房地产开发-房地产产品规划.ppt

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1、第七章 房地产产品规划,【内容提要】本章围绕房地产产品规划，介绍了房地产产品规划的构成，特别分析了策划中应掌握的建筑风格的设计、房地产项目景观设计、户型的设计、小区会所的设计、小区智能化的设计、生态住宅的设计等基本知识。【重点掌握】在房地产策划应掌握的建筑风格、户型设计的基本概念、各种户型优缺点分析。,第七章 房地产产品规划,1.1 房地产产品规划的构成 房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解：一是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型、社区环境和总体功能规划等等。它是产品最基本的要素，不但是客户在购房时最为关心、最先考虑选择的条件之

2、一，更是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。二是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等等各个方面的最基本功能配置。,1.房地产产品规划概述,1.房地产产品规划概述,1.2 房地产产品规划的策略 产品规划应该和目标顾客群定位（目标市场）相吻合 产品规划还应该顺应和引导消费时尚 产品规划应该兼顾实际销售的需要注意恰当的应对,第七章 房地产产品规划,2.建筑风格的设计,2.1 建筑风格的重要性 2.2 建筑风格的类型 2.3 中国的地方建筑风格,2.建筑风格的设计,2.1 建筑风格的重要性 风格对住宅开发具

3、有重要意义：从建筑本身来说，是通过风格来取得两重效果，一是美观，二是识别；从发展商的角度来说，良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意义的；对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，获得精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格设定上与目标客户的心理特征相符。,2.建筑风格的设计,2.1 建筑风格的重要性 2.2 建筑风格的类型 2.3 中国的地方建筑风格,2.2.1 按国家（民族）和地区分 欧陆风格，粉红色外墙、白色线条、通花栏杆、外飘窗台、绿色玻璃窗；岭南风格，特点是多坡檐、屋顶、立柱，且错落有致，色调清丽；地中海式风格，主要体现在两个部位：一是屋顶，如设立挑板、棚架等，二是配套设

4、施之景观设计，使之具有“地中海式气息”；澳洲风格，色彩清新、立面处理简洁流畅，具热带滨海风情；新加坡风格，具有较浓的热带海洋和岛屿文化气息，它并没有一个统一的模式，与马来文化、印尼文化等有通融之处，所以可以称之为“东南亚风格”；日本风格,2.2 建筑风格的类型,2.2.2 按建筑物的类型分 住宅建筑风格、别墅建筑风格、写字楼建筑风格、商业建筑风格、宗教建筑风格、其他公共（如学校、博物馆、政府办公大楼）建筑风格等,2.2 建筑风格的类型,2.2 建筑风格的类型,2.2.3 按照历史发展流派分（1）古希腊建筑风格（2）古罗马建筑风格（3）欧洲中世纪建筑风格（4）文艺复兴建筑风格（5）新古典主义建筑

5、风格（6）现代主义建筑（7）后现代主义风格,（1）古希腊建筑风格 约公元前800年至公元300年古希腊的建筑艺术，则是欧洲建筑艺术的源泉与宝库。古希腊建筑风格的特点主要是和谐、完美、崇高。而古希腊的神庙建筑则是这些风格特点的集中体现者，古希腊的“柱式”，这种规范和风格的特点是，追求建筑的檐部（包括额枋、檐壁、檐口）及柱子（柱础、柱身、柱头）的严格和谐的比例和以人为尺度的造型格式。,2.2 建筑风格的类型,2.2.3 按照历史发展流派分（1）古希腊建筑风格（2）古罗马建筑风格（3）欧洲中世纪建筑风格（4）文艺复兴建筑风格（5）新古典主义建筑风格（6）现代主义建筑（7）后现代主义风格,（2）古罗马

6、建筑风格 约公元前300年至公元365年，罗马建筑风格正是欧洲建筑艺术的重要渊源。古罗马的建筑艺术：是古希腊建筑艺术的继承和发展。在屋顶造型方面，出现了在古希腊建筑中很难见到的“穹拱”屋顶。正是这种“穹拱”屋顶，成为了古罗马建筑，特别是房屋类建筑与古希腊房屋类建筑最明显的区别。以“圆”为主的风格，是典型的古罗马建筑的特点。,2.2 建筑风格的类型,2.2.3 按照历史发展流派分（1）古希腊建筑风格（2）古罗马建筑风格（3）欧洲中世纪建筑风格（4）文艺复兴建筑风格（5）新古典主义建筑风格（6）现代主义建筑（7）后现代主义风格,（3）欧洲中世纪建筑风格 公元400年至1400年，封建领主经济占统治

7、地位，城堡式建筑盛行。,2.2 建筑风格的类型,2.2.3 按照历史发展流派分（1）古希腊建筑风格（2）古罗马建筑风格（3）欧洲中世纪建筑风格（4）文艺复兴建筑风格（5）新古典主义建筑风格（6）现代主义建筑（7）后现代主义风格,（4）文艺复兴建筑风格 公元1420至1550年，建筑从经验走向科学化，不断冲破学院式、城堡式的封闭。文艺复兴建筑最明显的特征是扬弃了中世纪时期的哥特式建筑风格，而在宗教和世俗建筑上重新采用古希腊罗马时期的柱式构图要素。以上四类可称为古典主义建筑风格,2.2 建筑风格的类型,2.2.3 按照历史发展流派分（1）古希腊建筑风格（2）古罗马建筑风格（3）欧洲中世纪建筑风格（

8、4）文艺复兴建筑风格（5）新古典主义建筑风格（6）现代主义建筑（7）后现代主义风格,（5）新古典主义建筑风格 这一风格曾三度出现，最早一次是1750至1880，他是欧洲古典主义的最后一个阶段，其特点是体量宏伟，柱式运用严谨，而且很少用装饰。另一次出现在1900-1920年，带有一定的复古特征。第三次出现在1982年，其主要特征是把古典主义和现代主义结合起来，并加入新形势，这一风格在当今世界各国颇为流行。,2.2 建筑风格的类型,2.2.3 按照历史发展流派分（1）古希腊建筑风格（2）古罗马建筑风格（3）欧洲中世纪建筑风格（4）文艺复兴建筑风格（5）新古典主义建筑风格（6）现代主义建筑（7）后现

9、代主义风格,（6）现代主义建筑 现代主义建筑是指二十世纪中叶，在西方建筑界居主导地位的一种建筑思想。这种建筑的代表人物主张：建筑师要摆脱传统建筑形式的束缚，大胆创造适应于工业化社会的条件、要求的崭新建筑。因此具有鲜明的理性主义和激进主义的色彩，又称为现代派建筑。,2.2 建筑风格的类型,2.2.3 按照历史发展流派分（1）古希腊建筑风格（2）古罗马建筑风格（3）欧洲中世纪建筑风格（4）文艺复兴建筑风格（5）新古典主义建筑风格（6）现代主义建筑（7）后现代主义风格,（7）后现代主义风格 亦称“后现代派”，1980年开始出现。这一风格的建筑在建筑设计中重新引进了装饰花纹和色彩，以折衷的方式借鉴不同

10、的时期具有历史意义的局部，但不复古。“利用传统部件和适当引进新的部件组成独特的总体”，“通过非传统的方法组合传统部件”。,2.1 建筑风格的重要性 2.2 建筑风格的类型 2.3 中国的地方建筑风格,2.建筑风格的设计,2.3 中国的地方建筑风格,北方风格,西北风格,江南风格,岭南风格,西南风格,藏族风格,蒙古族风格,维吾尔族风格,2.3 中国的地方建筑风格,北方风格 集中在淮河以北至黑龙江以南的广大平原地区。组群方整规则，庭院较大，但尺度合宜；建筑造型起伏不大，屋身低平，屋顶曲线平缓；多用砖瓦，木结构用料较大，装修比较简单。总的风格是开朗大度。,2.3 中国的地方建筑风格,西北风格 集中在黄

11、河以西至甘肃、宁夏的黄土高原地区。院落的封闭性很强，屋身低矮，屋顶坡度低缓，还有相当多的建筑使用平顶。很少使用砖瓦，多用土坯或夯土墙，木装修更简单。这个地区还常有窑洞建筑，除靠崖凿窑外，还有地坑窑、平地发券窑。总的风格是质朴敦厚。但在回族聚居地建有许多清真寺，它们体量高大，屋顶陡峻,装修华丽,色彩浓重，与一般民间建筑有明显的不同。,2.3 中国的地方建筑风格,江南风格 集中在长江中下游的河网地区。组群比较密集，庭院比较狭窄。城镇中大型组群（大住宅、会馆、店铺、寺庙、祠堂等）很多，而且带有楼房；小型建筑（一般住宅、店铺）自由灵活。屋顶坡度陡峻，翼角高翘，装修精致富丽，雕刻彩绘很多。总的风格是秀丽

12、灵巧。,2.3 中国的地方建筑风格,岭南风格 集中在珠江流域山岳丘陵地区。建筑平面比较规整，庭院很小，房屋高大，门窗狭窄，多有封火山墙，屋顶坡度陡峻，翼角起翘更大。城镇村落中建筑密集，封闭性很强。装修、雕刻、彩绘富丽繁复，手法精细。总的风格是轻盈细腻。,2.3 中国的地方建筑风格,西南风格 集中在西南山区，有相当一部分是壮、傣、瑶、苗等民族聚居的地区。多利用山坡建房，为下层架空的干栏式建筑。平面和外形相当自由，很少成组群出现。梁柱等结构构件外露，只用板壁或编席作为维护屏障。屋面曲线柔和，拖出很长，出檐深远，上铺木瓦或草秸。不太讲究装饰。总的风格是自由灵活。其中云南南部傣族佛寺空间巨大,装饰富丽

13、,佛塔造型与缅甸类似，民族风格非常鲜明。,2.3 中国的地方建筑风格,藏族风格 集中在西藏、青海、甘南、川北等藏族聚居的广大草原山区。牧民多居褐色长方形帐篷。村落居民住碉房，多为23层小天井式木结构建筑，外面包砌石墙，墙壁收分很大，上面为平屋顶。石墙上的门窗狭小，窗外刷黑色梯形窗套，顶部檐端加装饰线条，极富表现力。喇嘛寺庙很多，都建在高地上，体量高大，色彩强烈，同样使用厚墙、平顶，重点部位突出少量坡顶。总的风格是坚实厚重。,2.3 中国的地方建筑风格,蒙古族风格 集中在蒙古族聚居的草原地区。牧民居住圆形毡包（蒙古包），贵族的大毡包直径可达10余米，内有立柱，装饰华丽。喇嘛庙集中体现了蒙古族建筑

14、的风格，它来源于藏族喇嘛庙原型，又吸收了临近地区回族、汉族建筑艺术手法，既厚重又华丽。,2.3 中国的地方建筑风格,维吾尔族风格 集中在新疆维吾尔族居住区。建筑外部完全封闭，全用平屋顶，内部庭院尺度亲切，平面布局自由，并有绿化点缀。房间前有宽敞的外廊，室内外有细致的彩色木雕和石膏花饰。总的风格是外部朴素单调，内部灵活精致。维吾尔族的清真寺和教长陵园是建筑艺术最集中的地方，体量巨大，塔楼高耸，砖雕、木雕、石膏花饰富丽精致。还多用拱券结构，富有曲线韵律。,第七章 房地产产品规划,3.房地产项目景观设计,住区园林化应力求创新各具特色 住区山水园林景观和植物花草应有层次，丰富多彩 住区园林应与方便人际

15、交往相结合 利用改造自然景观与人造山水景观相结合 发展立体绿化营造空中景观 住区绿化与体育活动场地结合 住区园林应力求美、静、净、洁 住宅绿化应合理控制成本减轻居民负担 居住环境的优化必须有丰富社区文化支撑 景观资源100利用,第七章 房地产产品规划,4.1 户型设计的基本流程,4.户型的设计,4.1.1 进行市场调查了解市场需求 目前的户型需求日趋多样化，市场并无绝对的主导户型。而且户型需求是随时间、区域而异。户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化。,4.1.2 确定户型大小 房地产开发中最常见的问题是某个地块适合做大户型还是小户型？最普遍的说法是市中心的户型小的好，郊区户型可以做大。那么

16、，发展商如何确定自己的户型大小呢？第一个办法：市场调查。第二种办法是：弹性设计方案。户型内部中的弹性设计，留出一两室变成三室四室的可能。销售时甚至可以是无隔墙的大空间，可以提高使用率，到交楼时提供三种选择，根据客户的需求决定如何分隔。,4.1 户型设计的基本流程,4.户型的设计,4.1.3 配置户型类别 结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户型为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？显然需要精心策划。,4.1.4 户型类别分布 我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却

17、不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放错误了位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或有西晒、或是底层位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。,4.1 户型设计的基本流程,4.户型的设计,4.1.5 进行功能分区 住宅的使用功能虽然简单，但却是不能随意混淆的。简言之，一般有如下几个分区：公共活动区。供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等；秘密休息区。供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等；辅助区。供以上两部分的辅

18、助支持用，如厨房、卫生间、贮藏间、阳台等。在户型的平面设计中要注意以下几点：一是动静分开。二是公私分开。三是主次分开。四是干湿、洁污分开。,4.1 户型设计的基本流程,4.户型的设计,4.1.6 进行户型布局 在具体的户型布局上，从客户评价的重要度从高到低次序排列为起居厅、主卧、餐厅、次卧。有专家认为目前在130140 平方米总面积的户型里设计30平方米的厅比较合适。从趋势上看，厅的面积下调，主卧室面积从1518平方米上调至25平方米。其中的原因可能是：客户年轻化，很少在家度过，回家时卧室是常用的空间，需要组合柜、电视、看书的位置，厅的一部分功能转移到卧室中；社区设置会所，会所改变了交友一定要

19、在家的概念；整个社会文明程度提高，人的隐私权要求增加。高标准的住宅内，客厅餐厅可以考虑分开设置。但如果分开后，餐厅的光线、通风以及视野等条件均没有得到改善，或餐厅分离后反而更像扩大的通道，则不如不分开。特别是小型住宅，一个大起居厅的空间感、尺度感和生活氛围，更优于两个厅的分设。,4.1 户型设计的基本流程,4.户型的设计,4.1.7 确定户型构成 户型的构成比例受到目标客户群、需求层次、平面布局、规划设计等因素影响。确定户型比例应注意以下原则：户型不宜过杂，战线不宜拉长。不要以为户型较多就能兼容并满足各种需求，战线过长，往往无法集中力量满足某一种需求层次，而且也体现不出楼宇的档次和形象定位。主

20、力户型如果差异性过大，定位亦不准确。例如某楼盘，将三房二厅、一房一厅作为主力户型，势必拉大购房者层次，给物业管理造成相当大的难度。若在整体小区的统一格局下，各分区独立布局，问题可得到缓解。具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定。每个楼盘必然有其预期的目标客户群，针对目标客户群的不同需求特点，细分出各个特征群体，然后再根据各个群体的购买力、购买目的、购买心理等因素进行研究分析及调查摸底，确定对应的户型具体比例。,4.户型的设计,4.2 户型评鉴,该户型功能分区混乱，动静空间相互交叉，相互干扰。入户走道过长且导向性不强，卧室布局散乱，各置一端，而且主卧室的门正对客厅，无适当过渡，私密性很差。

21、餐厅位于整个户型的中部，不仅采光受到局限，形成明显的暗厅，而且被走道占用过多，使用不便。书房和次卧离厨房太近，易受干扰，离主卧室又太远，交通路线不简捷。主卫没有天然通风和采光。该户型的优点是平面方正，南北通风尚可。,三房二厅二卫(116m2),三房二厅二卫+阳光花房(128.39 m2),无论在采光通风的处理上（如餐厅临阳台并安装落地玻璃门），还是在室内通道的安排上，都有细致的处理。在主卧内另设一化妆间也属匠心之笔。北向左侧次卧在采光上有些不足。,入户花园的设计是本案最大的亮点，也是目前三房设计中，尤其在多层的住宅结构中，是比较前卫和新颖的设计理念。室内平面布局也十分合理，功能分区明确，,三房

22、二厅二卫+工人房(110.8 m2),平面布局方正有序，厅房、卧室以及厨卫等各功能区分区明确，客厅外设花园阳台，视野开阔。主卧设有大窗台，南卧有外凸窗。厨房与工人房之间连接一较大工作阳台，并且工人房带有独立卫生间。入户设有一玄关，有很好的转折过渡空间。该户型不足之处是整体朝向朝北，不太适合北方地域的生活习惯，而且公用卫生间位置过于深入，使用起来略感不便。,三房二厅二卫(115m2),入户门居中，使双厅自然分区。双向操作厨房配弧型角窗是一大亮点，自然、通风、采光俱佳。南、北双阳台的通透设计也保证了略显狭长的大厅光线充足。弧型外飘窗是主卧的出彩之处，而独立的储物间设计也符合现代消费的习惯。该户型最

23、大的问题是两个卫生间的通风问题，因为位置正在整个户型平面的中央，如果没有专门的通风管道和设施，很不利于卫生间健康环境的维持。此外主卧室正对客厅，主人私密性将大受影响。入户门离厨房较远，要穿越整个餐厅，实际生活中不太方便。而且入口及主卧室存在空间浪费的问题。,三房二厅一卫(105.48 m2),该户型间隔方正，南北朝向，采光通风俱佳。通过错层结构，使两间卧室与公共活动空间分开，达到动静分离，厨房靠近入户门，主卧室设有大飘窗。客厅带有阳台。但也存在一些问题：一是三房中有二间朝北，这种户型在北方地区可能不太受欢迎，并且有一间卧室紧挨餐厅，难免经常会受到油烟袭扰；二是主卧没有带独立卫生间，总是有一些美

24、中不足；三是餐厅处于南北通道之中，行走动线不畅。,三房二厅二卫(132.74 m2),这是一套设计颇为合理的三房二厅二卫住房，功能分区合理，动静、洁污分离。短进深，南北通透，双阳台，三个飘窗，餐厅靠近北方阳台，全明设计，采光通风充足。错层设计将公共空间与休息区分离，秘密性强，空间功能区隔明显，客卫分离式卫生间设计，实现了干湿分离。不足之处是：餐厅与客厅之间有一块区域显得有些浪费，北向卧室与主卧门口“门冲”。,三房二厅二卫(128.67 m2),这是时下颇为流行的大进深板状三房二厅二卫的户型。动静、干湿、洁污分离，客厅、餐厅、厨房均在北方，整体分区、布局比较合理，客厅相对独立，宽敞大气，三个卧室

25、朝南，三个阳台提升了入住的舒适性。该户型不足之处在于主卫是“暗卫”，没有开窗。二是靠西边的卧室采光略显不足，三是客卫无法实现干湿分离，并且开门紧挨厨房门口。,三房二厅二卫(103.96 m2),这是与前一户型近似的一个户型，三房朝南，动静分离。虽然面积比7-7户型小了不少，但在功能分布、区域间隔上并未显得逊色多少。一是进深12米，比上述户型短，空气对流效果更好；二是客卫门口不再紧挨着厨房门口。当然它也有不足之处：一是客厅与餐厅紧连在一起，形成“模糊双厅”，二是客卫是“暗卫”。,三房二厅二卫(125.8 m2),休息区集中于一侧，并有一定的过渡空间，功能分区简洁明确。主卧、书房、客厅朝南，客厅带

26、有阳台，卧室带有飘窗，客卫干湿分离，全明户型。本户型最大的创意点在于入户花园的设计，它最大限度使住户满足亲近自然的要求。不足之处在于：一是客卫在休息区中过于深入，降低了房屋的私密性。二是餐厅的位置处于入户门到客厅的通道之中，略显局促，三是对于一些只求温饱的住户来说，入户花园的设计可能会显得奢侈一些。,三房二厅二卫(109.2 m2),该户型功能分区合理，动静分离，三间卧室全部朝南，客厅带一阳台，左右两卧室各带一阳台，采光通风俱佳，住房实用率高。不足之处：一是客卫与厨房门相对；二是客厅与餐厅没有明确界限，是模糊双厅；三是主卫、客厅均为“暗卫”。,四房二厅二卫(172.82 m2),这是一套经典的

27、短进深的四房二厅二卫的户型，全明设计，厨房、餐厅和客厅形成独立区域，四间卧房错层设计动静分离。厨房入口位于入户门口旁，紧挨着餐厅，并且配有工作阳台，使家政空间得到拓展，客厅配有观景阳台，客厅与餐厅南北通透，可有效组织穿堂风。客卫洁污分离，方便使用。卧室开间比例适中，三间卧室配有外飘窗，主卧室为八角形，两面采光，颇具新意，步入式衣橱间，使本套户型设计更趋细腻。略显不足之处是2间卧室门南北相对而立。,四房二厅二卫(133.17 m2),这是一个颇有创意的二进深的四房二厅二卫的户型。公共活动区和休息区以错层的方式左右分开，充分保证了主人对私密性的要求，主卧带转角凸窗，另外三间卧室带飘窗，全明户型。这

28、是一套实用性强，颇为舒适的户型。其创意点在于：一是入户花园的设计，二是家庭厅的设计，大大提升了家庭生活的便利性。不足之处在于：一是客卫在休息区深处，影响了卧室的私密性，并且未实现于湿分离，二是餐厅位置有些局促，使动线有些不便。,四房二厅二卫(137.48 m2),户型方整，分区明确。三间卧室朝南，两个卧室带阳台，东南向卧室有大面积弧形窗，东北方卧室有两个飘窗，两个卫生间却是明窗设计。客厅带观景阳台，厨房靠近入户门。南北对流，全明户型，采光通风条件良好，是一个比较舒适的住宅。不足之处：客厅开在两卧室之间，使这两间房屋的私密性有所降低。,四房二厅二卫+工人房(167.18 m2),这是一套大进深的

29、板状结构的房子。功能分区明确合理，卧室私密性好。四间卧房，有三间卧室朝南，其中两间带有阳台，两间带飘窗，通过走道与公共活动区实现了动静分离。厨房与保姆间连在一起，并外接工作阳台，组成一个完整的家政区，客厅方正宽敞，独立性好。美中不足的是：一是客卫没有开窗，并且没有实现干湿分离（洗脸台在卫生间里面）；二是保姆间没有带独立卫生间；三是客卫为间接采光。,四房二厅二卫&工人房(120.98 m2),户型方正，所有房间均采用外飘窗，客厅有外伸的宽大阳台。主卧有南北两个外飘窗，厨房有工作阳台。由于进深大，房间很难布置合理，所以出现诸多问题。首先是动静分区不明显，其次是客餐厅划分实际上是“模糊双厅”，再就是

30、客厅位置尴尬，交通面积所占比例过大；,各个房间的进出均经由客厅，且公用卫生间的门正对客厅，殊为不雅。餐厅的采光有局限，工人房虽与其他房间分开，单独开在厨房里，但由于无处开窗，形成暗房，不利于卫生和健康。此外，四间卧室都彼此对冲。,四房二厅二卫(135.5 m2),这是一个朴实无华的四房设计。户型方正，客厅宽大气派，带一外伸观景阳台并采用了落地玻璃窗。主卧室朝南并带有卫生间和观景阳台，布置十分理想。但套内交通联系部分面积比例偏大，尤其是餐厅的位置尴尬，成了实际意义上的起居通道。公用卫生间是暗室设计，不利于采光、通风和健康；餐厅采光有局限；北向的卧室和书房相互门冲，影响私密性。,四房三厅二卫(14

31、7.25 m2),该户型的明显特征就是功能分区更加明细，在客餐厅之外，又增加了家庭厅的功能配置，通过一个小跃式使动静分区更为明确。客厅4.5米的开间使其符合人体行为学的空间标准，双阳台设计，而且每个房间都有外飘窗，使得整个户型通风采光条件良好，空间比例分配得当，两个卫生间的设置使生活条件更为便利、优裕。不足之处在于过道太狭长，卧室与卧室之间布置过密，使私密性难以得到维护；主卧室卫生间开门居中，使用不便。,四房二厅二卫(172.7 m2),错层式户型结构，使主次、动静分区更加鲜明。户型方正实用，功能布局合理，便于居家布置。整个户型南北朝向，冬暖夏凉，而且通风采光俱佳，尤其适合四季分明的地域。四间

32、卧室中央形成10 平方米左右的过厅，虽有面积过大之嫌，但也自成一区，不仅使整个房间的层次感增强，还有效地保护了卧室的私密性。厨房和工人房形成家政区，生活阳台宽敞实用，只是工人房位置既影响了厨房的进深，又阻碍了厨房和餐厅之间的联系，而且工人房也缺少单独的卫生设施。另外，入户大厅面积达56平方米，但缺少适当的分割，不可避免地给人以空旷的感觉，而且客餐厅之间有10平方米的面积得不到很好地利用。,四房二厅三卫二厨)工人房(184.37 m2),这是一个比较理想的四房户型。平面结构方正实用，入户设计有玄关，客厅、餐厅南北通透，可有效组织穿堂风。主卧房配有独立卫生间和衣帽间，并南向开窗（两个），采光通风条

33、件良好，可以说是一个亮点。客人房也配有独立的卫生间，使用方便。工人房、厨房和小阳台组成家政区，与其他功能区分区明确。主卧室与客厅的开间比例有些失衡，而且入口处的客人房位置不太理想，有游离于家庭之外的感觉。主人房的衣帽间可不设门，反而显得大气。,第七章 房地产产品规划,5.小区会所的设计,5.1 会所的内涵 会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。,5.2 如何利用好会所 会所作为小区的物业配套，对提升楼盘的品质会起到很大的促进作用。一个成功的小区会所，应当充分发挥其服务功能，为社区内的居民做好各项服务。会所功能应该有哪些，是否希望对外开放，装修风格应该是大众型还是豪华型，

34、会所开放的时段何时最佳等，大到举办哪些活动，小到该订什么报刊，设几张乒乓球桌，发展商都应一一列举，广泛征询业主意见。,5.3 会所的发展方向 事实上，会所一直面临着这样一个不能回避而又尴尬地处境：一方面是高额的维修、维护、运作费使得在会所的运作上入不敷出；另一方面，众多住户又没有运动、休闲娱乐的去处。会所的发展应该是朝着专业化、实用化、平民化、资源共享和会员制为宜；一方面，这样可以为客户提供更多地自主选择，另一方面，避免资源和人力浪费，减少费用。花园会所 儿童会所 健身休闲会所 文化会所 健康保健会所 女子会所 共享式会所 连锁会所 但是，不管我们采用哪一种方式经营会所，一个重要的人文核心是坚

35、决不能丢掉的。会所核心内容，不应是简单的堆砌和拷贝，而应是一种深层次文化思考和长期专业研磨的结晶，是一种更高的、升华了的以人为本的价值内涵。,第七章 房地产产品规划,6.小区智能化的设计,一般住宅小区智能系统应该具备安全防卫、物业服务与管理、信息网络，以及家庭智能化四个方面的基本功能要求。,安全防卫 物业服务与管理 信息网络与布线 家庭智能化,安全防卫 小区出入口管理与周界防卫；电子巡更；闭路电视监控；对讲（可视）与门禁控制；住户报警与紧急求救；防盗报警；防灾报警（防火、防燃气泄漏、防溢水等）。,6.小区智能化的设计,物业服务与管理 物业管理综合信息服务（包括收费结算）；远程抄收与管理（水、电

36、、气、暖计量与收费）；车辆出入、停放管理；公用设备监控与管理（供水、供电、供暖、电梯、园林浇洒、垃圾储运、排污等）；区域与公共照明；电子公告与广告栏；背景音乐与广播。,6.小区智能化的设计,信息网络与布线 模拟计量数据传送；开关控制量传递；程控数字交换（电话、传真通讯）；视频（公共电视、有线电视、VCD点播）；综合服务信息数据网（Internet、电子商务、远程医疗、远程教育、网上娱乐等）。,家庭智能化 家庭办公；室内人工环境调控（室内温度、湿度调节，室内外空气对流调节、室内空气净化等）；家电智能化控制。,6.小区智能化的设计,第七章 房地产产品规划,7.生态住宅的设计,7.1 生态住宅的核心

37、思想 舒适、健康、高效和美观是生态住宅的核心思想。,生态住宅设计，指的就是综合运用当代建筑学、人工环境学、生态学及其他科学技术的成果，把住宅建造成一个小的生态系统，为居住者提供舒适、健康、环保、高效、美观的居住环境的一种设计实践活动。,7.2 生态住宅的设计原则 生态化 生态住宅首先要遵循的当然是生态化原则，即节约能源、资源，无害化、无污染、可循环。例如要尽可能节约不可再生能源（煤、石油、天然气），并积极开发可再生的新能源，包括太阳能、风能、水能、生物能、地热等无污染型能源。建筑材料应尽可能利用可降解、可再生的资源，同时还要严格做到建材的无害化（无污染，无辐射）。在适当的范围内，特别是对于水资源匮乏的地区进行雨水收集、中水处理、水的循环利用和梯级利用。结合居住区的具体情况（规模密集、区位、周边热网状况）采取最有效的供暖、制冷方式。加强能源的梯级利用。以人为本 因地制宜 整体设计,7.生态住宅的设计,7.生态住宅的设计,7.3 生态住宅的技术策略 节地、节能、节水、节约资源及废弃物处理是生态住宅设计中特别关注的技术内容。建筑主体节能 常规能源的优化利用 可再生能源的开发与利用 水的循环利用与中水处理 材料与资源的有效使用 室外环境设计,【思考题】试思考中国地方、民族建筑风格在现代房地产开发中的应用。房地产项目景观设计应考虑哪些内容？简述户型设计的基本流程。如何利用好会所？,