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1、一、契税,（一）契税的概念（二）契税的纳税义务人和征税范围（三）契税的计税依据、税率和应纳税额的计算（四）纳税义务时间、期限和地点（五）契税的减免,（一）契税的概念,契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，按照当事人双方签订的合同（契约）以及所确定价格的一定比例，向权属承受的单位和个人征收的一种税,它属于财产行为税类。契税实行一次性征收，普遍适用于内外资企业和外国公民。1997年7月7日国务院颁发并于同年10月1日实施，,（二）契税的纳税义务人和征税范围,1、纳税人契税的纳税人是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人。2、征税范围是境内转移土地、房屋权属。国有土
2、地使用权出让 土地使用权转让房屋买卖房屋赠与房屋交换,以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债 以获奖方式承受土地、房屋权属以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的。公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的。企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的。,如果土地、房屋权属变动属于以下情形的，不属于征税范围：典当、继承、分拆、出租或者抵押等形式。,（三）契税的计税依据、税率和应纳税额的计算,1、计税依据国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时，成交价格为计税依据；土地使用权赠与、房屋赠与
3、时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据；土地使用权交换、房屋交换时，以交换的差额为计税依据。成交价格和交换差价明显不合理又无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。,2、税率契税采用幅度比例税率。35，具体执行税率由各省（市、自治区）政府在上述幅度内确定。3、应纳税额计算应纳税额计税依据适用税率计税依据为发生上述不同应税行为时的成交价格、市场价格和交换差价。,例：两单位互换经营性用房，A的房屋价格为490万元，B的房屋价格为600万元，当地契税税率为3%，则应如何缴纳契税？解：（
4、1）房屋等价交换，不交契税。不等价交换由多付资产一方按价差缴纳契税。（2）B应缴纳契税为：（600-490）3%=3.3（万元）,（四）纳税义务发生时间、地点和期限,1、纳税义务发生时间纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证当天。2、纳税地点和期限自纳税义务发生后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,（五）契税的减免,1、国家机关、事业单位、社会团体、军队单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施等，免征。2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免。3、因不可抗拒力灭失住房二重新购买住房的，4、土地、房屋被县级以上人民
5、政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，是否减或者免，由省、直辖市政府确定。5、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。6、依照我国法律规定以及我国缔结或参加双边或多边条约或协定的规定应予免税的外国使馆、领事馆、等经外交部确认，可以免。,（五）契税的核算,借：在建工程（固定资产、无形资产）贷：应交税费-应交契税,二、城镇土地使用税,（一）土地使用税概念（二）纳税义务人和征税范围（三）计税依据（四）税率和应纳税额（五）纳税义务时间、期限和地点（六）土地使用税的减免,（一）土地使用税概念,城镇土地使用税对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人
6、，按其实际占用的土地面积和规定的土地等级征收的一种税。1988年9月27日国务院颁布中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，2006年12月，国务院修订暂行条例，并于2007年施行。,（二）纳税义务人和征税范围,1、纳税人（1）拥有土地使用权的单位或个人（2）拥有土地使用权而不在土地所在地的纳税人，由代管人或实际使用人（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人（4）土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。,2、征税范围城市、县城、建制镇、工矿区。其中城市的征收范围为市区和效区；县城的征收范围为县人民政府所在的城镇；建制镇的征收范围为镇人民政府所在地。自2009年1月1日起，公园、名胜古
7、迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳。,（三）计税依据,计税依据为纳税人实际占用的土地面积。1、由省级人民政府组织测量的，以测量的面积2、尚未测量的，按土地使用证核定的面积3、尚未核发土地证的，按实际面积申报，待核发后按土地证的面积,（四）税率和应纳税额,税率城镇土地使用税适用地区差别定额税率，按每方米规定的年税额如下：1、大城市 1.50元30元2、中等城市 1.2元24元3、小城市 0.9元18元4、县城、建制镇、工矿区 0.60元12元,应纳税额的计算年应纳税额实际占用土地面积（平方米）适用税额,（五）纳税义务时间、期限和地点,1、纳税地点纳税人应在土地所在地的主管税务机关纳税。如纳税人
8、占用的土地跨省市，应分别向不同所在地税务机关纳税。土地使用税由土地所在地的地方税务机关征收，其收入纳入地方财政预算管理。2、纳税期限城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。,3、纳税义务发生时间纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更手续、房地产权属登记机关签发权属证书之次月起 纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付次月起 纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始征收纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起,（六）城镇土地使用税的减免,P175一般规定：1、国家机关、人民团体、军队自用的土地2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用地4、市政街道、广场、绿化地带等公用的土地5、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。6、经批准开山填海整治的土地和 改造的废弃土地。从使用月份起免缴5-10年。7、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设置用地和其他用地。,（六）土地使用税的核算,借：管理费用 贷：应交税费应交土地使用税,
