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1、第九章 建设工程财务评价与功能评价,第一节 建设工程财务评价第二节 房屋建筑工程功能评价,第一节 建设工程财务评价,财务评价概述（一）财务评价的概念 财务评价是在国家现行财务税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益和费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力、据以半段项目的财务可行性的方法。,（二）财务评价的工作程序及内容 建设项目财务评价是在项目市场研究和技术研究的基础上进行的。1 收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2 编制基本财务报表。3 财务评价指标的计算与评价。4 进行不确定性分析。5 做出项目财务评价的最终结论。,（三）财务效益和费用的识别和计算 正确识别项目
2、及的财务效益和费用应以项目为界，以项目的直接收入和支出为目标。1 财务效益。财务效益项目主要为产品销售（营业）收入 2 财务支出（费用）。财务支出包括建设项目总投资、经营成本、税金等。,（四）财务评价指标体系 财务评价效果的好坏，一方面取决于基础数据的可靠性，另一方面取决于选取的评价指标体系的合理性，只有选取正确的评价指标体系，财务评价的结果才能与客观实际情况相吻合，才具有实际意义。1 根据是否考虑资金时间价值分类，可分为静态评价指标和动态指标。2 根据指标的性质分类，可分为时间性、价值性、和比率性指标。,（三）财务效益和费用的识别和计算 正确识别项目的财务效益和费用应以项目为界，以项目的直接
3、收入和支出为目标。1 财务效益。财务效益 项目主要为产品销售收入。2 财务支出费用。包括：建设项目总投资、经营成本、税金。,（四）财务评价指标体系 财务评价效果的好坏，一方面取决于基础数据的可靠性，另一方面取决鳄鱼选取的评价指标体系的合理性，只有选择正确的评价指标体系，财务评价的结果才能与客观实际情况相吻合，才具有实际意义。1 根据是否考虑资金时间价值分类，可分为静态评价指标和动态评价指标。2 根据指标的性质分类，可分为时间性、价值性和比率性指标。,二 财务评价报表 在财务评价中，项目的评价指标是根据项目的有关财务报表中的数据算得的，所以在计算财务指标之前，需要编制一套财务报表，财务报表包括基
4、本报表和辅助报表。（一）现金流量表 1（全部投资）现金流量表 2（自有资金）现金流量表,（二）损益表 损益表反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、投资利税率和资本利润率等指标。其报表格式见表9-3所示。（三）资金来源与运用表 资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债提供依据。表格格式见9-4所示。,（四）资产负债表 资产负债表综合反映项目计算期内各年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，以考察项目资产、负债、所有者权益的结构是否合理。表格格式见9-5所示。（五）财
5、务外汇平衡表（六）借款还本付息计算表,三 财务评价指标 动态的财务评价指标需要以“货币时间价值理论”为基础。（一）项目财务盈利能力分析指标 1 财务净现值（FNPV）,2 财务内部收益率（FIRR）,3 动态投资回收期。动态回收期市指项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，反映投资回收能力的重要指标。其具体公式：动态投资回收期=累计折现值开始出现正值的年数-1+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值。其表达式：,4 投资利润率 投资利润率=（年利润总额或年平均利润总额/投资总额）100%5 投资利税率 投资利税率=（年利润总额或年平均利税总额/投资总额）100%6 资本金利润率 资本金利
6、润率=（年利润总额或年平均利润总额/资本金）100%,（二）项目清偿能力分析指标。清偿能力分析是通过对“借款还本付息计算表”，“资产负债表”，“资产来源与运用表”的计算，考察项目计算期内各年的财务状况偿债能力，并计算借款偿还期或利息备付率而实现的。四 财务评价示例 详见课本,第二节 房屋建筑工程功能评价,一 房屋建筑工程功能评价的内容（一）房屋建筑工程功能评价及其意义。建筑功能评价-对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足社会需要的程度。（二）建筑工程功能评价的内容：社会性功能、适用性功能、安全性功能、艺术性功能、经济消耗。（三）建筑工程功能评价指标：容积率、住宅平均层数、居住建筑密度、居住建筑面积密度。,住宅建筑功能效果评价技术经济指标,二 建筑工程功能评价的方法（一）专家评议法（二）综合评分法V=WiVi综合评价具体步骤：1确定评价指标体系 2确定指标重权 直接打分 对比求和评分法 环比评分法 逻辑判断评分法 功能系统评分法3 确定指标分值4计算综合评价得分。确定评价结论指标得分=指标分值该指标权重综合得分=指标得分建筑功能评价示例 略,
