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1、海南省文昌市玉文化旅游项目概念性规划,北京创景天下旅游规划设计院北京金石国际旅游智业机构2009年8月,第一章 战略分析篇,一、海南城市格局中的文昌定位,1、海南城市格局中的文昌定位,中等滨海花园城市,？,在海南国际旅游岛的新定位下，文昌城市的重新定位是什么？,小城镇,经营城市的思路，中等滨海花园城市,?,2002年前,2002,1.目前海南许多城市都存在发展定位的问题，随着海南国际旅游岛的新定位，未来文昌城市定位在此契机下如何确立至为关键；2.海口、三亚定位为国际热带滨海城市，文昌寻求差异化发展，其最大的异质性在于文昌的文化；3.文昌是海南最具文化底蕴的地区，文化底厚重，但如何整合挖掘提升，
2、以对应海南国际旅游岛的新定位和大市场，树立文昌乃至海南新文化标识，是文昌市城市发展所面临的关键问题；,海口城市定位世界一流热带滨海旅游名城,三亚城市定位：国际性热带滨海旅游城市,二、海南旅游格局中的文昌旅游地位,旅游总收入（亿元）,接待游客数（万人次）,2008年海南省共接待国内外游客2060万人次，旅游总收入185亿元，文昌市分别占8%、5%，在海南东岸五市中排名最末位；海南东线是海南旅游的脊梁。由于一直以来缺乏重量级旅游产品，加上交通线路的制约，导致文昌旅游在海南东线中长期处于被边缘化地位。如何对接海南国际旅游岛的再定位和大市场，文昌亟需引入龙头项目撬动市场振兴旅游业；,文昌旅游优势：传统
3、文化+自然生态,海南旅游资源丰富且分布广泛，与其他城市相比，文昌的滨海旅游资源、生态资源不具有垄断性和独特性，也没有压倒性优势。从资源比较优势而言，文昌在传统文化资源方面具有独特性和稀缺性。传统文化+自然生态，是文昌的比较优势资源，也是旅游开发的重要依托。,“国际旅游岛”是海南省委省政府着力推进的海南岛建设战略目标。海南国际旅游岛建设行动计划将“国际旅游岛”的基本内涵定位为“三新”，即新目标实现服务、管理、景区、产品四个“零距离”，建成世界一流的热带海岛度假休闲胜地；新体制建立符合国际惯例的旅游发展与管理体制机制；新政策实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。关于加快推进国际
4、旅游岛建设的意见提出，“国际旅游岛”就是旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅游目的地。,“国际旅游岛”具有五大特征：一是以旅游业为龙头的现代服务业成为撑海南经济的主导产业。二是具有较高的国际知名度和美誉度，国内外高端游客占绝对比例。三是高度开放，国际游客普遍实行免签证政策，旅游交通体系健全，;旅游免税购物方便优惠;市场高度国际化，货物、资本进出自由。四是旅游吸引物布局合理、丰富多元，接待设施品味高雅、舒适度高，高尔夫、邮轮游艇、探险体验等旅游新业态得到长足发展，五星级酒店达到100家。五是旅游管理、服务、营销与国际全面接轨。,三、文昌发展战略机遇海
5、南国际旅游岛,海南国际旅游岛建设不仅要实现基础建设和服务水平的国际化，而且要提供与国际旅游目的地相匹配的旅游产品；海南国际旅游岛不仅仅是中国休闲度假金字塔的塔尖，还应成为中国文化的窗口；,现有,缺失,三、文昌发展战略机遇海南国际旅游岛,海南现有高端产品多是借鉴国际化经验，提供度假酒店、房地产、高尔夫、游艇等项目，文化体验性产品缺失；目前仅有的文化体验类产品是以地域文化和宗教观光为主，开发形式多是观光和体验为主，而国际旅游岛呼唤能体现展示中国文化内涵的深度体验与心灵度假产品；国际旅游岛需求产品：国际标准产品+中国优秀文化,三、文昌发展战略机遇海南国际旅游岛,经国家正式确定，2005年立项的中国最
6、大的的航天中心-“海南航天发射中心”正式落户文昌市龙楼镇。整个航天发射中心占地20平方公里，包括卫星发射区、运载火箭装配厂、发射指挥中心和配套的大型港区码头及“太空主题科学公园”。其中，“航天主题公园”，规划一期面积约6100亩，投资70亿，分为模拟太空、航天博物馆、航天专家休闲度假区等5大功能区。同时的配套旅游设施还包括太空模拟空间、真实的航天用品和航天工具的实体参观、多处观景点和海上观景平台、太空食品品尝和太空植物种植等旅游活动。,唯一性,三、文昌发展战略机遇海南航天城,到2020年，发射中心人口将达到2.1万人，为文昌带来就业岗位3.3万个。预计火箭发射日最高接待1.2万人。航天城的建设
7、将为文昌市旅游业带来不可估量的客源。对于项目开发地块来讲，客源市场和交通条件将不会成为制约因素。,三、文昌发展战略机遇海南航天城,东环铁路、机场进一步解决了由于交通瓶颈使文昌发展被边缘化的问题，加速推进文昌融入琼北经济圈；东环铁路列车运行速度约每小时二百五十公里，从海口到文昌仅18分钟，文昌将成为海南海、陆、空交通极为方便的城市；,以2004年2008年为时间段，五年内，文昌市游客接待量平均增长率为15%，旅游收入平均增长率为1315%，而随着航天城的和国际旅游岛的机遇利好，以及东线铁路带来的交通利好，未来文昌市游客接待量和游客收入增长率将能突破15%，在15%-20%左右。,四、文昌旅游市场
8、分析与预测,结论：,第二章 现状分析篇,项目区位：位于文昌市龙楼镇东部海滨，南距东郊椰林湾16公里，北距宋氏祖居25公里，距海口市90公里。项目地块东部南部临南海，北依宝陵河，西靠文昌市腹地。,一、项目区位分析,项目地块在文昌市的位置,资源分析结论：项目区块虽然资源类型多样，但单体旅游资源均不具有垄断性、独特性，依托原生资源，按照常规的旅游开发理念与开发模式，难以产生突破性变化和轰动性效应，也难以改变文昌旅游在海南旅游中的地位。,二、项目地块资源分析,辽宁海城巨伦集团，中国乡镇明星企业，“先进私营企业”。海城市政府评为纳税“五十强”。公司下属企业涉及物流、药业、商业、矿业等四大产业。海城市巨伦
9、矿业有限公司经营岫岩东山玉石矿，辽阳张家沟金矿，丹东虎山金矿等多个矿场，目前开采出了世界最大的玉石原石最大280吨，最小150吨，共7块国宝级玉石，包括传闻的“玉黄帝”、“玉皇后”、“玉石娘娘”、“玉石王”、“玉石公主”等玉石家族。“玉黄帝”品质、体积、重量均超过鞍山玉佛苑现有世界第一大玉佛。是当之无愧的“世界第一玉石”！其垄断性价值无限！对于文昌而言，引入“世界第一玉石”，将引入一个最具中国传统文化特色的创新资源，一举确立其在海南文化及旅游中的垄断地位。,垄断优势：世界第一玉石+巨型玉石家族,三、垄断性玉石资源注入战略新资源,四、项目地块关键词分析,1、形如意：铜鼓岭森林公园整体形似如意，加
10、上生态环境优越，空中俯视极像翠绿的如意。2、灵玉：“世界第一玉石”和玉石家族的引入，为铜鼓岭地脉注入灵气。3、弥勒：佛教在国内经久不衰；弥勒道场在国内尚未正式确立；弥勒又称如意佛，与地块具有天然的契合度。,对接海南国际旅游岛的大机遇，寻找文昌旅游突破口；,呼应航天城落户文昌新契机，借势借力，实现双核驱动协同发展；,文昌,项目突破口,地域资源+玉石资源；,第三章 战略定位篇,天时国际旅游岛 文昌航天城,人和文昌市政府巨伦集团,项目地,兜率净土亦称为“兜率内院”，是补处菩萨驻锡的地方。弥勒菩萨虽然早已成就佛境，但为着众生的利益，他示现为菩萨之相，驻锡在此净土之中，待未来因缘成熟时便化生于人间，示现
11、修行及成道的事行。兜率净土位于宇宙中央须弥山顶的兜率天上方。兜率天是六道中的天界，居住其中的天界众生仍然未脱出生死六道。但兜率净土却是佛陀的净土，并不属六道之内。兜率净土内有七宝宫，七重围墙，每一个围墙皆是七宝所成。墙上有七宝行树，皆有无数的莲华。,策划依据,Tips:兜率陀天，以中文译为知足天，此天为弥勒菩萨所居净土,兜率天宫分为内外两院,弥勒佛在降生人间之前，现在就在兜率天宫的内院中说法。,策划思路,玉海佛国生态文化旅游区,打造,总体定位,玉海佛国生态文化旅游区,航天城配套,核心要素提炼：玉,玉为载体，佛文化,淳朴的生态环境,原生态的滨海资源,兜率净土 玉海佛国 净土：铜鼓岭生态环境及文化
12、内涵组合成海南的生态净土，与佛国理念紧密契合；通过景观布局、项目创意、文化渲染等创新打造佛国净土境界兜率净土；围绕往生兜率净土的具体修行方法与程序，创新打造佛文化体验游。玉海：众多玉石资源汇聚铜鼓岭，创意建设弥勒净土世界，创新打造佛文化奇观；,主题定位,海南维度,海口维度,文昌维度,发展目标,市场定位,市场定位,文昌培育海南国际旅游岛两大烫金名片,文昌,以三亚、海口为代表,文昌市成就海南国际旅游岛第三极,文昌海南旅游第三极,旅游业为平台,本项目：海南新文化标地,航天城：中国顶尖科技城,佛文化地域文化,玉为最佳载体,高科技,太空体验,第四章 布局项目篇,项目地块四至范围：最北至宝陵河入口；最南至
13、石头公园与南海交界处；最东至铜鼓角；最西至铜鼓岭国际生态旅游区祺水湾区域控制性详细规划最东道路,1、项目范围,要做大做强玉海佛国旅游区项目，客观上要求有足够空间施展和充足土地保证。从地脉、文脉、市场、开发运作等综合研究，项目须突破石头公园狭小地块，将铜鼓岭森林公园整体纳入项目开发范围。,2、项目分区,总平面图（主要建设地块：分区一、分区二）,土地利用规划表,注：弥勒文化体验区总占地面积689亩，佛教休闲养生区总占地面积1030亩。,策划思路：以“居士膜拜线”和“游客体验线”两条主线展示和诠释“国外”的和“中国化”的弥勒文化；依托石头公园及滨海特色，打造及弥勒文化观光体验+主题广场+海上实景演出
14、+玉海佛国的主题文化园；市场定位：佛教文化体验、观光朝觐、玉、佛文化购物,分区一：弥勒文化体验区,佛光大道,佛教徒修行轴,游客佛教文化体验轴,弥勒文化体验游线,策划理念：采用不同的建筑形式、引入各具代表性的艺术表现手段，建设六个不同主题的区域代表佛教天道、人道、阿修罗道、畜生道、饿鬼道以及地狱道。每一界域设计形式新颖的观光、体验、娱乐等参与环节，通过视觉、听觉等方式的冲击展现，使游客俨然置身于不同的世界之中，让游客产生希望脱离六道轮回的念头。项目创新：用不同材质的玉器雕琢每一道中的标志性物件，借玉器的纯度不同表现六道的善恶程度。投资规模：0.8亿开发面积：7 亩,重点项目1：天人六道体验馆,重
15、点项目1：天人六道体验馆,人道,天道,畜生道,阿修罗道,饿鬼道,地狱道,场景化模式,为进入天人六道的首个界域，同时连接其他五个界域；以场景化模式展现在现实生活中人的身、口、意是如何做业,净土胜景,采用园林造景，配合音响、光电、喷雾等设备，营造出一个美轮美奂、仙乐飘飘的净土圣境,模仿战争场景,打造一个“修罗战场”，采用雕塑形式把阿修罗们置于战场中体现其因嗔好斗的特征。此道开辟一块区域展现佛教天龙八部,一个集中展示佛教中分别代表嗔、痴、贪的蛇、公鸡、猪这三种动物。一个集中展示孔雀、鹤、鹿等寓意吉祥的动物，游客可亲自喂养并合影留念。另一个为放生池，游客可在此放生龟、鱼、鸽子等动物，积累功德,放生体验
16、,利用雕塑彩绘等形式巧妙结合建筑、植被、水景、配套设施等，以出其不意的表现形式，生动表现各种饥饿潦倒、求食不得的饿鬼,雕塑彩绘的新形式,位于地下的地狱游新体验：乘坐特制器械体验“堕”入地狱的感受；心体验：喝孟婆汤，过奈何桥，进入八热八寒地狱；配合环境设计如人造冰山、喷发的火焰；,独一无二“地狱游”,重点项目2：兜率天宫,策划理念：本项目根据佛经及相关唐卡对兜率天宫情景的描述，外院着重打造善法堂，内院以“四十九重微妙宝宫”和“七宝宮”打造为主。让游客亲身感受兜率天宫外院和内院的真实场景，产生往生兜率净土的愿望。创新理念：用玉的纯洁无暇表现兜率净土的“净”主题；投资规模：1亿开发面积：10亩,Ti
17、ps：兜率天为欲界六天中的第四天名,分内外二院,外院是天人享乐的地方，内院则是弥勒菩萨的净土。而往生兜率净土，对修净土宗的居士而言就是修行的目标。,兜率天宫示意图,七宝宫,新材质：顶部采用透明玻璃建材封闭空间新手法：利用现代建筑工艺、结合雕刻雕塑等艺术手法、配合声光电高科技，形象描绘兜率净土世界新体验：兜率净土的中心供奉着弥勒佛，也就是本项目的举世珍宝金玉弥勒。整个区域内通过视觉、听觉、嗅觉、触觉等感官渠道震撼游客，使游客产生远离婆娑世界得以往生的极乐感受；,金玉弥勒,五觉体验,视觉、听觉、嗅觉、触觉,重点项目3：佛光大道,策划理念：在兜率天宫和弥勒应化馆北侧到弥勒殿之间修建一条“佛光大道”；
18、玉雕塑:大道南面部分西侧为展示弥勒生平故事的玉质雕塑，东侧为展示布袋和尚生平故事的玉质雕塑玉雕像：大道北面将安置以玉石材料加工制作的18罗汉玉石雕像，每两尊罗汉之间均有一根刻写经文的经幢，其计16根，使之成为本项目的“迎宾道”。项目创新：用不同材质的玉质雕塑来突显佛光大道的“庄严”和“肃穆”。,重点项目4：弥勒殿,策划理念：用“玉皇帝”石雕刻世界之最的弥勒像，并辅之以声光电等高科技，打造一座庄严、剔透、有光晕、可触摸的弥勒佛像，以及庄严、美妙、飘渺的殿堂，让游客感觉如入胜景。创新理念：打造世界上最大的、游客可以触摸的玉弥勒雕塑。投资规模：1.2亿开发面积：15亩,玉弥勒+玉佛光+“玉殿堂”,世
19、界第一玉皇帝,可触摸,声光电,浴佛光,世界玉佛弥勒,重点项目5：应化弥勒阁,策划理念：把“玉皇后”切割成四块，分别雕刻为弥勒的四个国人喜闻乐见的应化身（欢喜佛、平安佛、如意佛和发财佛），一方面表明四个应化身均从属于同一个弥勒的法身，另一方面表明弥勒的大慈大悲。并进行建阁膜拜，让游客对中国化的弥勒文化通过膜拜的方式进一步加深印象。项目创新：用同一块玉石雕刻出四个不同的弥勒应化身佛。投资规模：0.8亿开发面积：12亩,Tips：应化指法身佛应现的化身佛,重点项目6：万佛朝圣堂,策划理念：建造一座四层的朝圣堂，每层依次供奉和朝拜由广大信众所供养的罗汉像、辟支佛像、菩萨像以及佛像。所有佛像均根据不同规
20、格和纯度选取相应的玉石进行打造。项目创新：根据不同纯度的玉石塑造罗汉像、辟支佛像、菩萨像以及佛像，供广大信众请佛和供佛。投资规模：0.7亿开发面积：15亩,罗汉,辟支佛,菩萨,佛,玉佛四像,玉佛请供,万佛朝圣堂示意图,项目创意：将依据各地建造万佛殿的经验，选择纯度的玉石塑造罗汉像、辟支佛像、菩萨像以及佛像，供广大信众请佛和供佛。,须弥蜃景,无上妙品馆,妙音妙觉宫（佛乐舞表演中心）四十八愿通道,策划思路：根据地形特征和佛教禅净双修（禅宗和净土宗同时修行）的理念进行合理布局，为居士和中高端游客提供一个修行和养生的最佳处所，衔接“弥勒文化体验区”的经历，从而完成一次灵魂的洗涤。,分区二：佛教休闲养生
21、区,重点项目7：祗园精舍,策划理念：结合日本“枯山水”园林表现手法建造18座经典庭院。这18座庭院各自独立成园，但整体风格统一，宁静清幽、秀丽旖旎，宛如世外仙境。同时每一座庭院借助建筑、植被、水系等不同景观突出各自特色，结合佛教文化区别主题。庭院内皆设禅房供居士们修行禅定，房间内配以各种做工精致的玉质佛教法器。项目创新：房间内配以各种做工精致的玉质佛教法器。投资规模：0.45亿开发面积：20亩,重点项目8：心灵玉场养生会所,玉石按摩,心灵疗养中心,策划理念：将佛教的心灵皈依和玉石的养生材质加以完美结合，打造面向大众游客的养生会馆。投项目创新：充分体现玉的养生功能。投资规模：万元开发面积：平米,
22、心灵按摩室 心灵安抚 指点迷津 授业解惑 精神与梦幻的家园,抗衰老中心 营养配餐与食疗中心 针灸按摩休闲中心 室内瑜珈 水疗SPA,投资规模：0.9亿开发面积：20亩,重点项目9：梵天别院,策划理念：具有佛教建筑风的以玉石文化为主题的度假酒店，以展示佛教文化为特色，以玉为载体；功能：建筑装饰、室内陈设、客房主题、大厅文化、餐饮概念、休闲娱乐、延伸功能（文化活动）均体现玉文化。配套：玉文化养生美食：玉能使生活饮用水和自然水变成活性水，帮助人体提高免疫力；客房主题：萧氏弄玉、玉壶冰心、玉树芝兰、玉宇琼楼、玉圭金臬项目创新：投资规模：2亿开发面积：60亩,梵天别院项目示意（玉至尊国际酒店）,以玉石打
23、造酒店景观、以玉石装修客房、以玉石点缀通廊等，使酒店无处不有玉文化特色，让客人淋漓尽致地感受玉文化的熏染。,重点项目10：五智庄园,策划理念：以佛教“五佛显五智”为依据，按“东南西北中”为地理安排，修建五个专属于高端企业和顶尖个人租售的修行养生庄园。项目创新：私密性、奢华型、生态型和佛教文化型修行养生庄园。投资规模：0.45亿开发面积：20亩,“五佛显五智”：中央大日如来佛的法界体性智，东方的阿閦如来的大圆镜智，南方的宝生如来的平等性智，西方的无量寿如来的妙观察智，北方的不空成就如来的成所作智。,重点项目11：会展中心,策划理念：会展中心是一座豪华现代、功能齐全的建筑。建筑外观别具特色，独立成
24、为一道标志性景观。建筑内部采用最先进的建筑工艺，设计风格融入佛教文化内涵。配套设施完备，可用来举办各种主题的大中型会议、展览。为该功能区标志性建筑之一，具备提供佛学界交流场所和满足会议旅游团队需求两大功能，目标是成为某一重量级的佛教文化论坛的永久会议场馆。项目创新：佛教文化论坛的永久会议场馆。投资规模：0.8亿开发面积：20亩,策划思路：以“玲珑文昌阁”为核心，让游客对文昌地域文化有一个亲密接触的机会。市场定位：文昌地域文化体验、文昌帝君膜拜游客,分区三：玉海净土体验区,重点项目11：玲珑文昌阁,策划理念：在铜鼓岭最高处恢复建设文昌市的标志性建筑文昌阁，外观装饰美化将全面采取玉质材料，使得该楼
25、阁体现玲珑晶透之感，而阁内供奉的文曲帝君更是以玉石材料打造，充分体现文曲帝君带来的灵气，以吸引各地才子、学生、家长等前来叩拜朝觐与供奉。投资规模：1亿开发面积：20亩,玉石灵气+文昌帝君,重点项目12：文昌书院,策划理念：以“文昌历史文化底蕴的代表溪北书院”为依据，在文昌阁附近修建文昌书院（或溪北书院的分院），展示和传播文昌的书院文化，并为开展与文昌文化相关的传统活动（旧时每年二月初三日为文昌帝君神诞之日，官府和当地文人学士都要到供奉文昌帝君的庙宇奉祀，或吟诗作文，举行文昌会）提供场所。,策划思路：以衔接铜鼓岭、月亮湾的区块为核心支撑，为本项目品质升华区。重点打造文昌风情、娱乐运动、时尚度假、
26、艺术购物街等项目，包括渔港小镇、欢乐海天体验、南洋新天地南洋新天地含（国际免税中心)、(玉文化商业街)等。,分区四：欢乐海天体验区,重点项目13：南洋新天地,策划理念：兼容并包历史文化、地域风情与时尚潮流。南海新天地由吉祥广场、玉文化创意街组成。吉祥广场主要推出形式多样的时尚娱乐产品，如狂欢广场、小型游乐园、音乐厅、露天电影院、歌舞厅等；玉文化创意街：两侧汇集各种DIY店铺、作坊加工生产玉器特色小商品，游客可在这里观看小商品的制作过程，或亲手参与制作，收藏留念。国际免税中心：充分利用目前免税店在海南省的布点政策，在综合服务区建设一座以玉公主为标志景观，以玉为特色的免税购物城。投资规模：1.3亿
27、开发面积：30亩,玉文化创意购物街+国际免税中心+极致休闲娱乐配套,核心景观,佛陀悟道 门前广场 缘起因果法门 门前广场（景区主入口）曼妙莲华 梵天别苑外广场,核心景观,四大皆空 门前广场 心经石墙 单一景观 天龙八部 天人六道入口处 四十八愿 金刚坛城外,生命之轮 天人六道区域凤凰涅槃 国际会展中心外广场 佛陀圣迹 无忧净土门前 九龙图腾柱 无上妙品馆外广场,核心景观,第五章 投资效益篇,开发步骤,测算依据,经营性项目：1、游客人数：铜鼓岭目前游客为25万，寺庙建成后，加之航天中心带来的客流，开业之年游客人数可达50万，头二年以10%左右的速度增长，中间2年以5%增长，后每年增长3%。202
28、0年后稳定。目前国内一般性的4A级景区的游客量均可达50万以上，南山景区游客人数为230万左右，年税前利润约2亿；2、票价：简单起见，我们假设寺庙与铜鼓岭两景区联票前三年未120元，以后保持150元/人；该票价在国内著名景区中相对便宜；3、景区毛利润：不考虑折旧摊销，景区的成本费用率为50%，税前利润为50%；4、主题酒店：250个房间，房价为1000元/晚，入住率75%；毛利润大约为收入的35%。则每年可以带来现金流入2400万。假设房价提高和其他附属服务提供的收入正好抵消酒店的装修更改费用；5、会所及禅修中心：最高档的养心会所，提供各种按摩、SPA等服务，每年可以带来约2000万现金流；6
29、、水上娱乐、停车、餐饮、会展等：水上娱乐是毛利很高的行业，再加上整个景区的餐饮、停车、会展、出租等服务，约占景区门票收入的80%，利润约为门票利润的50%；7、通货膨胀率为3%；8、由于是初步匡算，成本中已包含土地成本（政府应该给予宗教游览类项目最优惠的土地价格，同时对其附属设施开发的土地给予优惠），并假设所有投入为自有资金出售产权类项目：1、住宅地产：区块二、区块四的住宅和大澳湾的别墅，其中高档别墅3万平米，中高档8万平米，顶级别墅30栋。顶级别墅成本价每栋200万，高级别墅成本每平米成本4000元，中高档公寓每平米成本2000元。目前文昌市的高档小区每平米4000元左右，主要是本地和海口居
30、民购买为主。我们认为航天城项目、月亮湾与铜鼓岭项目起来后，文昌市的高档房产将主要面向岛外居民，别墅价格会逐步向三亚等地看齐，三亚目前的海景别墅单价已经超过2万多。综合各因素，我们认为该区域高档别墅15000/平米，中高档公寓每平米8000元比较合理，该价格远低于目前三亚同类项目的价格；假设顶级别墅每栋700万。2、商业地产：主要是玉文化购物中心和如意商业街，面积共2万平米。观光项目人气启动后，我们保守假设商业地产的价格是当地高档住宅地产的2倍，即1万每平米。3、由于铜鼓岭地块以前没有大的地产项目，因此，我们采用比较保守的预测，假设在营销、管理等投入上比一般项目需要更多投入，因此假设成本费用税费
31、共计60%，地产毛利润为收入的40%,项目现金流简表 单位：万元,全投资情况下：内部收益率为14.79%，静态投资回收期约为10年,财务结论,在全部自有资金投入的情况下，该项目的内部收益率为14.79%，净现值为256396元，超过社会上旅游项目平均收益率（8%）；静态投资回收期约10年，项目在财务上可行若采用50%的银行借贷资金，年息为5%，期限为5年，则可以产生较大的杠杆作用，项目内部收益率将达到28%。该项目的总投入约20亿，正常运营后，每年游客超过50万，根据国际旅游行业一般规律，旅游行业的带动效应是1：4，因此，粗略估计该项目可以带动相关投资和消费约80亿。保守估计，该项目可以提供约
32、2500个长期就业机会;该旅游区的经营性项目进入稳定运营状态后，每年为政府贡献的税收超过5000万；地产项目一次性为政府提供1-2个亿的税费收入。,第六章 开发运作篇,实施运营篇,运营与营销思路策划,商业模式与商业规划,盈利体系设计,配套支持系统策划,运作篇,保障篇,组织保障,资金保障,政策保障,75,原始土地,环境土地,人气土地,增值土地,配套建设,绿地,滨海,生态,生态保护,项目建设,观光,住宿,餐饮,购物,环境建设,旅游社区,交通,基础设施,文化设施,会议,环境效益,经济效益,社会效益,土地增值模式,1.房地产开发（主要盈利来源）旅游地产（住宅地产出售+分时和分权酒店出售）商业区摊位出租
33、如果出售商铺，可以较快带来现金流）2.门票经济观光点的门票收入3.产业经济：餐饮、住宿、娱乐、休闲4.节事会议经济：论坛、节庆,盈利体系设计,运作篇,盈利结构金字塔模型,地产开发,门票经济,产业经济,节庆会议,社会效益 经过基础设施的改进、区域交通、生态环境的打造、促进当地人口就地就业与素质提升。经济效益 通过各种项目投资，比如主题酒店、旅游服务中心以及度假地产开发等投资获取相应的旅游产业市场回报。品牌效益 经过整个旅游区的打造，使该区成为巨伦集团产业经营的重要营业业务。同时也对巨伦集团品牌建设起到重要的推动作用。,投资效益,78,商业模式构建,开发模式,情 景体 验,旅游 经 济,造 势事件
34、营销,取 势文化营销,借 势联合营销,聚 势整合营销,伸 势递进营销,度假产品,79,关系处理,开发与控制的关系,自然与文化的关系,自身与周边发展的关系,实施策略 项目开发中应处理的关系,开发与控制的关系主要表现在对旅游产业的控制，土地资源开发的控制、空间环境建设的控制、以及开发节奏的控制等方面。,自然与文化的关系表现在对梳理自然资源的基础上，着力使旅游产品具有深刻的文化蕴涵、旅游景区的自然环境与文化的融合、提升。,旅游的发展从来都不是孤立的。需要与周边旅游区深度合作，表现在本项目上，就是需要共同打造文昌旅游，促进海南滨海旅游可持续发展。,商业模式与商业规划,运作篇,商业模式：旅游+地产：一级
35、土地开发+重点项目开发 以旅游开发为契机，打造良好的生态和人文环境，吸引人气，打造地块美誉度；开发优质地产项目，吸引高端人群前来度假、置业。一级土地开发。对整个地块进行出色的规划定位，进行土地开发，与政府分享收益；重点项目开发。对该区域的核心项目，独立进行开发。主要是弥勒文化体验区、主题度假酒店以及高档地产。3.项目招商+项目合作开发+引入基金会或其他国际组织,开发时序,运作篇,运营与营销思路策划,运作篇,营销策划的前期准备：研究需求来源，预测供给研究整个项目的投入成本研究消费者心理价位评估当前和未来地产价格，形成地块组合变化进行成本收益分析，根本结果，对项目组合进行调整,一、分阶段推广，不同
36、阶段采用不同的推广策略。分区域推广，先东北和内蒙，再京津，后江浙沪，不同区域不同的推广策略。二、推广手法由表及里，由近及远，由浅入深。三、点、线、面结合，发挥口碑传播。四、重大活动借势推广，制造事件，媒体配合推广。五、为地产推广做好铺垫，实行共融共荣。六、充分利用航天城的轰动效应，借政府大型事件之势，进行整合推广。,政策保障,国外游客购物免税的政策；与中免公司商谈合作建设国人免税店事宜,鼓励改善旅游软硬环境的政策。,投资商优惠的政策；,保障篇,关于海南土地成片开发的优惠政策海南省人民政府办公厅关于规范企业参与土地成片开发报批的有关问题的通知,资金保障,1、土地证办理及银行抵押贷款2、政府为开发
37、企业提供担保3、其他组织融资4、所得税地方部分减二免三政策,保障篇,组织保障,1、把项目列入文昌市重点工程2、成立单独的项目领导小组，市委书记、市长担任领导小组成员，相关部门单位领导担任领导小组成员。3、成立项目公司，招聘专业人士，推进项目各项工作进展。,1、零散开发的风险。如果仅仅是开发铜鼓岭自然保护区附近地块，可能存在未来整体风格不统一的风险以及其他开发商在周边开发的项目降低整个地块水准的风险。因此，建议开发商将铜鼓岭森林公园及周边已经切分地块进行整体规划和战略开发。2、市场需求的风险。海南房地产供给量很大，如果项目没有特色，酒店出租率和房地产的出售率都可能达不到预期。建议开发商分区分步进行开发，成熟一片开发一片，分步实施，降低风险。3、政策风险。国内地产政策变化较多，可能存在地产开发政策调整的风险。建议佛教文化旅游区与地产项目搭配开发，实现现金流平衡。,主要风险,
