叶”，把大自然的新鲜空气注入到城市的家家户户。隔离带间用干道
30、两侧10-30m绿带串联起来，其中镶嵌着22个总面积6平方公里的城市公园，这样的绿化系统，加上梧桐山风景保护区，东部大鹏半岛的常绿群岭和海滨沙滩，形成山、水、海、陆相得益彰的绿色景观。,高标准城市建设为经济发展奠定了良好的基础，深圳在未来10年内成为具有国际水平的科技、物流及金融中心城市,高科技城 深圳发展高新技术设施完善、信息网络发达，人居环境优美。政府并为发展高科技产业制定诸多如税收、土地、金融等优惠政策。深圳已吸引了一些著名跨国集团R&D机构、国内外一流研究机构、世界级科技人才争相进入特区，使深圳成为我国现有科技开发力量与国际科技前沿的接轨区，成为国内外著名大学和研究院的密集区。同时，深
31、圳目前聚集了华为、中兴等国内知名的高科技企业，以此类企业为核心，又吸引了众多小企业，形成完整地产业链。物流及金融中心城市 物流：深圳是与香港连体的内地城市，具有成为香港扩充物流产业发展空间的有利条件，深圳目前和将来的具备的交通、通讯、及其他区域的基础设施，可直接为香港扩展其已包括的各种功能服务，且城市环境及比较成本方面，深圳更具备竞争优势，成为国际性的物流中心城市。金融：深圳目前除了国家的银行的分行外，还有4家区域性股份制银行、1家证券交易所及50余家外资金融机构。针对香港高成本的运营，深圳可以创造条件吸引香港金融业务的作业转移到深圳、引进大金融机构设立分支机构，使深圳成为区域性金融中心。,深
32、圳四大支柱产业对GDP的贡献率达到70以上，以软件业为代表的高科技产业增长迅速，成为低端产业之后名副其实的支柱业之一,高科技产业、金融业、物流及文化产业是深圳目前的四大支柱产业。根据2004年的统计数据，全市实现国内生产总值为4282亿元人民币，其中上述四大产业对GDP的贡献率分别为50、7.5、9及4.8，总计达到71.3。,深圳四大支柱产业对GDP贡献率（%）,深圳高科技业中，其中软件产业占电子信息产业比例为34。从业人员由2001年的4.3万人增加到2005年的14万人。根据深圳软件业规划，至2010年，产值目标为1800亿元，年均增长27，从业人口达到30万人。,深圳软件业从业人口变化
33、（万人）,深圳软件业产值规划（亿元）,2005,2010,年均增长率27,环境及基础设施配套因素；人力资源供给因素；政策优惠因素；成本因素。,世界500强企业选址一般考虑因素：,在企业选址因素中，环境及人力资源供给因素与“城优”直接相关，高层次的企业必然要求高素质的人口及高标准的环境与配套。,以低层次的产业为主导,打造环境及配套吸引高附加值产业的进入,产业更换升级的历程,以传统的加工制造业等低层次的产业作为城市发展的核心。,打造优美的环境，并提供齐备的生活配套、高品质的住宅产品吸引高素质人口的进入，从而促进产业的升级。,高层次产业聚集效应,高层次产业吸纳高素质人口，产业升级与人口优化形成良性互
34、动，引导了高层次产业的聚集。,环境的优化，相关配套丰富化、档次化,高层次产业所带来的高素质人口的大量聚集导致区域内环境进一步优化、休闲配套和基础设施配套不断丰富化、多元化、档次化。,世界顶级企业的入驻,优美的环境和齐备、一流的配套、高素质的人口吸引了世界顶级企业的入驻，从而促使产业及城市整体升级。,产业的升级换代是一个循序渐进的过程，而良好环境及完善配套设施是吸引世界顶级企业入驻，促进产业持续健康的发展的前提,本次研究内容构成,2,区域发展思路分析,3,项目发展定位,1,区域发展背景分析,项目发展意义及经济评价,从龙泉驿城区规划来看，项目位于城区规划中以工业和科研教育为主要特色的大面片区，是龙
35、泉未来城市的主要发展方向,龙泉驿城区功能结构规划为“两心、五片”。两心：即指旧城的商业中心和新区的商务办公中心五片龙泉镇：以商业服务、行政办公、工业、文化娱乐、配套居住为等为一体的多功能综合片区大面：以工业和科研教育为主要特色的片区平安：以文化娱乐、教育和中高档居住为主兴龙：以工业、中高档居住、旅游配套服务和教育为主柏合：以工业为主。未来城区主要发展方向将向西和南北方向延伸,项目所处的天鹅湖区域是龙泉十一五期间发展中高档住宅的重点区域,抓住成都市东大街东延线即将贯通和成渝高速公路收费站即将东移的机遇，依托自然资源，在城郊干道沿线、西河、同安街道区域、龙泉山麓、东风渠、驿马河、芦溪河、天鹅湖、龙
36、泉湖以及各水库周边进行规模化、生态化的中高档住宅开发，努力优化人居环境。积极推广以开发建设大型精品住宅项目为基点的城市社区构建模式，提升城市整体形象。引入开发商开发星级国际酒店、高档休闲会所等项目发展旅游房地产 龙泉驿区十一五规划纲要,天鹅湖,本案,项目所在区域无重工业污染，自然环境良好；地块规模大，地势稍有起伏，具有很强的环境可塑性，是打造宜居环境的最佳之地,地块现状为村庄及农田，自然环境优良。地块地势地势稍有起伏，地上附着物较少，资源环境可塑性很强，便于进行资源再造。项目具有的优越资源条件以及约4000亩的超大规模，使其成为龙泉区打造秀美宜居环境的最佳之地。,项目区域内路网发达，对内对外均
37、能实现便捷联系，使区域具有极强的辐射力,项目南临成龙路，老成渝路从中部横穿将基地分成两块，西侧紧邻绕城高速公路。驱车仅分钟即可到达市中心。项目北部的成渝高速公路，也能够实现本区域与其他地市的便捷联系。,结合区位优势以及资源禀赋，确定本项目的发展定位,以“城优业盛”新型城市发展理念为指导以优美生态环境、高品质产品及完备高档次国际化配套为特色引领龙泉城市开发变革的,成都东部国际品质生活示范区,生态的 高品质的 开放的 融合的,东湖湾成都新东部计划 别墅湿地高尔夫酒店国际学校,一个因地制宜的规划理念,一种健康高雅的生活方式,一个完善的高标准生活配套组合,一系列国际化社区产品体系,一个因地制宜的规划理
38、念：应对区域发展问题，落实项目发展定位；改善区域发展现状，谋划区域发展未来,龙泉驿区域现状问题：产品素质较低/区域高标准配套缺失/环境优势没有突出,定位：成都东部国际品质生活示范区,项目规划理念：规划设计旨在创造一个尽可能自然亲近怡人的环境，体现成都都市特点，以可持续发展的战略来谋划龙泉驿发展未来。,一种健康自然的生活方式：高尔夫球场、湿地公园、生态水系健康高雅生活方式引导财富阶层生活方式的转变,18栋高尔夫球场的建设不仅满足成都日益激增的高雅消费需求，而且有助于重塑区域品质，大大提升龙泉驿的知名度与美誉度,由于标准高尔夫球场的数量不足导致成都高尔夫球场预定时间超过3天,牧马山高尔夫球场每个月
39、要承接3500-3800场球，一年算下来就有4万多场。虽然牧马山高尔夫球场的会员不过600人，但是其中有部分人是每天都要打一场球，几乎把打高尔夫球当成了自己的工作。周末和节假日是打球的高峰期，就算是会员也必须要提前预约。牧马山高尔夫球场工作人员访谈,18洞标准高尔夫球场，不同难度的球道和练习场可以满足不同水平的人群需求，即有挑战性又达到了休闲的目的球场建成举办国际赛事，大大提升龙泉驿的知名度,湿地公园+水系的结合使生态开发的思想贯穿在项目内外，生态环境的保护为龙泉驿创造了天然的绿色氧吧,项目内的生态开发,项目外的生态保护,因地制宜,依据地势自身的起伏变化,设置涓涓细流或者宽阔的水面甚至景观瀑布
40、等.同时各居住组团中均有大小各异的观景水池与宽度在3-10米的小溪相连通，整个地区内部的景观水系统是一个独立的能自我调节自我净化的系统,近300亩的湿地公园的设计借鉴国外成功案例，力求对自然生态环境的最大程度地保护与还原，在营造最佳风光的同时将人类对环境的影响减少到最低。与此同时在附近合适的地方配备了适量的公共服务设施，使得附近居民能够在自由的亲近拥抱大自然的同时充分享受到各项便利到位的星级服务品质。,采用纯天然材料建造木栈道和石板步行道贯穿公园各处，让人们最大限度的亲近自然。,一个完善的高标准生活配套组合：超五星国际度假酒店、大型综合医院、国际化教育体系、城市级商业商务中心，成为吸引高素质人
41、口进入及驻留的亮点,大型综合医院,一个完善的高标准生活配套组合,超五星国际度假酒店,城市级商业商务中心,国际化教育体系,龙泉驿娱乐设施缺乏，主要是农家乐、KTV、酒吧，档次都比较低。龙泉商场主要包括龙泉百货大楼、成都百货大楼龙泉店、万家乐超市、龙泉驿区新驿家私商场。档次较低，属于县级商业配套设施。,龙泉酒吧一条街,桃花仙子广场,龙泉商场,公共活动空间,龙泉驿配套现状,项目配套计划,3万平米超五星国际度假酒店的建设全面提升龙泉驿酒店市场水平，同时跻身成都酒店市场前列，成为东部休闲度假市场发展的里程碑,在成都目前具有一定规模的酒店中，龙泉驿区所占比例非常薄，且高档酒店数量缺乏。尽管目前现有酒店的总
42、体经营状况较好。但是多数酒店都建在旅游区，为旅游服务并以规模小、档次底的农家乐为主。,3万平米超五星级度假酒店坐落于湿地公园的北面，充分利用天鹅湖的美丽景色，同时紧邻奥林匹克体育公园。建成后将成为成都唯一的集休闲运动度假于一体的水岸度假酒店。,酒店将为宾客营造一个无比舒适的居住环境，使宾客居住其中乐而忘返。,5.2万平米大型综合甲级医院弥补了龙泉驿医疗机构相对落后的不足，为成都东部居民提供更为优质的医疗服务,目前龙泉驿尚无一家专门的国际化综合医院，一定程度上影响了龙泉驿对于公众的吸引力,规划.2万平方米的综合甲级医院将座落在老成渝路口，交通便利。建成后不仅能满足本区域居住人口的就医需求而且能够
43、为龙泉驿区乃至成都市人口提供医疗服务。,10万平米国际化学校为龙泉驿提供了完善的国际化精英教育体系，全面提升了龙泉驿教育水平并辐射成都东部区域,2006年度龙泉与其他成都近郊区学校数量比较(个),龙泉区目前部分重点学校情况一览,目前龙泉驿区人口数已经达到56.46万人在近郊区中处于中等水平，但目前龙泉驿地区在教育配套方面，同成都其他近郊区相比存在数量偏少规模偏小的问题。从学校的教育方式上来看,教育硬件水平一般，且目前尚无一所能够提供含盖从幼稚园到高级中学的全面双语教学的国际化学校。,国际学校将包括高标准的校舍和学生公寓，完备齐全的生活设施和体育活动设施，以及优美的环境。国际化精英教育体系含盖从
44、幼稚园到高级中学的全面教育配套,为居民提供一流的硬件设施和教育服务。,13.2万平米的区域级商业商务区将扭转龙泉驿低水平生活配套的现状，成为龙泉驿的活力财富双中心,龙泉驿娱乐设施缺乏，主要是农家乐、KTV、酒吧，档次都比较低。龙泉商场主要包括龙泉百货大楼、成都百货大楼龙泉店、万家乐超市、龙泉驿区新驿家私商场。档次较低，属于县级商业配套设施。,龙泉酒吧一条街,龙泉商场,在地区一级商业中心，将拥有沃尔玛、家乐福等大型超市，大型高档百货商场，大型连锁家电卖场，各种中西式休闲餐厅、快餐厅、茶坊、品牌服饰专卖店、数码影院等成为一个现代气息浓郁的大型购物休闲娱乐中心。在各居住组团内，将结合会所或住宅底层设
45、置零售商业，打造成尺度怡人休闲温馨的步行街。,局部的高层商务办公楼将依靠繁荣的商业氛围和临近的开发区逐渐吸引高层次人才和公司来本地区驻扎和投资，进一步推动地区的经济发展,一系列国际化社区产品体系:锁定成都中高端目标客户，提供至尊独栋、中式联排、风情洋房、动感高层等丰富的国际化产品体系,至尊独栋：国际化、品质化，为财富人群和上层中产提供的高端居住产品,上层中产：成都市区的私营业主、中级公务员、大型企事业单位及外资企业的中层管理人员、高校教授财富人群：四川省内其它市县的私营业主、高级公务员、企事业高层管理,利用基地内风景最佳的区域建造独立庭院式住宅，与生态湿地公园相邻，碧水蓝天大树和建筑物构成生态
46、和谐的顶级人居环境。建筑形式上采用现代风格，以创建充满时尚气息的高尚生活品质的住宅产品。西侧贴邻奥林匹克公园的区域也布置了独立庭院式住宅，充分的利用地势，在家中就可俯瞰美景。,客户定位：,客户关注点：,居住形式和生活方式升级增值/保值潜力产品品质及社区环境,中式联排：传统化、成都化，风格鲜明、特色突出的高尚低密度产品,联排式庭院住宅，也分布在风景最佳的地区，形成强烈具有中国文化特点风情的低层高尚居住区,成都情节人群：四川省内其它市县的私营业主、政府中层公务员以及企事业单位的中层管理人员绿带中产：中青年人、35-45岁、事业鼎盛期，从事高收入职业，成都中产阶层,客户定位：,客户关注点：,居住环境
47、 产品品质 项目区位,风情洋房：灵活多变的创新产品赋予洋房更多风情，加强对绿带中产的吸引力,露台、入户花园、阳光落地窗花园洋房让人最大程度地捕获阳光、清风，让人在安静、私密、优美的环境中，享受身体和精神的放松。多层风情花园洋房采用灵活多变的建筑形式，根据不同的地貌地形设置四至六层的多层住宅，形成活泼的建筑外观。而顺势形成的洋房社区能够促成温馨活泼的人际关系。,成都情节人群：四川省内其它市县的私营业主、政府中层公务员以及企事业单位的中层管理人员绿带中产：中青年人、35-45岁、事业鼎盛期，从事高收入职业，成都中产阶层,客户定位：,客户关注点：,居住环境产品舒适性大盘良好的居住环境,动感高层/小高
48、层：高层/小高层是住宅产品中的主力军，在大幅提高土地利用率的同时，让更多人享受到高品质环境和生活,挺拔秀丽的高层和充满动感的小高层将是住宅产品中的主力军，在大幅提高土地利用率的同时，让更多人享受到高品质环境和生活。群聚的高层建筑所带来的地标作用将东湖湾的形象强烈凸显，临水的高层建筑群也具有非常鲜明的现代大都市特点。,城市白领：中青年、30岁以下，单身或者即将结婚，参加工作不久，一般在政府、高等学校、大型企业以及外资企业工作投资团：来上海、深圳以及北京等东部发达城市或者区域成都渊源项目：30岁以上，成都或者四川其它市县出生并且成长，但在外省工作,客户定位：,客户关注点：,居住环境，产品品质区域发
49、展前景大盘良好的生活配套,本次研究内容构成,2,区域发展思路分析,3,项目发展定位,4,项目开发模式,1,区域发展背景分析,项目发展意义及经济评价,合理的开发模式是实现项目发展愿景及区域发展目标的保证，是项目成功开发的关键前提,大规模区域开发模式分类,集成开发是由一个开发主体按照既定规划，有步骤有计划的安排市政基础设施、公共设施与配套，商业、办公、住宅等物业的开发建设,模式特点,权责利关系,高效贯彻政府目标，保证相关产业政策的实施 便于政府掌控全局，统一管理 操作简单，涉及的利益主体单一 有利于整体规划实现 避免政府在市政及公共设施方面的重复投入和反复建设 避免区域无序发展和恶性市场竞争,开发
50、企业资金实力雄厚 开发企业开发管理经验丰富,案例：崇文门外大街1.3平方公里改造工程由新世界集团集成开发，实现了巨大的社会效益和经济效益,道路交通状况：广安门大街、崇文门外大街、地铁五号线区域开发：新世界中心、新世界商场、正仁大厦、泰华公寓、新景家园、新世界家园、新裕家园、新怡家园开发现状：区域开发成功、新世界商圈的规模聚集效应已经形成,1993年,与崇文区签订全面合作协议和旧城改造项目（1.3平方公里）合同,投资12.9亿崇外大街大市政改造和扩建工程开工,1994年,新世界中心一期开工,1998年,新世界中心一期20万平方米建成并投入使用,2000年,出资5.8亿进行广安大街瓷器口大市政拆迁
