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1、长沙万科城“泰坦尼克号爱情季”营销经验分享,2012/04/18,认购 88套,销售额4.18亿,均价1.9万元/,上门量近300批认购率82%,10月24日首期开盘，当天推出107套别墅,抢占市场热点，占据影响力高地，实现库存货量销售突破！,14天时间,直接促进6套,800人参与,微博粉丝增加1100人,增加上门量近300批,可售的新90房源45套（17#栋6号房源除外），老90房源23套；125平米房源7套；75平房源3套。共78套房源。加上17#栋6号房源，共有111套房源待消化。剩余房源主要是90平米产品，而且均为高价单位；,18#,17#,19#,受益于年初的刚需释放，2、3月份市场
2、迎来短暂的小阳春，但进入3月底，刚需已释放大部分，市场推售楼盘迅速增多，开始重新进入下行通道，表现为：1、上门量减少，由周均400批下降到300批；2、客户观望加重，来访转化率降低，逐渐下降到10%；,未来河西第一大盘润和紫郡首批产品以2980元/平起轰动全城，高展示+低价+高赠送迅速吸引全城客户；,苏迪亚诺以“首付3万8，三房买回家”为主题向全城集中推广，低首付成为众多楼盘首选营销举措；,藏珑102平米产品直降1500元/平米；,恒大雅苑以6600元/平米低开，抢占市场；,存在困难,应对策略,针对库存主力户型，制造营销节点，增加新的展示工具，集中推广；紧贴市场热点，快速行动多渠道营销，放大项
3、目影响力；,存货相对集中，均为高价单位；刚需客户消化显疲态，观望氛围加剧搅局者众多，市场影响力出现下降,核心执行策略：,紧贴未来市场热点，快速行动,精准网络营销，多渠道放大影响力,目标,滚动式、体系化微博营销,制造营销节点，线上线下互动营销,4月10日即将上映的卡梅隆巨制泰坦尼克号，项目组一致认为其广泛的影响力和号召力将在4月份形成市场热点；同时针对本项目客户进行分析后，发现对泰坦尼克号3D最感兴趣的一批人大多是本项目的目标客群，年龄段相符合。因此明确4月上半月的营销重点是电影泰坦尼克号，围绕电影泰坦尼克号，迅速开展爱情季；,4月5日推广主题、方案确定,4月6日线上全面推广，第一波活动,4月8
4、日第三波活动；,4月7日第二波活动,4月3日明确下阶段推广重点；,4月12日样板房开放,4月10日泰坦尼克号首映,4月14日第四波活动,在营销渠道极为有限的情况下，将网络营销功效发挥到极致1、聘请学生发帖，以300贴/天在各房产、汽车论坛发帖，宣传万科城价值点；2、各代理公司策划严格要求每日发帖5个，将利好信息持续向市场灌输；3、围绕泰坦尼克号爱情季，持续进行网报的更新，4、持续的软文炒作5、微博每日更新10条以上，不断开展活动进行营销；,学生/策划发帖,网报持续更新,软文更新,微博营销越重要，而长沙万科城微博做到了长沙房地产项目微博人气、粉丝量第一，其成功营销之处在于：1、持续滚动式微博活动
5、营销2、微博更新内容精准化、体系化3、整合集团各分公司微博力量为之所用4、应用微博营销的小技巧,持续、滚动式的微博活动营销,第一波：转发有礼,第四波：样板房拍照,第二波：一句话说出爱情故事,第三波：比房活动,每天万科城大事件，持续更新万科城动态情况，包括销售、活动、物业等每日地产观察，持续更新长沙乃至全国房地产市场，每日一条便知天下市场。每日物业、万科故事，分享属于万科业主们的小故事。万科城生活，传递万科式的生活方式咨询万科城事项，定期有客服答复。,微博更新内容精准化、体系化,万科城物业小故事,万科城大事件,万科城地产观察,万科城生活,客服答复网友疑问,关注万科几乎所有的分公司、项目微博，进行
6、整合营销，既放大了项目在其他地区的影响，亦整体推广了万科品牌；,整合集团各分公司微博力量为之所用,应用微博营销的小技巧,1、标签：根据不同的时期设置不同的标签，永远让搜索结果处在第一页 2、互动：创造有意义的体验和互动，人们才会和你进行交流 主动搜索行业相关话题，主动去与用户互动3、善用大众热门话题如#地震#，因为它适合微博的每个人 4、话题：我听见你的声音+我在听你说+我明白你说的+达成营销目的5、经常更新，并且让你的言论有吸引力，同时多去评价他们的言论；,在线上通过泰坦尼克号爱情季进行推广时，为了保证推广能促进现场销售，特制造营销节点，将库存主要产品老90户型的样板房软装进行重新更换，线上推广及活动结合线下的“老90产品样板房开放”活动开展；,万科城泰坦尼克号爱情季活动举办两周，累计吸引近800人次参与，共开展了4波网络活动，1场线下和线上同步活动，新浪微博粉丝量增加1100人，转发次数达到上千次，共实现上门量300余批，直接促成销售13套；,
