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1、南 京,城市研究,范围：总面积为2947平方公里，占市域总面积的45%。至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市空间结构：“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。经济核心发展城市，承载了长三角经济辐射中部区域的核心地位。“一小时经济圈”辐射城市：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等。,南京为中心构造的一个长江中下游的大都市圈，可望集中7710万的总人口，都市发展区内适宜进行相对集中的城市建设用地在700平方公里左右，南京将成为都市圈内的核心城市。,多中心格局规划可以充分发挥南京作为区域中心城市的职能，完善主城中心体系。同时仙
2、林新城的优势地位仍将得到进一步加强，正日益成为社会精英上流阶层居住的场所。,南京市区呈“一城三区”城市格局；城市中心由单核向多中心城市规划发展过渡,为缓解老城区城市压力，南京实施“一城三区”的发展新战略，以主城为核心，结构多元，多中心的城市发展格局，将打破以新街口为中心的“单核”城市发展布局；“单核”城市发展布局的突破，主城区板块扩大，城市空间概念得以延展，为目前主城区以外的房地产板块尤其是城东新城区预留了一定的发展空间。仙林新市区是南京总体规划的“一城三区”之一，是以发展教育个高新技术产业为主，为房地产发展提供了教育等配套优势。仙林以其紫金东麓保存完好的生态环境，成为南京地区仅存不多的“风水
3、宝地”，给仙林房地产的发展造就了一个无法可比的生态优势。保利、招商等大腕品牌的纷至沓来，仙林板块正日益成为南京楼市中的亮点。,新街口,城市研究,2011年1季度CPI同比增5%，三月增5.4%通胀问题愈发严重，年初至今两次加息，通胀仍未得到有效控制通胀是上半年乃至全年中央宏观调控的第一要务,十二五3600万套，2011年1000万套，李克强亲自督导各地强制执行，地方政府与中央政府签下“军令状”公共租赁房占据未来保障房主流位置，发挥保障功能,“国八条”规定全国直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策，其中户籍限购2套，非户籍限购1套目前全国已有39个城市出台新版限购令及执行细则,截至1季度末
4、，全国608个城市出台房价控制目标多数以GDP增速和人均可支配收入增速为参考标准此后，国务院督察组到各地督察调控落实情况,上海、重庆试点房产税两个城市实施2个月以来上缴税款寥寥无几,2011年1月26日“新国八条”出台，2月19日，南京限购令落地，并出台限购令细则。如此强度和密度的房地产调控政策，充分表明了政府对于控制房价、抑制投机和改善住房购买机构的雄心。,市场政策,政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控未来政策储备基本定型，未来房地产市场导向偷紧，市场不容乐观。,市场政策,按照往年的市场规律，自南京2月份限购令出台，下半年市场情况将更加不容乐观。,按照往年的政策对楼市的影响，
5、一般政策的消化期为10-12个月左右，期间市场对政策作出相关回应。,市场政策,政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控未来政策储备基本定型，未来房地产市场导向偷紧，市场不容乐观。,一级市场,11上半年，南京土地市场成交共31宗，总面积达237.92万平米，其中含住宅用途土地成交17宗，面积达173.28万平米，占总成交量的72.8%11上半年，南京全市成交土地总成交金额为192.05亿元，同比去年有较大幅度的下滑，仅达到去年全年成交的30%左右。,11上半年，南京土地市场上半年土地供应29宗，总面积达229.60万平米。从土地性质来看，11上半年的土地供应中住宅用地面积达171.9
6、7万平米，占总供地面积的74.9%；商业用地面积达40.64万平米,占总供地面积的17.7%；办公用地面积达16.99万平米，占总供应面积的7.4%。从供应的地块性质来看，11上半年南京土地市场供给仍以住宅用地为主，办公性质用地所占比重较小。,一级市场,上半年低容积率住宅用地主要集中在江宁及六合，主城区域没有供应,2010年2-7月份与2011年2-7月成交量对比（单位：万方）,2010年2-7月月均成交32.18万方,2011年2-7月月均成交27.10万方,南京2011年2月新政后，住宅成交量大量减少，2-7月份月均成交27.10万方，同比去年月均成交32.18万方下降15.8%。,新政下
7、，南京市场整体成交情况同比去年下降15.8%，受新政影响严重。,二级市场,二级市场,全市住宅市场表现,各区住宅供应情况,新政之后，南京市场供应增大，需求减少，市场表现为供大于求，淡市下开发商跑量现象明显，住宅价格持续走低。,城东成交、认购套数走势,城东成交套数、面积走势,2011年上半年，城东成交量整体呈现“先降后升再降”的态势，第一个高峰出现在1月份，随即在新政的打压下跌入谷底，市场浓重的观望氛围一直持续，城东市场受新政影响严重。,二级市场,常 州,13,长三角 世界第六大都市圈,巴黎大都市圈,伦敦大都市圈,纽约大都市圈,东京大都市圈,长三角大都市圈,世界六大都市圈线,五大湖大都市圈,Cha
8、ngjiang Delta The sixth metropolitan region,世界六大都市圈：世界创造财富最多的地方 大都市圈融合：21世纪经济发展的主旋律,14,常州位于世界第六大都市圈长三角经济圈，快速交通的实现，使常州既作为长三角重要节点枢纽城市，又成为苏锡常都市圈核心发展之城,城市级别界定,苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是长三角经济圈的有机组成部分。发达的交通网络，使得常州与长三角其他城市圈紧密相连。常州处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均在两小时车程范围,15,城市总体规划,产业发展轴,居住商业发展轴,居住商业发展轴,产业发展轴,产业发展轴,居住商业发展轴,
9、生态居住发展轴,产业居住发展轴,产业居住发展轴,主城区实施“拓展南北，提升中心”的空间发展战略，项目所处区位位于生态居住发展轴，未来将成为常州新居住集聚地段,常州市以立足城区中心优质商贸资源为核心点，向城市南北两轴拓展产业形态，对旅游、高薪技术、教育产业进行升级。常州市呈三大组团发展态势，逐渐衍生多个集中商圈，区域效能定位明显加强和拓展城市东、西两翼规划投入，远期形成“一体四翼”的城市空间格局。“七片”：为主城区外围相对独立、各具特色的孟河、奔牛、卜弋、湟里、漕桥、洛阳、横山桥7个片区。,16,沪宁乘际铁路在常州境内全长约44公里，设常州、戚墅堰站，预留横林、新闸东、奔牛东3处城际站，穿越武进
10、、新北、a钟楼、天宁、戚墅堰5个区，届时，沪宁两地车程用时将控制在1小时左右，这样上海、常州两地车程用时约在40分钟左右，大大提高了出行时间,全线1318公里的京沪高速铁路，与其他三大都市圈距离拉近，同时促进城市与北方经济市场商务往来。,南京,上海,常州,无锡,苏州,三十分钟,四十分钟,沪宁城际与京沪高铁双向快速轨道交通，使常州与上海仅40分钟路程，与北京也缩短为仅5小时，与上海、南京、北京距离的缩短，吸引外地资金投入常州地产市场。投资型、度假型社区将随着快速交通发展而增加,城市外部交通,随着高速轨道交通的通车，作为重要交通节点的常州必将成为地产投资的热点区域之一，如京津高铁通车后，沿线香河、
11、丰润都成了地产投资热点。里程时间缩短，投资型、度假型社区随着异地购房者增加情况而增长。,17,武进中心区与常州老城区相连接的多条快速路和主干道路已经建成或正在建设和衔接改造中计划在年底完工的快速公交一号线，直接连接常州的两翼，南向终点站位于项目东北侧的武进汽车站,轨道交通从远期来看，能加强常州跟武进以及新北区的联系，带动城市一体化发展，将武进、新北区纳入城市体系，吸引城南乡镇人口的城市化，使武进发展成为城南的城市中心,城市快速交通,18,常州第二产业仍占据产业结构中主导地位，对外来人口需求增大；随着产业的升级，人口构成由三角形向橄榄形转变，中高端人群大量涌现；同时第三产业的发展，将为城市带来大
12、量中高层白领,常州市目前以制造业、材料加工业、新型纺织业为主导产业。但是随着产业结构的调整，在向产业多元化迈进；第二产业在生产总值中占据多数，高出第三产业20个百分点，但第三产业05年09年增加值为199.03亿、234.7亿、836.4亿。增幅巨大；常州外来人口两年之内增长了90多万，随着常州制造业、服务业的发展，劳动力需求明显；产业人口组成中，私营业主和机关人员数占51%，农民和产业工人占42%，贫富差距大；,常州区产业类型配比,常州产业人口构成,常州区产业结构配比,常州人口外来人口增长,城市产业和人口,常州第三产业增加值,19,此外，城市化建设迅猛，高速增长的迁移人口迫使城市骨架拉升,从
13、江苏省城市化水平的梯队来看，常州处于第二梯队，落后于苏州无锡，潜力巨大,43.3%,45.7%,54.5%,65%,75%,常州城市化率,城市化水平：2010年城镇人口达265万人左右，城市化水平达65；2020年城镇人口达333万人左右，城市化水平达75常州城市总体规划2004-2020,徐州-盐城-连云港,扬州-南通-泰州,常州-镇江,南京-无锡-苏州,40%50%,50%60%,50%60%,60%以上,常州市人口稳定增长，2006年底，市区的户籍总人口222.5万人，外来人口142.7万人，主城区人口约180万人，人口集聚效应明显近2年全市暂住人口增幅较大，暂住人口主要集中在市区外来人
14、员层次两级分化比较明显，其中经商、服务的人员最多,常州历年暂住人口增长,资料来源：常州2007统计年鉴,城市化发展,2011 年上半年，常州市新增商品房土地供应113宗，总供给面积469.37万平米，总出让金额116.02亿元。可以看出，今年2、3月份土地出让处于低位，而到了6月份出让面积和金额再次出现下滑。,一级市场,总的来看，2011 年上半年土地出让较为火热，武进区同比出现大幅上升，而中心城区和新北区同比出现大幅下滑。,一级市场,从各区域的商品房土地供给面积来看，2011年上半年，武进区以337.54万平米供地成为全市第一，占全市土地供应的71.9%，同比增加45.5%。中心城区新增土地
15、供给38.59万平米，占全市土地供应的8.2%，同比减少49.7%。新北区新增土地供给4.38万平米，占全市土地供应的0.9%，同比减少95.4%。从各区域的商品房土地出让金额来看，2011 年上半年，武进区以84.32 亿元供地成为全市第一，占全市土地出让总金额的72.7%，中心城区新增土地出让金额15.27 亿元，占全市土地出让总金额的8.2%，新北区新增土地供给4.38亿元，占全市土地供应的1.2%。,一级市场,2011年上半年常州市商品房土地成交118宗，总成交面积432.94万平米，总成交金额125.64亿元。,一级市场,总的来看，2011 年上半年土地成交也较为火热，共流拍5 宗，
16、武进区4 宗，中心城区1 宗，总面积22.97万平米。武进区出让量较大，所以相应的成交量也是非常的大。,从各区域的商品房土地成交面积来看，2011年上半年，武进区以262.34万平米成为全市第一，占全市土地成交的60.6%，同比增加47.0%。中心城区土地成交76.18万平米，占全市土地成交的17.6%，同比减少0.68%。新北区土地成交4.38万平米，占全市土地成交的1.0%，同比减少96.4%。从各区域的商品房土地成交金额来看，2011 年上半年，武进区以145.5 亿元成为全市第一，占全市土地成交总金额的49.4%，新北区土地成交90.1亿元，占全市土地成交总金额的30.6%，中心城区土
17、地成交59.0亿元，占全市土地成交的20.0%。,2011年上半年，常州全市商品房新增批售面积为237.47万平米，同比减少27.2%。总成交面积为328.81万平米，同比减少19.7%。总成交套数为33393套。除去4月和5月是传统市场旺季，预售量高于成交量外，其余各月成交量都较低。,二级市场,2011年上半年，常州全市商品住宅新增批售面积为208.20万平米，同比减少20.5%。总成交面积为266.47平米，同比减少17.0%，成交总价211.86亿元，同比增加26.2%。半年成交均价7950元/平米，同比增加52.2%。,二级市场,2011年政策维持调控的一年，常州在除了限购外，积极响应
18、中央政府号召，出台了常州版“国七条”，并明确今年常州市均价涨幅控制在当年度城镇居民家庭人均可支配收入增长幅度之内。从结果上来看，新政的抑制造成成交量已经下滑到了一个低点，而成交均价却远远的超过了调控限额。随着2011 年初常州版“国七条”出台以及各种经济政策的调整下，房地产市场成交量已经下滑到了一个低点，从2月份开始，成交量维持低位无太大波动，连本该是传统旺季的4月、5月成交量仍和2月差不多，在各类政策的压力和周边市场限购限贷的压力下，常州今年商品房成交量始终不见起色。而商品房均价却依然以非常高的,总结,苏 州,28,28,长三角”蝴蝶经济效应”,苏州位于长江三角洲东南部，辖沧浪、平江、金阊、
19、吴中、相城、工业园区、新区7区和张家港、常熟、昆山、太仓、吴江5个县级市，全市面积8488平方公里。苏州城市定位：、我国最重要的高新技术产业规划用地之一、长江三角洲地区科学技术中心和高等级服务中心之一、有创新精神的历史文化名城和旅游城市,苏州是世界第六大都市圈长三角重要的中心城市，是历史名城、旅游胜地，也是中国经济发展最具活力区域之一,世界第六大都市圈长三角,上海,苏州,无锡,杭州,宁波,南京,长三角核心城市圈层图,苏州定位于上海大都市圈的副中心城市，是以高技术为主的外向型、現代化工业城市，将极力打造科技型城市,城市属性,29,29,最新的总体规划在“古城居中东园西区”一体两翼格局的基础上，更
20、是将吴中经济开发区作为了未来城市发展的重点之一,资料来源：苏州市城市总体规划（20072020）,苏州高新区：现代产业区,1994年成立的中新两国政府的重要合作项目；世界500强中超过60家企业在园区内投资；苏州工业园区是中国发展最快、竞争力最强的开发区之 一。,苏州高新区是我国五十三个高新技术产业开发区中处于领先地位世界五百强企业超过二十家 园区内日资、台资、德资企业云集。,苏州工业园：现代产业园,多中心的城市布局城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态,吴
21、中经济技术开发区,越溪,古城区,古城是苏州千年历史文化的传承地，汇聚了丰厚的历史文化；对古城格局进行严格保护。,相城,城市规划,从2010年的市场表现看，苏州供需平衡，市场表现良好，,2010年苏州商品住宅总供应面积554万方，总成交面积503万方，供需比基本控制在1.0左右，供略大于需，供需表现平衡；2010年苏州商品住宅成交均价11218元/平米；2010年苏州商品住宅总销售金额为近570亿,2010年苏州商品住宅供需图,2010年苏州商品住宅各区域成交价格,2010年苏州商品住宅各区域总销售额占比,市场概况,苏州版限购令细则出台，使购房者心态发生变化，导致市场再次观望，短期内需求萎缩，尤
22、其以二次及以上置业的改善型需求为最,苏州版限购令,本市户籍,外地户籍,已有一套住房，限购一套住房,已有两套住房，暂停向其售房,提供累计1年以上个人所得税证明或社会保险证明，限购一套,不能提供累计1年以上个人所得税证明或社会保险证明，暂停向其售房,限购令影响程度分析：首置及首改类刚需客户受影响面较小，再改及投资客户受影响面较大,需求类型,影响评估,市场结果,维持9.29政策之的三成首付，增加月供,首次置业型,部分推迟购房,首付60%、二手房契税增加月供增加、三套停贷,改善需求型,部分推迟购房,钱、通胀贬值、实体经济不景气等原因，促使高端保值产品受欢迎,高端保值增值型,选择保值、增值型产品,市场观
23、望情绪加剧，改善需求进一步萎缩,市场政策,市场反应,在新政调控的不断加码中，市场成交量持续萎缩，其中2011年月均成交不足2009年一半水平。楼市调控正在由成交量的下滑逐步转向价格回落阶段。,2009年,契税、利率等救市政策相继取消,2010年,2011年,【2009年】全年成交面积938.21万方，成交均价7407元/平米，月均成交78.2万方。【2010年】全年成交面积549.93万方，成交均价9999元/平米，月均成交45.8万方。【2011年】1-5月成交面积190.81万方，成交均价10519元/平米，月均成交38.2万方。,417新政,新国八条,929新政,目前苏州在售147个楼盘
24、，平均每个项目0.5套/天，销售额61万/天,市场成交,从刚需盘热销、多盘加速上市、暗扣再到大盘降价促销，市场正在完成“量”降到“价”降的过程,项目开盘牵引,楼盘表现,新政下，个案成交低迷，2011年平均成交115套，月均成交量在21套。园区个案平均表现较好，中心城区表现较差，其他区域表现较为平均。,【2011年单个项目平均成交量，截至6月15日】,【全市水平】从全市个案成交来分析，单个项目2011年平均成交115套，月均成交21套。整体成交低迷。【冠军区域】工业园区依托三大百万方刚需楼盘（中海国际社区、雅戈尔太阳城和路劲凤凰城）稳定成交，单个项目2011年平均成交达到171套。【新区水平】新
25、区2011年平均每个项目成交104套，月均成交19.0套。略低于全市平均水平。,高端标杆项目分析万科尚玲珑,万科尚玲珑策略转变，新国八条后推出位置较差房源，变相调整价格，成为唯一入选成交前十位的高端楼盘。,新国八条前湖景公寓成交均价：28000-40000元/平米新国八条后非湖景公寓成交均价：16000-22000元/平米,【2011年1-5月苏州项目成交面积排行分析】,城西价格战中梁香缇一枝独秀,中梁香缇经过前期的造势，大幅价格优惠，开盘火爆，占据苏州销售冠军。后期推出高回报酒店式公寓，差异化竞争市场，取得苏州销售冠军。,1、高性价比推盘【2011年4月成交均价对比分析】,开盘前主要优惠宣传
26、措施1、9088元/平米起价2、对于贷款有难度客户，鼓励一次性付款，给予6个点额外优惠。3、对于首付有难度客户，给予首付分期措施。,2、高形象推广，周周都有新意在推广中，广泛使用“御制、豪宅、鼎级、仰望、王牌、尊荣”等词汇，强调项目高端形象。周周都有新意从立项时的形象推广，到前期的产品解读、户型解读、样板房公开、户型公开等，再到开盘前的预告，开盘后的回报以及二期的预约。每周都要大批量报纸稿。而户外广告上，更是遍地开花，项目雷声不绝入耳。3、高附加值户型，户户都有赠送户型附加值高，凸窗、入户花园、大阳台、露台等高附加值空间。4、高品质装饰，处处都现尊贵售楼处立面-浓厚的法式宫廷气质，尊贵优雅售楼
27、处装饰-地中海风格，温馨浪漫，水晶吊灯，手绘油画，风格鲜明，大气恢弘楼栋外立面：法式宫廷巴洛克风格。华丽装饰，三段式立面，石材基座，柱式、山花组合SKK真石漆、英红彩瓦、五星级精装挑高大堂、定制装甲入户门、断桥铝合金型材窗，LOW-E双层中空玻璃,价差大幅减小带动世茂运河城成交,城南价格战，世茂运河城价格大幅回调,城南价格战体现在越溪板块的招商小石城和沧浪新城的世茂运河城，虽然世茂运河城地理位置优于招商小石城，同时近期价格优惠幅度高于世茂运河城，但由于前期价格基数较高，整体成交依然落后于招商小石城。不过从6月成交来看，价格大幅调整带来大量成交。,年初最高价差4300元/平米,六月份价差1900
28、元/平米,特价房价差1100元/平米,城北价格战，恒基水漾花城先入为主,恒基水漾花城率先低价入市，赢取相城销冠，同时揭开中央商贸城板块价格战，首开班芙春天开盘，价格战升级，传统标杆大盘合景峰汇国际、融侨城被迫频频调整销售策略，以价换量。而高端定位的华润橡树湾受其影响，迟迟不敢开盘。,6月初,1月初,1月8日，恒基水漾花城首次开盘，价格9000-12000元/平米，整体均价在10800元/平米。低于融侨城12000，合景峰汇国际11500元/平米。,5.8，首开班芙春天开盘，均价9500，低于10000元预期合景峰汇国际新推房源，价格调整从11000元调整至10500元融侨城价格调整，均价从11
29、000元/平米下调至10500,融侨城预约33、34#预计均价低于10000元/平米。,2月初,销售冠军水漾花城 272套,融侨城春节期间，各项优惠叠加，将价格从12000下调整11500元/平米。,3月初,合景峰汇国际推出特价房源，价格在10500元/平米左右。,4月初,合景峰汇国际推出特价房源，价格在10000元/平米左右。融侨城价格调整，从11500元/平米调整至11000元/平米。,5月初,销售冠军融侨城 28套,水韵花都调整价格，由之前均价11000元/平米，调整至9000-11000元/平米。,销售冠军水韵花都 34套,销售冠军融侨城 40套,销售冠军班芙春天 135套,园区三大百
30、万刚需楼盘，竞相降价，争抢客户，拉低湖东楼盘均价，亿城新天地、九龙仓时代上城等项目低价入市，加速湖东楼盘价格下调。而中海国际社区三期公园道超低价格开盘，重登区域霸主，同时冲击全市价格。引发普调可能性。,城东乱战，中海国际社区重登霸主,雅戈尔太阳城,九龙仓时代上城,中海国际社区,路劲凤凰城,2011年5月14日 雅戈尔太阳城二期二期加推250套房源，折后均价9500元/平米，较之前房源下降500-800元/平米。2011年5月15日 九龙仓时代上城一期高品质精装房源开盘，小高层折后均价12000元/平米（2000元装修标准）。直接冲击周边刚需楼盘。2011年5月24日 路劲凤凰城2期森林公馆户型
31、均价从9500-9800元/平米，调整至9000元/平米2011年6月10日 亿城新天地三期大幅优惠，折后均价8500元/平米，至少低于周边楼盘1000元/平米2011年6月18日 中海国际社区三期公园道开盘，精装房源折后均价10200-10500元/平米（含1800元/平米装修）。低于爱丁堡区1000-1500元/平米。,亿城新天地,2010年的缩量上涨，2011年的量跌价跌，项目日均成交不足一套，各版块大打价格战，低价入市、下调价格，效果明显,整体市场：产品系分化严重，中小户型刚需盘大幅降价切分有限蛋糕，谁降价谁受益；中端产品或降价或停滞销售，仍难有起色，主要原因购买权受到抑制；高端系产品
32、多采取内部认购，客户蓄客严重不足，暗开少量走量。,苏州市区单价段和面积段交叉分析表,8000-10000元/平米7590平米套型的中小户型是市场成交绝对主力；12000-15000元/平米成交主要来自40-60平米的酒店公寓和75-90平米精装修户型（如九龙仓时代上城）。,市场各面积段成交,下半年市场首迫与资金链压力临界，全年七成新盘集中在下半年上市，宏观调控政策持续性紧张，保障房大批开工建设及供应，龙头企业大盘率先调整等多重因素影响，预计三季度市场将由龙头企业价格调整进入全面价格调整，企业应及早调整价格，早切市场有限蛋糕。,2011.4,2011.6,2011三季度,个别企业策略性降价或新推盘，市场整体以量变为主，价格以打折暗降为主要措施,中海、世贸大幅度降价，市场进入实质性量变到价变,多重因素挤压连锁反应发生，整体市场开始大幅调整价格，尤其是中小户型刚需盘,2011.3,苏州调控细则出台，市场骤变，观望氛围为主,市场量变曲线走势,市场价变曲线走势,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,后世预判,下半年供应急剧增加，市场调整压力全面扩散：58新项目下半年入市，普通住宅成为调控重灾区，新项目调低价格预期，通过调研得知，12000元/平米以下公寓为主，客源争抢愈加激烈，项目将面临巨大的价格冲击。,后世预判,
